企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
六种形式为企业获得政府返还的土地出让金和税收待遇
经营性土地拍卖是土地市场建设的基本要求一些政府出于吸引外资、修建拆迁房屋和基础设施建设等原因。

企业通过招标、拍卖方式取得土地后，应当返还一定比例或金额的土地出让金。

由于政府与开发商约定的返还条件和形式不同，企业获得的返还资金无论是确认为财政资金还是经营收入，其税收待遇也不同。

税务机关对返还所得的涉税认定是基于实质重于形式的原则，主要依据政府与企业签订的转让协议和补充协议的约定内容。

今年以来，相关检验案例不断出现，具有不同的退款目的和不同的检验处理方式。

以下举例分析企业获得政府返还土地出让金的形式及相关税收处理，使企业能够清晰识别税务事项，规避涉税风险。

第一，政府牵头拆迁，土地出让金返还给一家通过招标、拍卖、挂牌方式购买100亩土地的房地产开发企业。

与国土部门签订的转让合同价格为1亿元，企业已经支付了1亿元。

协议规定，土地出让金入库后，乙方将获得3000万元的财政支持补贴
，用于建设项目1万平方米的拆迁房屋，并在拆迁房屋竣工后无偿移交给被拆迁人。

相关税收处理:(1)营业税:
本案实际上是政府主导的拆迁。

政府为搬迁户的安置支付购买搬迁房屋的费用。

房地产开发企业税是一种出售和搬迁房屋的行为。

鉴于房屋拆迁的特殊性，在营业税返还的计税依据中，应区分以下三种情况
1年，退还的金额相当于搬迁房屋营业税中按应税价值确认的收入部分
根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定:“纳税人有《条例》第七条所述的明显低价且无正当理由，或者本细则第五条所列应税行为被视为已经发生且没有营业额的，营业额按以下顺序确定:
(1)根据纳税人最近一期类似应税行为的平均价格确定；
(2)按近期其他纳税人类似应税行为的平均价格；
(3)按以下公式确定:营业额=营业成本或工程成本×
(1+成本利润率)×1-营业税税率)×
如果退还金额3000万元相当于被拆迁房屋确认的应纳税所得额，房地产开发企业应按出售房屋所得3000万元缴纳营业税。

2年，退还的金额大于退还的房屋构成应纳税所得额的部分土地出让金返还协议约定返还金额大于返还房屋计税价值确认的收入的，返还的土地出让金视为出售返还房屋的收入，并征收营业税。

如果大于返还房屋构成应纳税所得额的部分，用于其他事项的，可根据实际情况确定营业税。

土地出让金返还协议中未约定返还金额大于返还房屋中构成应纳税所得额的部分的具体用途的，应当作为所购返还房屋的价款或者超价款支出，并征收营业税。

3，退还金额少于被拆迁房屋确认的应纳税所得额部分。

若开发商取得的土地出让金返还额低于房屋返还部分应纳税额所确认的收入，则取得的土地出让金返还额应作为出售房屋返还的收入，并征收营业税。

退还金额与应纳税所得额之间的差额，属于营业税条例实施细则中的明显低价。

如无正当理由，应视为销售并征收营业税。

2、企业所得税
本企业属于政府主导的安置工作，政府部门将给予
补助的部分土地返还给开发企业，这笔钱是开发企业销售拆迁房屋的收入，应并入企业所得税
关于房地产开发企业取得的土地出让金退款是否属于非税收入:
根据财政部、国家税务总局《关于财政资金、行政事业性收费和政府性基金企业所得税政策问题的通知》(财政[XXXX销售同类房地产平均价格)确定；
2。

主管税务机关参照当地当年市场价格或评估值及类似房地产确定。

如果退还的3000万元相当于被拆迁房屋土地增值税认定的收入，房地产开发企业应按3000万元的售房收入缴纳土地增值税。

199企业缴纳的1亿元土地出让金全部计入开发成本中的征地拆迁补偿金额。

2，返还金额大于返还房屋土地增值税认定的收入部分。

土地出让金返还协议如果约定返还金额大于被拆迁房屋土地增值税认定的收入部分，并用于其他事项，可根据实际情况确定是否征收土地增值税。

土地出让金返还协议如无具体用途，返还金额大于返还房屋土地增值税确认收入的部分，应冲抵房地产开发成本中的征地拆迁补偿金额。

3年，返还金额少于返还房屋土地增值税认定收入的部分。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，《条例》第二条所称收入包括转让房地产的总价款及相关经济利益。

如果退还的3000万元少于被拆迁房屋的土地增值税，房地产开发企业应计算并缴纳全部退还的3000万元土地增值税。

然后根据国家税收[XXXX年应纳税所得额
2，代理支付的搬迁补偿费差额(XXXX年应纳税所得额
3年，企业实际发生的与上述业务有关的营业税和其他税收，可在发生当年扣除
(3)和土地增值税规定
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税纳税人。

《[实施〈中华人民共和国土地增值税暂行条例〉细则》
第二条第二款所称国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的转让和取得的收入，是指以出售或其他方式有偿转让房地产。

在企业收到的3000万元退款中，属于拆迁、平整土地劳务收入和代理服务收入，不属于房地产转让收入。

因此，不征收土地增值税。

此收入不计算土地增值税清算收入
199企业缴纳的1亿元土地出让金全部计入开发成本中的征地拆迁补偿金额。

(4)、契税
企业缴纳的1亿元土地出让金全部计入开发成本中的
征地拆迁补偿金额。

(5)及会计处理
预付拆迁补偿费；借款；其他应收款1500其他业务费用1000贷款；现金或银行存款2500
支付土地出让金后，1亿元将全部计入开发成本——征地拆迁补偿费，作为契税的计税依据。

土地出让金返还用于支付拆迁户补偿和拆迁费用时，企业应冲抵交易并办理其他业务收入。

收到退款后，代理人应支付搬迁补偿。

贷款:银行存款XXXX年应纳税所得额企业实际发生的与上述业务相关的营业税和其他税收，可以在发生当年扣除。

(3)和土地增值税规定
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税纳税人。

《[实施〈中华人民共和国土地增值税暂行条例〉细则》第二条第二款所称国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的转让和取得的收入，是指以出售或其他方式有偿转让房地产。

企业3000万元的收益属于基础设施建设劳务收入，不属于房地产转让收入。

因此，不征收土地增值税。

此收入不计算土地增值税清算收入
199企业缴纳的1亿元土地出让金全部计入开发成本中的征地拆迁补偿金额。

(4)、契税
199企业缴纳的1亿元土地出让金全部计入开发成本中的征地拆迁补偿金额。

(5)，核算处理
土地出让金返还支付项目以外的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施项目，企业应做其他业务收入处理收到退款:贷款:银行存款:3000贷款:其他业务收入:3000
第四，土地出让金返还用于建设公共配套设施(学校、医院、幼儿园、体育场馆)
公共配套设施是独立的、非营利性的，归所有人所有或无偿捐赠给
地方政府和政府公用事业单位当项目被批准时，企业承诺建造它，费用应由企业自己承担。

此外，开发商在制定房价时已经纳入了公共配套设施的内容。

该业务实质上是土地出让金的折扣或优惠。

应由财政支付的土地出让金应由“开发成本——征地费和拆迁补偿费”冲抵
企业将建成的公共配套设施移交给所有业主，或免费捐赠给地方政府和政府公用事业单位，这不被视为销售行为。

因为通过设定房价，开发商从出售给业主的房价中获得了相应的经济效益。

199案例:一家房地产开发企业通过招标、拍卖、挂牌方式购买了100亩土地，并与国土部门签订了1亿元的出让合同。

该企业已经支付了1亿元。

协议规定，土地出让金入库后，乙方将获得3000万元的资金支持补贴，用于开发区内企业建设的会所、物业管理场地、电站、供热站、水厂、体育场馆、幼儿园等配套设施。

相关税收处理: (一)营业税
该业务实际上是由政府出资购买全部或部分公共设施房地产开发企业税收是向政府出售全部或部分公共配套设施的行为。

该项业务的退款3000万元作为房地产开发企业销售房地产的收入150万元的营业税(3000 * 5%)计算缴纳。

退款3000万元，如果少于公共设施成本的差额，不属于视同销售行为对于这部分经济利益，开发商已经通过设定房价从出售给业主的房价中获得了相应的经济利益，并从商品房销售收入中实现并缴纳了营业税。

(2)企业所得税:
根据《房地产开发企业所得税处理办法》(国税发[〔2009〕31号)第十八条规定，“开发区内企业建设的邮电、学校和医疗设施应当单独核算。

其中，企业应当与国家有关经营管理部门和单位建立合资企业。

有偿转让完成后，国家有关业务管理部门和单位给予的经济补偿可直接冲抵工程建设成本，其差额在扣除后应调整为当期“应纳税所得额”企业如获得3000万元退款，应直接扣除项目公共配套设施建设费用，扣除后的差额调整为当期应纳税所得额
(3)、土地增值税条例
实际缴纳1亿元土地出让金后，征地拆迁补偿全额计入开发成本
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税纳税人。

《[实施〈中华人民共和国土地增值税暂行条例〉细则》第二条第二款所称国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的转让和取得的收入，是指以出售或其他方式有偿转让房地产。

企业获得的退款金额为3000万元。

土地增值税清算时，1。

如果可视为将全部或部分公共配套设施
出售给政府的行为，则为房地产转让收入。

因此，应征收土地增值税。

该收入应当作为土地增值税清算收入计算
2年，如果不能视为将全部或部分公共配套设施出售给政府的行为，企业应以从政府部门获得的3000万元补偿款冲抵房地产开发成本中的征地拆迁补偿金额。

(4)、契税
199企业缴纳的1亿元土地出让金全部计入开发成本中的征地拆迁补偿金额。

(5)、核算处理
土地出让金将返还给俱乐部、物业管理场地、电站、热力站、水厂、体育场馆、幼儿园等开发区企业配套建设的设施。

收到退款时，是补贴法案:借款:银行存款3000贷款:开发成本3000，或者，如果是购买法案:借款:银行存款3000贷款:营业收入3000
第五，政府将土地出让金返还给其他关联企业或个人目前，在土地拍卖系统的运行中，由于各种考虑，在开发商支付
+
199的土地出让金后，政府部门将部分返还开发商的关联企业用于业务奖励、财政补贴等。

199案例:一家房地产开发企业通过招标、拍卖、挂牌方式购买了100亩土地，并与国土部门签订了1亿元的出让合同。

该企业已经支付了1亿元。

协议规定，土地出让金入库后，乙方关联企业丙将以财政支
持的形式给予3000万元的补贴，用于企业丙生产经营的招商引资奖励和财政补贴相关税收处理:
(一)营业税
《[营业税暂行条例实施细则》第三条规定:“条例第一条所称提供劳务、转让无形资产或出售房地产，是指条例规定的有偿提供劳务、有偿转让无形资产或有偿转让房地产所有权前款所称有偿，是指获得金钱、货物或者其他经济利益。

”
本案房地产企业(乙方)未获得任何收入或直接经济利益，不征收营业税。

c企业从政府奖励企业获得3000万元，但没有营业税条例规定的劳务、无形资产有偿转让或房地产所有权有偿转让，因此没有征收营业税。

(二)企业所得税:
在此情况下，房地产企业(乙方)未取得任何收入或直接经济利益，不征收企业所得税。

c企业获得政府奖励或财政补贴3000万元的，按照《财政部、国家税务总局关于财政资金企业所得税政策有关问题的通知》确定为。

行政事业性收费和政府性基金(财税[2008]151号): (二)企业取得的国务院财政、税务主管部门规定并经国务院批准的专项资金，在计算应纳税所得额时，应当作为非税收入，从总收入中扣除
[财税字〔2011〕70号《关于特殊用途财政资金企业所得税处理的通知》进一步明确:“企业从县级以上人民政府财政部门和其他部门取得
的应计入总收入的财政资金，可视为非税收入，在计算应纳税所得额时从总收入中扣除:
(1)企业可提供特定用途资金的资金拨付凭证；(二)拨付资金的财政部门或其他政府部门对资金有专项资金管理措施或具体管理要求；
(三)企业应当分别核算基金和基金支出。

”
本案业务属于[财税[2011]70号文件中“非税收入”对应的财政资金类别如果
符合财税[2011]70号文的三个条件，则应将其作为
的非税收入处理。

但是，根据《企业所得税实施条例》第二十八条的规定，上述非应纳税所得额中支出的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除。

对支出形成的资产计算的折旧和摊销，在计算应纳税所得额时不得扣除
如果不符合[财税XXXX年应纳税所得额缴纳企业所得税
(3)与土地增值税:企业
实际缴纳1亿元土地出让金后，征地拆迁补偿将全部计入开发成本。

根据有关土地增值税法律法规的规定，土地增值税按照房地产转让所得的增值额减去规定的扣除项目金额和规定的税率计算征收。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定了为取得土地使用权而支付
的土地价款和按照国家统一规定支付的相关费用，用于扣除“为取得土地使用权而支付的金额”在
的实际运行中，房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府返还的补偿。

虽然这是政府对房地产开发企业的一种补贴，是企业的一种非经营性收入，但实际上是政府给予房地产开发企业的土地价格的一种折扣，所以土地成本应该扣除。

这是因为返还3000万元的土地价款实际上并不在“有偿取得土地使用权的金额”的范围之内
因此，在清算土地增值税时，企业获得的3000万元退款应抵减房地产开发成本中的征地拆迁补偿。

参考:大连市地方税务局(迪达水寒[〔2008〕188号)《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》规定:“纳税人应根据政府或政府有关部门出具的土地批准文件、土地出让金支付凭证、财政、土地管理等部门出具的土地出让金支付凭证、土地使用权收购发票、政府或政府部门出具的相关凭证及其他合法有效证据，计算取得土地使用权所支付的金额。

”凡取得票据或其他资料，但实际支付的土地出让金或土地使用权收购价款或支付的土地出让金或土地使用权收购价款不允许计入抵扣。

”
青岛市地方税务局(狄青水发[〔2008〕100号)《房地产开发项目土地增值税结算管理暂行办法
》规定:“开发企业因搬迁、公共设施建设等原因从政府部门获得的补偿和财政补贴，应冲抵房地产开发成本中的征地拆迁补偿金额。

”
(4)、契税
199企业缴纳的1亿元土地出让金全部计入开发成本中的征地拆迁补偿金额。

(5)、会计处理
房地产开发企业(乙方)获得3000万元政府奖励或财政补贴
收到奖励或补贴时:贷款:银行存款3000贷款:非营业收入3000。