伟业顾问_北京朝阳区金隅双桥项目营销策划报告_158页PPT精品文档159页

因素 建筑面积 产品结构
产品分布 通风采光
装修部分 价格部分 客户使用 项目属性
小户型
超小户型
面积一般在50-70平方米左右，表现为一居 面积大多在35—45平方米，表现为零居
具有完整且独立的空间分割，生活功能完 全
除卫生间（部分包括厨房）外，其余空间 一般不具分割条件，生活功能体现为压缩 化、复合化和多变化
属于相对高单价，相对低总价类产品
属于绝对高单价，绝对低总价类产品
具备一定的居家功能
属明显过渡类产品，不做居家考虑
项目基本属于住宅立项，属纯住宅产品
项目属性较为复杂，目前成为非住宅立项 项目做居住化处理的重要选择
Part 2_市场竞争分析
写在前面
从特例的产品出发，界定竞争的地域 1、写字楼立项，50年产权，且有向居住类物业建设的趋势。 2、50平方米以下的超小户型为主。
专业和经验让我们满怀信心，小空间，会有大作品。
是在旷野般的客厅中体味空虚 还是在局促和简陋的生活中收获烦躁 我们要的是巧、妙， 一样的原料 却能调出更好的味道—— 更加宽大、更多变化、更加精巧。
Part 1－天网恢恢，密亦有隙
宏观政策研判
Part 2－从市场中来，到市场中去
市场竞争分析
Part 3－知彼先于知己，知己重于知彼，
１、今明两年，房地产总体政策会以平稳调控为主，但在房地产开发过程和营销环节，政府将 会提出更加严格的要求，确保其规范性；
２、近期由于奥运临近所带来的政策稳定期和巨大的市场热情，北京房地产市场居住型物业基 本供需关系短期内难以达到平衡状态，写字楼等商用物业的售价及涨幅将小于居住类物业；
３、解决市民的居住问题是政府的长期工作重点，以解决居住问题而产生的非住宅类物业将不 会受到政府的过多干预；
4、随着贷款利率的不断上调，消费者对住宅单价的敏感性逐渐降低，而对总价的敏感性则大 大提高。
5、项目周边居住类物业建成时间比较晚，二手房交易中需要额外支出税费比较高，交易成本 和新建商品房售价相比基本持平，将刺激本区域新建商品房的交易。
Part 1－天网恢恢，密亦有隙
宏观政策研判
Part 2－从市场中来，到市场中去
市场竞争分析
Part 3－知彼先于知己，知己重于知彼，
项目价值提炼
Part 4－发现MINI的知音
目标客群锁定
Part 5－小空间的大游戏
产品研发建议
Part 6－梦想实现之旅
营销推广策略
本案是一个小户型的产品？ 是吗？不是吗？
小户型，没那么简单！
Part 2_市场竞争分析
细分小户型
Part 2_市场竞争分析
小！有所为！
－MINI COOPER 的居住理想，国际青年行政公寓
伟业顾问
一个人驾驶一部大车，钢铁的重量在挥霍昂贵的油 耗，就像买一个空旷的大宅，让灰尘分享昂贵的按揭。
我们梦想创造一个“小”的奇迹，就像BMW之于 MINI COOPER的伟大创意。
事实上，金隅还有更多的事情要去完成，一些“小” 事，不如让有心之人，全权承担，去重复成功的奇迹。
Part 2_市场竞争分析
基于产品的特殊性，伟业认为 本项目的竞争范围是
干意见》，这一《意见》被业界称为24号文。24号文提出，要努力增加廉租住房房源，办 法包括政府新建、收购、改建以及社会捐赠等多种方式多种渠道。24号文还要求积极发展 住房租赁市场，鼓励建设中小户型住房出租。 ——中小户型建设不仅应对市场的巨大需求，更是政府鼓励的政策范畴
北京市房地产交易网每月获批入市的小户型占比情况来看，今年1至4月份分别为15%、 13%、5%和15%，均不足两成，直至7月份，开盘的中小户型项目占比也刚刚超过三成。所 谓的“放量”态势并未呈现，离70%的目标还有较大差距。
Part 2_市场竞争分析
以超小户型为主的小体量物业在市场表现上有其特殊性
1、因立项原因带来的诸多市场抗性 此类产品在产权年限、首付比例、使用率、使用费用和交房标准等问题上存在诸多 问题，直接影响是可能会存在市场抗性 2、典型的临时性，过度性产品 从使用者的角度来看，强烈表现为因经济压力而被迫购买的产品。所以，其竞争表 现和客户来源并未显现出顽固的区域性 3、极具难度的空间设计要求 对于空间严重受限的超小面积产品，在空间设计和品质营造方面更显功力 4、总的来讲 此类产品可以在保证相对低总价的前提下，可追求高单价销售。
多与其他产品共同存在于同一建筑当中， 早期产品有生硬改小的情况，现多为原始
多位于布置大户型后的剩余楼层面积
规划的超小户型集合体
一面采光的采光面较大，会有双面采光的 一般为单面采光，面宽在3.8米－4.4米，
情况，一般不通透
且进深较大，无通透可能
精装修和毛坯房均有
多见精装修，且随着近几年市场变化，精 装修水平不断提高
项目价值提炼
Part 4－发现MINI的知音
目标客群锁定
Part 5－小空间的大游戏
产品研发建议
Part 6－梦想实现之旅
营销推广策略
Part 1_宏观政策研判
中国政府对于中国住房政策不断调整，随着中国经济金融以及房地产市场的飞速发展，
调控措施不断加强。行政政策和经济政策好像两只“看的见的手”，不仅左右着房地产市场
8月加息0.27
政
策
2月，上调存款准备金率0.5 3月18日，第一次加息
5月，第二次加息 存款利率0.27 贷款利率0.18
7月第三次加息
8月第四次加息
存贷款各上调0.2 同时利税正式下调15%
Part 1_宏观政策研判
数据、声音： 8月1日，国务院第187次常务会议通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若
国家发改委公布的数据显示，今年1至6月，全国住宅完成投资同比增长30.8%，其中 90平方米以下住宅完成投资仅占住宅投资的19.5%。在房价加速上涨的背景下，供应结构调 整的步伐显然缓慢。 ——市场上看，供需结构失衡，从政策上看，随着政策进一步的紧缩，小户型是具有市场 和政策优势的
伟业观点：
Part 1_宏观政策研判
发展，也为我们预判房地产市场未来走势指明了基本方向.
房价
政
府
4月，温家宝讲话
温家宝十届全国人大
调
6月住宅禁
房价问题关系民生
控 政
商政策出台 07年
5月，物权法颁布，
策
商品房产权可延续
五次会议讲话， 监管政策落实 相关政策收紧
8月，国务院24号文发出， 鼓励中小户型建设出租
政
府
金
7月准备金率加0.5
融