小产权房的狼虎博弈

的 情 况 ， 而 更 难 解 决 的 是 一 对 多， 也 就 是 由 开 发 商参与 大 规
模 建设 的 小 产权 房 ；
第三 ， 李玉 兰 作 为 无 过 错 一 方 ， 即不 知 晓 房屋 合 同无 效 、
房 子 不 能 买 卖的 无 辜一 方 ， 才获得 如 此 巨 大 的 赔 偿 款 。 而 大
付 以 支
” ，
而 李玉 兰 也 仍 希望 双 方 在 案件 执 行 阶段 达 成调 解 ，
自己 可 以 不 搬 出房 子 。
这 是 小 产 权 房 第一 次 接 受 法 律 的 洗 礼 。 但 它 的 标 本 意 义
并没 有 大 家预 期 的 那 样 具 有参考价 值 。 原 因 有三 ：
第一 ， 宋庄 村 民 马 海涛看 到其 2 0 0 2 年 卖给 李玉 兰 的房屋
T EA _ IM E 茶 座
小产权房 的狼虎博弈
沈竹
无疑 ，
小 产权 房是 个怪 胎 。
在 我 国 城 乡二 元 体 制 下 。 两 块 其 他 条 件 完 全 相 同 的 建设
用 地 ， 若 其 中一 块 是 国 有 土 地 ， 便 可 出 让 、 转 让 、 出租 和 抵 押 ，
并得 以 在 交 易 中体 现 价 值 ； 而 另 一 块 集 体 土 地 ， 则 基 本 只 有
所 以 ， 几 乎每一 个城 市的边缘都有小 产权 房 的领 地 。
深 圳 小 产权 房在 房地 产 市场 所 占比 例 超 过 5 0 ％ ， 太 原 大 约 是
4 0 ％ ， 北 京 大 约 是 3 0 ％ 。 小 产权 房远 低 于 各 大 市 区 的 商品 房价
格 ， 满 足 了 千 万 外 来人 口 的 居 住 需 求 。
一 方 虽 然知 道 ， 根 本 没 有合 法 产权 ， 但 是 他 们 压 根 儿 就
不 要 产权 ， 将 法 律保 护 弃之 不 要 ； 另 一 方 信 誓旦 旦 ， 但 根 本
无 权 签 约 卖地 ， 但 是 他 们 原 本 就 有恃 无 恐 ， 也 将 国 法 党 纪 弃
之 不 理 。 架空法 律 ， 成 了狼 虎双 方 共 同 的默 契 。
自用 的 权 利 而 缺 少 交 易的 机 会 。
于 是 ， 城 乡交 界 处 ， 一 方 是 饥 渴 的 无 法 忍 受 高房 价 之 压
的 老 百 姓 ； 另 一 方 是 眈 眈 觊 觎 城 市 房 市 利 益 风 眼 的 乡镇 一 级
政 府 。 双 方 之 间 形 成 了基 于 巨 大 交 易需 求 的狼 虎 博 弈 。
而 国 家 出 台 的 政 策 似 乎 是 千 打 雷 不 下 雨 ， 使 得 乡镇 一 级
政 府 更 多地 长 期 处 在 有恃 无 恐 的 状 态 中。
国 土 资 源 部 副 部 长 负小 苏近 期 表 示 ， 中央 或 国 土 资 源 部 不
多数 买 小 产权 房 的 人 是 明 知 房 屋 产权 情 况 的 。
但 是 ， 这 个案件 的结 果给 大 家最大 的启 示 是 ： 小 产权
房— — 能 私 下 调 解 的 最好 私 下 了 结 。 所 以 截 至 目前 ， 宋庄
14 起 此 类 诉 讼 中， 有 5 起 已 经 因双 方 达 成 协 议 实现 了调 解
出让 金 之 后 产权 转 正 的传 闻 沸沸扬 扬 。 直到 2 0 天 后 ， 国 土 资
源 部调 查后 认 定 深 圳 市人 大 处 理 的 是 国 有 土 地 上 的 违 法 建 筑 ， 与 “ 小 产权 房” 有本质 区 别 ， 各种传 闻 才平 息下 来。
之 后 监 察部 、 人 力 资源 和 社 会 保 障部 、 国 土 资源 部 三 部
然 而 ， 法 律 开 始 发 出声音 。 默 契被 打破 ， 仍 旧 因为 利 益 。
6
月 24
日 ，
北 京 宋庄 小 产权 房 第一
案 历 经 三 年 迎 来终 审 ，
结 果是 购 房人 李玉 兰 搬 家 ， 卖房人 马 海涛需 赔 付 对 方 2 8 万 余
元 。 面 对 这 个 巨 额 的 赔 偿 ， 农 民 马 海 涛 的 妻 子 告 诉 记 者 难 “
迅 速 升值 ， 2 0 0 6 年反 悔 引发 此 次 诉 讼 ， 类似 宋庄 靠文 化 产 业
迅 速拉 升房地 产价 值 的情况 不 具 有普遍 性 。 所 以 ， 这 样反 悔
的 潜在 风 险 也 不 在 小 产 权 房 中具 有普遍 意 义 ；
第二 ， 此 类 情 况 属 于村 民 直接 面 对 买 房 者 ， 属 于 一 对 一
6 0 j 2 0 0 9 年第2 7 期 j 中国经 济周 甲
或撤诉 。
法 律 再 一 次 成 为特例 ， 法 律 的 判 决 也 再 一 次 成 为 “ 小 产 权 房” 可 以 生长的理 由。
于Байду номын сангаас是 ， 不 买 的 人 觉得 自己 像傻 瓜 — — 人 家都住 得 好 好 的 ，
不 买会 不 会 亏 了?
门 又 联 合发 文 ， 明确 如 有地 区发 生土 地 违 法案件 造 成严 重后
果 等五 种 行 为 ， 将 对 县 级 以 上 地 方 人 民 政 府 主 要 领 导人 员和
其 他 负有 责任 的 领 导 人 员， 给 予 警告 或 者记 过 处 分 ； 情 节严
重 的 ， 将 给 予撤 职 处 分 。
所 以 ， 国 家从 上 世 纪 9 0 年代 开 始 就 屡 次 出 台 小 产权 房 的
整 改 意 见 ， 而 小 产 权 房 却 发 展 得 越 来越 快 。 最近 的 一 次 ： 5 月
2 1 日 ， 深 圳 市 四 届 人 大 会 议 通 过 《关 于 农村 城 市 化 历 史 遗 留
违 法 建 筑 的 处 理 决 定 》， 深 圳 的 小 产权 房 再 次 热 销 ， 补 收 土 地
买 的人 存在潜在的 心 理 城 市房价这 么 高， 我根 本住 不 起 ，
住一
算 天
一
有 天
一
，
天 转 正 了交点儿 罚金 就 交点 儿 ；
卖地 的 乡镇 一 级 政 府 的 想 法 ： 国 家 管 就 听 国 家 的 ， 地 方
管就 听地 方 的 ， 建 了 的楼 住 人 的 房 ， 你 还 能 怎 么 样 ?