房地产开发企业成本管理模式总结与研究

房地产开发企业成本管理模式总结与研

究

摘要：市场经济在快速发展，社会在不断进步，房地产开发企业为实现项目

利润，需做好项目开发成本的控制，而随着地产项目高利润时代的结束，项目成

本精细化管理显得尤为重要，文章基于此，对目前房地产项目的目标成本管理、

动态成本管理、结算成本管理的理论和管理模式进行了总结和探讨，供同业参考。

关键词：成本控制；目标成本管理；动态成本

引言

房地产开发企业具有项目开发周期长、投资金额大、经营风险高、成本管理

复杂等诸多特点，加之近年来政府加大了对房地产行业的宏观调控与房价管控力度，这些都给房地产行业带来了更大的生存压力。在此情况下，房地产开发企业

更需要从内部管理入手，进一步加强成本控制，积极关注经营过程中的各类风险，及时防范风险，将未知风险降到可控或可承受范围之内，提升经济效益，这样才

能在市场竞争中立于不败之地，实现可持续健康发展。

1房地产企业成本控制的意义

随着房地产行业内外部环境发生的变化，房地产企业间的竞争趋于白热化，

迫使房地产企业愈发注重内部管理，注重相关信息的透明度和公开性，强化内部

财务管理和成本控制，以保证在激烈的市场竞争中占据优势。目前，房地产开发

企业的盈利离不开成本控制，从传统模式转变为精细化模式，精细型模式是市场

竞争发展的趋势，也是市场逐渐发展的潮流趋势。成本控制理论研究有助于提升

房地产企业综合管理能力。房地产企业积极探究成本的控制，有助于提高企业全

员成本控制意识，从而最大限度地发挥员工主观能动性，提高各部门工作效率，

提升企业综合管理能力。例如，房地产开发过热现象，如果我们借鉴国外一些发

展经验理论，将会及时地规避其中的风险，实际上基于国外的发展经验，针对房

地产过热现象所产生的经济衰退，我们应给予高度的重视，重视对成本的控制，

才能使企业实现高质量的发展。由此可见，房地产企业必须高度重视成本控制，

否则它所带来的一些弊端将会影响企业的发展。

2房地产开发企业成本管理模式总结与研究

2.1准确划分成本核算对象

鉴于我国会计准则没有对房地产开发成本核算对象作出明确细致的规定，业

内也没有统一的标准，企业内部应当修订成本核算标准指引。成本核算标准指引

应当尽可能详尽地规定企业开发成本核算对象的判断标准，使财务人员能够使用

统一的标准判断各自的项目应当如何确认成本核算对象，避免依靠财务人员的主

观判断。在房地产项目正式开发前，工作人员需要做好项目规划，确认待开发项

目的类别、规模、开发周期、配套设施等，以便为成本核算对象设置提供依据。

不同的规模、不同开发周期的项目，成本核算对象不同，既可以将整个项目作为

一个成本核算对象，也可以按照项目内不同的产品类型分别作为核算对象。一个

开发周期长、投资规模大的项目，可以按一定的开发期间区分成本核算对象；开

发周期较短、规模较小的项目，可以开发产品为核算对象。随着时间的推移，项

目成本核算难度不断增加。因此，财务人员要及时准确地核算各类成本费用，以

免由于时间过长导致成本数据失实。同时，主管财务人员应当及时审核各类凭证，必要时在年终结账时再次复核，如发现错误，及时调整。

2.2完善成本核算制度规范，统一核算口径

房地产开发项目周期长，核算内容复杂，为了规范房地产开发成本核算，加

强开发成本管理，提高会计信息质量，房地产企业应该根据国家现有的政策法规，制定出统一的开发成本核算规范。由于不同的企业实际情况也不同，企业应结合

本单位的实际情况，将成本科目进项详细归集分类，精准划分直接成本和间接成本。在日常工作中，企业还应加强成本、工程、财务等部门之间的沟通，不仅要

统一财务部门的核算方法，还要统一各个部门成本分类的口径。以财务管理的要

求为基准，统一成本核算标准，确保项目从开发建设初期，就能对全盘的成本进

行详细测算，充分发挥成本核算和成本管理的作用。同时企业还应该设置成本台

账，规范合同管理，通过财务手段对项目进程进行有效监控，保证开发成本计量

准确，分配合理。成本核算目标的实现依赖于成本核算制度的完善，提高会计核

算的准确性，保证成本核算能为企业经济发展提供强有力的依据，有助于避免不

必要的税务风险和经济损失。

2.3结算成本管理

结算阶段是项目成本控制的最后阶段，由合同价加上变更、签证、索赔费用

等形成结算造价。虽然结算管理属于事后管理，但其对项目全过程成本控制体系

而言不可或缺。项目结算应基于法律法规、行业规范、招投标文件、合同、图纸、现场记录等资料执行。建设工程的结算涉及资料多、影响广，非常复杂，合同双

方经常会因为理解不同、利益不同而发生扯皮、争议。很多企业在结算阶段引入

了内审模式，对于投资额较大的重大项目甚至实施全过程跟踪审计，意图解决结

算难、结算慢的问题。国有企业投资项目，结算阶段还需送项目所在地的造价管

理机构审计，通过第三方审计，确保结算造价的合规性、合理性和科学性。

2.4重视待发生成本的精细化与精益化管理

待发生成本是指预期会发生但尚未发生的成本，如人工费、物料费、设备购

置与租赁成本等，虽然这类成本存在于项目预算当中，但实际发生时仍然具有周

期性与阶段性特点。房地产开发企业要对待发生成本进行精细化与精益化管理，

这将直接影响到整个项目施工的款项结算进度。如果对待发生成本未能实现精细

化管理，则可能导致部分款项未能及时结算和入账，最后影响阶段性成本控制目

标的达成，甚至影响到施工进度，不利于施工阶段的成本控制。对待发生成本实

行精细化与精益化管理，要特别关注实际成本数据获取的及时性，进而对实际成

本与预算成本的差异进行分析，同时对下一阶段的待发生成本进行科学估算，保

证每个阶段的待发生成本都符合预算指标，避免出现较大偏差与疏漏。

2.5加强财务人员学习培训，工作流程模板化

房地产开发企业的财务工作有其自身的特殊性，企业需要复合型的财务人才。这就要求财务工作者不仅要掌握专业的财务知识，还要深入了解房地产开发的全

过程，以对项目从开发到建设再到清算整个过程中产生的成本费用进行初步预测。