对物业共有部位、业主或使用人自有部位提供维修服务的方案
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对物业共有部位、业主或使用人自有部位供给修理效劳的方案
房屋共用部位、公用设施设备的修理养护与效劳是工程物业效劳
的重要内容。
针对本工程的特点,通过对物业进展修理养护和效劳,
不但要保证物业正常使用功能,而且还要达致以下四个结果:
一、确定保证有一个正常的生活环境,特别是日常所需的水、电、
冷气的正常供给要得到保证。
二、保证工程与外部信息沟通及内部信息沟通的畅通。
三、保证工程对外的形象。
对于能表达工程形象的重要部位要特
别加强效劳。
保证外墙面、建筑小品的外观完好、干净。
是建筑贴面
的无脱落;是玻璃幕墙的清洁光明、无破损;是涂料的无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
四、杜绝各种安全事故的发生。
实行各种安全排查措施,消灭各
种安全隐患。
为到达上述四个效果,物业效劳公司制定了房屋共用部位、共用
设施设备的日常修理养护和定期养护打算及实施方案,以求到达对工
程的有效效劳。
〔一〕房屋土建公共建筑设施保养
房屋土建公共建筑设施保养周期:
序公共建筑设施名打算养护周
事项
号称期
01 屋面对损坏的面层进展修补每2 年
对分格缝用沥青进展勾缝每2 年
对天台泛水、变形缝进展处理每2 年
对屋面渗漏进展处理每2 年
重点部位进展清洗
每1 年外墙饰面外墙裂缝修补、空鼓面砖更换,外
02 每3 年
〔涂料、面砖〕墙整体清洗
每5 年
涂料外墙粉刷
涂料饰面重点部位粉刷每1 年03 内墙饰面涂料饰面全面粉刷每5 年
瓷砖饰面空鼓更换每3 年
磁砖地面空鼓、裂开更换每3 年04 楼面、地面
水泥地面起砂、裂缝修理每1 年
抹灰层空鼓处理每3 年05 天棚天棚重粉刷每5 年
装修吊顶的调平、破损的处理每2 年
大理石地面裂缝、缺角系统修补每2 年
广场砖地面裂开更换每1 年06 室外道路〔地面〕草地多孔砖裂开更换每1 年
水泥地面起砂、裂缝修理每3 年
其它地面〔如碎石地面等〕修补每3 年
07
闭门器、门锁调校
门窗
变形复位
每半年
每半年
防腐防蛀处理每3 年防盗网、花园围
08 栏、依据损坏状况确定刷油漆时间2-4 年
扶手
09 沟井池渠疏通、清淤
井盖、篦子刷漆
每半年
每1 年
10 挡雨篷清洗、加固每1 年
11 玻璃幕墙清洗每1 年
12 休闲、游乐设施加固、刷漆每1 年〔二〕共用设施设备维护保养打算
1、每年初,修理班按公司规定公共设施保养打算,填写《公共
设施保养打算》,并按打算时间对公共设施进展保养,填写《公共设施保养记录》。
2、制定科学的修理、养护规程,完善设备资料和机电设备台帐、登记卡片制度,合理制定定期维护打算。
3、建立完善的“三级”保养制度,保证各类公共设施设备的正
常使用和住户或住户生活、工作质量。
4、建立责任区,落实到人,保证各类公共设施设备的完好率到
达100% 。
5、建立定期巡察、检查制度,加强日检、周检、月检、年检工作,准时觉察问题,准时彻底解决。
6、觉察设备损坏,修理班要马上向主管汇报,安排人员进展维
修;对于重大修理,组织专业公共设备、设施维护师进展现场指导;对于不能解决需要向外托付修理时,应先填写《设备外委修理申请表》,修理费用在壹仟元以下的,由效劳中心主管批准修理;修理费用在壹仟元以上的,经效劳中心主管同意后,报公司主管审核后批准,再送外修理或请专业人员来效劳中心修理。
修理完毕后,应对设备功能进展检定,属I、II 级设备由修理班检定并备案;属III 级设备由主管修理主管检定,全部设备检定记录效劳中心都应备案。
7、觉察设备故障〔不属于修理班负责修理范围内的故障修理〕,修理班应用《设备故障问题转呈单》马上通知供货方,供货方接到转呈单后,须在半个工作日内给效劳中心答复,确定修理时间。
关键设备发生故障,造成/停电、停水、停梯或严峻影响顾客生活及工作〔不含重大设备事故〕,须按应急程序进展抢修、恢复设备功能。
抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。
事后须按常规程序补办审批手续。
8、公共设备、设施维护部按文件中规定的保养周期对各自管辖范围内的I、II 级设备做年度保养打算及月保养打算。
对 III 级设备,由效劳中心做年度保养打算,每年至少保养一次,III 级设备中的手持式对讲机的保养每年至少按 40%的比例进展保养。
9、月保养打算执行状况由效劳中心主管检查,填写相关记录。
效劳中心主管对I、II 级设备按 30%的比例抽样进展检查其保养执行状况,并填写相关记录。
对于消防设施设备,每次检查应按某一系统单独抽取 30%的比例。
III 级设备的保养由修理班自行检查其保养执
行状况,并填写相关记录。
主管每月对打算执行状况、设备保养运行状况、记录资料,进展一次检查,并填写检查评分记录。
〔三〕消防安全“三级”检查制度
“三级”检查的组织形式
消防安全检查分为班〔组〕、效劳中心、公司三级检查。
1、一级检查
一级检查由班〔组〕组织实施,要求每班检查一次。
(1)接班人应提前 10 分钟到岗,交班人须向接班人具体介绍本班安全状况,待接班人对本岗位、本责任区的安全状况进展全面
检查验收后,予以签字确认。
(2)接班工作完成后,接班人应准时将检查结果报告本班班长。
(3)交接班时如因接班人检查不到位或交班人交班不清,其后觉察的问题,主要由交班人负责,交接班时发生的问题,由本岗交接班双方共同负责。
(4)检查验收过程中觉察的一般性问题,由接班班长负责处理,重大火险隐患须快速〔书面〕报告效劳中心领导。
效劳中心领导接到报告后必需尽快处理,不得贻误战机。
2、二级检查
二级检查由效劳中心组织实施,要求每月检查一次。
(1)效劳中心领导每月组织班〔组〕长对责任区域的消防安全设备〔施〕、物资特别是易燃易爆物品进展一次认真检查。
(2)检查各班组对防火安全工作任务的执行落实状况。
分公司无法修理,报主 管视修理费用大小报物业公司审批后实施
组织有关 修理人 员到现场修理
维 修完毕试运行合格
做 好修理记录
报效劳主 管至现 场指 导、监视修理
日 发 申 填
常 现 报 写 巡 运 维 维 视 行 修 修 检 故 申 查
障
报
单
归档保存
(3) 通报检查状况,开展宣传教育,强化消防安全意识,准时去
除火险隐患。
(4) 在公司领导检查工作时汇报消防安全工作状况。
3、三级检查
三级检查由公司组织实施,要求每季度检查一次。
(1) 每季度由公司安委会组织对消防安全工作进展一次重点检查或
抽查。
(2) 检查效劳中心贯彻消防安全法规和要害部位防火安全效劳制度
执行状况,对好的单位提出表扬或嘉奖,差的单位进展批判或惩罚。
〔四〕共用设备大故障修理程序机电设备修理流程:
大中修公共设备、设施维护流程图
效劳中心上报
分公司作打算
总公司选择专业公司、
审核方案、草拟合同条
款
未通过
物业公司总主
管审批
通
过
签订合同
专业公司施工
分公司验收未通过
通
过
资料整理归档、办理
结算
〔五〕共用设施设备维护保养回访制度
1、公共设备、设施维护部负责机电设备修理保养状况及设备技术状态的月、季检查。
2、效劳中心设施设备维护主管应定期分析各种设备状态记录〔含水、电抄表记录〕,确定系统工作是否正常。
作经济性分析,确保设备工作在节能状态,准时予以掌握调整。
效劳中心主管应对觉察的问题处理状况进展跟踪验证。
3、每年年底由效劳中心设施设备维护主管组织效劳中心有关人员对所管进展一次检查,于12 月15 日之前将设备完好率报公共设备、设施维护部,公共设备、设施维护部按10%抽样核查,并统计全公司设备完好率。
4、公共设备、设施维护部保存Ⅰ、Ⅱ级设备修理记录,设备诊断记录,红旗设备检评记录,设备完好率评定统计记录。
〔六〕各种紧急状况和突发设备故障的应急方案
紧急状况掌握程序
1.0 目的
为预防事故发生或在事故发生时将危害降至最小程度,确保顾客的生命财产安全,维护正常的生活工作秩序。
2.0 范围
适用于公司效劳范围内发生的各种紧急状况,如暴雨、火灾、水灾、汽油泄漏、水管爆裂等。
3.0职责
3.1遇有紧急状况时,效劳中心主管须赶赴现场指挥,并实行各种抢险应急措施,确保安全。
3.2安全部和其他职能部门应针对各种不利状况制定切实可行的预防措施,并催促效劳中心执行。
4.0程序
4.1停水、停电处理措施
4.1.1预定的停水、停电,效劳中心应提前 24 小时在各栋楼或各大堂显要位置用告示牌通知顾客。
4.1.2突发性停水电,效劳中心应在接到通知的10 分钟内发出通知,1 小时之内将停水、停电的具体状况〔包括缘由、估量恢复供水、供电时间等〕用告示排在各栋楼、各大堂显要位置通知业主。
4.1.3以上通知均应登记在《发给顾客文件〔通知〕清单》上,保存期3 年。
4.2暴雨的预防和补救措施
4.2.1在气象台公布暴雨别警报时,效劳中心须于半小时内在各栋楼、各大堂显要位置用告示牌向顾客发出预报,并通知防暴雨的具体留意事项。
4.2.2效劳中心应做好以下预防工作:
1)检查紧急应用的修理及照明工具,检查急救箱,保证一般性常用药物齐备。
2)在各大堂值班室显要位置,张贴紧急应用的表,以便顾客
求助。
3)书面张贴和开通消防播送劝告顾客,把放在花架及阳台上的花盘、杂物移开,保持天台、阳台等下水道畅通,关好门窗。
4)效劳员要卸下迎风面的路灯灯罩,捆牢指示牌,保证天台和平台下水道的畅通,派专人关闭电梯机房和天台门窗。
5)加固全部树木,并将盆栽花木临时移至避风处。
6)留意电台、电视台播放有关风暴消息,并将风暴进展状况准时传送至顾客。
7)消灭洪水时,效劳中心全体员工要处于紧急状态,领导要 24 小时值班,员工不得离开效劳区,预备随时执行抢险任务。
8)在预知洪水攻击的警报后,效劳中心主管要马上组织人员将防洪沙袋运至重点防范部位备用。
修理班要将全部蓄水池注满水、柴油发电机备足油,以防不测。
对被暴风雨攻击损坏的设施,效劳中心必需向系统计,并以书面报告形式向有关领导汇报。
9)应马上检查并关闭辖区内未出售空房的门窗,同时应留意未关闭门窗的顾客的房间,准时联系并通知其尽快返回以将损失降到最低限度。
4.2.3暴风雨后效劳中心要马上组织人力对未售出的空房进展检查,觉察未关闭的门窗要准时关闭、室内渗水状况要具体记录上报,并组织人力修理,对室内积水要马上组织清洁员工清理并把地板擦干。
4.3火警应急措施
发生火警时,依据安全保卫效劳手册中《灭火应急规程》规定采
取措施。
4.4防震应急措施
4.4.1当接到地震消息时,效劳中心应准时关闭燃气源、油源、一般用电电源,假设在夜间应开启应急电源,防止造成二次灾难。
4.4.2用消防播送通知顾客保持冷静,关闭燃气管道阀门、钢瓶角阀,浇灭炉灶内的煤火,做好防震和自我保护工作。
4.4.3各级人员应做好一切救援预备,以便准时抢救伤员,并做好应付屡次余震的预备。
4.5生活、消防给水干管爆裂的抢修
高层建筑给水管道压力大,焊口、软接处易发生爆裂。
水大量涌出将会浸泡凹凸压配电设备、机电设备、造成短路、损坏及水资源的大量流失。
觉察管路裂开,效劳中心应快速关闭裂开处管前及管后的阀门,组织人员用防洪沙袋封堵设备房门,开启排污泵排水,向公司及专业公司报告。
水外泄停顿后,快速修理裂开处。
4.6其他
4.6.1如遇有其它危及顾客生命财产安全的突发性大事发生,效劳中心应依据有关部门的预报,提前向顾客发出通知,对电梯困人、煤气中毒、触电、溺水、火灾等状况下的自救、急救常识和措施,效劳中心应定期在宣传栏中进展宣传。
1。