土地一级开发项目成本费用组成

土地一级开发项目成本花费构成
一、土地一级开发项目成本花费组偏见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
序
号
花费项目名称
一先期花费
1 项目建议书编制费
计算依照计算方法2 项目建议书评估费
3可行性研究报告编制费4可行性研究报告评估费
5 综合策划方案编制费
6 规划编制费
控制性详尽规划
修筑性详尽规划
景色区规划
环境景观规划
城市设计
单项专业规划
城市综合交通规划
7环境影响评论报告编制费
计价钱 [1999]1283 号
见附表二
计价钱 [2001]1218 号
《城市规划设计计费指
导建议》
中国城市规划协会
2004年 6月
计价钱 [2002]125 号
1、投资估量额在相应区间内用插入
法计算
2、估计工程量乘以工日费率计算
用地面积×计费单价
用地面积×计费单价
用地面积×计费单价
规划费的30%-40%
规划费的40%-80%
人口×计费单价
人口×计费单价
1、投资估量额在相应区间内用插入
法计算
2、估计工程量乘以工日费率计算
8交通影响评论报告编制费计规发[2001]1001号可参照规划设计咨询的取费标准9安全影响评论报告编制费
10 地震影响评论报告编制费
国务院令 323 号京价字 [2002]361 号
11 丈量费
12 勘探费计价钱 [2002]10 号工程勘探收费基价×调整系数
13 设计费计价钱 [2002]10 号工程勘探收费基价×调整系数
14 暂时水、电、路、房子费按有关规定履行估计工程量×单价
15 其余
二征地拆迁费
（一）征地赔偿费
1 土地赔偿费
市政府 [2004]148 命令按实质或经验计算
2 青苗赔偿费
4 布置补贴费
劳动力布置补贴费
超转人员补贴费
残疾人布置补贴费5 其余花费及税金
耕地开垦费
耕地占用税
菜田基金
防洪费
新增建设用地使用费
征地不行预示费
6 其余（二）拆迁赔偿费
1 农（居民）拆迁
房子拆迁赔偿费
（含经营性用房）
地上隶属物赔偿费
迁居补贴费
提早迁居奖赏费
家电改移补贴费
增援要点工程费
2 乡镇公司
拆迁赔偿费
搬家补贴费
停产休业补贴费
拆迁赔偿费
搬家补贴费
3 国有企事业
拆迁赔偿费
设备搬家补贴费
停产休业补贴费
军产补贴费
拆迁赔偿费
搬家补贴费
4 市政、公共设备
市政设备赔偿费
京政办发 [2002]51 号耕地面积×单价
京政办发 [2002]51 号耕地面积×单价
市政府 [1999]30 命令菜地面积×单价
市政府 [1994]21 命令可转让面积×单价
财综字 [1999]117 号新增建设面积×单价
依据项目实质状况裁夺
依据项目复杂程度和实质，
1 至 4 项共计×必定比率
集体土地：房子拆迁赔偿价＝宅基地域位
市政府 [2003]124 命令赔偿价×宅基地面积＋被拆迁
京领土征 [2003]606 号房子重置成新价
国有土地：
非住所房子拆迁赔偿价= 区位京领土拆 [2002]1234 号
价钱× K1 × K2 × K3 ×建筑面京领土拆 [2003]808 号
积 + 地上物赔偿价
京房地评字 [1999]656 号
[2002]646 号或按实质协议价钱履行
依据有关定额或市场行情联合实质状况或经验数据计算：估量估量指标单价×数目
公共建筑赔偿费
古树文物古建修护还建费5 特别用地
军事用地
其余用地
6 其余花费及税金
拆迁服务费
拆掉清运费
拆迁评估费
拆迁不行预示费7 其余
三市政基础设备建设费
1 道路
2 桥梁
3 雨水
4 污水
5 中水
6 上水
7 电力
8 热力
9 天然气
10 电信
11 人防工程
12 场所平坦
13 市政场站
14 雨水泵房
15 燃气调压站
16 热力站
17 开闭站
18 地区中水站
19 市政管理用房
20 其余
四公共配套设备建设费
1 交通智能化系统
2 公共表记指示系统
依据拆迁量磋商按实质或经验计算
依据运输距离及消纳收费
按实质或经验计算
详细磋商
京价房字 [1997]398 号赔偿价款的 1-1.5%
依据项目实质状况裁夺
依据项目复杂程度和实质，
1 至 5 项共计×必定比率
参照 2001 年《北京市建设
工程估量定额》及其增补
定额、与之配套的《北京
市建设工程花费定额》《北
京市建设工程机械台班费
用定额》《资料估量价钱》；
《全国一致市政工程估量
定额》、《建设工程工程依据规划或设计图纸，参照
量清单计价规范》、造价相应定额或经验估量指标估量: 处有关文件：工程量×定额子目单价×综合费率计京造定 [2002] 6 号、算
京造定 [2003] 8 号、
京造定 [2003] 9 号、
京造定 [2003] 11 号、
京造定 [2004] 5 号、
京造定 [2004] 7 号、
京造定 [2005] 3 号、
京造定 [2005] 5 号等
参照 2001 年《北京市建设依据规划或设计图纸，参照
工程估量定额》及其增补相应定额或经验估量指标估量:
3 地区安防监控系统
4 公共卫生间
5 环卫设备
6 垃圾采集转运站
7 消防站
8 派出所
9 邮局
10 公交车辆场站
11 灵活车泊车场（库）
12 非灵活车泊车设备
13 公园
14 绿地
15 广场
16 景观小品
17 其余
五其余花费
1 暂时用地费
2 暂时建设费
3 招标代理服务费
4 标底编制费
5 工程监理费
6 工程质量监察费
7 施工图估量编制费
8 施工图审察费
9 施工执照费
10 合同公证费
11 建设期地区管理费
12 完工图编制费
13 地价评估费
14 土地出让底价编制费
15 专家审察费
16 审计费定额、与之配套的《北京工程量×定额子目单价×综合费率计市建设工程花费定额》《北算
京市建设工程机械台班费
用定额》《资料估量价钱》；
《全国一致市政工程估量
定额》、《建设工程工程
量清单计价规范》、造价
处有关文件：
京造定 [2002] 6 号、
京造定 [2003] 8 号、
京造定 [2003] 9 号、
京造定 [2003] 11 号、
京造定 [2004] 5 号、
京造定 [2004] 7 号、
京造定 [2005] 3 号、
京造定 [2005] 5 号等
按租借市场行情估量按实质或经验计算
参照有关定额估量按实质或经验计算
计价钱 [2002]1980 号
按差额定率累进法计算
附表三
1、监理工程概（预）算的百分比
[1992]价费字 479 号
2、参加监理工作年度均匀人数计算：
附表四
3.5-5 万元 / 人*年
计价钱 [2002]10 号基本设计费的10%
市规发 [2001]761 号可参照计价钱[1999]1283 号还没有明确收费标准按估计工程量乘以工日费率计算
可依据规划或设计图纸，参照按两方磋商讨定相应估量指标、定额或经验
估量工程量×计费单价按计算计价钱 [2002]10 号基本设计费的 8%
京价房字 [1997]398 号标的总数采纳差额定率累进计算还没有明确收费标准参照京价房字 [1997]398 号还没有明确收费标准
可参照计价钱 [1999]1283 号
按估计工程量乘以工日费率计算
17 律师费
18 工程保险费
建质 [2005]133 号
可按建安费的 0.1%-1%计算还没有明确收费标准
可依据规划或设计图纸，参照
19 完工移交前的保护管理费还没有明确收费标准相应估量指标、定额或经验
估量工程量×计费单价按计算
20 项目后评估费还没有明确收费标准可参照计价钱 [1999]1283 号
21 其余
《北京市土地贮备和一级
六公司管理花费开发暂行方法》京领土市不高于土地贮备开发成本的2%
[2005]540 号
七财务花费
1 贷款利息人行现行利率表按贷款年限计算
2 其余融资花费
还没有明确收费标准
3 金融机构手续费
4 其余
八销售花费
1 市场推行费
依据市场行情估量
2 招商费可按估计销售收入的必定比率
3 入市交易费还没有明确收费标准计取
4 其余
九开发期税费
1 营业税
2 城乡保护建设税
国家有关税法营业额× 5.5%
3 教育费附带
4 其余
十不行预示费依据项目实质状况裁夺依据项目复杂程度和实质，一至九项共计×必定比率
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
序号项目金额（万元）比率备注一先期工程费
二征地拆迁费
1征地赔偿费
2拆迁赔偿费
三市政基础设备建设费
四公共配套设备建设费
五其余花费
六公司管理花费
七财务花费
八销售花费
九开发期税费
十不行预示费
总计
三、建设项当先期工作咨询收费标准
一、按建设项目估量投资额分档收费标准单位：万元
估量投资额3000万元－ 1 亿元 1 亿元－ 5亿元 5 亿元－ 10 亿元10 亿元－ 50 亿元50 亿元以上
一、编制项目建议书6－ 14 14-37 37-55 55-100 100-125
二、编制可行性研究报告12－ 28 28-75 75-110 110-200 200-250
三、评估项目建议书4－ 8 8－ 12 12－15 15-17 17-20
四、评估可行性研究报告5－ 10 10－ 15 15-20 20-25 25-35
二、按建设项目估量投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
行业调整系数（一）、行业调整系数
1.石化、化工、钢铁
2.石油、天然气、水利、水电、交通（水运）、化纤
3.有色、黄金、纺织、轻工、邮电、广播、电视、医药、煤炭火电（含核电）、
机械（含船舶、航空、航天、兵器）
4.林业、商业、粮食、建筑
5.建材、交通（公路）、铁道、市政公用工程
（二）、工程复杂程度调整系数
注：工程复杂程度详细调整系数由工程机构与拜托单位依据各种工程状况磋商确立。

（三）、工程咨询人职工日花费标准单位：元咨询人员职级工日花费标准
1、高级专家1000－ 1200
2、高级专业技术职称的咨询人员800-1000
3、中级专业技术职称的咨询人员600-800
京价 (房 )字 [1999]第 487 号文《对于建设项当先期工作咨询收费的增补通知》
（一）、投资额在 3000 万元以下的建设项目的先期工作咨询服务收费标准以下：（单位：万元）
估量投资额咨询评估项目
1000 万元以下1000 万元 -3000 万元（含 1000 万元）（含 3000 万元）
编制项目建议书
编制可行性研究报告评估项目建议书
评估可行性研究报告
招标代理服务收费标准
服务类型
费率货物招标服务招标工程招标
中标金额（万元）
100 以下 1.50% 1.50% 1.00%
100-500 1.10% 0.80% 0.70%
500-1000 0.80% 0.45% 0.55%
1000-5000 0.50% 0.25% 0.35%
5000-10000 0.25% 0.10% 0.20%
10000-100000 0.05% 0.05% 0.05% 1000000 以上0.01% 0.01% 0.01% 注：
1.按本表费率计算的收费为招标代理服务全过程的收费基准价钱，独自供给编制招标文件（有标底的含标底）服务的，可按规定标准的30%计收。

2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。

比如：某工程招标代理业务中标金额为6000 万元，计算招标代理服务收费额以下：
100 万元× 1.0%=1万元
（500-100）万元× 0.7%=2.8 万元
（1000-500）× 0.55%=2.75 万元
（5000-1000）× 0.35%=14 万元
（6000-5000）× 0.2%=2 万元
共计收费 =1+2.8+2.75+14+2=22.55 （万元）
工程建设监理收费标准
序号工程概（预）算
设计阶段（含设计招标）监理取施工（含施工招标）及
保修阶
M（万元）费 a（%）段监理取费 b（%）
1 M<500 0.20<a 2.50<b
2 500≤M<1000 0.15<a≤ 2.00<b≤
3 1000≤M<5000 0.10<a≤ 1.40<b≤
4 5000≤M<10000 0.08<a≤ 1.20<b≤
5 10000≤M<50000 0.05<a≤0.08<b≤
6 50000≤M<100000 0.03<a≤0.60<b≤
7 100000≤M a≤b≤注：1、按所监理工程概 (预 )算的百分比计收，见上表；
2、依照参加监理工作的年度均匀人数计算： 3.5 万～ 5 万元／人?年；
3、不宜按上述两项方法计收的，由建设单位和监理单位按约定的其余方法计收。

四、土地一级开发计费的有关文件
土地一级开发有关文件目录
序
文件名称发文单位文号/时间备注号
1 《建设项当先期工作咨询收费暂行规定》国家计委计价钱[1999]1283 号
2 《城市规划设计计费指导建议》中国城市规划协会2004年 6 月
3 对于规范环境影响咨询收费有关问题的通知国家计委、国家环境保护总局计价钱 [2002]125 号
4 《工程勘探设计收费标准》(2002年订正本) 国家计委 / 建设部计价钱[2002]10号原 [1992]价费字 37
5 号取消
5 《北京集市体土地房子拆迁管理方法》北京市人民政府北京市人民政府令第 124 号
6 《北京市城市房子拆迁管理方法》北京市人民政府北京市人民政府令第 87号
7 北京市房子拆迁评估规则（暂行）北京市领土资源局京领土房子拆字〔 2001〕 1234 号
8 北京市建设征地赔偿布置方法北京市人民政府北京市人民政府自 2004年 7月令第 148 号 1 日起实行
北京市领土房管
9 北京市宅基地房子拆迁赔偿规则北京市领土资源局局京领土房管征
[2003]606 号
10 北京市新菜地开发建设基金管理方法北京市人民政府市政府令实行日期[1999]30 号1999-07-13
11 北京市耕地开垦费收缴和使用管理方法北京市人民政府办公室京政办发[2002]51 号
12 《招标代理服务收费管理暂行方法》国家计委计价钱属工程咨询服[2002]1980 号务范围
13 《北京市政府投资建设项目代建制管理方法(试
行)》北京市发展改革委员会
京发改 [2004]298
号
14 《对于公布工程建设监理费有关规定的通知》国家物价局 / 建设部[1992]价费字 479号
15 土地评估收费标准国家计委、国家领土资源部
16 宗地地价评估收费标准国家计委、国家领土资源部
17 对于房地产中介服务收费的通知北京市物价局、房子土地局京价房字[1997]398 号
18 北京市土地贮备和一级开发暂行方法北京市领土资源局京领土市[2005]540 号
19 北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确
立
北京市领土资源局
京领土用〔 2005〕(试行方法 ) 533 号
20 人民币现行利率表中国人民银行公布时间2005-3-17。