2009波托菲诺 纯水岸七期 销售执行报告 (三稿) 45p

世联对问题的理解：项目如何价量突破？
本报告是严格保密的。
1
本报告是严格保密的。
超越竞争的价值体系。。
>>夯实价值，建立客户信心，实景展示
破题一：夯实项目价值基础，提升客户价格预期
灯杆旗
区域
从进入华侨城开始，便开始提升期望
外界
华侨城
本报告是严格保密的。
停车场
区域
留给客户最美的第一印象: 导示系统及停车场整改
标准层高 3 3 3 3.15 3.15
客厅
6 6 6 6 6
主卧开间 4.8 9.8 4.8 4.4 4.55
户型对比：中信红树湾>本项目>星河丹堤
本报告是严格保密的。
竞争分析小结
项目
区位
配套
户型
景观
★★★ ★★ ★★★ ★★★★ 星河丹堤 ★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★★ 中信红树湾 波托菲诺纯水岸 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★★
停车场
整改
“你们售楼处的停车场太差了，一点都不高档”——四期未成交客户
会所及 销售中 心
导示系统全面更新
本报告是严格保密的。
“你们停车场导示太不显眼了，一不留神就开过去了”——四期上门客户语录
销售中心
区域
让客户愿意驻足: 售楼处要给人高品质印象，在产品出来前展示开发商实力
停车场
停车场至销售中心，品质感差，导示小气
本报告是严格保密的。
价格定位
根据市场比准，项目合理均价在4-4.5万 合理总价区间在800-1600万
总套数 销售套数 剩余套数 总价区间（万） 单价（区间） 月均 40 10 30 1350-2200 5-5.5 1 36 22 14 650-891 2.2-3.5 1-2 20 18 2 890-1200 3.75-4.6 开盘售罄 42 34 8 700-960 2.8-4 剩余约10 20 0 20 1000-1300 5万以上 未发售 130 0 130 800-1600 4-4.5万 ——
本报告是严格保密的。
区位对比 项目相比其他项目，区位及配套优势明显
比准项 区位 星河丹堤 梅林片区 中信红树湾 红树湾填海区
卓越维港 （高端分流）
后海湾填海区
华润幸福里 (低端分流)
罗湖金融中心区
本项目 华侨城波托菲诺核心 城市核心 华侨城6平方公里完 善配套 传统豪宅片区 深圳富人去
客户印象
小区内环境不错 周边环境较差 经常塞车
四期S栋
四期R栋
最私密的空间营造： 完全的人车/人人分流体系
•公寓与复式入口分离 •人行与车型完全分离 •小区独立入口，形成私密空间
住宅人行动线
本报告是严格保密的。
商业人行动线
最难忘的景观：华侨城高尔夫、燕栖湖全景、欧式风情园林
本报告是严格保密的。
现代公建化的里面风格：色彩元素上融合四期
飘架设计：考虑细心
会所及 百佳销 售中心
部分字体已脱落
本报告是严格保密的。
部分模型贴胶不紧，开始松脱
案例借鉴
区域ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
案例参考：
中信红树湾，品质展示，建立客户信心
停车场
本报告是严格保密的。
波托菲诺唯一纯复式 对比天鹅堡三期P栋尺度更加阔绰
本期产品优势 真正的复式产品 景观相比天鹅堡更 加优越 纯水岸唯一高层单 位 景观相比天鹅堡更 加优越
本报告是严格保密的。
本体分析小结 项目处于波托菲诺楼王地位，存在内部溢价因素
1、区位：占据波托菲诺最核心，拥波托菲诺一切便利； 2、景观：景观中轴，坐享唯一三重景致（高尔夫、燕栖湖、园林） 3、规划：唯一纯复式，私家庭院、充沛车户比 4、产品：100-120平米灵活多变空间，两梯一户，尊贵奢华 5、品质：全新现代立面风格、用材品质提升、提升物业价值
项目为波托菲诺乃至整个华侨城楼王地位，存在内部溢价空间
本报告是严格保密的。
价值再认知 。。
>>本体价值挖掘 >>项目溢价因素
本报告是严格保密的。
09年270平米以上大户型产品，供应量约为391套，本项目130套 是市场主力，面对激烈的客户争夺。
项目 户型 圣莫丽斯 300平米以上 星河丹堤 四房纯复式（274-297） 浪琴半岛 顶复301-645 兰溪谷 顶复 280-395 东堤园 260-340平米平面 中信红树湾 273-389平米纯复式 红树西岸 280-370平米四房以上 澳城 顶复459 皇庭港湾 顶复 278 珑园 四房以上（377-459平米） 星河丹堤 五房大平面（274） 本项目 纯复式（270-360） 总计 总套数 28 232 23 50 45 40 29 11 12 10 50 130 632 已售 18 166 10 20 23 9 11 9 1 1 1 0 251 存量 10 66 13 30 22 31 18 2 11 9 49 130 391 销售率 64.3% 71.6% 43.5% 40.0% 51.1% 22.5% 37.9% 81.8% 8.3% 10.0% 2.0% 0.0% 39.7% 月均消化 开盘消化 11.1 1.1 1.0 1.0 0.5 0.5 0.5 0.3 0.2 0.1 —— 总价区间 750-924 680-900 662-1500 780-1200 780-1020 1365-1945 1120-1480 1150 640 1100-1600 594 ？ 单价区间 2.5-2.8 2.5-3 2.2-2.5 2.8-3 3 5 2.8-3.5 2.5 2.3 3-3.5 594 ？
户型对比 项目客厅及主卧尺度上略差于红树湾项目
项目名称 星河丹堤E7 中信红树湾11栋 本项目
项目名称 星河丹堤E7 中信红树湾11栋 本项目
户型面积 303 310 288-304 271 361
客厅开间 6.4 6 6 6.3 6.7
套数 36 5 5 104 26
客厅层高 5.8 4.5 4.5 6.3 6.3
我们判断：项目可实现的合理均价出于其中较高水平，约4-4.5万
本报告是严格保密的。
总价区间预判 根据同类产品，考虑溢价因素；我项目合理总价在1000-1800万
2200万 1900万 1600万 1300万 1000万 700万
红树湾11栋 丹堤E7栋 卓越维港 幸福里 本项目
根据市场比准 项目总价集中在 1000-1800万
4.
过厅，大幅推拉门，最
大化减少景观遮挡
5. 6.
客厅、餐厅朝golf 卧室全南向分布，尽享
温暖阳光
7.
空间灵动，可做多种变 化
本报告是严格保密的。
下层
上层
设计亮点：改变楼梯位置，增加门厅设计
入户露台隔一半， 做成钢琴房
餐厅、楼梯和西 厨位置变动
家庭厅与餐厅的 变化
下层
本报告是严格保密的。
下层
户型分析： 278平米（样板房） 户型优势 设计亮点：封闭部分露台，形成阳台，增加多功能厅，
3＃楼 28F
2＃楼 28F
3 6 0 平 米
1＃楼公寓 28F/12F
绿地率
容积率 停车位（含公共车位） 复式套数 户型 复式三房 复式五房 汇总 建筑面积 278 362 套数 104 26 130
36.80%
3.05 670 130 所占比例 80% 20% 100%
3 6 0 平 米
本报告是严格保密的。
避免雨水侵蚀，同时减少建筑的压迫感
灰色玻璃幕墙与意大利传统色彩涂料结
合，既能体现传承，又能表现创新
双层中空玻璃隔绝噪音，保证舒居品质
（待与工程部确定）
本报告是严格保密的。
全面的品质提升：大面积石材/木隔栅等材质运用
首次大面积使用石材 双层中空玻璃幕墙 高品质仿木格栅 丰富的立面元素
仿 木 隔 栅
星河丹堤E7栋

本项目


近景：沙河高尔夫 远景：深圳湾海景
近景：湖景 远景：A区别墅
北面：华侨城高尔夫 南面：燕栖湖全景（）低层看园林 景观
北面
★★★★★
本报告是严格保密的。
★★★★ ★★★★★
南面
户型对比
星河丹堤E7户型
E7栋297㎡复式
南北全通透； 客厅餐厅中空6.2米层
高；
前后双大露台，赠送
欧式现代立面
石材+铝合金外墙
铝合金分割外墙
本报告是严格保密的。
双层中空玻璃幕墙
户型优势
产品亮点：
1.
主力户型一：362㎡ 5房3厅4卫带1工人房
两梯一户，每户均能实 现单梯入户 观光电梯设计，高尔夫
2.
景时时享受
3.
50平米私家入户双层高 露台 双层通高客厅、餐厅和
4.
过厅，大幅推拉门，最
大化减少景观遮挡
市场同总价项目月均销售套数1-2套，成交缓慢；本项目130套存在一定挑战
本报告是严格保密的。
市场竞争锁定 目前市场一线豪宅竞争对手锁定
价格最高 景观接近 高端分流
中信红树湾11栋 星河丹堤E7楼王 卓越维港北区别墅
品质最好
华润幸福里245楼王
备注：高低端分流，仅作为参考，核心比准主要锁定红树湾及星河丹堤
二楼隔出观景 阳台，尽览全 景高尔夫
多功能室，提 供更多活动空 间
11平米走廊布 置，空间更显 灵动
增加书房，扩 大主卧空间
上层
本报告是严格保密的。
上层
户型优势
产品亮点：
1.
主力户型二：278㎡3房3厅4卫带1工人房
两梯一户，每户均能实 现单梯入户 观光电梯设计，高尔夫
2.
景时时享受
3.
32平米私家入户双层高 露台 双层通高客厅、餐厅和
面积近150平米；
下层
上层
本报告是严格保密的。
户型对比 VS中信红树湾
11栋310㎡错层复式
主卧客厅全南向设计，
满足高尔夫景观最大化；
客厅餐厅中空6.2米层
高；
1梯1户，电梯入户，智
能卡
前后双大露台，赠送率
约50%；
价格：5万 景观：全高尔夫景观 月均成交不足1套
本报告是严格保密的。
5. 6.
客厅、餐厅朝golf 所有卧室全南向分布，
尽享温暖阳光
7.
均为端头户型，三面采 光通风 灵动空间可做多种变化
本报告是严格保密的。
8.
下层
上层
户型优势
设计亮点：保留双层高尺度客厅
入户露台隔一半， 入户门厅 客厅保证6.3米 层高 过厅灵动变化
套房变动
下层
本报告是严格保密的。
下层
户型优势
设计亮点：封闭部分露台，形成阳台，增加多功能庭及家庭 厅，赠送面积超过120平米
项目相比一线复式产品，处于最优秀之一，占据领导地位
区位上最优越
配套上最完善 景观上丰富性最强 户型上尺度上略差于红树湾
本报告是严格保密的。
项目市场价值 VS 企业回款目标
难点一： 难点二： 难点三：
市场月均消化1-2套，我项目开盘需消化65套以上 全年超过12个亿的回款目标要求在本项目实现 样板房开放置后，开盘期客户无法完全认知价值
项目 产品类型 面积（平米） 中信红树湾11栋 错层复式 270-389 星河丹堤E7栋 纯复式 297 联排 232-254 卓越维港 叠拼 240 幸福里 高层平面 245 本项目 复式 271-360
项目入市阶段全市同等素质产品不足60套，项目130套产品为市场绝对主力 市场同类产品价格集中子3.5-4万区间 根据项目内外部溢价因素考虑
错层设计，保证客厅空间，赠送面积超过1100平米
二楼隔出观景阳 台，尽览全景高 尔夫
客厅上空功能变动
楼梯和书房位置 变动
家庭厅与餐厅的 变化
上层
本报告是严格保密的。
上层
户型优势
独创户型：稀缺20户超多别墅级产品
顶复单位 •赠送一层面积：
1层别墅设计 3.8米高地下室空间 11.6米高客厅，可形成 三层使用空间 赠送率100%
新兴富人区 规划日渐成型 周边配套较完善
新兴的豪宅区 区域尚未成型 未来规划利好
成熟金融核心 配套完善、档次较高 未来潜力有所局限
打分
★★★
★★★★
★★★
★★★★★
★★★★★
区位对比：本项目>中信红树湾>星河丹堤
本报告是严格保密的。
景观对比
中信红树湾11栋

项目南向受四期影响低楼层仅能看园景；北向高尔夫 景观视野开阔，具备市场竞争力
房间数 4 6 6 3 5
客厅面积 40.32 47.7 44.7 34.65 42.21
套房数 3 3 3 2 3
阳台/露 台数 2 3 5 3 3
主卧面积 24 70 41.5 39.6 46.8
总开间 11.2 15.8 15.8 10 16.05
厨房面积 12.5 14 14 8 10.8
总进深 13.6 19.2 19.2 22.6 21.8
谨呈：深圳华侨城有限公司
2009 纯水岸7期营销执行报告
世联地产
本报告是严格保密的。
2009/04
价值认知 。。
>>本体价值挖掘 >>项目溢价因素
本报告是严格保密的。
最稀缺产品类型：湖岸高尔夫纯复式大邸，高层终极产品
总用地面积㎡ 总建筑面积㎡ 复式高层 公寓 其中 商业 架空层 地下车库及配套 21476.47 95517 38530 —— —— —— 29071