工程维保金管理流程

工程质量保修金管理方案
为保障物业竣工验收投入使用后，后续的保修及后期服务工作的及时性及有效性，特提出以下工程质量保修金管理方案。

工程质量保修金的保修时限、保修项目、保修方式在前期招标时与施工合作单位签订的工程施工合同进行约定；对于重要设备或大型设备，明确试运行期限，试运行期限届满且设备正常运行的情况下，开始计保修期。

方案一
公司新开工项目在工程施工合同中，签订有开发公司、物业公司、施工方三方关于竣工以后的保修期协议书和大型设备（电梯等）售后协议书。

协议书中应强制规定保修期和大型设备售后服务管理工作全权委托物业公司负责，相关保修金由开发公司与物业公司共同兼管，设立专门账户。

保修项目的监管方面，开发公司和物业公司设专人负责保修期内售后服务问题的责任量定，对各项保修整改资料进行采集、收集，并在开发公司授权下核定整改费用。

施工方保修期届满后到开发公司结算费用，保修金多退少补，对开发公司根据实际情况扣除的各项费用无条件接受。

具体流程
▼工程施工前开发公司、物业公司、施工单位签订保修期协议和大型设备售后服务协议。

▼工程竣工验收合格，移交物业公司，保修期开始，同时开发公司将保修金存入设立的专门帐户。

▼物业公司受理业主或物业使用人提出的工程质量问题。

▼物业工程人员察看现场，识别是否属保修整改范围。

属整改范围的以工作联系单通知开发公司工程部人员、施工方人员到现场共同确认。

▽物业工程人员察看现场，识别是否属保修整改范围。

属整改范围的以工作联
系单通知开发公司工程部人员、施工方人员到现场共同确认，施工方不到现场确认和处理的，物业公司将有权按照维修协议委托其它施工单位对工程质量问题进行处理，所需费用从工程保修金中扣除（含50%的管理费一并扣除）
▽开发公司工程人员、施工方、物业公司、装饰公司、业主在现场检查问题后，发生争执不能确认责任时，请第三方专业公司鉴定，费用由责任方承担。

▼在一周内核定整改所属范围,责任确认后由施工方实施整改，整改完毕后由业主（物业使用人）开发公司、施工方、物业公司共同确认，并将该相关资料（含原因分析、费用明细等）存档。

▼保修期届满三方（开发公司、施工方、物业公司）确认无遗留问题，施工方找物业公司审核确认，到开发公司结算支取保修金，多退少补。

方案二
随着工程项目的竣工，开发公司地产部、工程部、监理公司、施工单位人员将撤离现场。

如果收到整改通知单，各相关单位人员需从不同的地方集中到现场进行返修，必将满足不了业主（物业使用人）迫切整改的时间要求，且现场整改质量也可能无人监控，由此会造成更大的麻烦，为保证整改维修工作和售后服务的顺利进行，属保修期内整改的维修问题，可委托物业公司负责实施，这样可减少环节、提高效率，施工方维修成本还可能节约，开发公司财务部按每季度5万元的标准划拨维修专项费用给物业公司，物业公司根据维修整改结算单每季度到开发公司财务部进行结算，开发公司财务部根据结算单扣除相关责任单位的保修金。

（同时物业公司加收本次项目维修总费用50%的管理费。

）
具体流程
▼开发公司和物业公司签订维修整改委托书。

▼开发公司财务部每季度划拨5万元维修资金给物业公司。

▼物业公司受理业主（物业使用人）提出维修整改问题。

▼物业公司通知开发公司工程部负责人到现场认定整改责任，属整改范围的，
三天内核定整改所需费用。

▼两天内施工单位不予以处理的问题，物业公司安排处理，并将相关资料报开发公司和责任施工单位。

▼整改维修完成，业主（物业使用人）签字确认后，物业整改相关资料（含情况说明费用明细表等）报开发公司和责任施工单位。

▼物业公司每季度和开发公司财务部结算一次，开发公司财务部根据结算情况扣除相关责任单位的保修金（同时物业公司加收本次项目维修总费用50%的管理费。

）
注：由物业公司直接发现需要处理的工程方面的问题同样适用本方案。