消费者权益保护法视野下的房地产交易
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｛占 夤 缸会 ｌ Ｊ
己１年 月 中 ０口 ７ （ ）
？ 费 者 权 益 僳 护 洁 视 野 下 的 房 地 产 交 易 肖
周 佳
摘 要 人类 的消 费模 式是 在社会 化 的进程 中形成 的 ， 费与社 会 中的每 个人息 息相 关， 中房地产 的 交易更是 关 系着社 消 其
一
法律 规制 文献标 识码 ： Ａ 文 章编 号 ：０９０ ９（０ ０ ７１５０ １０ ．５２２ １） ・０－１ ０
法律 。 目前 我 国房 地产 市场 开发商主 体复 杂 ， 加上信 息的严 重 再
、
我 国房 地产 市场的现 状
房地 产交 易与我们 每个人 的生 活息息 相关 ， １９ 年 我国 不 对称 ， 通老 百姓 作 为房 地产消 费者很难与 这些强 势经营者相 自 ９８ 普 实行住房 改革 以来 ， 房地 产经济 已经逐渐 发展成 为拉动 中国经济 抗 衡 。需要通 过 法律给 予更全 面的保护 。 迅速 增长 的龙 头产业之 一 。 国 的房 地产 业是 一个新 兴的产 业 ， 我 鉴于 房地产 市场 的重要性 ， 国家投 入 了大量 的人力财 力 ， 于是 便 形成 了我 国现 在的“ 欣欣 向荣 ” 的房地 产市场 。 二、 关于 我 国房 地产 消费者权 益保 护体 系的构 想
会经济正常运行的重大问题。本文拟从消费者权益保护法的角度来说明房地产交易对于社会经济的健康发展以及改善人
民生活 的重要性 ， 其次 结合我 国实际情 况 ， 何 完善 我 国房地产 市场提 出合 理化 的 法律 建议 。 就如 关 键词 消 费者 房地 产 交易 中图分 类号 ： ９ ３ Ｄ ２． ８
１ ． 首次 出现两位 数增长 ， ５ ％， ２ 并首 次超逾 居 民收入增 长 。 从全 国 （ ） 法设 想 一 立
的形势 来看 ， 价呈迅速 上涨 态势 。当今 的中 国社 会 ， 房 买房 已经
１ 制定 专门 的 《 地产 消费者权 益保护 法》 ． 房 。房地 产交 易属
成 为老 百姓生活 当中最为重要 的一件事 ， 房价 的虚高却 使不少 的 于不动产 交易 ， 它在社会主 义 市场 经济活动 中起着至 关重要 的作 人望而 却步， 即便是有能力支付 的人也会沦为 时下所谓的“ 房奴 ” 。 用， 另外房 地产 消 费者作为 一类特 殊的 消费者 ， 一旦 自己的权益 ２ 房地产 市场秩序 比较 混乱 。个别 的房地产 开发 商恶意 哄 遭 到侵害 ， ． 损失将 是 巨大的 。因此 ， 国家有 必要 出台一部法 律来 抬房 价 ， 为的造 成房地产 市场 的资源 紧张 ， 而导致 房价 短期 切 实保障 房地 产消 费者 的合法权 益 。 人 从 内虚 高 。 甚至个 别房地 产开 发商根本 就不 具备 开发 资格， 在房 地 ２对现 行 的《 费者权 益保护 法》 ． 消 进行 修 改。 行的 《 的 ， 相
应 的我 国也颁 布 了—系 列 的相 关的房地 产法律 法规 。 是， 但 由于
（ ） 国房地 产市 场存在 的问题 一 我
我 国的房地 产业起 步较 晚 ， 不论是 目 的房地产 市场秩序还 是当 前
１ 商品房 价格增 长过快 。据 国家统 计局数 据 ， ０５年我 国 前 的立法状 况 ， ． ２０ 都仍存在 着或 大或小 的 问题 。笔者 认为 ， 于房 关 商 品房平 均价 格 同比增长 １． ４ ％，其 中商 品住 宅价 格 同比增 长 地产 消 费者权益 保护 的立法 问题 ， 以下两种 方案可 供选择 ： ４ 有
但 是不 一定 能涵 盖房地 产 消费者 权益类 型 的复杂 化 的特 殊性 。
（ ） 二 保护房 地产 消费者 的理论依 据及现 实需要 利 益和不 动产 财产利益 ， 在房地产 利益 结构 中 ， 房地 产消 费者利
益主 要属于不动 产生存利益 ， 即房地 产满足 广大人 民群众住房 基
中介机 构也在房 地产 中介服 务和服 务管理 的各个环 节， 都不 同程 地产 消 费者 的条款 也可 一定程 度上 保护房 地产 消费 者的合 法权 度地存 在违 法违规 行为 。 ３ 缺 少专 门法 律的保护 和规 范 。 然我 国《 费者权 益保护 ． 虽 消 法》 中对 于消 费者 的定义中 并未区 分动产 与不动 产 ， 是无论 是 但
产 的开发 、 易等各个 环节 均存在违 规违 法行 为， 交 从而 也导致 了 权益 保护法 》 有明确 房地 产消 费者的权 利和 义务 。 一步 明确 没 进
消 费者 投诉 房地产 交 易欺 诈案件 数量 的增长 。 次 ， 些房地 产 房地 产消 费者 法律 意义上 的“ 其 有 消费者” 位 ， 地 增设 若干直接保 护房
益。
（ ） 二 利弊 分析 纵 观两 种 方案 。第一 种方 案虽可 使房地 产 消费者 的权益 得
在理论上 还是实 践中 ， 消法 的消费客体 却基本上 还是针对 动产而 到全面 细致 的保护 ， 但是房 地产 消 费者 的权益 种类 繁杂 ， 部法 一 言。 因此 ， 理论 界缺乏统 一 的概 念标 准 ， 导致 了在 司法实 务中经 律 难 以全面概括 ， 其次还 有可能 出现 与其他 部门法产 生法律 竞合 常会 出现房地 产消 费者得 不到 《 费者权 益保护 法》 消 有效 保护 的 的现象 ， 法成本 较大 。 立 返观 第二种 方案 ， 相对 可操 作性大些 ， 虽 状况， 而只能通 过其它 部 门法 来进 行救济 。
综 上所述 ， 无论 采取哪 种 设 计方案 ， 地产 消费 者权益保 护都 要 房
三、 结语 从我 国整个房 地产市场 的发展现状 来看 ， 国房地 产市场 并 我
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摘 要 人类 的消 费模 式是 在社会 化 的进程 中形成 的 ， 费与社 会 中的每 个人息 息相 关， 中房地产 的 交易更是 关 系着社 消 其
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法律 规制 文献标 识码 ： Ａ 文 章编 号 ：０９０ ９（０ ０ ７１５０ １０ ．５２２ １） ・０－１ ０
法律 。 目前 我 国房 地产 市场 开发商主 体复 杂 ， 加上信 息的严 重 再
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我 国房 地产 市场的现 状
房地 产交 易与我们 每个人 的生 活息息 相关 ， １９ 年 我国 不 对称 ， 通老 百姓 作 为房 地产消 费者很难与 这些强 势经营者相 自 ９８ 普 实行住房 改革 以来 ， 房地 产经济 已经逐渐 发展成 为拉动 中国经济 抗 衡 。需要通 过 法律给 予更全 面的保护 。 迅速 增长 的龙 头产业之 一 。 国 的房 地产 业是 一个新 兴的产 业 ， 我 鉴于 房地产 市场 的重要性 ， 国家投 入 了大量 的人力财 力 ， 于是 便 形成 了我 国现 在的“ 欣欣 向荣 ” 的房地 产市场 。 二、 关于 我 国房 地产 消费者权 益保 护体 系的构 想
会经济正常运行的重大问题。本文拟从消费者权益保护法的角度来说明房地产交易对于社会经济的健康发展以及改善人
民生活 的重要性 ， 其次 结合我 国实际情 况 ， 何 完善 我 国房地产 市场提 出合 理化 的 法律 建议 。 就如 关 键词 消 费者 房地 产 交易 中图分 类号 ： ９ ３ Ｄ ２． ８
１ ． 首次 出现两位 数增长 ， ５ ％， ２ 并首 次超逾 居 民收入增 长 。 从全 国 （ ） 法设 想 一 立
的形势 来看 ， 价呈迅速 上涨 态势 。当今 的中 国社 会 ， 房 买房 已经
１ 制定 专门 的 《 地产 消费者权 益保护 法》 ． 房 。房地 产交 易属
成 为老 百姓生活 当中最为重要 的一件事 ， 房价 的虚高却 使不少 的 于不动产 交易 ， 它在社会主 义 市场 经济活动 中起着至 关重要 的作 人望而 却步， 即便是有能力支付 的人也会沦为 时下所谓的“ 房奴 ” 。 用， 另外房 地产 消 费者作为 一类特 殊的 消费者 ， 一旦 自己的权益 ２ 房地产 市场秩序 比较 混乱 。个别 的房地产 开发 商恶意 哄 遭 到侵害 ， ． 损失将 是 巨大的 。因此 ， 国家有 必要 出台一部法 律来 抬房 价 ， 为的造 成房地产 市场 的资源 紧张 ， 而导致 房价 短期 切 实保障 房地 产消 费者 的合法权 益 。 人 从 内虚 高 。 甚至个 别房地 产开 发商根本 就不 具备 开发 资格， 在房 地 ２对现 行 的《 费者权 益保护 法》 ． 消 进行 修 改。 行的 《 的 ， 相
应 的我 国也颁 布 了—系 列 的相 关的房地 产法律 法规 。 是， 但 由于
（ ） 国房地 产市 场存在 的问题 一 我
我 国的房地 产业起 步较 晚 ， 不论是 目 的房地产 市场秩序还 是当 前
１ 商品房 价格增 长过快 。据 国家统 计局数 据 ， ０５年我 国 前 的立法状 况 ， ． ２０ 都仍存在 着或 大或小 的 问题 。笔者 认为 ， 于房 关 商 品房平 均价 格 同比增长 １． ４ ％，其 中商 品住 宅价 格 同比增 长 地产 消 费者权益 保护 的立法 问题 ， 以下两种 方案可 供选择 ： ４ 有
但 是不 一定 能涵 盖房地 产 消费者 权益类 型 的复杂 化 的特 殊性 。
（ ） 二 保护房 地产 消费者 的理论依 据及现 实需要 利 益和不 动产 财产利益 ， 在房地产 利益 结构 中 ， 房地 产消 费者利
益主 要属于不动 产生存利益 ， 即房地 产满足 广大人 民群众住房 基
中介机 构也在房 地产 中介服 务和服 务管理 的各个环 节， 都不 同程 地产 消 费者 的条款 也可 一定程 度上 保护房 地产 消费 者的合 法权 度地存 在违 法违规 行为 。 ３ 缺 少专 门法 律的保护 和规 范 。 然我 国《 费者权 益保护 ． 虽 消 法》 中对 于消 费者 的定义中 并未区 分动产 与不动 产 ， 是无论 是 但
产 的开发 、 易等各个 环节 均存在违 规违 法行 为， 交 从而 也导致 了 权益 保护法 》 有明确 房地 产消 费者的权 利和 义务 。 一步 明确 没 进
消 费者 投诉 房地产 交 易欺 诈案件 数量 的增长 。 次 ， 些房地 产 房地 产消 费者 法律 意义上 的“ 其 有 消费者” 位 ， 地 增设 若干直接保 护房
益。
（ ） 二 利弊 分析 纵 观两 种 方案 。第一 种方 案虽可 使房地 产 消费者 的权益 得
在理论上 还是实 践中 ， 消法 的消费客体 却基本上 还是针对 动产而 到全面 细致 的保护 ， 但是房 地产 消 费者 的权益 种类 繁杂 ， 部法 一 言。 因此 ， 理论 界缺乏统 一 的概 念标 准 ， 导致 了在 司法实 务中经 律 难 以全面概括 ， 其次还 有可能 出现 与其他 部门法产 生法律 竞合 常会 出现房地 产消 费者得 不到 《 费者权 益保护 法》 消 有效 保护 的 的现象 ， 法成本 较大 。 立 返观 第二种 方案 ， 相对 可操 作性大些 ， 虽 状况， 而只能通 过其它 部 门法 来进 行救济 。
综 上所述 ， 无论 采取哪 种 设 计方案 ， 地产 消费 者权益保 护都 要 房
三、 结语 从我 国整个房 地产市场 的发展现状 来看 ， 国房地 产市场 并 我