国企改革重组中的土地流转政策

国企改革重组中的土地流转政策
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2003年01月03日14:25 中国房地产报
城市经营性用地的相当大部分为国有企业占有使用着。

其中的划拨土地使用权，应当逐步实行有偿使用制度。

对国有企业改革和重组中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地方式予以处置。

处置土地使用权应当严格按下列程序办理：1、拟订土地使用权处置方案；2、地价评估结果确认和土地使用权处置方案审批；3、签订合同与变更土地登记。

一、破产
土地部门的介入。

由人民政府宣布破产的企业，立案十日内通知市土地管理部门。

按职能分工，后者派员参与人民法院受理的破产企业清算工作。

(一)土地使用权能否进入破产企业财产的条件。

1、可作为破产企业财产的土地使用权有：a、破产企业通过土地使用权出让(含已补办出让手续)、转让方式获得的在规定使用年限内的土地使用权，b、破产企业依法出租的土地使用权。

2、不得作为破产企业财产的土地使用权有：c、以划拨方式获得的土地使用权，
d、借(占)用土地使用权属于其他单位或个人的土地，
e、依法取得的临时用地。

(二)破产企业土地使用权的处置。

企业破产时，1、企业依法取得的土地使用权(a)，应当以拍卖或者招标方式为主依法转让。

2、依法出租的土地使用权(b)，可以解除或继续履行原合同。

3、以划拨方式获得土地使用权(c)，由市人民政府收回，依法采取拍卖招标等方式进行土地使用权出让，所得收入可优先用于破产企业职工安置。

国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。

4、借(占)用土地使用权属于其他单位或个人的土地(d)，由土地管理部门查实清退或收回。

5、依法取得的临时用地(e)，由土地管理部门收回。

(三)破产企业以土地使用权作为抵押物的，其转让所得首先用于破产企业职工的安置，对剩余部分抵押权人享有优先受偿的权利。

(四)破产企业土地使用权价格评估。

涉及以划拨方式取得的土地的使用权或涉及改变出让合同条件的土地使用权价格评估的，需由具有土地估价能力的资产评估机构进行评估，并由土地行政主管部门确认评估结果后，并入整体资产评估结果。

二、兼并
(一)土地使用权保留划拨方式的条件。

1、国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并兼并或合并后的企业是国有工业生产企业；2、在国有企业兼并、合并中被兼并的国有
企业或国有企业合并中的一方属濒临破产的企业；3、国有企业改造或改组为国有独资公司的。

以上三种情况下，保留划拨用地方式的期限不超过五年。

(二)土地增殖税。

兼并中的土地增殖税按照财政部、国家税务总局《关于土地增殖税一些具体问题规定的通知》(财税字 1995 48号)的规定免收，不改变土地使用用途的，土地出让金原则上暂不征收。

(三)手续与收费。

中介机构和有关部门要简化手续，尽快办理。

对收费项目，本着只收工本费的原则适当收取。

三、重组
(一)组建大型企业集团土地使用。

大型企业集团内的改制企业(合资与上市企业除外)使用土地，可以选择有偿出让、国家入股或租赁方式，国有独资企业还可以选择行政划拨方式。

凡实行有偿出让方式的，需按土地出让金总额7%交纳出让金。

凡实行土地租赁方式的，两年内免收租金，三年内按20%收取租金。

凡选择行政划拨方式的，需经市土地主管部门批准。

(二)组建大型企业集团房地产交易的税费。

大型企业集团的企业在兼并重组过程中，为安置下岗人员、减轻负债等转让、出售的房地产所得收入，一次性免征营业税和所得税。

四、公司制改造
(一)划拨土地处置。

当前企业改制中，划拨土地使用权评估后，在土地使用权尚未依法处置前，该土地资产既不能作为企业
资产，也不能纳入企业负责。

(二)评估的地价。

评估的地价统一为土地基准价格，不作为企业、单位产权变动时土地的实际价格。

(三)国有中小企业改制。

1、土地使用。

改制、兼并和出售的中小型企业，土地使用可以选择有偿出让、租赁、作价入股或行政划拨方式。

土地未列入拍卖、出售资产范围的，原则上应采用向国家租赁方式使用；经市土地主管部门批准，也可采用行政划拨方式。

凡实行土地租赁方式的，前2年内免收租金、后3年内按40%收取租金。

土地列入拍卖、出售资产范围的，经地价评估，后按有关规定办理土地使用权出让手续。

凡实行有偿出让方式的，需按土地出让金总额的7%交纳出让金。

2、产权交易税费。

a、产权交易代理费按成交价格的1‰收取，手续费按成交价格的0.5‰收取。

每笔代理费最多不得超过5000元，每笔手续费最多不得超过2000元。

b、中小企业在兼并重组过程中，为安置下岗职工、减轻负债等而进行的房地产转让、出售所得收入，一次性免征营业税和所得税；土地增殖税暂缓征收。

(四)国有小型商业企业产权出售。

1、土地使用权。

被出售产权企业占用的土地使用权由购买方补办土地出让手续，按土地使用权评估确认价格的7%缴纳土地出让金；购买方也可向国家租赁土地使用权，租赁期的前五年享受两年免收、三年按规定标准的40%缴纳租金的优惠政策，企业产权售出后应及时办理土地登记。

2、房屋处置。

被出售产权企业原租用的国有房产，购买
方可继续租赁，并执行原房租标准；经房管部门同意，也可购买房屋产权。

五、股份有限公司
(一)土地登记。

股份有限公司设立中，办理地价评估，必须依法进行土地使用权登记，取得《国有土地使用证》。

(二)土地使用权评估。

改建或新设公司使用的国有土地使用权必须评估。

(三)公司土地使用权处置。

在股份制改组时，可以根据国土法字 1994 第153号和津政发 1995 60号规定的土地使用权出让、作价入股和租赁三种方式，结合自身情况加以处置。

1、处置限制。

以出让方式取得的土地使用权，可以转让、出租或作价入股，其最高年限不得超过公司取得的土地使用权规定年限；以租赁方式取得的土地使用权，公司以继续租赁方式使用土地必须签订租赁合同，不得转让、转租、抵押。

2、处置方式。

a、出让方式。

土地使用权受让方到土地管理部门办理有关手续。

b、租赁方式。

由公司和市土地管理部门或拥有土地使用权租赁权的部门和机构签订租赁合同。

c、作价入股。

国家可以一定年期的国有土地使用权作价入股，经评估作价后，界定为国家股，由土地管理部门委托国有股权持股单位统一持有。

土地管理部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。

股本额及股份比例不得低于规定数量。

(四)变更登记。

改建或新设的公司，凭公司审批机关的批准
文件、土地使用权变更登记申请、土地使用权处置方案批准文件、土地使用权出让(租赁)合同、土地使用权出让金缴纳凭证及其他有关文件，按国家有关法律规定和《土地登记规则》的要求，向县级人民政府土地管理部门申请变更土地登记。

(五)使用集体土地规定。

改建或新设公司使用集体所有土地的，必须持公司审批机关的批准文件，向县级以上人民政府土地管理部门提出申请，按国家规定，经批准征为国有土地后，方可按本规定办理土地使用权评估、处置和变更登记手续。

六、盘活国有房地产存量试点中土地资产的注入
综合沪、津两市部分国有工商企业盘活国有房地产存量试点中，有关存量国有土地资产的注入办法如下：
(一)注入价格。

以清产核资中对不同地区工商企业用地的评估价格进行计账。

(二)注入方式。

由市土地局与试点企业签订国有土地使用权出让合同。

(三)注入后的运作。

1、试点企业受让土地使用权后，要按照优化城市用地结构和产业结构的要求，支持和鼓励所属在市中心的工业企业向外围工业区、区县开发小区及滨海新区转移，通过盘活存量土地，使账面土地资产转化为企业的实际资金和资产。

2、试点企业受让土地使用权后，按照城市规划确定的用地性质，可转让、出租、以土地资产作价入股、置换土地及从事房
地产开发等。

试点企业土地使用权转让时，需经市土地局重新审核土地使用价格。

3、试点企业利用原有场地从事房地产开发、转让土地使用权或以土地作价入股时，应征得市规划(土地)局同意，并按规定签订土地使用权出让补充合同，补交土地出让金。

出让金标准按照市场情况确定。

市政府按照以下规定收取土地出让收益，其余留给试点企业。

一是不改变用地性质，以土地作价入股进行合资合作的，市政府按评估地价的30%收取土地出让收益。

二是改变用地性质，转让土地使用权，将土地作价入股或从事房地产开发的，市按“双优化工程”政策，对不同类型企业分别按土地使用权出让金总额的5%、7%和17%比例收取土地出让收益。

4、“空转”期间，试点企业仍需按规定缴纳土地使用费税。

刘玉录。