2017年内蒙古房地产估价师《制度与政策》：房地产估价机构业务监管考试试卷1

2017年内蒙古房地产估价师《制度与政策》: 房地产估价机构业务监管考试试卷
本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。

一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）
1、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分, 通常称为__。

A．超额利润
B．投资回报
C．内部收益
D. 风险报酬
2、在高浓度环境中滞留1～2h, 可使人头痛、恶心甚至昏迷的大气污染物是。

A：一氧化碳
B：碳氢化合物
C：硫氧化物
D：氮氧化物
E: 执行层的组织协调
3、下列因素中, 属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。

A．空置率
B．利息备付率
C．容积率
D. 成本利润率
4、已知年利率为14％, 则按季度计息时的实际年利率为。

A：12.55％
B：12.68％
C：14.75％
D：15.01％
E: 借款合同
5、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是__。

A. 县级以上地方人民政府
B. 县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
C. 县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门
D. 市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
6、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得, 当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期, 判定其未来每年的净收益基本稳定。

预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5刀元, 报酬率为8％。

用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。

A：358.85
B：360.49
C：362.93
D：365.29
E: 工业用地的监测点评估价格
7、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率, 这种调查方法属于。

(2007年试题)
A：观察法
B：实验法
C：讨论法
D：问卷调查法
E: 借款合同
8、某商场建成于2000年10月, 收益期限从2000年10月到2040年10月, 预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元, 年平均空置率20％, 年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5％, 风险报酬率为安全利率的60％, 则该商场在2005年10月的价值最接近于万元。

A：536
B：549
C：557
D：816
E: 工业用地的监测点评估价格
9、假如w房地产开发公司分析测算其开发的住宅楼工程造价, 已知该住宅楼土建工程直接费为800元／, 间接费率为12％, 房屋设备安装工程直接费为300元／, 其中人工费为80元／, 间接费率为60％, 则该住宅楼每平方米建筑面积的土建、安装工程间接费为元。

A：144
B：276
C：324
D：1244
E: 执行层的组织协调
10、《城市房屋拆迁管理条例》规定, 拆除租赁房屋, 对于出租人与承租人达不成协议的, 实行产权调換, 被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订。

A：租赁协议
B：买卖协议
C：购买协议
D：合作协议
E：房地产估价机构必须加盖公章
11、某一交易实例房地产的使用面积为3000, 成交总价为110万美元, 分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准, 假设美元的年利率为7％), 首付35万美元, 半年后付35万美元, 一年后付30万美元, 余款于一年半后付清。

假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币, 建筑面积与使用面积的关系为1：0.65, 则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为元人民币／㎡。

(㎡)
A：17484.19
B：19019.99
C：19753.57
D：20538.77
E: 工业用地的监测点评估价格
12、某幢楼房的土地总面积500 ㎡, 总建筑面积1 000 ㎡, 某人拥有其中80㎡的建筑面积, 按照建筑面积进行分摊的方法计算, 该人分摊的土地面积为。

A：40 ㎡
B：8 ㎡
C：16 ㎡
D：5 ㎡
E: 工业用地的监测点评估价格
13、下列选项中, __更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

A．开发工作量
B．经营利润
C．经营收入
D．投资数额
14、纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起日内缴纳耕地占用税。

A: 15
B: 30
C: 60
D: 120
E: 执行层的组织协调
15、混凝土的主要性质是。

A: 水灰比
B: 水泥品种
C: 和易性
D: 砂率
E: 执行层的组织协调
16、某商业大楼建造期2年, 建成8年后补办了土地使用权出让手续。

土地使用年限为40年, 建筑物的经济寿命为35年, 评估时该建筑物的折旧年限应取__年。

A．35
B．45
C．48
D. 50
17、按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分, 城市建设用地不包括。

(2008年试题)
A：仓储用地
B：特殊用地
C：水域和其他用地
D：工业用地
E: 执行层的组织协调
18、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中, 正确的是．(2009年试题) A：空置率与有效毛收入呈反向变动
B：通过与物业服务企业签订长期合约, 可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
C：权益投资比率高, 意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D：金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率
E: 借款合同
19、关于预算, 下列说法错误的是（）。

A．可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动, 估算在某一时间上物业现金流的状况
B．当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时, 预算可以帮助物业管理企业找
到妥善的处理方法, 以满足这项费用的支出
C．预算有许多类型, 主要有年度运营预算, 资本支出预算和长期预算
D．年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内, 物业的现金流将会有哪些变化
20、我国目前建设监理主要是阶段的监理。

A: 项目立项
B: 项目可行性研究
C: 项目实施
D: 当事人使用
E: 房地产估价机构必须加盖公章
21、是物业管理最主要的特点。

A: 社会化
B: 专业化
C: 市场化
D: 综合化
E: 执行层的组织协调
22、权属档案应以__为单元建档, 以__为宗立卷。

A．丘；房地产权利人
B．套；权属单元
C．宗地；权属单元
D. 宗地；房地产权利人
23、下列在确定房屋货币拆迁补偿标准时, 关于房屋“用途”的说法不正确的是。

A：“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途
B：所有权证书未标明用途的, 以营业执照上载明的用途为准
C：产权档案未记录用途的, 以实际用途为准
D：实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意, 是否取得合法手续为依据E: 房地产估价机构必须加盖公章
24、在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中, 某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费, 并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。

假定该项目需缴纳的有关税金按开发成术的4％计, 管理费率和开发利润执行国家有关规定, 该幢经济适用住房的最高基准价格为元／㎡。

A：1067
B：1070
C：1087
D：1141
E: 工业用地的监测点评估价格
25、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定, 拆迁当事人对估价结果有异议的, 可以自收到估价报告之日起日内, 向原估价机构书面申请复核估价, 也可以另行委托估价机构评估。

A：5
B：7
C：10
D：15
E: 房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 有2个或2个以上符合题意, 至少有1个错项。

错选, 本题不得分；少选, 所选的每个选项得0.5 分）1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格, 选取了可比实例甲。

其成交价格为3000元/m2, 成交日期为2001年11月13日。

经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。

对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元m2。

A．3314
B．3347
C．3380
D．3033
2、下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有__
A. 交通便捷程度
B. 朝向、楼层
C. 周围环境和景观
D. 建筑规模
E. 外部配套设施
3、资金的时间价值的大小, 取决于多方面的因素。

从投资的角度来看主要有__。

A．风险因素
B．资本化率
C．通货膨胀率
D．投资利润率
E. 资金总额
4、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地, 预计该用地取得后2年建成商品房, 前期勘察没计约需6个月；建成前半年开始销售, 销售期为1年, 下列选项中, 正确的有。

A：利用假设开发法测算土地总价, 估价时点为2009年10月18日
B：利用假设开发法测算土地总价, 估价时点为2010年4月18日
C：开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日
D：建设期为2009年10月18日至2011年10月18日
E：销售期为2011年4月18日至2012年4月18日
5、下列属于承担民事责任的方式有。

(2009年试题)
A: 罚款
B: 吊销证照
C: 赔偿损失
D: 赔礼道歉
E: 停止侵害
6、在房地产项目可行性研究阶段, 对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。

A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．概算指标法
D. 工程量近似匡算法
7、采用分期收款方式销售的房地产开发项目, 当期应结转的营业成本通常按计
算。

A：工程进度
B：当期开发建设实际投入
C：当期销售面积占全部销售面积的比率
D：当期开发建设实际投入与项目总投资的比例
E：借款合同
8、是物业管理的三个基本特性。

A: 社会化
B: 专业化
C: 市场化
D: 私有化
E: 民主化
9、流通货币需要量取决于三个因素。

A: 已销售的商品数量
B: 待销售的商品数量
C: 单位商品价格
D: 货币流通次数
E: 货币流通时间
10、办理商业汇票应遵守下列原则和规定。

A：使用商业汇票的单位, 必须是在银行开立账户的法人
B：商业汇票在同城和异地均可使用
C：签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础
D：商业汇票一律不记名, 允许背书转让
E：商业汇票由银行印制和发售
11、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款, 若年利率为6％, 期限为15年, 首月还款额为3000元, 月还款额等比增长率为0．2％, 则该家庭第8年最后一个月的还款额为元。

A：3627．06
B：3634．31
C：4818．34
D：4842．43
E: 借款合同
12、__是反映项目实际造价的技术经济文件, 是开发商进行经济核算的重要依据。

A．投资估算
B．竣工结算
C．成本结算
D．技术报告
13、房屋抵押权自__之日起生效。

A. 抵押合同签订
B. 抵押合同生效
C. 抵押权登记
D. 核发他项权利证书
14、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2, 汇率为1美元=8.26元人民币。

该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%, 则其1999年10月
25日的价格为__人民币元/m2。

1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。

A．7935
B．8260
C．8290
D. 7964
15、房地产投保时的保险价值评估, 既可按该房地产投保时的实际价值确定, 也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定, 估价方法宜采用。

A：成本法
B：路线价法
C：假设开发法
D：基准地价修正法
E: 市场比较法
16、工程投资额在30万元以下或者建筑面积在__m2以下的建筑工程, 可以不申请办理施工许可证。

A．100
B．200
C．300
D．500
17、下列属于原建设部规章的是。

A: 《物业管理条例》
B: 《商品房销售管理办法》
C: 《城市私有房屋管理暂行条例》
D: 《住房公积金管理条例》
E: 《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
18、如果一笔贷款的月利率为1%, 每月计息一次, 那么名义利率是。

A：12%
B：12.55%
C：12.68%
D：13.55%
E: 借款合同
19、房地产中介服务机构在代理销售商品房时, 可以收取__。

A．佣金
B．手续费
C．咨询费
D．保证金
20、商品房销售计价方式包括。

A: 按均摊建筑面积计价
B: 按套内使用面积计价
C: 按建筑面积计价
D: 按套(单元)计价
E: 按套内建筑面积计价
21、房地产投资较一般投资, 具有优点。

A：相对较高的收益
B：投资回收期长
C：提高投资者的资信等级
D：良好的流动性
E：投资数额巨大
22、认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是。

A: 可贷资金利率理论
B: 储蓄投资决定理论
C: 流动性偏好利率理论
D: 马克思利率决定理论
E: 借款合同
23、在英国和其他英联邦国家, 法院一般__来判断房地产评估价值的误差范围。

A．使用估价对象房地产的实际成交价格
B．使用政府公布的房地产交易指导价格
C．使用近一年内房地产的平均成交价格
D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
24、收益性物业管理中的经营费用包括。

A: 固定资产折旧费
B: 企业管理费及利润
C: 保险费
D: 房产税
E: 大修理基金
25、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价, 这类房地产主要包括等。

A：图书馆
B：钢铁厂
C：空置的写字楼
D：单纯的建筑物
E：加油站。