成都新和房地产开发有限公司、何霞商品房预售合同纠纷二审民事判决书

成都新和房地产开发有限公司、何霞商品房预售合同纠纷二
审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审结日期】2021.03.01
【案件字号】(2021)川01民终935号
【审理程序】二审
【审理法官】李俊白福群冯璐
【审理法官】李俊白福群冯璐
【文书类型】判决书
【当事人】成都新和房地产开发有限公司;何霞
【当事人】成都新和房地产开发有限公司何霞
【当事人-个人】何霞
【当事人-公司】成都新和房地产开发有限公司
【法院级别】中级人民法院
【原告】成都新和房地产开发有限公司
【被告】何霞
【本院观点】根据新和公司的上诉请求与何霞的答辩意见，本案二审争议焦点为：新和公司
是否应当立即协助何霞办理案涉房屋的不动权属证书。

新和公司与西南石油大学之间的合同关系不属于本案审查之范围。

在新和公司与何霞签订的《商品房买卖合同》之补充协议第四条第2条约定的“新和·香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋及地下车位销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”，该条约定中的销售、交付完毕时间不能确定，故根据该条款的内容，买受人何时能取得权属证书不能明确，对买受人的权利存在限制的情况。

【权责关键词】无效代理合同合同约定证明罚款拘留诉讼请求维持原判执行
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【本院查明】本院查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，根据新和公司的上诉请求与何霞的答辩意见，本案二审争议焦点为：新和公司是否应当立即协助何霞办理案涉房屋的不动权属证书。

现就上述争议焦点论述如下。

新和公司与何霞签订的案涉合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。

根据本案查明的事实，何霞已按照合同约定履行了付款义务，则新和公司应当按照合同约定为何霞办理房屋权属转移登记。

关于新和公司上诉提出，基于其公司与西南石油大学之约定，且西南石油大学亦出具书面函件，未办证责任不在新和公司。

本院审查后认为，新和公司与西南石油大学之间的合同关系不属于本案审查之范围。

新和公司在一审中提交的由西南石油大学于2018年6月26日出具的《关于办理“香城学府”房屋产权证的函》，西南石油大学在该函第四条载明“贵司在办理房屋产权证期间，若再发生教职工(即购买新和·香城学府项目的业主)起诉贵司或干扰贵公司正常办公秩序的情况，贵司有权暂停房屋产权证办理工作，由此产生的责任由我校承担和解决”，并不能作为新和公司拒绝为何霞办理房屋权属转移登记之理由。

在该函第一、第二条的内容为西南石油大学向新和公司陈述其校
愿意对教职工做好宣讲、化解矛盾之工作；请新和公司将办理好的产权证交与该校代为发放。

在该函第三条中，西南石油大学公司载明“请贵公司尽快启动新一批房屋产权证的办理，积极配合做好新都房管局、税务局的相关协调工作，制定出工作计划，正确尽快完成所有工作”。

故该函的内容中，第一、第二两条的内容为化解商品房预售合同之间的矛盾，第三条为催促办理案涉房屋的转移登记；第四条的内容虽有可对有关人员暂停办证的说明，但该说明不能约束何霞依法行使诉讼权利，也不能对何霞与新和公司以平等民事主体身份建立商品房买卖合同之法律关系予以干涉。

故何霞与新和公司之间的法律关系调整，应当以法律规定以及何霞与新和公司之间的合同约定作为依据。

新和公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。

关于新和公司上诉提出，根据其公司与何霞的合同约定，现办证条件尚未成就。

本院经审查认为，在新和公司与何霞签订的《商品房买卖合同》之补充协议第四条第2条约定的“新和·香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋及地下车位销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”，该条约定中的销售、交付完毕时间不能确定，故根据该条款的内容，买受人何时能取得权属证书不能明确，对买受人的权利存在限制的情况。

且该条款系新和公司提供的格式合同文本中予以载明，新和公司亦未提交证据证明对该条款履行了提示说明义务，该约定对何霞不能发生约束力。

根据本案查明的事实，现案涉房屋、土地不存在办理权属证书之障碍，故一审法院判决新和公司协助何霞办理案涉房屋不动权属证书符合法律规定，本院予以确认；新和公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、《最高人民法院关于适时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费200元，由成都新和房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。

逾期未履行的，权利人
申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

【更新时间】2022-08-20 06:17:05
【一审法院查明】一审法院认定事实：2012年5月25日，何霞(买受人)与新和公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定何霞购买新和公司开发的位于新都区××镇××道××号××栋××楼××号房屋。

建筑面积共86.92平方米，单价每平方米4295.67元，总价款为312725元，同时对商品房面积、价款、付款方式、商品房的交付、面积差异处理、产权登记等事项进行了约定。

《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项载明：“19.2.2如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起＊日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(2)种方式处理：见补充协议”。

《商品房买卖合同补充协议》第三条第一款载明：“一次性付款：买受人付清全部购房款及交纳办理分户产权相关税费后，按出卖人通知的时间和办法安排办理商品房的交付手续。

贷款方式付款：买受人付清购房首付款、办理完毕银行按揭贷款手续且按揭贷款全款到出卖人账户，并交纳办理分户产权相关税费后，按出卖人通知的时间和办法安排办理商品房的交付手续”；第四条第一款载明：“4.1买受人委托出卖人办理所购商品房的房屋产权证的，须于房屋交付的同时向出卖
人提交办理房屋产权证所须资料以及相关费用(含专项维修基金、相关税费等)”，第四条第二款载明“4.2新和•香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书。

”。

何霞于2012年5月25日向新和公司支付购房定金30000元、购房款282725元。

2012年6月17日，何霞向新和公司交纳了维修基金、契税、登记费等费用，共计11057.82元。

同日，新和公司向何霞交付案涉房屋。

一审另查明，2016年10月25日起，成都市新都区实施不动产统一登记，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权证书。

因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，2016年10月18日至2016年10月24日，停止受理各类土地、房屋登
记业务。

成都市新都区不动产登记中心证明案涉房屋所在项目已办理初始登记，且该宗地已完成国有土地使用权土地使用条件变更审查。

【一审法院认为】一审法院认为，何霞与新和公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。

”的规定，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。

合同及补充协议签订后，何霞按约向新和公司支付了全部购房款，并交纳了房屋登记费、契税、维修基金及土地证工本费，履行了合同约定的全部义务，新和公司向何霞交付了房屋，但未办理该房屋的权属转移登记。

新和公司辩称，现案涉项目还有房屋未出售完毕，合同约定的办证条件尚未成就，且由此产生的责任应由西南石油大学承担和解决，请求驳回何霞的诉讼请求。

《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

”依据该规定，何霞与新和公司签订的《商品房买卖合同补充协议》属于格式条款。

《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

”依据该规定，何霞作为购房者，有权利取得案涉房屋的占有、使用并在合理期限内取得案涉房屋的不动产权证书，新和公司在《商品房买卖合同补充协议》对办理案涉房屋的不动产权证书的约定，排除了何霞的主要权利，该条款应为无效，对何霞不产生约束力。

关于新和公司提出由此产生的责任由西南石油大学承担和解决，系新和公司与西南石油大学之间的约定，根据合同相对性原则，本案应由新和公司承担责任。

故案涉房屋已交付，并已办理楼栋的初始产权登记，具备办理分户产权登记的条件，新和公司应在合理期限内履行协助办理产权转移登记的附随义务，何霞的该项诉讼请求，本院予以支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：新和公司于判决发生法律效力之日起六十日内协助何霞办理位于成都市新都区××道
××号××栋××楼××号房屋的不动产权证书。

案件受理费100元(已减半收取)，由新和公司负担。

二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。

【二审上诉人诉称】新和公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回何霞的全部诉讼请求。

事实及理由：一、一审未查明关键事实。

案涉项目系新和公司与西南石油大学联合开发建设，销售对象均系西南石油大学以书面方式指派给新和公司，新和公司按指派名单与对应人员签订房屋买卖合同，新和公司并无销售案涉房屋的权利。

且西南石油大学至今仍有大量房屋未指派购买人，依据新和公司提供的新都房管局打印的案涉项目房屋状况，案涉项目仍有大量房屋未予销售。

西南石油大学也出具了书面函件，确认此责任在于西南石油大学而非新和公司。

一审庭审查明了该事实，却未在判决中予以表述。

二、一审法律适用错误。

根据案涉合同补充协议第4条第2款约定可知，案涉项目系高校校园内教职工住宅，何霞在同意西南石油大学指派时就应当知晓并认同，在签订案涉合同时也是协商一致的，且该条款仅对办理分户权证的条件约定，而非排除何霞的权利，一审认定该条款系格式条款系认定错误。

成都新和房地产开发有限公司、何霞商品房预售合同纠纷二审民事判决书
四川省成都市中级人民法院
民事判决书
(2021)川01民终935号当事人上诉人(原审被告)：成都新和房地产开发有限公司，住所地：成都市金牛区蜀华街某某。

法定代表人：黄元章，总经理。

委托诉讼代理人：伍国炜。

被上诉人(原审原告)：何霞。

审理经过上诉人成都新和房地产开发有限公司(以下简称新和公司)因与被上诉人何霞商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院(2020)川0114民初3966号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称新和公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回何霞的全部诉讼请求。

事实及理由：一、一审未查明关键事实。

案涉项目系新和公司与西南石油大学联合开发建设，销售对象均系西南石油大学以书面方式指派给新和公司，新和公司按指派名单与对应人员签订房屋买卖合同，新和公司并无销售案涉房屋的权利。

且西南石油大学至今仍有大量房屋未指派购买人，依据新和公司提供的新都房管局打印的案涉项目房屋状况，案涉项目仍有大量房屋未予销售。

西南石油大学也出具了书面函件，确认此责任在于西南石油大学而非新和公司。

一审庭审查明了该事实，却未在判决中予以表述。

二、一审法律适用错误。

根据案涉合同补充协议第4条第2款约定可知，案涉项目系高校校园内教职工住宅，何霞在同意西南石油大学指派时就应当知晓并认同，在签订案涉合同时也是协商一致的，且该条款仅对办理分户权证的条件约定，而非排除何霞的权利，一审认定该条款系格式条款系认定错误。

二审被上诉人辩称何霞辩称，新和公司和西南石油大学的关系和责任在西南石油大学，与本案房屋买卖合同没有关系，根据合同相对性本案不应考虑，同时没有看到新和公司提交证据说西南石油大学承认自己承担责任。

新和公司的陈述不能成立，没有证据能够进行证明。

关于补充协议的条款，何霞赞同一审法院的认定，该条款是格式条款。

同时，所有的房屋销售完毕后360天内办理产权证，何霞认为是新和公司恶意留下一套进行销售，如果这一套一直没有销售，那么就是一直不办理产权证，因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

原告诉称何霞向一审法院起诉请求1.判令新和公司立即协助何霞取得位于成都市
新都区××栋××楼××号房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至何霞名下；2.本案诉讼费用由新和公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2012年5月25日，何霞(买受人)与新和公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定何霞购买新和公司开发的位于新都区××镇××道××号××栋××楼××号房屋。

建筑面积共86.92平方米，单价每平方米4295.67元，总价款为312725元，同时对商品房面积、价款、付款方式、商品房的交付、面积差异处理、产权登记等事项进行了约定。

《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项载明：“19.2.2如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起＊日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(2)种方式处理：见补充协议”。

《商品房买卖合同补充协议》第三条第一款载明：“一次性付款：买受人付清全部购房款及交纳办理分户产权相关税费后，按出卖人通知的时间和办法安排办理商品房的交付手续。

贷款方式付款：买受人付清购房首付款、办理完毕银行按揭贷款手续且按揭贷款全款到出卖人账户，并交纳办理分户产权相关税费后，按出卖人通知的时间和办法安排办理商品房的交付手续”；第四条第一款载明：“4.1买受人委托出卖人办理所购商品房的房屋产权证的，须于房屋交付的同时向出卖人提交办理房屋产权证所须资料以及相关费用(含专项维修基金、相关税费等)”，第四条第二款载明“4.2新和•香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书。

”。

何霞于2012年5月25日向新和公司支付购房定金30000元、购房款282725元。

2012年6月17日，何霞向新和公司交纳了维修基金、契税、登记费等费用，共计11057.82元。

同日，新和公司向何霞交付案涉房屋。

一审另查明，2016年10月25日起，成都市新都区实施不动产统一登记，即日起
受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权证书。

因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，2016年10月18日至2016年10月24日，停止受理各类土地、房屋登记业务。

成都市新都区不动产登记中心证明案涉房屋所在项目已办理初始登记，且该宗地已完成国有土地使用权土地使用条件变更审查。

一审法院认为一审法院认为，何霞与新和公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。

”的规定，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。

合同及补充协议签订后，何霞按约向新和公司支付了全部购房款，并交纳了房屋登记费、契税、维修基金及土地证工本费，履行了合同约定的全部义务，新和公司向何霞交付了房屋，但未办理该房屋的权属转移登记。

新和公司辩称，现案涉项目还有房屋未出售完毕，合同约定的办证条件尚未成就，且由此产生的责任应由西南石油大学承担和解决，请求驳回何霞的诉讼请求。

《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

”依据该规定，何霞与新和公司签订的《商品房买卖合同补充协议》属于格式条款。

《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

”依据该规定，何霞作为购房者，有权利取得案涉房屋的占有、使用并在合理期限内取得案涉房屋的不动产权证书，新和公司在《商品房买卖合同补充协议》对办理案涉房屋的不动产权证书的约定，排除了何霞的主要权利，该条款应为无效，对何霞不产生约束力。

关于新和公司提出由此产生的责任由西南石油大学承担和解决，系新和公司与西南石油大学之间的约定，根据合同相对性原则，本案应由新和公司承担责任。

故案涉房屋已交付，并已办理楼栋的初始产权登记，具备办理分户产权登记的条件，新和公司应在合理
期限内履行协助办理产权转移登记的附随义务，何霞的该项诉讼请求，本院予以支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：新和公司于判决发生法律效力之日起六十日内协助何霞办理位于成都市新都区××道××号××栋××楼××号房屋的不动产权证书。

案件受理费100元(已减半收取)，由新和公司负担。

二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。

本院查明本院查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。

本院认为本院认为，根据新和公司的上诉请求与何霞的答辩意见，本案二审争议焦点为：新和公司是否应当立即协助何霞办理案涉房屋的不动权属证书。

现就上述争议焦点论述如下。

新和公司与何霞签订的案涉合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。

根据本案查明的事实，何霞已按照合同约定履行了付款义务，则新和公司应当按照合同约定为何霞办理房屋权属转移登记。

关于新和公司上诉提出，基于其公司与西南石油大学之约定，且西南石油大学亦出具书面函件，未办证责任不在新和公司。

本院审查后认为，新和公司与西南石油大学之间的合同关系不属于本案审查之范围。

新和公司在一审中提交的由西南石油大学于2018年6月26日出具的《关于办理“香城学府”房屋产权证的函》，西南石油大学在该函第四条载明“贵司在办理房屋产权证期间，若再发生教职工(即购买新和·香城学府项目的业主)起诉贵司或干扰贵公司正常办公秩序的情况，贵司有权暂停房屋产权证办理工作，由此产生的责任由我校承担和解决”，并不能作为新和公司拒绝为何霞办理房屋权属转移登记之理由。

在该函第一、第二条的内容为西南石油大学向新和公司陈述其校愿
意对教职工做好宣讲、化解矛盾之工作；请新和公司将办理好的产权证交与该校代为发放。

在该函第三条中，西南石油大学公司载明“请贵公司尽快启动新一批房屋产权证的办理，积极配合做好新都房管局、税务局的相关协调工作，制定出工作计划，正确尽快完成所有工作”。

故该函的内容中，第一、第二两条的内容为化解商品房预售合同之间的矛盾，第三条为催促办理案涉房屋的转移登记；第四条的内容虽有可对有关人员暂停办证的说明，但该说明不能约束何霞依法行使诉讼权利，也不能对何霞与新和公司以平等民事主体身份建立商品房买卖合同之法律关系予以干涉。

故何霞与新和公司之间的法律关系调整，应当以法律规定以及何霞与新和公司之间的合同约定作为依据。

新和公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。

关于新和公司上诉提出，根据其公司与何霞的合同约定，现办证条件尚未成就。

本院经审查认为，在新和公司与何霞签订的《商品房买卖合同》之补充协议第四条第2条约定的“新和·香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋及地下车位销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”，该条约定中的销售、交付完毕时间不能确定，故根据该条款的内容，买受人何时能取得权属证书不能明确，对买受人的权利存在限制的情况。

且该条款系新和公司提供的格式合同文本中予以载明，新和公司亦未提交证据证明对该条款履行了提示说明义务，该约定对何霞不能发生约束力。

根据本案查明的事实，现案涉房屋、土地不存在办理权属证书之障碍，故一审法院判决新和公司协助何霞办理案涉房屋不动权属证书符合法律规定，本院予以确认；新和公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、《最高人民法院关于适时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：。