策源2010年10月19日咸阳市人民路项目整体发展策略

观念升级
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前言
有历史传统的地方，新生才更有爆发力。 凌云楼
代表着七厂十字的商业地位，传统人民路商圈的末端
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依托于良好的交通条件及日渐成熟的商圈氛围，七厂十字将成为未来咸阳 最现代化的商业中心区。
区域发展潜力 中心土地价值日渐稀缺， 商业价值迅速拔升。
处于城市中心区的 核心地段
未来城市核心商业区
研究思路
以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和发掘地段应有的价值。
城市发展趋势下的区域潜力
市场竞争环境下的发展空间 商业空间 住宅空间 公寓空间
人民路南侧商业繁 华，业态齐全，各 大聚集于此
发展空间 市场商圈格局回顾
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发展空间 市场商圈格局回顾
中心片区：
主要承担市级商业中心、商务中心、旅游服务中心、高新技术产业基地、综合性居住社区的 职能，居住人口45万人，建设用地规模45.1平方公里。旧城中心组团：主要承担城市综合中 心、行政与金融核心、市级商业中心、旧城保护区功能。
区域发展潜力
从区域属性看
出于城市规划发展的主要方向上
城市规划与发展方向:“ 强化中心 、优先南扩、 稳步西拓、适当东延、抑制向北 ”
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区域发展潜力 从发展现状看
商品房成交价格持续稳步上涨，商业价值迅速拔升，城内区土 地稀缺性日益体现。
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区域发展潜力 从发展现状看
基于咸阳市发展及商业现状的研判：
咸阳市目前大力推进城市化进程，随着西咸一体化进程的深入，商业物业规模及需 求必将进一步提升，于未来几年迎来快速发展。 市场量价稳步提升，商业价值迅速拔升，城内区土地稀缺性日益体现。 城南、城西、以及城中的改造是咸阳市未来发展重点，为七厂十字打造新中心提 供了支撑。 80后首置、首改型客户为目前主要购买力。投资、高端客户群引领未来方向。 人民路商圈作为咸阳市唯一的商圈，其业态过低，规模过小，不能满足咸阳未来的 需求，必须升级。
前言
我们需要对本案进行合理的自身解读，独特的市场定 位，合适的规划产品及恰当的营销模式才能实现我们的最 终目标……
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研究思路
以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和发掘地段应有的价值。
咸阳市近年商品房成交量走势
180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2006年 2007年 成交量（万㎡） 2008年 2009年
咸阳商品房市场06 年、07年销售连续两年突破100 万平方米，08年受 到金融危机影响有所下滑，2009年刚性需求充分释放，成交量达到历史 高位158万平米，整体呈现持续性的供销两旺格局。
1号桥
本案处于咸阳商业地产发展的新旧更替之处，成熟商圈与未成熟商圈的过渡 地带。未来发展前景巨大，黄金十字地段，未来吸金的新商圈。
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前言 竞争对手环伺左右
世茂中心 第一大道 本案 财富中心
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前言
市场有容量，有需求 竞争很激烈，对手强
如何成功打造新的商业中心,是本案住宅能否取得溢价销售 的关键所在„„
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发展空间 市场商圈格局回顾
从城市的规划与区域的发展来讲，
人民路 毋庸置疑是 寸土寸金 的黄金地段。
扩建区成熟区
西兰路以西商业 缺乏，现以家居， 建材为主。
人民路北侧商业稀少， 以住宅底商街铺为主
乐育路以东厂房居 多，商业比较落后， 多以底商街铺为主。 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879
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区域发展潜力 中心土地价值日渐稀缺， 商业价值迅速拔升。
处于城市中心区的 核心地段
区域发展潜力 从发展趋势看 随着城市化进程的迅猛发展，房地产开发及消费都面临从初级向中级过 渡，尤其在城市中心地段，因为土地的稀缺性，将使得综合体成为开发 的必然选择。 站在西咸一体化角度看待，咸阳市的商业中心将逐步西移，从影院十字往 七厂十字转移是必然。
前言
凌云楼不是拆除。 而是重建。 七厂十字不是人民路商圈的末端。
而是新行政中心至商务核心区的，大西安、关天至咸阳的
大门。
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前言
区域并非改造。 而是升级。
商业中心不只是过去。 而是现在和未来。
市场处于起始阶段向快速发展阶段 过渡，住宅为主特点显著，商业多作 为配套地位以底商形式出现，销售均 价在9000左右，人民路为核心商业区， 临街店铺均价在20000元/㎡左右，最 高可达50000元/㎡； 写字楼：目前咸阳仅有如东银大厦纯写字楼项目寥寥无几，许多实业公司办公或选择 在自己企业的办公楼上，或选择在住宅小区的临街住宅楼上。目前咸阳写字楼物业处于 初探阶段。
业态： 负1F、运动品牌（耐克，阿迪等），户外品牌 （骆驼，探路者等） 1F、珠宝首饰 （周大福等）、化妆品（欧莱雅 等）2F、鞋（花花公子等），皮具（凯撒） 3F、品牌男装（九牧王，皮尔卡丹等） 4F、时尚女装（Eland等）， 5F、时尚女装（云裳等） 租金：以月销售额反点形式抽取佣金 商业体量：约1.5万平，商铺规格：40—100平 客源层次：咸阳高档次消费商业场所，以收入 较高客源为主 位于咸阳市人民路中段，人民广场对面，商场 内主营品牌服装，珠宝首饰。以中高档为主。 为咸阳最高端购物场所。
区域发展潜力
处于城市中心区的 核心地段
区域发展潜力 从发展现状看 规划利好拉动土地市场继续上扬，城内区旧城改造成为市场热点 城南区、城西区是未来方向。
关中天水经济区规划的出台， 使得世纪大道一带具备了更大 的增值空间，使该区域再次成 为市场新热点。
城西区是未来咸阳市行政的新中心， 同时作为高新区的经济带动，城西 区也将成为咸阳房地产发展的热点 板块。
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前言
我们今天的开发观点，应该站在未来3-5年的视角 我们今天的规划理念，应该站在未来3-5年的市场 我们今天的营销思想，应该站在未来3-5年的变化
升级，是市场的必然选择。
规模升级
业态升级
区域发展潜力 从区域属性看
处于城市中心区一级辐射区
中心城空间结构——“一河两带三轴多中心” （1）“一河”——即中心城主河道渭河；（2）“两带”——沿渭河两岸形成“渭河北部 发展带”和“ 渭河南部发展带”；（3）“三轴”——3条主要通道形成联系东西发展带的南北向发展轴；（4）“多中心 ”——包括三个市级中心和各组团的公共服务设施中心，形成分级服务设施体系。
城市发展趋势下的区域潜力
市场竞争环境下的发展空间 商业空间 住宅空间 公寓空间
区域属性
发展现状 发展趋势
项目发展方向判断 项目整体定位 初步产品定位 规划概念 营销战略
区域发展潜力
区域发展潜力 从城市属性看
关中天水经济带核心城市之一
西咸一体的国际化大都市利好
咸阳是“关中天水经济区”内核心城市两个成员之一，客观上成了西安的配角，同时也因 为配角成了经济区的“龙头”。按照《关中—天水经济区发展规划》，咸阳以 先进制造、 能源化工、物流等为重点的产业发展调整方向和产业布局，以及与西安、宝鸡等城市的产 业分工和合作，建设西咸国际化大都市。
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发展空间 市场商圈格局回顾
中端
盛世银泰购物广场
主要业态： 1F、金银首饰（百泰），服装（真维斯、 以纯等），化妆品（欧莱雅），皮具（啄 木鸟），鞋（红蜻蜓），运动品牌（乔丹、 361度）等。 2F、品牌服装（恒源祥、波司登等） 租金：一层：170—200元/月/平 二层：80—120元/月/平 规格：35—80平 客源层次：以普通收入者为主为主
区域属性
发展现状 发展趋势
项目发展方向判断 项目整体定位 初步产品定位 规划概念 营销战略
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发展空间
商业市场 分析及发展 空间判断
各物业市场分析 住宅市场 分析及发展 空间判断
公寓（办公） 市场分析及 发展空间判断
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前言
59路
（咸阳火车站-七厂十字-陈杨寨-世纪大道-汉城路）
西郊购物 流向
是交通枢纽
代表着咸阳市民的出行方向，体现了七厂十字的 交通枢纽地位。
本 案
东郊购物 流向
市中 心
非商业中心
咸阳人近10年的交通中心，市民出行、购物至此 转向，人流大而不聚气,商业氛围尙需培育
区域发展潜力 从发展现状看
咸阳楼市价格南高北低，东西平淡， 拥有核心资源的城中区依然引领咸阳楼市的价格高点。
城北区
城中区 城南区
城东区
城西区
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区域发展潜力 从发展现状看
商品房销售呈现供需两旺，供应平稳增长，需求持续旺盛。
主要业态： 1F、金银首饰，钟表玩具，手机卖场 2F3F4F、百货、服装，鞋、内衣、箱包、童装、 体育用品 租金：一层：90—120、二层：60—80 三层：40—50、四层：30元/月/平 规格：20—80平 客源层次：以收入中档次客源为主
宝安广场内营五金电料、文化用品、日用百货、 服装鞋帽、床上用品、钟表玩具等，以日常百 货为主，品牌档次性较低。 代表咸阳90年代最高端购物场所
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发展空间 市场商圈格局回顾
商业布局—— 一主，三副，六街
新 兴 路 东 风 路
一主
玉泉路
滨河路
三副
秦隆
中华路
团 结 路
中山街
六街
商业的规划：“一主”：人民路城市商业中心 “三副”：玉泉路区域商业中心、中华路区域商 业中心、东风路区域商业中心；“六街”：人民中路综合商业街、团结路电子通讯专业街、中 山街特色养生仿古街、秦隆仕女休闲步行街、新兴路特色风味美食街、滨河路酒吧风情街。 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879
发展空间各物业市场分析商业市场分析及发展空间判断公寓办公市场分析及发展空间判断住宅市场分析及发展空间判断咸阳主力在售项目楼盘名称项目地址开发商占地主力户型建筑类型价格奥林匹克花园世纪大道东泰盈集团8281007910488高层小高层5300三米阳光世纪大道中文华地产76147686高层小高层4200世纪大道华宇实业611489112130高层5000国润置业802289370高层小高层6100二期亿龙金河湾世纪大道环岛北200米亿龙地产5478580180多层高层小高层4300金泰丝路花城世纪大道陕西金泰恒5615385136高层多层小高层5300主力在售产品以已经由过去传统的多层转向小高层高层项目价格多在5000元左右城内区国润翠湖引领价格高点发展空间住宅市场分析人民路周边项目楼盘名称项目地址开发商占地主力户型建筑类型价格特色卡农国际人民中路中宏大厦西侧陕西女皇实业有限公司1354117高层4400屋顶花园尚城公馆玉泉路与秦皇路交汇处凯发房地3576高层6000loft复式中宏丽舍香人民中路16号咸阳宏大房地产4597141多层4750多层及叠拼花园洋房法式建筑芙蓉佳苑人民西路49号留园地产8816695167多层小高层高层4350特色不明显银都国际人民路永绥街汉道置业156877103高层4450周边配套优势国润置业802289370高层小高层一期4700二期6100曲江钟楼观景平台工法样板间区域项目体量相对较小基本以地段配套为卖点
发展空间 市场商圈格局回顾
人民路商圈——
咸阳市中心主干道，周边生活配套齐全，商业氛围浓郁，同时也是市中心最繁华的 商业街区 。是本市主要的商业贸易、金融服务、文化娱乐、休闲游憩场所。 同时也是
咸阳市唯一的商圈。
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发展空间
商业市场格局回顾
商业市场坏境分析
区域竞争商业项目分析
未来区域商业前景探析
发展空间
市场商圈格局回顾
咸阳商业市场处于发展期，在售商业以底商居多，鲜见大型购物中心， 办公物业处于初探阶段。
咸阳商业物业主要集中在人民路、 西兰路、玉泉路、乐育路、渭阳路等 相对发展比较成熟的街区上，相对偏 远的城区商业物业几乎为零；