物业管理最新司法解释

• 司法解释的形式分为“解释”、“规定”、“批 复”三种
• 司法解释是国家最高司法机关对司法工作中具体 应用法律问题所做的解释
• 司法解释分为最高人民法院的审判解释、最高人 民检察院的检察解释和这两个机关联合作出的解 释
• 审判解释和检察解释有原则性分歧时，应报请全
0国9.08.2人020 大常委会解释或决定.
确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用：
• 内容：专有部分——专项服务、特约服务
共用部分——常规服务
• 责任：专有部分——业主自己负责
共用部分——物业管理公司、业主大会及业主 委员会分别负责
• 费用：专有部分——业主自己承担
共用部分——物业管理费、专项维修资金、业 主大会及业主委员会决议的分摊
具有构造上的独立性------有的专有部分并非具备构造 上的独立性
能够登记成为特定业主所有权的客体------由于现行房 产登记要求四至合围、2.2米层高的限制，许多专有部 分并非可以进行产权登记
根据规划列入该特定房屋买卖合同中的楼顶平台、露
台--------楼顶平台、露台应当属于大家业主之法定共用
体
地
板
09.08.2020
.
26
专有部分之最后粉刷层说
专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后 粉刷层所围成的立体空间
最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层
各种管线的共用部分与专有部分划分
➢ 专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有 排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用 的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施
• 第三，为统一审理案件的标准而就某一类具体案 件说明应如何理解和执行某些法律、法令规定
• 第四，对各司法机关之间应如何依据法律、法令 规定的精神相互配合审理案件进行解释
09.08.2020
.
3
在我国，从法理上广义的司法解释就是指由最高人 民法院和最高人民检察院对审判和检察工作中具 体应用法律问题所作的具有普遍司法效力的解释
• 专有部分以外的共有部分享有 共有权。因这种共有为“按份 共有”故亦称“共用部分的持
• 份专权有”部分以外的共有部分享有 共同管理的权利。也称“业主 大会组织的成员权”
09.08.2020
.
11
建筑物区分所有权的法律关系
专有部分
建筑物
物权关系
共用部分（共有部分）
所有权
基地
使用权（地上权、租赁权等）
09.08.2020
.
12
司法解释第一条规定
依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得
建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六 章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已
经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权 登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观
特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有
明确界址，能够排他私用的空间范围
09.08.2020
.
22
司法解释第三条之规定
除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的
以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部
分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本
结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、
业主大会（区分所有权人集会）
建筑物区分所有权
管理人 业主委员会
管理组织
业主、物业使用人
管理服务人（物业管理公司）
《物权法》--------------国家基本法律
《物业管理条例》-----国家行政法规
物业管理司法解释
规范基础 各地方物业管理法规及国家各部委行政规章
管理规约（业主公约)
业主大会决议、决定
即一方作为所有权人自然就是业主。而另一方非所有权人 自然就应该是非业主
09.08.2020
.
18
第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的 财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分 各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形 式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七 条、第十八条的规定
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产 的约定，对双方具有约束力
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》
与
《关于审理物业服务纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》
两个物业管理释的概念和性质
司法解释是由最高人民法院针对司法过程中具体运用法律、行政法 规问题所作的解释
《中华人民共和国人民法院组织法》第三十三条明确规定： “最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、 法令的问题，进行解释。”
➢ 共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设 施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、 共同使用的场所、空间、设备、设施
09.08.2020
.
27
司法解释存在的问题
公共照明、公共通行（第三条）、公共通道（第十五
条）------逻辑错误，混淆了公有制与私有制之界限。 在建筑物区划内应当是大家业主共同拥有和共同使用， 即共用或共有场所、共用或共有设备
部分
09.08.2020
.
28
物权法应规定哪些国家财产？
• 国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权法规定 非经营性国家财产，经营性国家财产由公司法等规定
• 物权法应当规定的非经营性国家财产，分为：
1、公有物（国家所有国家使用的财产），包括国家机关 办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、装备等； 矿藏、土地、山脉、水流、海域等
4
物业管理的司法解释
➢ 最高人民法院民事审判第一庭起草了《关于审 理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释》
➢ 这两部司法解释分别经最高人民法院审判委员 会第1464、1466次会议通过，与2009年5月25 日颁布，2009年10月1日实施
人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或
者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效
时发生效力。
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或
者受遗赠开始时发生效力。
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者
消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有
（一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的 除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 既然是夫妻共同所有，那么无论是否产权证书有无署名夫妻双方理 所当然就应该都是所有权人，即都应该是业主
没有办理产权证书……签订了售房合同 发展 商将客观上已经交付了房屋 业主
业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）
09.08.2020
.
16
《中华人民共和国婚姻法》之规定
《中华人民共和国婚姻法》------作为国家基本法律规定了夫妻共 有财产和夫妻个人财产 第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同 所有：
开发商、物业服务企业等多方利益
均衡利益：各方利益的博奕
09.08.2020
.
6
《关于审理建筑物区分所 有权纠纷案件具体应用法
律若干问题的解释》
09.08.2020
.
7
司法解释之规定
• 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保 护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物 权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定 本解释。
规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定 为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
09.08.2020
.
21
“（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。” 这三者是任何一个满足即可
09.08.2020
.
5
两个司法解释修订稿数十次易稿
时间长：2003年国务院《物业管理条例》出台
后，最高人民法院就展开了制订司法解释工作， 历时6年，备受社会各界关注
立法慎重：经公开征求对司法解释修改建议、
最高人民法院审判委员会第1464、1466次会议
通过等程序，数十次易稿
范围广：涉及业主、业主大会、业主委员会、
• 权利与义务不同
• 有利于解决纠纷
09.08.2020
.
24
专有部分之中心说
➢ 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为 界所围成的立体空间
天 花
墙 体
中
心
墙
线
体
地
板
09.08.2020
.
25
专有部分之空间说
➢ 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的 立体空间
天 花
墙 体
中
心
墙
线
• 非依法律行为而取得不动产物权，如买 卖、赠与、继承、遗赠、拍卖、合法建 造、强制执行、公用征收、法院判决等， 非经登记，不得处分----物权法之第十 五条以及第二章第三节之规定
09.08.2020
.
14
《中华人民共和国物权法》第二章第三节之规定：
第三节 其他规定
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者
09.08.2020
.
20
司法解释第二条之规定
建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等
特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据
公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设
备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用
部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使
用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者
城镇公共道路、绿地占地除外。
09.08.2020
.
23
专有部分与共用部分之范围界定
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所 有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道 该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿
这里说明作为夫妻业主资格可以依法转化，只要有
书面明确约定即可
09.08.2020
.
19
业主身份的确认 1. 房屋所有权证书登记人（查询确认） 2. 房屋买卖合同的合法买受人 3. 房屋继承人和受遗赠人 4. 房屋合法建造人 5. 生效的行政、仲裁或司法文书确认人 6. 夫妻双方共同财产所有人
上实际交付了房屋的,房屋购买者仍然是房屋所有权人------符合
物权法之第十五条规定
但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押……
不得对抗善意第三人
登记并非取得所有权，登记只能取得所有权证书
09.08.2020
.
13
• 对于不动产物权：
• 其依法律行为而发生变更者，按照物权 法不动产统一登记规定，即无论其所有 权的移转，担保物权、或用益物权的设 定，及不动产物权的抛弃，均须经登记， 始生效力-----物权法之第九条规定
09.08.2020
.
8
不动产所有权的构成
不动产所有权
土地 所有权
建筑物 区分所有权
居住权
相邻权
09.08.2020
.
9
建筑物区分所有权的构成
建筑物区分所有权
专有部分 所有权
共用部分 持分权
业主大会 组织的成员权
09.08.2020
.
10
业主的建筑物区分所有权
《中华人民共和国物权法》第六章
• 专有部分享有所有权。 俗称“专有权、私有权”
法律……由全国人大及其常委会颁布
法令……国务院令，即行政法规
司法解释不得与宪法、法律、行政法规冲突，否则冲突部 分无效
09.08.2020
.
2
在司法工作中具体应用法律、法令的问题包括：
• 第一，对法律、法令规定不够具体明确而使理解 和执行有困难的问题进行解释
• 第二，由于情况的变化，对某类案件的处理依据 因有不同理解而需作出解释
不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理
登记的，未经登记，不发生物权效力。
09.08.2020
.
15
业主的概念
业主与非业主使用人身份界定
业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑 物区分所有权人
……《物业管理条例》规定的房屋所有权 人
非业主使用人……物业使用人、住户、租户等
不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认
09.08.2020
.
17
第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产： （一）一方的婚前财产； （二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生
活补助费等费用； （三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产； （四）一方专用的生活用品； （五）其他应当归一方的财产。
理所当然，房屋所有权作为夫妻个人财产，一方是所有权 人，另一方则是非所有权人