空调操作工

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空调操作工
1、熟悉大厦的空调系统及操作规程，每天准时开启和关闭，对外界和各空
调区域的温度，相对湿度进行监测。

根据天气变化及进进行空调工作调节，努力使空调区域性的温度，相对湿度符合规定的数值范围，并做好运行记录。

2、设备开、停应及时转换运行状态牌，接到维修人员停机维修通知后，立
即挂检修牌。

3、值班人员必须掌握设备运行的技术状态，发现问题马上报告工程主管，
发现紧急故障，立即报告工程主管、管理处经理，并组织人员及时处理。

4、做好空调设备，维保记录及设备故障记录。

5、做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作，做到无污迹无灰尘，无垃
圾。

6、积极钻研业务技术，提高业务水平。

7、当班人员必须严守岗位，服从指挥，严守操作规程，对工程主管安排的
工作负责，不得擅离职守。

8、严格遵守《员工守则》及公司各项规章制度。

业主报修服务管理规定
报修服务处理规定
一、报修
1、管理处管理员接到业主报修时，必须将报修项目、约定上门维修时间
填写在《报修处理记录表》并登记在记录本上。

急修项目，立即通知工程人员维修。

2、维修人员每天下班前，将当天报修理已完成的维修单交回工程主管，
如无法维修的应说明原因。

3、对报修项目，因房子质量问题，经工程主管现场检查，确定报修的项
目，按程序填写工作联系单，报相关责任部门签收。

4、物业公司其他员工都有义务接待业主的房屋报修，并及时转报工程
部。

5、管理处应建立报修登记档案。

二、维修
1、工程部接到报修后应及时上门维修，要求急修不过夜，小修小补及时
完成，中修两天内完成，大修和疑难项目二天内有回音。

（急修：引起断水、断电和设备不能正常运行的故障检修。

小修：不影响主要设施、设备功能使用的小故障或更换简单零配件的检修。

中修：对设施、设备进行正常的和定期的全面检查，更换少量零配件的检修。

大修：对设施设备进行定期的全面检查，并更换主要零配件的检修。

）
2、工程人员上门维修严格按服务规范执行。

3、工程人员在维修工作完成后，应填写到达业主家维修时间，完成时
间、维修完成情况，请业主签字认可。

4、对有偿服务的项目应在维修单填写材料消耗情况。

三、回访
1、维修完成后，管理员根据维修回单打电话联系业主询问维修满意程
度。

2、对重大维修项目或因疑难未能及时解决的项目工程主管或管理处主任
应上门回访。

四、维修档案
1、管理处做好每天的维修工作记录，做好维修单回单的存档工作。

2、管理员及时查对维修单第二联的回收情况，做好维修单的存档工作。

五、接待投诉
1、业主对工程人员服务不满意的，可直接向管理处投诉。

报修、上门服务处理流程
一、接报修电话：
1、拿起听筒先讲：“您好，我是物管处，先生（小姐）有什么事情请
讲”。

2、记录业主报修内容、房号，并约好上门维修时间。

3、道再见并“轻轻”放下话筒。

二、接待报修业主
1、业主或者用户来管理处报修，应先说：“
您好！您有什么事需要帮忙吗”，并应起立和业主说话。

2、用报修单记录业主报修内容，约好上门维修时间，并和业主道别。

三、从接到报修开始应在15分钟内或按约定时间提前二分钟到达业主
家。

四、敲门、按门铃
1、到达业主家门口，先轻轻按一下门铃，如无反应，应间歇10秒钟后再按
第二次，不要连续或按信不放。

2、如无门铃，敲门应轻轻地敲门，先轻轻敲门三下，如无反应，间歇10
秒后再轻敲三下，不要过重或连续不断地敲。

五、业主开门后，应招呼一声“您好，”说明自己的身份，告诉业主来
修什么东西的，在业主或保姆的认可下：
1、套上干净鞋套后，再进入业主家。

2、在业主带领下进入维修房间，不得随意走动。

六、修理
1、在修理当中必须主动协助业主移开妨碍修理的物品。

2、修理过程中，严禁吃、喝、抽、拿和收取小费。

七、清场
1、在修理过程中为防止渗水，垃圾散落，应事行铺上自己带来的报纸或
毛巾。

2、工作完毕
A．维修给排水后必须把污水、堵物、污垢等清理干净。

B．维修电器设施后，应将散落在地面上的杂物清理干净。

C．工作前移动的物品要帮助业主放回原处。

八、请业主验收
维修完毕必须请业主验收，取得业主认可。

业主验收合格后在《报修处理记录表》上签字。

九、维修完毕，离开业主家，应该做到：
1、和业主说声“打拢了”，有什么需要再帮忙的请和管理处联系。

2、出门后应向业主说“再见”
十、对未能及时完成的维修项目
1、对业主说“对不起”，解释未能及时完成的原因。

2、说明维修计划（包括大约完成时间），取得业主的谅解和支持。

业主报修处理程序
公共区域设施维修保养细则
一、外墙、围墙
1、每半年对外墙进行一次清洁保养，发现损坏的及时修复。

2、每两年对外墙刷涂料的部分，如阳台底部等处进行一次修补。

3、每两年对所有铁制门、栏杆等油漆一次。

二、小区道路
1、每年对楼盘所管辖区域内道路上的各种标志、停车区域的划线重新
油漆一遍。

2、每半年对小区的水泥路面和广场砖作一次全面检查，发现缺损或裂
缝及时做好修补。

三、内部大堂、走道及楼梯、门、窗
1、每月对楼宇内部的大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查，
发现地砖或墙砖损坏，应及时修复。

2、每月对公共区域内的门、窗检查一遍，发现有损坏及时修复。

3、每月检查一遍楼道防火门的闭门器是否完好，损坏的及进修复或更
换。

一、楼顶屋面
1、每半年对屋面的防水层和保温层做一次全面检查，发现有破损的地
方及时修复。

2、每两年对屋面的铁制走道和避雷带做一次油漆保养。

3、每年对所有户外保温管道和水箱做一次检查，发现破损及时修补。

二、电器设备
1、每天对所有配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声
音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。

2、每月清扫配电房及配电柜表面灰尘。

3、每月统计用电量。

4、每年对配电设备进行一次停叫检修、保养。

5、每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。

三、煤气设备
1、每半年用肥皂水对煤气点的伸缩节进行一次检查，发现有泄漏现象
及时报煤气公司修复。

2、每年检查有煤气管道和表具接口，查验是否漏气。

四、照明灯具
1、每周一次对公共区域各照明灯具的外观和照明度进行检查。

2、每半年检查灯具使用状况，并进行清洁工作。

3、每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选材方案。

五、电梯
1、每月清扫电梯机房，检查机房附属设施及环境温度。

2、每两周配合、监督和记录电梯维保公司的设备检修保养工作（具体
要求参见保养合同）。

3、每天检查电梯轿厢门槛有无异状物。

4、每月检查电梯底坑有无积水、杂物等。

5、每年安排一次年检工作。

6、每年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整试验。

（委托
特种设备检测院进行）。

六、避雷装置
1、每年检查避雷装置安装可靠性及测量绝缘电阻。

2、每三年进行一次避雷装置安全试验（委托避雷装置检测所）。

七、水泵、上水管道及水箱
1、每班巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和
水压等，发现问题及时检修。

2、每班巡视管道、阀件接口有无异常。

3、每班巡视机房附属设施状况。

4、每月清扫机房。

5、每月对消泵进行试机一次。

6、每月检查水箱浮球装置、进/出水阀门及放水阀。

7、每半年清洗水箱一次。

8、每年酌情对水泵进行一次大修保养。

十一、排水管道、卫生设施
1、每季检查给排水主要管道、阀件状况。

2、每月检查公共部位的卫生设施，包括水嘴、洁具和下水等状况。

3、每季检查各窨井发现堵塞及时疏通。

十二、污水处理及集水井/泵
1、每班巡视污水处量设备运行状况，检查控制箱工作状况，液位报警
（包括手动、自动和控制箱指示灯）。

2、每季度对潜水泵及控制箱进行保养工作。

十三、监控
1、每月检查监控设备的运行情况，包括摄像机、镜头、放录机、传输
信号、接收图象的清洁和调校，发现故障报请专业公司修理。

2、每月对机房进行一次清洁工作。

十四、卫星天线
1、每季度检查开线立架基座安装可靠性，台风前后须各检查一次。

2、每月对机房进行一次清洁工作。

3、每两年对天线立架基座油漆。

4、每年对传动机构换一次新油。

十五、消防设备
1、每季度检查消火栓状况。

2、每半年进行一次消防联动试验。

3、每年检查所有灭火机并按要求更换液体。

4、每年对消防设施保养一次。

十六、中央空调
1、每年二次清洗办公室过滤网。

2、每月清洗一次风机过滤网。

3、每月检查空调机是否有泄漏，管道保温是否完好，机组油漆是否完
好。

4、每年请专业公司对空调机组保养一次。

十七、其它
1、每月对各公共部位五金配件进行一次检查和修理。