2018年杭州房地产行业分析报告
2018年房地产市场调研分析报告
2018年房地产市场调研分析报告报告编号：OLX-GAO-003完成日期：2018-08-28目录第一节房地产行业相关政策分析 (5)一、政策底部构建，利率上行空间有限 (5)1、调控分化，主流城市政策难再加码 (5)2、人才新政起效，二线或迎改善契机 (5)3、居民按揭仍紧，但利率上行空间或有限 (6)4、房企银行信贷从紧，4月信托发行再收紧 (7)二、房地产投资市场分析 (9)第二节房地产行业发展现状 (11)一、商品房销售和待售情况 (11)二、房地产开发企业到位资金情况 (12)三、房地产行业城市现状 (13)四、土地市场现状 (14)五、房地产行业重点企业 (15)六、房地产行业发展趋势 (16)第三节房地产市场格局分析 (19)一、销售预计温和下行，投资韧性较足 (19)1、三四五线销售韧性超预期，预计全年温和下行 (19)2、一二线去化率维持高位，期待供给改善 (20)3、销售强韧性带动新开工回升 (21)4、土地市场趋于理性 (22)5、全年投资增速预计6.5%左右 (23)二、集中度稳步提升 (24)1、销售集中度提升，拿地集中度趋缓 (24)2、海外、ABS融资相对畅通，规模房企优势凸显 (26)3、2014和2018年行业及公司基本面比较 (27)4、2014和2018年资金面比较一览 (28)第四节投资策略 (30)图表1：实施人才引进新政的代表性城市住宅成交同比增速 (5)图表2：居民中长期贷款（亿元） (6)图表3：十年期国债收益率领先房贷利率 (6)图表4：银行对房企信贷不断收紧 (7)图表5：房企发债渠道相对畅通 (7)图表6：4月信托发行现负增长（1年半来首次） (8)图表7：资产证券化异军突起 (8)图表8：2017年-2018年上半年全国房地产开发投资增速 (9)图表9：房地产市场开发景气度 (10)图表10：全国商品房销售面积及销售额增速 (11)图表11：全国房地产开发企业本年到位资金增速 (13)图表12：全国商品房销量单月同比 (19)图表13：分城市商品房销量增速 (19)图表14：重点城市去化率维持高位 (20)图表15：重点城市仍受供给主导 (21)图表16：分城市新开工面积增速 (21)图表17：2018年全年新开工增速预计4%左右 (22)图表18：分城市新开工面积增速 (22)图表19：百城宅地市场供需矛盾改善 (23)图表20：房地产开发、土地、施工投资累计同比 (24)图表21：资金面紧张影响施工进度 (24)图表22：销售及拿地集中度（按面积） (25)图表23：行业并购规模持续扩大 (25)图表24：A股5家龙头房企与板块杠杆率比较 (26)图表25：房企库存降至历史低位 (27)图表26：行业去化率达到历史新高 (27)图表27：龙头业绩保障度达历史最高水平 (27)图表28：龙头连续3年销售高增 (28)表格1：今年以来调控升级及放宽的城市一览（标红为升级城市，标黑为放宽城市） 5表格2：2018年1-6月份全国房地产开发和销售情况 (12)表格3：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况 (13)表格4：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产销售情况 (13)表格5：房企主要融资一览（亿元） (26)表格6：A、H股主流房企2014和2017年融资成本比较 (28)表格7：2014年Q1及2018年Q1房企主要融资渠道比较 (28)表格8：主要推荐标的一览 (30)第一节房地产行业相关政策分析一、政策底部构建，利率上行空间有限1、调控分化，主流城市政策难再加码自2018年以来，城市间调控加速分化，市场热度较高的弱二线、四五线楼市调控逐步升级，而市场热度有所降温的个别强二、三线城市出现政策放宽迹象（人才落户、公积金额度上提等），我们认为这与“防止大起大落，保证行业平稳健康”的调控目标吻合。
2018杭州年报-中指
-55.6%
-12.5%-81.4%
100.0% -100.0%
余杭 萧山 临安 富阳 江干 拱墅 西湖 滨江 上城 之江 下城 下沙
11
各区成交价：各区房价与去年相比均上涨，下沙涨幅明显
• 2018年，各区县成交价均有上浮，主要由于限价的影响，项目逐渐高端化，装修标准也日渐提高，以此减少高价地带来的资金影 响，因此价格有所上涨。
图：2014-2018年杭州市区（不含富阳、临安）商品房成交量价
15657
成交面积(万㎡)
成交价格(元/㎡)
16220
17605
23375
28316
30000 25000 20000 15000
10000
977.53
2014年
1326.91
2015年
1958.16
2016年
1651.74
2017年
1288.18
• 在各区县中，下沙房价涨幅明显，增幅达64.7%，主要原因是断供一年的下沙迎来了新项目的入市，都会钱塘均价27170元/平方 米，与之前相比大幅增长。
2018年各区县商品住宅成交价及同比变动
成交价格(元/㎡)
同比变动
80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
• 2018年，各区县成交环比涨跌不一，在整体表现下降的走势下，上城、滨江和西湖逆袭上升，其中上城区环比上涨758%，表 现亮眼，主要是高端项目滨江保利翡翠海岸、信达滨江壹品和保利滨江上品的集中入市，这三个项目成交1347套，共计21.77 万方，因此对于基数较小的上城区来说，成交变动涨幅较大。
2018年各区商品住宅成交面积及同比变动
• 随着住宅摇号方案的成熟，下半年住宅上市量大大增加，住宅占比回升。从全年数据来看，住宅占比66%，比去年增加2个百分 点，但从近五年走势来看，住宅占比仍处低位。
2018年房地产行业市场调研分析报告
2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节楼市销售量价增速下降调控成效显现 (5)一、17年以来楼市成交持续下降 (5)二、一二线城市房价涨幅持续回落调控成效显现 (7)三、预计开发投资增速拐点将现 (10)四、土地成交年内高点或已现 (11)第二节下半年资金流动性将进一步趋紧 (16)第三节楼市进入新一轮调控周期 (19)第四节房企业绩有支撑强者愈强将进一步凸显 (23)第二节房地产行业领先企业分析 (25)一、招商蛇口 (25)二、保利地产 (26)三、华夏幸福 (27)四、华发股份 (28)五、深振业A (29)图表1：全国商品房累计销售面积 (5)图表2：全国商品房累计销售额 (5)图表3：全国商品房单月销售面积 (6)图表4：全国商品房单月销售额 (7)图表5：70大中城市房价同比变化 (8)图表6：70大中城市房价环比变化 (8)图表7：一二三线城市住宅价格同比变化 (9)图表8：一二三线城市住宅环比变化 (9)图表9：房地产开发投资增速变化 (10)图表10：全国土地累计购置面积 (11)图表11：全国土地累计成交价款 (12)图表12：100大中城市单月土地成交建面 (13)图表13：100大中城市单月土地成交总价 (13)图表14：100大中城市土地成交楼面均价 (14)图表15：100大中城市土地成交溢价率 (14)图表16：房地产开发资金来源合计 (16)图表17：房地产开发资金来源变化 (16)图表18：SHIBOR隔夜利率变化走势 (17)图表19：房价走势情况 (19)图表20：上市房企一季度营业总收入 (23)图表21：一季度净利润同比变化 (23)图表22：销售商品收入现金占当期营收比例 (24)表格1：近十年楼市调控政策及成效汇总 (20)第一节楼市销售量价增速下降调控成效显现一、17年以来楼市成交持续下降2017 年1—4 月全国商品房销售面积合计4.16 亿平方米，其中住宅销售面积合计3.65 亿平方米，同比分别上升15.7%和上升13%。
2018年杭州市房地产市场调研分析报告
2018年杭州市房地产市场调研分析报告目录第一章杭州市房地产行业经济政策环境分析 (9)第一节杭州市房地产行业宏观经济环境分析 (9)一、GDP增长情况 (9)二、固定资产投资 (10)三、居民收支情况 (10)四、人口增长情况 (11)第二节杭州市房地产行业政策环境分析 (12)一、十九大报告：提出“房住不炒”，明确住房居住属性 (12)二、杭州史上最严政策：G20后时代，限购升级，认房又认贷 (13)三、为加快培育和发展租赁市场，租赁市场发展措施相应出台 (14)四、杭州迎来第十区：临安划入杭州，大杭州时代来临 (15)五、历年主要调控政策汇总 (15)第二章杭州市区土地市场分析 (17)第一节杭州市区土地成交量及成交金额分析 (17)一、年度成交情况 (17)二、月度成交情况 (17)三、区域成交情况 (18)四、涉宅地块成交可建面分析 (19)第二节杭州市区土地成交价格分析 (20)一、楼面均价走势 (20)二、各区域楼面均价分析 (20)三、各板块最高楼面价分析 (21)四、各板块楼面均价分析 (22)第三节杭州市区土地房企竞拍情况分析 (23)一、各类别自持地块总建筑面积、自持建筑面积、自持比例 (23)二、房企涉宅地拿地金额 (24)三、首次入杭房企涉宅地拿地情况 (25)第三章杭州市房地产行业市场运行情况分析 (27)一、房地产开发投资金额 (27)二、房屋开竣工面积 (27)第二节杭州市新建商品房市场分析 (28)一、新建商品住房批准预售量 (28)二、商品住房成交套数区域分布 (29)三、购房者来源分析 (29)四、首次购房者占比情况 (29)五、新建商品住房价格情况 (30)第三节杭州市二手房市场分析 (31)一、二手住房成交量 (31)二、二手住房成交套数 (32)三、二手住房成交面积分布 (32)第四节杭州市租赁市场分析 (33)一、流动人口租房占比情况 (33)二、租赁市场交易量和租金水平 (33)三、长租公寓发展情况 (34)四、长租公寓品牌TOP10 (35)第四章杭州市房地产行业市场供求分析 (37)第一节杭州市房地产行业供求量分析 (37)一、住宅用地供应情况 (37)二、商品住宅成交情况 (37)第二节杭州市房地产行业市场需求分析 (38)一、刚需仍占主导地位 (38)二、需求外扩，外围四大区为成交主力 (38)第三节杭州市房地产行业市场库存分析 (39)一、楼市供不应求形势严峻，出清周期仅3个月 (39)二、住宅限购，部分刚需用户加入到二手房阵营 (40)三、需求外溢，酒店式公寓受到青睐 (41)第五章杭州市房地产行业市场排行榜 (43)一、土地成交总价TOP10 (43)二、土地成交楼面价TOP10 (43)三、涉宅地自持比例TOP10 (44)第二节商品房成交套数排行榜 (45)一、全市成交套数TOP10 (45)二、主城成交套数TOP10 (45)三、余杭成交套数TOP10 (46)四、萧山成交套数TOP10 (47)五、大江东成交套数TOP10 (48)六、临安成交套数TOP10 (49)七、富阳成交套数TOP10 (50)第三节商品房成交套金额排行榜 (51)第四节商品房成交套面积排行榜 (52)第六章杭州市房地产行业发展趋势展望 (54)第一节政策市场展望 (54)第二节土地市场展望 (54)第三节商品房市场展望 (54)第四节城市外溢市场展望 (55)一、城西外溢：闲林、南湖、临安 (55)二、城北外溢：良渚、崇贤、瓶窑 (55)三、城东外溢：长睦、临平、下沙大学城北、大江东、空港新城 (56)四、城南外溢：南部卧城、义桥临浦、双浦、富阳 (56)五、杭州市外：海宁、柯桥 (56)图表目录图表 1：2013-2018年6月杭州市GDP增长情况 (9)图表 2：2013-2017年杭州市固定资产投资及增长情况 (10)图表 3：2017年省会城市人均可支配收入对比 (10)图表 4：2005-2017年杭州市人口增长情况 (11)图表 5：十九大报告对于房地产市场的定位、措施及目的 (13)图表 6：2013-2017年杭州市区土地出让面积、成交金额情况 (17)图表 7：2017年杭州市区土地出让面积、成交金额月度走势情况 (18)图表 8：2017年杭州市区各区域土地出让面积、成交金额情况 (18)图表 9：2013-2017年杭州市区涉宅地、商地成交楼面均价走势 (20)图表 10：2017年杭州市区涉宅地成交楼面均价情况 (21)图表 11：2017年杭州市区各类别自持地块总建筑面积、自持建筑面积、自持比例 .. 23 图表 12：2012-2017年杭州市房地产开发投资额、住宅开发投资额走势 (27)图表 13：2012-2017年杭州市新建商品住房批准预售套数、面积走势 (28)图表 14：2017年杭州市商品住房成交套数区域分布 (29)图表 15：2017年杭州市首次购买新建商品住房在占比超五成的城区对比 (30)图表 16：2017年杭州市典型板块新建商品住房价格对比 (30)图表 17：2012-2017年杭州市二手住房成交面积走势 (31)图表 18：2016-2017年杭州市二手住房月成交套数走势 (32)图表 19：2017年底杭州市主城区各区挂牌二手房源存量去化周期对比 (32)图表 20：2017年杭州房企长租公寓已拓房源排行榜 (35)图表 21：2017年杭州“国家队”租赁土储排行榜 (35)图表 22：2017年杭州运营商已开房源排行榜 (35)图表 23：2013-2017年杭州市区（不含富阳、临安）宅地成交均价和出让金 (37)图表 24：2013-2017年杭州市区（不含富阳、临安）商品住宅成交量 (37)图表 25：2013-2017年杭州市区（不含富阳、临安）宅地成交总价结构 (38)图表 26：2016-2017年杭州商品住宅月度供应量和供销比 (40)图表 27：2016-2017年杭州商品住宅库存及出清情况 (40)图表 28：2017年杭州市区二手房成交量价情况（不含富阳、临安） (41)图表 29：2016-2017年杭州酒店式公寓成交均价及月度成交走势 (42)表格目录表格 1：2016-2017年浙江省各市人口增长情况对比（万人） (12)表格 2：杭州房地产市场历年主要调控政策汇总 (15)表格 3：2017年杭州市区板块涉宅地成交可建面积TOP10 (19)表格 4：2017年杭州市区各板块涉宅地最高楼面价TOP10 (21)表格 5：2017年杭州市区各板块涉宅楼面均价及同比增福（增幅大于10%） (22)表格 6：2017年杭州市区房企涉宅地拿地金额TOP10 (24)表格 7：2017年杭州市区首次入杭房企涉宅地拿地情况 (25)表格 8：2012-2017年全市房地产施工、新开工、竣工面积统计 (28)表格 9：2017年杭州市租赁1居室热门小区租金价格 (33)表格 10：2017年杭州市各区域商品住宅成交面积和价格 (39)表格 11：2013-2017年杭州市区二手房成交情况（不含富阳、临安） (41)表格 12：2017年杭州市区土地成交总价TOP10 (43)表格 13：2017年杭州市区土地成交楼面价TOP10 (43)表格 14：2017年杭州市区涉宅地自持比例TOP10 (44)表格 15：2017年杭州市全市商品房成交套数TOP10 (45)表格 16：2017年杭州市主城商品房成交套数TOP10 (45)表格 17：2017年杭州市余杭商品房成交套数TOP10 (46)表格 18：2017年杭州市萧山商品房成交套数TOP10 (47)表格 19：2017年杭州市大江东商品房成交套数TOP10 (48)表格 20：2017年杭州市临安商品房成交套数TOP10 (49)表格 21：2017年杭州市富阳商品房成交套数TOP10 (50)表格 22：2017年杭州市商品房成交套金额排行榜 (51)表格 23：2017年杭州市商品房成交套面积排行榜 (52)表格 24：城西外溢板块房地产信息 (55)表格 25：城北外溢板块房地产信息 (55)表格 26：城东外溢板块房地产信息 (56)表格 27：城南外溢板块房地产信息 (56)表格 28：杭州市外刚需板块房地产信息 (57)第一章杭州市房地产行业经济政策环境分析第一节杭州市房地产行业宏观经济环境分析一、GDP增长情况2017年，杭州市经济持续稳走向好、质量向优，发展的韧性和获得感明显增强，经济增长呈现质优速稳的新气质，为确保在全省率先实现“两个高水平”目标奠定了坚实基础。
3- 好地研究院 - 2018上半年房地产市场形势分析2018.7.31
浙江省2018上半年房地产市场形势分析2018年上半年浙江省土地市场表现p2018年上半年，浙江省全省出让经营性用地860宗，出让面积3043.4万方，可建面积5810.5万方，出让金总额达3801.5亿元，平均楼面价为6543元/㎡。
p2018年上半年浙江省出让经营性用地建面为2017年全年的53.6%，出让金额为2017年全年的60.2%。
注：此处的经营性用地指住宅、商住、商业三类性质用地2018年上半年土地市场“量价齐升”p2018年上半年，浙江省全省出让涉宅用地548宗，出让面积2490.4万方，可建面积4846.3万方，出让金总额达3479.7亿元，平均楼面均价为7180元/㎡。
p2018年上半年，全省宅地可建面积4846.3万方，同比上升42.9%，为2017年全年的53.2%。
p2018年上半年，全省宅地出让金总额达3479.7亿元，同比上升58.6%，为2017年全年的59.0%。
4268.52415.1杭州、宁波、湖州位列三甲p涉宅地块成交金额杭州最高，突破1200亿元，其次是宁波与湖州；p出让面积宁波最多（杭州湾新区出让502.3万方），其次是湖州和杭州；p楼面均价杭州最高，其次是舟山和温州。
杭州湾新区：502.3万方杭州宅地成交金额占比约1/3p2018年上半年浙江各城市成交金额比重变化较小，其中杭州依然处于绝对地位，占比35%；p宁波、湖州占比略有上升，温州、绍兴略有下降。
拿地十强格局变化p 2017年浙江省拿地金额top10（宅地）序号房企拿地宗数建面（万方）金额（亿元）楼面均价（元/㎡）1祥生38397.6 308.2 77512碧桂园54578.9 288.7 49883恒大41633.9 252.2 39784绿城19167.4 251.5 150235万科13229.2 239.1 104316保利11157.8 206.9 160737德信24209.8 169.4 80718滨江779.9 166.4 208119融信13162.4 158.3 1130110金地10107.7149.913913p 2018年上半年浙江省拿地金额top10（宅地）p TOP10榜单中增加1席，央企/国企背景的招商；p TOP10房企拿地楼面价正在下降；序号房企拿地宗数建面（万方）金额（亿元）楼面均价（元/㎡）1碧桂园29377.8187.449602保利5129.1182.4141283绿城995.7144.0150504龙湖562.0134.8217605祥生15160.8120.574936滨江587.2115.2132177招商447.6101.3212718万科8115.680.769809金地872.373.11010710融信336.258.916250TOP10房企总体份额有所下降p TOP10房企拿地金额全省占比从2017年的37%下降到2018年上半年的34%。
2018年房地产行业分析报告
2018年房地产行业分析报告2017年10月目录一、一二线和三四线市场销售走势料将再度逆转 (4)1、预计明年全国新房销售小超市场预期 (4)2、一二线与三四线销售增速出现‚剪刀差‛ (5)3、销售分化源于一二线与三四线市场周期错位 (6)（1）一二线市场将迎来复苏期 (6)（2）三四线市场渐入衰退期 (7)二、投资和新开工有望大幅超预期 (9)1、预计2018 年投资和新开工增速均高于今年 (9)2、保守估计一二线城市新开工面积至少增长20% (10)3、三四线城市新开工增速预计不低于10% (11)4、新开工提速支撑10%以上投资增速 (12)三、信贷环境整体平稳 (13)1、明年按揭投放额预计将达6.5万亿 (13)2、按揭额度四季度仍紧，明年房贷利率存上行压力 (14)四、2018年行业集中度仍将继续提升 (15)五、地产企业简况 (17)1、A股市场 (17)（1）一二线的龙头房企 (17)（2）雄安建设和京津冀协同发展提速受益企业 (17)（3）长租相关企业 (18)2、H股市场 (19)（1）从GAV占比界定一、二线企业 (20)（2）一、二线龙头备货充裕，今、明两年40%左右销售增长确定性强 (21)（3）一、二线龙头防御能力强，强销售亦将继续加强、巩固基本面 (23)一二线和三四线城市销售走势料将逆转，形成“剪刀差”。
预计一二线城市销售面积同比增速将在今年11、12 月至明年年初反超三四线城市，继去年四季度后再度呈现‚剪刀差‛。
其中：1）一二线城市销售面积预计将由前期15%左右同比跌幅持续反弹，并于明年一季度转为10%左右正增长，随后增速波动走高，全年预计将达15%；2）三四线城市销售面积预计将自前期20%以上同比增速持续回落，年末降至0%左右，并于明年年初出现10%左右同比下跌，下半年跌幅虽可能受基数影响略微收窄，但仍将远弱于一二线城市，全年预计下跌0~5%。
预计明年全国销售规模小超市场预期。
2018年杭州房地产市场展望报告
2018年杭州房地产市场展望报告
宅地出让金1907亿租赁市场发力
“智慧租赁平台”上线
“由牛市走向平稳”
房地产长效机制建设层层推进✓房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，通过大力培
点评
对临安来说，具有历史性的意义：
有利于保护好浙西生态屏障
有利于加快县域经济向都市经济转变
有利于提高人民生活水平
有利于推进创新驱动发展
点评：
随着杭临城际铁路的开建，地铁5号线二期和地铁9号线一期即将开建，预示着临安将快速融入杭州，在规划利好条件下，临安楼市会迎来一定的发展。
今年3月份，富阳和大江东被纳入限购范围，至此，临安成为杭州唯一不限购的区域。
开发商对临安未来的预期更是信心十足，为抑制投资、投机需求，保持楼市健康发展，严厉的政策必将出台。
图：2013-2017年杭州市区（含富阳、临安）宅地成交均价和出让金
数据来源：CREIS中指数据，
占比11%占比23%
占比5%占比
10%
中低价位
中价位
高价位
因此成交结构逐渐上移。
占比
67%
50% >涨幅>30%
20% >涨幅
30% >涨幅>20%
涨幅>50%
全年销供比1.35
（不含富阳、临安）
余杭14
萧山14拱墅9
江干9
西湖9富阳7。
杭州2018年7月房地产市场月报
溢价/自持率
竞得单位
F-06-1地块
住宅
0.54%
旭辉
临安经济开发区控规单元 B4-05-01地块
住宅
51307
128268
120572
9400
0.00%
保亿
储运路西、好运路南地块
住宅
17271
39723
70279
17692
0.00%
世茂
储运路东、规划五路北地 块
住宅
34626
79640
140899
18
市场分析_商品房市场
【住宅TOP10楼盘】2018年7月, 阳光城翡丽公园成交446套，卓悦华庭成交757套，分 别位列萧山区和余杭区第一名。
2017年7月杭州萧山区住宅签约套数TOP10楼盘一览表 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目名称 成交套数(套) 成交均价(元/㎡) 2017年7月杭州余杭区住宅签约套数TOP10楼盘一览表 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目名称 成交套数(套) 成交均价(元/㎡)
『经济解读』
制造业：新订单指数为52.3%，比上月回落0.9个百分点，位于临界点之上，表明制造业市场需求扩张步伐有 所减缓。 非制造业商务活动：新订单指数为51.0%，比上月上升0.4个百分点，继续保持在临界点之上，表明非制造业 市场需求增速有所加快。分行业看，服务业新订单指数为50.1%，比上月回落0.2个百分点，略高于临界点。 建筑业新订单指数为56.4%，比上月上升3.8个百分点，位于临界点以上。
商住
30674
64415
74054
11496
35.25%
华景川&四川铁投
2018年房地产行业分析报告
2018年房地产行业分析报告2018年1月目录一、低库存下的新常态 (5)1、库存结构分析：低库存常态化 (6)2、政策新常态：政策周期熨平，短期调控或常态化 (9)3、房企新常态：龙头房企在销售端及土地端的聚焦效应将持续显现 (15)（1）龙头房企销售集中度大幅提升，呈现“强者恒强” (15)（2）龙头房企拿地端的聚焦效应更明显，未来销售市占率将进一步提高 (18)4、估值的新常态：行业系统性风险下降，业绩增长成为核心影响因素 (21)二、基本面回顾：量跌时间延缓，房价增速下行缓慢 (25)1、本轮政策周期进入后半段 (25)2、三四线超预期复苏是延缓量跌时间的重要因素 (28)3、低库存导致房价增速下行较为缓慢 (32)4、17年三四线房价领涨，行政限价导致一二线房价涨幅收窄 (33)5、土地供地节奏显著加快，长期供应计划收缩 (35)三、基本面展望：成交量将小幅下滑，成交金额同比持平 (50)1、基本面下行趋势明确，18 年或将量跌价稳 (50)2、成交量判断：预计18 年全国商品房销售面积同比下滑4% (52)3、成交金额判断：预计18 年全国商品房销售金额同比增长0%左右 (58)4、投资及新开工预测：投资增长5.3%，新开工增长7% (59)5、土地投资测算：18年预计同比增长6.7% (61)6、施工投资测算：18年预计同比增长4.8% (62)7、租赁项目建设对于投资的影响测算 (67)四、长效机制加速推进，住房制度设计是关键 (72)1、德国住房制度研究 (75)（1）法律建设：供给端扶持多元化供给主体，需求端保障租赁权益 (75)2、新加坡住房研究 (82)（1）组屋发展的关键要素：土地制度和资金支持 (84)（2）供给模式以“先预定后建造”为主，定价由政府决定 (87)（3）通过公积金缴费率控制HDB资金端供给，间接调节组屋供给量 (89)（4）制度保障各阶层“居者有其屋”的同时抑制投机 (90)3、德国与新加坡制度对我国的启示 (93)（1）供给端：“租赁+共有产权（保障性安居工程）+商品房”的多层次供应体系 (93)（2）需求端：有保有压，保障租购同权，同时通过税收机制打击投资性需求 (94)4、REITs：“公募基金+ABS”架构或将优先推出 (95)（1）中国类REITs现状：债性大于股性，存在流动性问题 (95)（2）未来REITs突破方向：“公募基金+ABS”模式 (100)5、关注房产税在18年的推进情况 (103)五、投资策略：关注长期机遇与短期价值 (107)1、传统开发类企业：关注价值修复机遇 (107)2、长期行业发展机遇：长效机制政策催化与存量时代投资机遇 (108)3、房地产大资管或将迎来集中发展 (113)2017年的地产行业是变化的一年，对于政策调控体系认知的变化，土地出让规则的变化，行业发展格局由增量到存量的变化，龙头地产公司估值体系的变化。
2018年杭州市房地产市场投资策略分析报告
2018年杭州市房地产市场投资策略分析报告目录第一章杭州市房地产行业经济政策环境分析 (9)第一节杭州市房地产行业宏观经济环境分析 (9)一、GDP增长情况 (9)二、固定资产投资 (10)三、居民收支情况 (10)四、人口增长情况 (11)第二节杭州市房地产行业政策环境分析 (12)一、十九大报告：提出“房住不炒”，明确住房居住属性 (12)二、杭州史上最严政策：G20后时代，限购升级，认房又认贷 (13)三、为加快培育和发展租赁市场，租赁市场发展措施相应出台 (14)四、杭州迎来第十区：临安划入杭州，大杭州时代来临 (15)五、历年主要调控政策汇总 (15)第二章杭州市区土地市场分析 (17)第一节杭州市区土地成交量及成交金额分析 (17)一、年度成交情况 (17)二、月度成交情况 (17)三、区域成交情况 (18)四、涉宅地块成交可建面分析 (19)第二节杭州市区土地成交价格分析 (20)一、楼面均价走势 (20)二、各区域楼面均价分析 (20)三、各板块最高楼面价分析 (21)四、各板块楼面均价分析 (22)第三节杭州市区土地房企竞拍情况分析 (23)一、各类别自持地块总建筑面积、自持建筑面积、自持比例 (23)二、房企涉宅地拿地金额 (24)三、首次入杭房企涉宅地拿地情况 (25)第三章杭州市房地产行业市场运行情况分析 (27)第一节房地产开发投资情况 (27)一、房地产开发投资金额 (27)二、房屋开竣工面积 (27)第二节杭州市新建商品房市场分析 (28)一、新建商品住房批准预售量 (28)二、商品住房成交套数区域分布 (29)三、购房者来源分析 (29)四、首次购房者占比情况 (29)五、新建商品住房价格情况 (30)第三节杭州市二手房市场分析 (31)一、二手住房成交量 (31)二、二手住房成交套数 (32)三、二手住房成交面积分布 (32)第四节杭州市租赁市场分析 (33)一、流动人口租房占比情况 (33)二、租赁市场交易量和租金水平 (33)三、长租公寓发展情况 (34)四、长租公寓品牌TOP10 (35)第四章杭州市房地产行业市场供求分析 (37)第一节杭州市房地产行业供求量分析 (37)一、住宅用地供应情况 (37)二、商品住宅成交情况 (37)第二节杭州市房地产行业市场需求分析 (38)一、刚需仍占主导地位 (38)二、需求外扩，外围四大区为成交主力 (38)第三节杭州市房地产行业市场库存分析 (39)一、楼市供不应求形势严峻，出清周期仅3个月 (39)二、住宅限购，部分刚需用户加入到二手房阵营 (40)三、需求外溢，酒店式公寓受到青睐 (41)第五章杭州市房地产行业市场排行榜 (43)第一节土地市场排行榜 (43)一、土地成交总价TOP10 (43)二、土地成交楼面价TOP10 (43)三、涉宅地自持比例TOP10 (44)第二节商品房成交套数排行榜 (45)一、全市成交套数TOP10 (45)二、主城成交套数TOP10 (45)三、余杭成交套数TOP10 (46)四、萧山成交套数TOP10 (47)五、大江东成交套数TOP10 (48)六、临安成交套数TOP10 (49)七、富阳成交套数TOP10 (50)第三节商品房成交套金额排行榜 (51)第四节商品房成交套面积排行榜 (52)第六章杭州市房地产行业发展趋势展望 (54)第一节政策市场展望 (54)第二节土地市场展望 (54)第三节商品房市场展望 (54)第四节城市外溢市场展望 (55)一、城西外溢：闲林、南湖、临安 (55)二、城北外溢：良渚、崇贤、瓶窑 (55)三、城东外溢：长睦、临平、下沙大学城北、大江东、空港新城 (56)四、城南外溢：南部卧城、义桥临浦、双浦、富阳 (56)五、杭州市外：海宁、柯桥 (56)图表目录图表 1：2013-2018年6月杭州市GDP增长情况 (9)图表 2：2013-2017年杭州市固定资产投资及增长情况 (10)图表 3：2017年省会城市人均可支配收入对比 (10)图表 4：2005-2017年杭州市人口增长情况 (11)图表 5：十九大报告对于房地产市场的定位、措施及目的 (13)图表 6：2013-2017年杭州市区土地出让面积、成交金额情况 (17)图表 7：2017年杭州市区土地出让面积、成交金额月度走势情况 (18)图表 8：2017年杭州市区各区域土地出让面积、成交金额情况 (18)图表 9：2013-2017年杭州市区涉宅地、商地成交楼面均价走势 (20)图表 10：2017年杭州市区涉宅地成交楼面均价情况 (21)图表 11：2017年杭州市区各类别自持地块总建筑面积、自持建筑面积、自持比例 .. 23 图表 12：2012-2017年杭州市房地产开发投资额、住宅开发投资额走势 (27)图表 13：2012-2017年杭州市新建商品住房批准预售套数、面积走势 (28)图表 14：2017年杭州市商品住房成交套数区域分布 (29)图表 15：2017年杭州市首次购买新建商品住房在占比超五成的城区对比 (30)图表 16：2017年杭州市典型板块新建商品住房价格对比 (30)图表 17：2012-2017年杭州市二手住房成交面积走势 (31)图表 18：2016-2017年杭州市二手住房月成交套数走势 (32)图表 19：2017年底杭州市主城区各区挂牌二手房源存量去化周期对比 (32)图表 20：2017年杭州房企长租公寓已拓房源排行榜 (35)图表 21：2017年杭州“国家队”租赁土储排行榜 (35)图表 22：2017年杭州运营商已开房源排行榜 (35)图表 23：2013-2017年杭州市区（不含富阳、临安）宅地成交均价和出让金 (37)图表 24：2013-2017年杭州市区（不含富阳、临安）商品住宅成交量 (37)图表 25：2013-2017年杭州市区（不含富阳、临安）宅地成交总价结构 (38)图表 26：2016-2017年杭州商品住宅月度供应量和供销比 (40)图表 27：2016-2017年杭州商品住宅库存及出清情况 (40)图表 28：2017年杭州市区二手房成交量价情况（不含富阳、临安） (41)图表 29：2016-2017年杭州酒店式公寓成交均价及月度成交走势 (42)表格目录表格 1：2016-2017年浙江省各市人口增长情况对比（万人） (12)表格 2：杭州房地产市场历年主要调控政策汇总 (15)表格 3：2017年杭州市区板块涉宅地成交可建面积TOP10 (19)表格 4：2017年杭州市区各板块涉宅地最高楼面价TOP10 (21)表格 5：2017年杭州市区各板块涉宅楼面均价及同比增福（增幅大于10%） (22)表格 6：2017年杭州市区房企涉宅地拿地金额TOP10 (24)表格 7：2017年杭州市区首次入杭房企涉宅地拿地情况 (25)表格 8：2012-2017年全市房地产施工、新开工、竣工面积统计 (28)表格 9：2017年杭州市租赁1居室热门小区租金价格 (33)表格 10：2017年杭州市各区域商品住宅成交面积和价格 (39)表格 11：2013-2017年杭州市区二手房成交情况（不含富阳、临安） (41)表格 12：2017年杭州市区土地成交总价TOP10 (43)表格 13：2017年杭州市区土地成交楼面价TOP10 (43)表格 14：2017年杭州市区涉宅地自持比例TOP10 (44)表格 15：2017年杭州市全市商品房成交套数TOP10 (45)表格 16：2017年杭州市主城商品房成交套数TOP10 (45)表格 17：2017年杭州市余杭商品房成交套数TOP10 (46)表格 18：2017年杭州市萧山商品房成交套数TOP10 (47)表格 19：2017年杭州市大江东商品房成交套数TOP10 (48)表格 20：2017年杭州市临安商品房成交套数TOP10 (49)表格 21：2017年杭州市富阳商品房成交套数TOP10 (50)表格 22：2017年杭州市商品房成交套金额排行榜 (51)表格 23：2017年杭州市商品房成交套面积排行榜 (52)表格 24：城西外溢板块房地产信息 (55)表格 25：城北外溢板块房地产信息 (55)表格 26：城东外溢板块房地产信息 (56)表格 27：城南外溢板块房地产信息 (56)表格 28：杭州市外刚需板块房地产信息 (57)第一章杭州市房地产行业经济政策环境分析第一节杭州市房地产行业宏观经济环境分析一、GDP增长情况2017年，杭州市经济持续稳走向好、质量向优，发展的韧性和获得感明显增强，经济增长呈现质优速稳的新气质，为确保在全省率先实现“两个高水平”目标奠定了坚实基础。
2018年杭州房地产市场分析报告
➢ 政策环境对比：四个城市，相对而言，南京较紧，二套首付8成， 第一梯队： 80℃ -100℃；以杭州、成都、武汉为代表，市场一锅沸水，一房难求。 第二梯队：60℃；以南京、合肥为代表，巅峰已过，但是绝对热度仍在。
杭州其次，苏州、合肥相对较宽松，最低首付2-2.5成；
➢ 市场量价对比：四个城市，16年整体市场向好达到高峰，17年商 品住宅成交量均有所回落，仅杭州对比15年出现上涨；
２０１８年杭州房地产市场分析报告
杭州在长江三角洲城市群的占位？特大城市之争？
2017年6月长江三角洲城市群发展规划发布，杭州因城区常住人口较少，次于南京，与特大城市一步之遥；16 年G20严查流动人口暂住证等，更新后数据显示，全市常住人口已超过1100万，涨幅显著，达成2020年目标。
规模等级
超大城市
100.0%
50.0%
200 0
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
0.0%
➢ 杭州 13年集中供地后，土地供应恢复到正常水平，新增土地可建/ 住宅
➢ 杭州新开工与供应面积的转化效率12-17年基本保持稳定， 15年10月起
供应面积（万㎡ ） 成交面积（万㎡ ） 成交均价（元/㎡ ） 涉宅楼面价（元/㎡ ）
2000.0
1500.0 1000.0 500.0 0.0
量较15年14%，较16年-23% 房价较16年34%，地价19%
量较15年-28%，较16年-32% 房价较16年10%，地价-14%
量较15年-32%，较16年-46% 房价较16年15%，地价-6% 量较15年-6%，较16年-6% 房价较16年20%，地价-25%
➢ 13年 1月、15年1月、17年1月M1受年底季节性周期因素影响涨幅显著，为正常现象；15年10月，M1同比增速（ 14%）首次超过M2（13.5%），随
2018年房地产行业分析报告
2018年房地产行业研究报告2017年11月目录一、行业政策篇：因城施策政策分化，长效机制建设加速 (5)1、一二线城市：“五限”版图扩围，调控维度更趋立体 (5)（1）限购限贷逐步升级，一线城市制定最严范本 (5)（2）限售成为调控主力手段，同时有向三四线城市扩围的倾向 (7)（3）限价亦成为本轮调控政策的有力工具 (8)（4）限商主要在一线城市，三四线城市难以跟进 (10)2、三四线城市：高货币化补偿的棚改新政促成相对宽松政策环境 (10)3、长效机制提速，租赁建设先行 (12)（1）租赁市场：所有权让渡使用权，进一步丰富供应体系 (14)（2）共有产权：打破产权价值绝对分割状态，丰富市场供给维度 (18)（3）房产税：整体稳步推进，进度或超预期 (19)二、销售篇：2017销售延续近三年强劲势头，但后续动力或减弱 211、回溯2017：销售表现强劲，三四线城市热度异常 (21)（1）三四线城市因库存减少以及房价压力后续政策风险在加大 (22)（2）高杠杆成交是推动2017年成交高涨的另一重要因素 (24)2、展望2018：中性假设下，行业销售面积下滑6% (26)三、开发投资篇：开发投资展现韧性，后期增速趋缓 (28)1、回溯2017：开发投资保持韧性，土地购置提供支撑 (28)2、展望2018：施工面积略有缩减，开发投资增速下滑 (30)（1）土地购置费用：前高后稳，预计2018年全年增长17.4% (31)（2）施工投资：受施工面积拖累，预计2018年全年降低1.17% (33)①新开工面积 (33)②竣工面积和净复工面积 (35)③施工造价 (36)（3）开发投资：施工投资降土地购置增，预计2018年全年增长4.01% (37)四、企业篇：TOP50房企开始在2017年展现出独特优势 (38)1、TOP100市占率提升，但内部结构出现分化 (38)2、成长性：TOP50房企开始显现优势 (40)3、盈利能力：TOP50更占优势 (41)4、负债：TOP50更占优势 (43)政策篇：因城施策政策分化，长效机制建设加速。
浙江房地产2018年发展报告(1998-2018)(上) 改革：走在前列
效应 到 ２（）０１年 １ 儿 《 务院 关于加 强…仃
住 地 Ｊ。 、、：投 资 ｆｕ交 易规 模快 速 增 的
十地 资产管 ｎ 通 Ｉ ｝Ｉ ＪＪ确要求 ．有条｛ｌＩ：ｆｆｑ地
、ｆ．体制收 卡ｕ创新发 也 是浙江走 的列的 方政 府要试仃 １ 地收 储 ，齑制 度 从此 ，众 多
ｌＯ＇）ｇ １２月 ３１ 浙汀 省人 政 时转发
实施 ｒ浙｝１ 省住 改 啦委员会 《父 ｒ进 ‘少深 化 我 省城 镇 房 度 改 革的实施 方案 ， Ｉｆ ｉｆ 落实 《Ｉ 务院关十进 ·步深化城镇住 房制 收 革ＪＪ【１怏 住房建 没的通 》精 神，停止 吱物 分配 ，逐 步实行住 分配货 币化，建 以经济适 Ｈ】住 房 乃上的 多层次城 镇住 供 ｆ小 系，发 展住房金融 ，培 干ｕ规范住房交 ·ｉ 场
情 ，房地 产 对经 济发 展的带 动 作用 ｆ‘分 ｝ＪＪ
合作开 课题研究 ，系统探索 七地储 备制嫂的
１９９０—２ｌｌ（Ｊ（）年浙 省房地 产 开 发 投 资 额 从 ｌ（）
沦与实际 ｌＩＪｌＪｔ）年，杭 Ｉ Ｊ１Ｉ１ｌ－ｌ：地储 备制度述 没
亿 元增 ＪＪＩＪ到 ：｛ｆ）２亿 元，增 长了 ：｛ｓ倍之 多 房 成粜和经验 僻剑 肯定． 土资源 部在杭 州 浮ＪＪＪ、
纷 逐 鹿 浙 江市场，形成了百舸争 流 ，繁 荣 本刊 分上、下两期连 载这 篇报告 ，以此表
发 展 的新 格局。众多房地产企业前仆后 继， 达对 所有参 与浙 江房 地产业 发 展 的单 位 、
为 浙 江 城 市 化 、现 代 化 做 出了不 可磨 灭 的 企业 、机 构和个人的感谢 和敬意。
贡 献 。到 ２０１７年 底， 浙 江 城镇 化 率 已经
杭州房地产开发、商品房销售面积统计情况分析
杭州房地产开发、商品房销售面积统计情况［图］2018年杭州市地区生产总值13509亿元，比上年增长6.7%。
其中第一产业增加值306亿元，第二产业增加值4572亿元，第三产业增加值8632亿元，分别增长1.8%、5.8%和7.5%。
2013-2018年杭州市地区生产总值走势图资料来源：杭州市统计局、整理根据国家统计局数据显示：2017年杭州房地产开发投资2734.2亿元，增长4.9%，其中住宅投资1713亿元，增长9.8%。
2018年杭州市房地产开发投资3068.9亿元，较上年增长12.2%。
2013-2018年杭州房地产行业开发投资完成额统计资料来源：国家统计局、整理相关报告：发布的《2019-2025年杭州房地产行业市场供需预测及发展趋势研究报告》2017年杭州房屋施工面积11527.37万平方米，下降0.3%；2018年杭州房屋施工面积11755.16万平方米，增长2.0%。
2013-2018年杭州房地产行业施工面积统计资料来源：国家统计局、整理 2017年杭州房地产竣工面积2085.61万平方米，增长8.5%；2018年杭州房地产竣工面积1636.93万平方米，下降21.5%。
2013-2018年杭州房地产行业竣工面积统计资料来源：国家统计局、整理近年来，杭州发展迅速，商品房销售价格上涨迅速，整体表现为量缩价涨。
2017年杭州商品房销售面积2054万平方米，下降11.7%；2018年杭州商品房销售面积1675万平方米，下降18.4%。
2013-2018年杭州房地产行业销售面积统计资料来源：国家统计局、整理2013-2018年杭州房地产行业商品房销售价格趋势资料来源：国家统计局、整理-全文完-。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2018年杭州房地产行业分析报告
2018年11月
目录
一、楼市稳中略降，中签率逐步上升 (5)
1、中签率上行，购房者更为理性 (7)
2、主城区楼市优于外围区域 (8)
二、房企推盘加速，二手房或具调整压力 (9)
1、新房价格稳定，严限价下开发商加大预售申请 (9)
2、二手房房价稳中有松，或具一定调整压力 (10)
三、库存缓慢回升，中长期基本面扎实 (12)
1、库存缓慢回升，去化周期维持较低水平 (12)
2、多产业齐头并进，经济发展高速 (12)
3、人口持续净流入，城市基本面扎实 (13)
四、土地市场回归理性，多家房企首次入杭 (14)
1、开发商拿地更趋理性，土地市场有所降温 (14)
2、传统主城区土地供应较少，余杭、萧山仍为供地主力 (15)
3、土地购置集中度回升，多家房企首次入杭 (17)
4、开发商加大开工，加快周转 (18)
五、主要楼盘调研情况 (19)
1、中城汇MIDTOWN (19)
2、金地玖峯汇 (20)
3、金地滨江万科悦虹湾 (21)
4、时代滨江.翡翠之星 (22)
楼市稳中略降，中签率逐步上行：2016年调控以来，2017年、2018年前10月全市商品房成交同比分别下降22.1%和17.8%。
但由于限价导致价格倒挂，新房市场仍维持较高景气度，超80%新盘需要摇号。
随着调控深入及预期变化，下半年来杭州楼市热度亦有所降温，三季度新盘中签率由上半年的不到25%上升至40%。
分区域来看，主城区表现优于外围板块，9月拱墅区、滨江区、西湖区等传统主城区平均中签率仅30.7%、23.1%、4%，远低于临安区（61.2%）、富阳区（46.9%）等外围区域。
房企推盘加速，库存缓慢回升：限价未松、资金偏紧叠加市场降温预期影响，下半年以来入市楼盘明显增加，三季度全市月均批准预售面积达129.1万平，处于2015年以来最高水平。
供应量增加及去化率下行，全市库存缓慢回升，2018年10月末全市商品房可售面积981.7万平，较6月底上升11.4%，连续6个月攀升。
考虑入市项目获取时间大多为地价高企的16、17年，限价背景下盈利空间有限，供给端持续放量带动库存大幅攀升可能性较小。
二手房或具调整压力，中长期基本面扎实：短期受新房限价及摇号机制影响，二手房价格稳中略松。
2018年9月二手房带看量3.7万次，较2018年3月高点下降58.9%；9月末链家二手房挂牌量升至2.3万套，同比提升273.5%，市场预期正逐步转变。
中长期来看，杭州依托高科技产业、金融业、智能制造业等多类产业，2018年前三季度GDP增速7.3%，叠加较快的收入增速及持续的人口净流入，基本面依旧扎实。
土地市场回归理性，多家房企首次布局：受限价及楼市热度下降。