牛山控规说明书

项目名称：牛栏山组团东南街区滨河地区控制性详细规划委托方（甲方）：北京市规划委员会顺义分局承担方（乙方）：中国城市规划设计研究院国家事业法人代码： 40001083—0城市规划编制资质证书等级：甲级城市规划编制资质证书编号： [建]城规编第（021001）院长：（李晓江签名章）教授级高级城市规划师总规划师：（杨保军签名章）教授级高级城市规划师院规划设计成果专用章：规划设计编制完成时间： 2005年 6月 7日编制单位：中国城市规划设计研究院区域所主管所长：朱波高级城市规划师主管主任工：严奉天高级城市规划师编制人员名单：项目负责人：徐泽城市规划师谢从朴高级城市规划师项目参加人：徐泽城市规划师谢从朴高级城市规划师王晓燕工程师杨斌城市规划师李全宇城市规划师刘世辉城市规划师薛金鑫城市规划师目 录 7 第二章 功能定位与总体布局 ....................................................... 7 第三章 土地使用性质分类及控制................................................ 8 第四章 道路交通规划及控制 ..................................................... 10 第五章 景观系统规划及控制 ..................................................... 11 第六章 市政工程规划及控制 ..................................................... 12 第七章 土地使用强度控制 ......................................................... 15 第八章 建筑高度及间距控制 ..................................................... 15 第九章 建筑物边界退让控制 ..................................................... 16 附录 名词解释 .. (17)20 第二章 规划依据、范围与原则 ................................................. 21 第三章 功能定位 ........................................................................ 22 第四章 功能结构 ........................................................................ 23 第五章 居住用地规划 ................................................................ 24 第六章 公共设施用地规划 ......................................................... 25 第七章 道路交通规划 ................................................................ 26 第八章 绿地系统规划 . (28)第九章 景观系统规划 .................................................................29 第十章 给水工程规划 .................................................................30 第十一章 排水工程规划 .............................................................32 第十二章 供电工程规划 .............................................................33 第十三章 通信工程规划 .............................................................34 第十四章 燃气工程规划 .............................................................35 第十五章 供热工程规划 .............................................................37 第十六章 环境卫生设施规划......................................................38 第十七章 管线综合规划 .............................................................38 第十八章 规划控制要求 . (39)02.宏观发展背景条件分析图03.规划区周边城市功能与市政设施布局分析图04.用地现状图05.现状高程分析图06.功能结构分析图07.土地使用规划图08.绿地系统规划图09.景观系统规划图10.建筑高度控制图11.道路系统规划图12.道路竖向规划图13.总图图则14.规划配套设施分布示意图15.给水工程规划图16.污水工程规划图17.雨水工程规划图18.供电工程规划图19.电信工程规划图20.燃气、供热工程规划图21.管线综合规划图第一章总则第 1 条为顺利实施牛栏山组团东南街区滨河地区控制性详细规划，特制定本规划文本。

第 2 条本文本适用于牛栏山组团东南街区滨河地区规划范围内各组团、地块和各类用地建设的规划管理工作，并作为工程项目设计的依据，但不能作为工程项目施工的依据。

第 3 条本文本与控制性详细规划的分图图则，具有同等的法律效力，两者应同时使用，不可分割，规划范围内各类建设项目，均应符合本细则和分图图则。

第 4 条本规划适用的范围：北至牛板路，西至顺安路，东至潮白河西侧滨河路，南至牛栏山南路，总用地面积约165.62公顷。

具体规划控制范围由总图图则界定。

第 5 条本规划涉及的指标和技术规定是结合牛栏山地区的实际情况和考虑今后的发展制定的。

未涉及或未详细说明的指标和技术规定应符合国家、北京市和顺义区的现行规定。

具体标准可参照《北京地区建设工程规划设计通则》，并由城市规划管理部门核定。

第 6 条本规划的解释、实施过程中对各种问题的协调处理，由北京市规划委员会顺义分局负责。

第二章功能定位与总体布局第 7 条功能定位：适应北京市城市空间发展要求，接纳中心区的人口和城市职能转移的综合性片区；提升“奥运项目”周边环境品质的重要地区；以体育休闲、滨水景观为特色，具有丰富生活内涵的高品质新型社区。

第 8 条总体布局：规划通过与区域相对接的“两带（顺安路区域城市功能带、滨河生态休闲带）、三轴（贯穿基地的‘Y’字型三条镇区功能联系轴）”和网络完善的绿化系统，将基地和顺义新城、以及牛栏山组团各主要功能区及潮白河紧密的联系在一起，使其成为整个区域的有机组成部分。

基地内部形成“三片、三廊、三园、七组团”的结构；“三片”指“由主干道将用地分为成的三个片区；“三廊”指北绿廊、南绿廊、乔波北绿廊三条绿色走廊；“三园”指青云公园、滨河公园、麓水公园三大核心公园；七组团指三个片区细分成的规模较为均等七个组团。

第三章土地使用性质分类及控制第 9 条用地分类：本次规划土地使用性质分类以国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）为基础，提出适用于本规划特点的分类标准。

绿地、市政设施及部分公共设施分至小类。

第 10 条规划区内各地块的开发建设，必须符合本规划所规定的用地性质，因特殊原因，确需变更规划用地性质时，应经规划主管部门许可，并服从规划主管部门规定的附加条件。

用地性质的变更，原则上只能在《城市用地分类及城市规划建设用地标准》所规定的小类或中类范畴里进行。

第 11 条规划同时允许在开发过程中，在用地中兼容建设一些其他性质的项目，规划区内的用地兼容应符合下表规定。

土地使用兼容性表注：●为允许设置○为经规划主管部门批准后方可设置其余为不允许设置。

第一节居住用地规划及控制第 12 条规划居住用地83.35公顷，占总用地的50.33%，人均居住用地面积为33.08平方米，居住总人口为2.52万人。

第 13 条采用“居住区——组团”式的布局结构，由城市主、次干道将地块分为基本均等（15公顷左右）的七个居住组团。

规划通过居住组团内部道路和绿化带对组团进行用地划分，细分地块视为最小出让地块，当出让地块大于细分地块时可以采取适当合并，但应保证组团的整体结构。

如居住组团统一开发，其内部的组团绿地的形式、位置可作适当调整，但应与整体的绿化系统保持良好的联系。

第 14 条规划在基地西侧沿顺安路中部和在基地北侧沿牛板路中部各布置一处社区会所。

规划设置小学一所，在中部结合主要出入口附近的绿地设置。

规划幼儿园三所，分别位于基地的北部、中部和南部。

其它配套公共服务设施可结合沿顺安路和牛板路的公建和住宅设置。

第 15 条各街坊、地块、基地内的配套设施的项目、数量、用地、建筑面积和位置应符合《分图图则》的规定。

配套服务设施项目中，居委会、小型商业服务设施、公厕、清洁站点的布置可根据具体情况，在街坊内进行调整。

上述项目是规划确定的最低标准，在规划建设改造过程中，可酌情调整或增加。

第 16 条在进行较大范围的成片开发时，地块内配套公用设施的位置经规划主管部门批准后，可根据修建性详细规划作适当调整，但其项目、数量、用地或建筑面积均不得少于规划分图图则中的规定。

第 17 条本规划未涉及的其它配套公用设施参照北京市和顺义区有关规定执行。

第二节公共设施用地规划及控制第 18 条规划将公共设施用地主要沿顺安路布置，规划公共设施用地共9.67公顷，占总用地的5.84%，人均用地面积为3.84平方米。

第 19 条规划商业金融用地，主要沿顺安路与牛板路交叉口布置，分南北两片。

北片主要为大型商业金融网点、南片为乔波国际体育俱乐部附属商业设施。

用地共6.24公顷。

第 20 条规划体育用地主要为乔波国际体育俱乐部的滑雪馆体育用地，用地面积3.43公顷。

第三节绿地控制第 21 条整体结构：规划将基地外围的滨河生态走廊、生态隔离绿地和“三块两带”的5个公园，通过“四横四竖”沿主要道路的街头绿地连接起来，并在各组团内部设置组团级绿化廊道和节点，形成层次分明，使用方便的绿地系统。