如何编制发改委立项用商用门面分租项目可行性研究报告(甲级-发改委-经信委-商务局-备案-核准)

如何编制发改委/经信委/商务局立项用商用门面分租项目可行性研究报告（甲级+立项+贷款+可研+备案+核准）1、什么是可行性研究报告？2、“商用门面分租项目可行性研究报告”的用途是什么？3、可行性研究报告为什么要加盖工程咨询资质章？4、发改委关于“商用门面分租项目可行性研究报告”的编制要求是什么？5、“商用门面分租项目可行性研究报告”编制常见问题有哪些？北京上勤普慧咨询有限公司目录一、专家答疑 (1)1、什么是可行性研究报告？ (1)2、“商用门面分租项目可行性研究报告”的用途是什么？ (2)3、可行性研究报告为什么要加盖工程咨询资质章？ (2)4、发改委关于“商用门面分租项目可行性研究报告”的编制要求是什么？ (3)5、“商用门面分租项目可行性研究报告”编制常见问题有哪些？ (4)6、项目立项请示与立项备案表示例 (6)7、“商用门面分租项目可行性研究报告”编制调研资料清单 (8)8、汇报评审服务 (8)二、立项用“商用门面分租项目可行性研究报告”编制大纲 (9)三、立项用”商用门面分租项目可行性研究报告”内容节选 (15)1、项目概况 (15)2、项目建设投资估算 (15)3、项目技术经济指标表 (16)4、项目工艺流程 (18)5、项目设备选型表 (18)6、总平面布置图 (20)7、项目综合能耗 (21)8、项目投资构成 (22)9、项目盈亏平衡 (23)10、项目贷款偿还计划 (23)四、立项办事指导 (25)五、报告编制流程 (26)六、收费标准与付款方式 (27)七、项目财务评价系统 (28)八、全行业甲级咨询资质 (29)九、团队和项目案例 (30)十、公司介绍 (32)一、专家答疑1、什么是可行性研究报告？可行性研究报告是是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。

2、“商用门面分租项目可行性研究报告”的用途是什么？“商用门面分租项目可行性研究报告”主要用于内资企业新建（或改扩建）商用门面分租项目在发改委申请立项和到银行申请贷款，需要加盖工程咨询咨询章才能有效。

根据国家发改委颁布的《企业投资项目备案管理暂行办法》，企业在项目建设投资前必须到项目建设地发改委提交“商用门面分租项目可行性研究报告”申请立项。

不涉及政府资金和利用外资的企业投资项目按照备案制立项。

需要企业提交“商用门面分租项目可行性研究报告”、备案请示、公司工商材料、项目建设地址图、项目总平面布置图，配合发改委填写项目立项备案表。

项目备案同时，还需要同步办理环境影响评价和节能评估。

需要编制环境影响评价报告（或者报告表、登记表）、节能评估报告（或者报告表、登记表），这两份报告需要具有相应资质的单位编制，是项目立项备案过程中的重要文本之一。

环境影响评价和节能评估报告文本的编制均需要参考“商用门面分租项目可行性研究报告”。

3、可行性研究报告为什么要加盖工程咨询资质章？按照国家发改委规定，报各级发改委立项的可行性研究报告必须由具有所属行业相应级别工程咨询资质的单位编制。

商用门面分租行业工程咨询资质分为甲、乙、丙三个等级，地市级重点项目、中央预算项目及报省级以上立项的项目一般要求加盖甲级资质章。

其他项目根据项目总投资可加盖乙、丙级资质章。

商用门面分租行业IPO募投项目一般视为地市级重点项目，因此一般加盖甲级资质章。

甲级工程咨询资质证书（样例）4、发改委关于“商用门面分租项目可行性研究报告”的编制要求是什么？项目立项涉及的主要政策法规1、拟建商用门面分租项目所在地区省市企业投资项目备案暂行管理办法2、《产业结构调整指导目录（2013年本）》3、《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》4、《建设项目环境影响评价文件分级审批规定》5、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》6、《投资项目可行性研究指南》备案条件企业投资建设实行登记备案的项目，应当符合下列条件：（一）符合国家的法律法规；（二）符合国家产业政策；（三）符合行业准入标准；（四）符合国家关于实行企业投资项目备案制的有关要求。

5、“商用门面分租项目可行性研究报告”编制常见问题有哪些？1、如果您是外资企业、外商再投资企业或者要在境外投资，应到发改委核准，您需要的是项目申请报告，不是可行性研究报告。

2、如果您是内资企业，如果您的商用门面分租项目被纳入《政府核准的投资项目》，那么您需要的也是项目申请报告，不是可行性研究报告。

3、项目申请报告和可行性研究报告编制大纲不同，对节能、环评等的办事流程要求也不同。

4、商用门面分租项目可行性研究报告是商用门面分租项目在发改委备案、申请专项资金或者申请国内银行贷款时需要的。

5、如果您要先申请土地或者需要给领导看，同意立项后才正式申报项目，那么您需要的其实是立项建议书，不需要可行性研究报告这个复杂，价格也不高。

6、商用门面分租项目可行性研究报告按照规定必须加盖发改委认可的工程咨询资质章，资质分为甲乙丙级，根据项目所属行业性质、投资额确定，省级以上一般要求甲级资质。

7、如果您和政府关系比较好而且项目不大，可以请示不盖章或者用立项建议书、预可行性研究报告（简版可研）或者填备案表就可以代替可行性研究报告。

8、如果您的商用门面分租项目可行性研究报告需要编制节能报告或环评报告，那么您需要的是专业的商用门面分租项目可行性研究报告，一般1万以下的商用门面分租项目可行性研究报告不能满足您的要求。

9、如果您的商用门面分租项目可行性研究报告需要评审，还需要做PPT版，用以评审汇报。

10、配合节能、环评甚至评审的可行性研究报告不是一个人能编制的，至少需要一周时间，报告价格不会低于2万元，设计院编制则要数万甚至几十万。

11、如果您的商用门面分租项目可行性研究报告要申请设备免税、申请资金、贷款或者被列为地方重大项目，您的可行性研究报告必须盖章，最好是甲级资质。

12、商用门面分租项目可行性研究报告目录是评审级可行性研究报告的标准目录，不同项目可以根据实际情况和影响调整相应章节，也可以简化作为简版、走流程用的可行性研究报告或建议书。

13、商用门面分租项目可行性研究报告编制的机构不受地域限制，资质章可借用，您也可以自己找盖章单位。

14、节能报告、环评报告一般找本地能源局、节能中心、环保局指定的机构编制，和可行性研究报告一般不是一个机构。

6、项目立项请示与立项备案表示例项目备案请示河北商用门面分租有限公司项目备案请示〔2012〕001号关于“新建商用门面分租项目”的备案申请唐山市发展和改革委：我公司决定于2012年8月至2013年7月在山西省临汾市古县焦化工业园内投资新建年产3万吨不定型耐火材料项目。

项目拟投资8761.45万元新建一个“年产1万套（吨）商用门面分租项目”的生产基地，具体包括：总占地面积26666.80m²（约合40亩），建筑面积13760.00㎡：其中生产区建筑面积9905.00㎡，包括原料棚备配料车间、冶炼车间、变配电所、碎选车间、循环水泵房、成品库、锻砂磨粉车间、地磅房、物流门、主大门、水井等辅助工程等；办公、生活区建筑面积3855.00㎡（包括：办公室、食堂和浴室等）；道路及建筑周边空地8836.76㎡，绿地8000.04㎡。

拟建项目符合国家、省、市各级政府关于耐火材料的产业政策，项目产品市场应用广泛，目前已具备诸多的有利建设条件。

项目竣工运营后，年销售收入可达18000万元，年上缴税金2271.39万元，年实现利润总额3562.57万元，经济效益可观，社会效益明显，可以增加当地财政收入，增加就业岗位，解决当地劳动力145人。

为了更好的促进项目的开展实施，现在积极准备项目的前期筹备工作，望予以备案，特此申请！河北商用门面分租有限公司2012年8月16日立项备案表示例投资主体基本情况全称河北商用门面分租有限公司法定代表人：王自立注册地址性质1、国有企业2、集体企业3、城乡个体4、其它类型企业5、事业单位和社会团体项目基本情况项目名称新建年产3万吨不定型耐火材料项目建设性质1、新建2、扩建3、改建4、迁建5、其它建设地点河北（区市）唐山市南湖（区）新城（镇）陈郭村建设规模（主要产品年生产规模）1、耐火材料30000.00吨2、副产品12000.00吨3、主要建设内容项目拟投资8761.45万元新建一个年产3万吨不定型耐火材料的生产基地，具体包括：总占地面积26666.80m²（约合40亩），建筑面积13760.00㎡：其中生产区建筑面积9905.00㎡，包括原料棚备配料车间、冶炼车间、变配电所、碎选车间、循环水泵房、成品库、锻砂磨粉车间、地磅房、物流门、主大门、水井等辅助工程等；办公、生活区建筑面积3855.00㎡（包括：办公室、食堂和浴室等）；道路及建筑周边空地8836.76㎡，绿地8000.04㎡；此外还需购置生产、检测、办公及辅助设备，流动资金2753.75万元。

资源消耗用水量218.18立方米/天用电量22.93万度/天用煤量0.0吨/天用油量0.06吨/天废弃物排放废气量0.0立方米/天废水量43.64吨/天固体废弃物量23.75吨/天劳动就业总就业人员145人其中管理人员15 人拟新征用地40亩，其中耕地面积0 亩总建筑面积13760.00平方米计划开工时间2012 年8月建设期限12 个月项目投资情况项目总投资万元其中：固定资产投资6007.70万元铺底流动资金2753.75 万元资金来源A．项目资本金3761.45 万元1、王自立出资1843.11 万元占股份49%2、王自安出资1918.34 万元占股份50%3、4、B．直接融资万元C．银行贷款5000.00 万元D．其他投资万元所附文件材料名称及份数：1、企业决定投资建设的有效文件（必须）2、营业执照副本3、4、项目负责人：联系电话：法定代表人（签字）：项目单位（盖章）：年月日7、“商用门面分租项目可行性研究报告”编制调研资料清单立项用”商用门面分租项目可行性研究报告”编制调研资料清单如下：1、项目承办公司简介2、项目名称及建设方式3、项目总投资及资金来源构成4、项目建设地址（或测绘图）与用地面积5、项目主要产品、计划产量、价格6、项目主要原辅材料及年用量及价格7、项目主要技术及工艺流程8、项目建设周期与达产计划9、项目水电气等供应单位和线路规格10、项目班次工作日安排11、项目贷款与还款计划12、项目组织结构与用工安排13、项目厂区布置草图8、汇报评审服务二、立项用“商用门面分租项目可行性研究报告”编制大纲一、总论 1（一）项目背景1、项目名称2、承办单位2.1 公司介绍2.2 公司项目承办的技术基础和优势（重点）3、可行性研究报告编制依据（二）项目概况1、拟建项目2、建设规模与目标3、主要建设条件4、项目总投资及效益情况5、主要技术经济指标（三）主要问题说明1、项目资金来源问题2、项目原料供应问题3、项目供电供水保障问题二、市场分析10（一）商用门面分租市场容量分析（二）商用门面分租产品目标市场（三）商用门面分租产品价格（四）营销策略1、营销策略2、营销模式3、促销措施三、建设规模与产品方案20（一）商用门面分租项目产品方案（二）项目建设规模四、场址选择25（一）项目选址及用地方案1、项目选址2、建设地条件（二）土地利用合理性分析（三）征地拆迁和移民安置规划方案五、技术方案、设备方案和工程方案30（一）商用门面分租项目技术方案1、商用门面分租项目主要技术2、商用门面分租项目工艺流程（二）商用门面分租项目设备方案1、设备选型原则2、项目设备选型表（三）商用门面分租项目工程方案1、项目主要构、建筑物2、项目建筑工程造价六、主要原材料、能源供应40（一）商用门面分租项目主要原料材料（二）能源供应（三）主要原材料、燃料及动力年需要量七、总图运输与公用辅助工程50（一）总图布置1、平面布置2、竖向布置及道路3、总平面图4、总平面布置主要指标表（二）场内外运输1、场外运输量及运输方式2、场内运输量及运输方式3、场外运输设施及设备（三）公共辅助工程1、供水工程2、供电工程3、通信系统设计方案4、通风采暖工程5、防雷设计八、节能方案分析60（一）节能措施1、节能依据2、设计原则3、节能方案（二）能耗指标分析1、用能标准与能耗计算方法2、能耗状况和能耗指标分析九、节水措施70（一）节水措施（二）水耗指标分析十、商用门面分租项目环境影响评价80（一）环境和生态现状（二）生态环境影响分析1、施工期环境影响2、运营期环境影响分析3、环境影响综合评价（三）生态环境保护措施1、施工期间环境保护措施2、运营期间环境保护措施3、环境管理措施（四）地质灾害影响分析（五）特殊环境影响十一、劳动安全卫生与消防90（一）劳动安全与职业卫生（二）消防十二、组织机构与人力资源配置（一）组织机构1、项目法人组建方案2、管理机构组织方案（二）人力资源配置1、生产作业班次2、商用门面分租项目劳动定员3、职工工资福利4、员工来源及招聘方案5、员工培训十三、商用门面分租项目实施进度（一）建设工期（二）项目实施进度十四、招标方案（一）编制招标计划的依据（二）招标内容十五、商用门面分租项目投资估算（一）商用门面分租项目投资估算依据（二）商用门面分租项目建设投资估算1、建筑工程费2、设备及工器具购置费3、安装及装修工程费4、土地购置及整理费5、工程建设其他费用6、基本预备费7、涨价预备费8、建设期利息（三）流动资金估算（四）项目总投资（五）投资使用计划（六）贷款偿还计划十六、商用门面分租项目融资方案（一）资本金筹措（二）债务资金筹措（三）融资方案分析十七、商用门面分租项目财务评价（一）计算依据及相关说明1、项目测算参考依据2、项目测算基本设定（二）销售收入、销售税金及附加和增值税估算1、销售收入2、销售税金及附加费用（三）总成本费用估算1、直接成本2、工资及福利费用3、折旧及摊销4、修理费5、财务费用6、其它费用7、总成本费用（四）财务评价报表1、项目损益及利润分配表2、项目财务现金流量表3、项目资本金财务现金流量表（五）财务评价指标1、投资利润率，投资利税率2、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期（六）不确定性分析1、敏感性分析2、盈亏平衡分析（七）财务评价结论十八、商用门面分租项目经济效益与社会效益（一）经济效益（二）社会效益十九、商用门面分租项目风险分析（一）项目风险因素识别1、法律及政策风险2、市场风险3、建设风险4、环保风险（二）项目风险防控措施1、法律及政策风险防控措施2、市场风险防控措施3、建设风险防控措施4、环保风险防控措施二十、结论与建议130（一）结论（二）建议附表：1、附表1 项目建筑工程费估算表2、附表2 项目设备及工器具购置费估算表3、附表3 工程建设其他费用估算表4、附表4 流动资金估算表6、附表5 项目总投资估算表6、附表6 项目总投资使用计划表7、附表7 项目贷款偿还计划表8、附表8 项目销售税金及附加费用9、附表9 项目摊销估算表10、附表10 项目折旧估算表11、附表11 项目总成本费用估算表12、附表12 项目损益及利润分配表13、附表13 项目财务现金流量表14、附表14 项目资本金财务现金流量表附件：1、项目立项（备案、核准）请示2、公司执照及工商材料3、场址测绘图与建设地址图4、董事会投资决议5、法人身份证复印件6、开户行资信证明7、项目总平面布置图8、项目经办人证件及法人委托书10、土地房产证明及合同11、公司近期财务报表或审计报告12、其他相关的声明、承诺及协议13、财务评价附表三、立项用”商用门面分租项目可行性研究报告”内容节选1、项目概况一、项目名称：商用门面分租产业园项目。