汕尾市城乡规划技术规定(试行)

汕尾市城乡规划管理技术规定
（征询意见稿）
汕尾市人民政府
二○一三年十二月
目录
第一章总则 (1)
第二章城乡规划的制定和修改 (2)
第一节城市总体规划层面 (2)
第二节片区规划层面 (3)
第三节详细规划层面 (4)
第四节城市设计 (6)
第三章技术经济指标界定与计算 (9)
第四章城乡规划实施 (15)
第一节建设用地规划管理 (15)
第二节建设工程规划管理 (16)
第三节市政工程规划管理 (21)
第四节村庄建设规划管理 (22)
第五节开工验线和竣工验收 (23)
第五章附则 (26)
第一章总则
第一条为科学编制城乡规划，严格城乡规划管理，实现城乡规划管理的标准化、规范化和法制化，保障城乡规划实施，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条本市行政区域内的城乡规划的制定、修改和实施，城市规划区、镇规划区和村庄规划区内的各类建设，以及对历史文化和自然风貌的保护等活动，均应遵守本规定。

本规定所称城乡规划包括市（县）域城镇体系规划（包含于相应的城市总体规划内）、城市规划、镇规划、乡规划、村庄规划和特定地区规划。

城市规划、镇规划、特定地区规划分为总体规划和详细规划。

详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

本规定所称特定地区，是指经国家或者省人民政府批准设置的开发区、产业园区以及其他成片开发地区。

第三条本市的城市规划区、镇规划区内的各项建设应当按照经批准的详细规划及相关规划执行；村庄规划区内的各项建设应当按照经批准的村庄规划及相关规划执行。

第四条本市编制城乡规划和实施规划管理采用1980西安坐标系和1985国家高程基准。

本市范围内的各类城乡规划和建设工程设计所用的勘察、测量的图纸和资料，应当符合汕尾市城乡规划主管部门入库的要求。

用地分类应当符合城乡用地分类与规划建设用地的国家标准的规定。

第五条城乡规划应当体现本市的海滨城市和旅游城市特色。

第六条本市依法实行城乡规划委员会制度。

第二章城乡规划的制定和修改
第七条城乡规划的编制，应当满足国民经济和社会发展规划的需要，与土地利用总体规划、海洋功能区划相衔接。

各类专项规划，涉及土地利用和空间布局的，应当符合城乡规划。

第八条汕尾市城乡规划编制体系分为三个层面（附图1）：城市总体规划层面、片区规划层面、详细规划层面，其中详细规划层面包括控制性详细规划层面和修建性详细规划层面。

村庄规划纳入详细规划层面，能满足颁发行政许可的需要，编制村庄规划的区域由城市、县人民政府在城市、镇总体规划中确定。

城市设计贯穿于城乡规划编制体系的各层面。

第一节城市总体规划层面
第九条城市总体规划层面包括：汕尾市城市总体规划和城市总体规划阶段的专项规划，以及为实施城市总体规划的近期建设规划和年度实施计划。

规划范围为本市行政辖区，含市辖区、县级市、县和特定地区的全部区域。

第十条汕尾市城市总体规划由汕尾市人民政府负责组织编制，其中应当包含市域城镇体系规划的内容。

第十一条汕尾市城市总体规划的强制性内容除了国家和省规定的有关内容外，还应当包括：
1、海滨岸线、养殖水域滩涂、各类园林和绿地等必须控制开发的地域。

2、城乡防灾减灾工程规划应当考虑防台风、雷电、暴雨洪涝、山洪地质灾害等重大气象灾害和防核需要。

第十二条为更好适应城乡发展环境的变化，满足城乡社会文化、经济发展和公共利益的需要，汕尾市人民政府应组织编制城市总体发展战略规划。

汕尾市城市总体发展战略规划是研究和原则确定全市域范围内的空间长远发展定位、目标和战略的纲领性文件。

其主要内容包括：
1、对城市总体规划的实施进行动态性评价，对市域内的片区规划协调性进行评估；
2、对不涉及城市性质、规模、发展方向和总体布局等重大变更的内容作局部调整，以适应城乡社会文化、经济发展和公共利益的需要；
3、为城市总体规划修编奠定基础。

第十三条城市、县、镇人民政府应当依据总体规划编制近期建设规划。

近期建设规划与国民经济和社会发展规划同步编制，经本级人民代表大会常务委员会或者镇人民代表大会审议同意后，报总体规划审批机关备案。

城市、县、镇人民政府依据近期建设规划组织编制年度实施计划，经本级人民代表大会常务委员会或者镇人民代表大会审议同意后实施。

编制近期建设规划和年度实施计划，应当依据总体规划的要求，提出规划年限内的建设用地安排，确定近期和年度的重点建设项目，明确其空间分布和建设时序；提出近期内保护历史文化遗产和自然风貌的具体措施。

年度实施计划应当与土地供应年度计划相衔接。

第二节片区规划层面
第十四条片区规划层面包括：本市辖区范围内的城市（县级）、县人民政府所在地镇、县人民政府所在地以外镇的总体规划和特定地区总体规划，以及相应的专项规划。

依照《广东省城乡规划条例》的规定，分别由相应的市、县或镇人民政府组织编制，并依法上报审批。

其中，省人民政府指定镇的总体规划由地级以上市人民政府审批，特定地区总体规划报省人民政府审批或者经省人民政府审查同意后上报。

第十五条县级市城市总体规划和县人民政府所在地镇的总体规划，是对汕尾市城市总体规划在本市、县域的深化落实，确定各市、县域的协调策略与规划行动纲领，使汕尾市城市总体规划与各片区规划之间更好地衔接。

县人民政府所在地以外镇总体规划的任务是落实上层次规划提出的各项规划要求，通过实施“五线”规划控制体系，确定城镇的性质、规模及空间布局结构，统筹安排城镇各类用地，合理配置基础设施。

第十六条县级市城市总体规划、县人民政府所在地镇总体规划、县人民政府所在地以外镇总体规划和特定地区总体规划均应当体现强制性内容，强制性内容除了国家和省规定的有关内容外，还应当包括：
1、相应行政区域内的海滨岸线、养殖水域滩涂、各类园林和绿地等必须控制开发的地域。

2、城乡防灾减灾工程规划应当考虑防台风、雷电、暴雨洪涝、山洪地质灾害等重大气象灾害和防核需要。

3、确定包括紫线、红线、绿线、蓝线、黄线的“五线”控制体系的框架。

第十七条县人民政府所在地以外镇总体规划鼓励制定旧区改建、村庄迁并、用地调整的原则、方法和步骤，提出改善旧区生产、生活环境的要求和措施。

第三节详细规划层面
第十八条控制性详细规划层面的规划包括：控制性详细规划和本层面的专项规划。

城市规划区和镇规划区内单独编制的各类专项规划，涉及土地利用和空间布局的，由相关主管部门会同城乡规划主管部门共同组织编制，报城市、县人民政府审批。

各类专项规划的内容应当相互衔接，符合总体规划，并纳入控制性详细规划。

第十九条城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府应当组织编制控制性详细规划，依法报请批准和备案。

省域城镇体系规划或者城镇群协调发展规划确定的由省实施规划监控的区域，其控制性详细规划草案的编制，应当征求省人民政府城乡规划主管部门意见；规划批准后应当报省人民政府备案。

特定地区控制性详细规划的编制和审批，参照城市控制性详细规划的有关规定执行。

第二十条控制性详细规划范围应根据城市总体规划或镇总体规划的要求，国民经济和社会发展规划以及城市建设的发展需要，从城市的一个完整地域结构出发进行确定。

城市中心区、旧城改造区、近期建设区以及储备土地、拟出让土地等城市建设重要控制区域，应当优先编制控制性详细规划。

第二十一条编制控制性详细规划应满足下列要求：
1、应当划定紫线、红线、绿线、蓝线、黄线等“五线”，并提出相关规划控制要求。

2、应规定待开发土地的基本开发单元的最小面积和宽度、深度，防止过小尺度的开发活动，以确保基本地块开发单元的“相邻权”，保证土地空间的合理控制。

3、科学确定地块的土地使用兼容性，保证规划与城市社会、经济发展相协调，适应城市发展的可变性和多样性。

4、应对地块容积率的上、下限均作控制。

5、科学、合理地控制建筑高度，保护本市得天独厚的自然天际线，鼓励采用相对高度控制方法，如采用“日照后退曲线法”、“遮天率曲面法”，以及通过建筑高度与街道宽度的关系来控制建筑高度。

如采用绝对高度控制，宜明确在一定区域内的标志性建筑或自然地标。

6、确定城市支路及以上道路的红线位置、断面、坡度、重要控制点坐标和标高等；对社会停车场（库）、配建停车场（库）进行定位、定量和定界；规定允许设置机动车和行人出入口的方向和位置。

7、保证集中绿地面积，推动多种形式的绿化。

8、确保居住区公共服务设施、环卫设施、电力设施、电信设施、燃气设施的建设。

9、对一些特殊地区，可增加烟雾、噪声、粉尘、异味等控制要求。

10、分类规定建筑后退红线和后退建筑基地界限的要求，并对后退距离内的用地使用与管理方式予以规定。

第二十二条控制性详细规划应体现强制性内容，主要包括：各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、公共绿地面积、配建停车位和社会停车位、基础设施和公共服务设施配套规定。

第二十三条经批准的控制性详细规划，未经法定程序不得修改。

依法需要修改的，组织编制机关应当向原审批机关提出申请，获得批准后，依照规划编制和审批的程序执行。

仅涉及单条支路走向、宽度或者单个地块建筑高度、建筑密度等内容的控制性详细规划修改的，可由组织编制机关提出调整方案，采取论证会、听证会或者其他方式征求专家、利害关系人的意见，经原审批机关同意后公布实施。

但必须满足以下条件：
1) 必须符合法律、法规、规章、规范及政策要求；
2) 与上层次城乡规划要求没有矛盾，调整后仍与控制性详细规划的法定文件的总体要求相符；
3) 不损害公共利益；
第二十四条修建性详细规划层面的规划包括：修建性详细规划和地段综合整治规划。

地段综合整治规划的任务是根据城市社会经济发展和管理需要，通过明确用地的使用性质和对新、旧建（构）筑物采取拆除、保留、改造、整饰、置换和改变使用性质等措施，在短时期内解决当前局部地区、路段的社会、经济、环境发展的问题，改善城市景观，消除安全隐患，提高环境质量，创造整洁、优美、文明的工作和生活环境。

地段综合整治规划是近期性的建设规划，一经批准原则上不作调整。

规划期满后自动失效。

第二十五条城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府应当组织编制重要地块的修建性详细规划。

建设用地面积较大或者建设用地位置重要的建设项目，建设单位应当按照城市、县人民政府城乡规划主管部门的要求，编制该项目建设用地范围内的修建性详细规划。

分期开发建设的地块，建设单位必须编制地块的修建性详细规划；拟分割转让的地块，建设单位必须在分割转让前编制整个地块的修建性详细规划。

修建性详细规划必须依据控制性详细规划或者规划条件编制。

第二十六条地段综合整治规划应当结合实际，完成下列内容：
1、对规划地区或地段的空间形态设计、城市景观设计、建筑风格、色彩、材料、体量设计和园林绿化设计等提出要求，明确拆除、保留、新建、改造、整饰、合并、置换和临时改变建筑物及用地的使用性质等各项整治措施的范围、内容、方法和期限，明确容积率、建筑密度和绿地率等技术经济指标。

2、明确交通组织、停车泊位、开敞空间（含道路广场、绿地和水体等）、拆围建（透、复）绿、架空线整治、建筑立面整饰、建筑天面整治及绿化、设置城市家具、户外广告和户外招牌等的具体方法和要求。

3、对临时性建（构）筑物、建筑室外附属设施、建筑场地及周边等提出要求。

第二十七条位于城市、镇总体规划中确定的编制村庄规划的区域内的村庄应编制村庄规划。

如城市、镇总体规划没有确定，原则上城市规划区和镇规划区外的村庄应编制村庄规划，城市规划区和镇规划区内的村庄应纳入控制性详细规划。

村庄规划由镇人民政府组织编制，经村民会议或者村民代表会议讨论同意后，报上一级人民政府审批。

第二十八条村庄规划的编制应当符合农村实际情况，满足村民生产生活需要，通俗易懂，明确村庄建设范围、住宅建设布局、公共服务设施和基础设施配置、历史文化和自然风貌保护等内容。

第四节城市设计
第二十九条城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府组织开展城市设计，应当对一定地域范围内的空间形态、交通系统及建筑物的造型、高度、色彩等内容提出规划管理要求，并纳入相应城乡规划。

第三十条城市设计包括单独编制的城市设计和各层次城乡规划中的城市设计，单独编制的城市设计分为宏观城市设计和针对城市重点地区编制的微观城市设计。

第三十一条宏观城市设计和微观城市设计应和相应阶段的城乡规划相互协调，交叉的内容必须一致。

第三十二条宏观城市设计是针对城乡整体空间景观环境具有结构性影响的范围展开的城市设计，可涉及城市总体规划、片区规划各层次所覆盖的范围以及跨片区的范围。

宏观城市设计应通过研究自然环境、历史文脉和物质空间等宏观层次的控制因素，从整体上确立设计范围内的城乡结构、城市形态、景观环境特征及其构成，建立长远的城市可视形象的总体目标，确立具有特色的城市形态与人文活动的框架。

第三十三条微观城市设计对应于详细规划层面，市中心、区中心、镇文化中心、主要道路、口岸及客运交通枢纽、广场及步行街、滨水地区、重要风景旅游区以及宏观城市设计所确定的重点地区，可编制微观城市设计。

第三十四条城市总体规划层面城市设计的内容主要包括：确定城市空间结构，城市组团分布及其相互关系，城市景观发展的特征，城市各景观要素的特征、构成与分布，城市人文环境特色及其在城市物质空间中的体现，以及能够体现上述特征及结构的重点地区。

片区规划层面城市设计是城市总体空间结构在片区范围内的落实，内容主要包括：确定片区规划范围内的空间结构及其与周围区域的关系；城市景观特征在片区范围内的体现；各景观要素的特征、构成与分布，片区范围内的人文环境特色及其在城乡物质空间中的体现；确定自然景观对地形、地貌的利用提出要求和人文景观及城市文化特色的保护与利用；确定景观视廊及空间轴线；确定重点地区的特征、范围及其分布；确定主要景观节点、主要街道、堤岸等重要景观界面的设计；提出重点地段的建筑景观形态特征；确定公共开放空间；确定片区的道路、绿化和水体等系统；对主要人流集散点的空间布局和交通组织提出指导性意见。

详细规划层面城市设计的主要内容包括：确定设计范围内的空间景观特征及其构成；确定公共开放空间的功能布局和形态结构，规定主要公共开放空间的范围并提出控制原则；确定建筑群体的景观特征、空间形态布局及其外部空间的环境设计要求；确定建（构）筑物的使用功能、体量、色彩、风格、高度、外墙材料等方面的控制原则和要求；确定重点文物保护单位、传统街区及相邻地区的范围、保护与更新的控制原则；确定重要空间节点的概念设计和控制要求；确定建筑物公共通道的位置、尺度与标高的控制要求；提出环境小品及街道家具的设计意向。

第三十五条城市设计成果主要包括：城市设计图则、图纸及附件（说明书和基础资料收入附件）。

第三十六条城市设计一般不作单独调整，应纳入到相应层次的城乡规划的修编或局部调整中。

第三章技术经济指标界定与计算
第三十七条依据国家和广东省的有关法律法规，结合本市城乡建设实际，对下列城乡规划技术经济指标予以进一步明确规定。

（一）规划项目建设用地：指规划项目的净用地，即规划用地红线范围内仅用于项目规划建设的用地，不包含用地红线范围内的城市道路、防护绿地、河涌水系等实施整体征收或者补偿的用地。

具体应以城乡规划主管部门审批的建设用地红线图为准。

（二）绿地：指用于绿化的用地。

在地块（住区或单位内部层面）的修建性详细规划及建筑设计阶段，绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路用地内的绿地），其中包括满足本地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不包括屋顶、晒台的人工绿化及垂直绿化。

（三）绿地率：指规划项目建设用地内各类绿地面积的总和占规划项目建设用地面积的比率。

反映的是绿化用地占建设用地的比例，不得以绿化率、绿化覆盖率等名词替代。

（四）建筑密度：指建（构）筑物的水平投影面积的总和与规划项目建设用地面积的比例（%）。

（五）总建筑面积：地上建筑面积和地下建筑面积之和。

（六）计容建筑面积：就是计算容积率的建筑面积，即规划项目建设用地内所有计算容积率的建筑面积之和。

一般情况下，地下及半地下的建筑面积不纳入容积率计算，计容建筑面积=地上建筑面积-不计容积率的建筑面积+特殊多倍计容积率的建筑面积。

（七）容积率：也称建筑面积密度或楼板面积率，指计容建筑面积与规划项目建设用地面积的比值。

（八）建筑高度：一般指建（构）筑物室外自然地坪计算至天面附属建（构）筑物顶的垂直高度。

因机场、气象、通讯、军事设施等保护有净空高度限制时，建筑高度应计至天面附属构筑物顶点。

计算建筑间距时，建筑高度应从被遮挡建筑首层地坪计至遮挡建筑女儿墙顶或檐口。

（九）建筑间距：指两幢建（构）筑物外墙勒脚以上外墙表面之间最小的垂直距离。

建筑两端退距不等或碟式建筑、Y字型建筑等，按表面的最近点计算。

（十）架空层：仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。

第三十八条一般情况下，按国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积并按其实际面积计容积率。

结合本市城乡建设实际，依据国家和广东省的有关法律、法规，对建筑面积、容积率和建筑层数的计算规则进一步明确规定如下：
1、住宅建筑（包括公寓）
当住宅建筑中有一层或若干层的层高大于3.00m时，应对大于3.00m的各楼层按其高度除以3.00m进行层数折算，余数小于2.20m时，多出部分不计入建筑层数，余数大于或等于2.20m时，多出部分应按1层计算。

并按折算后的层数计算建筑面积和容积率。

跃层式住宅、低层住宅、错层式住宅的起居室（指客厅）层高在户内通高时，不列入超层高控制范围。

2、办公建筑（含写字楼）
办公建筑标准层层高不应大于4.5m，不得大于6.6m。

当标准层层高大于4.5m且小于等于5.1m时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计算容积率；当标准层层高大于5.1m且小于等于6.6m时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并计算容积率。

办公建筑的门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等可根据功能需要适当提高建筑层高，此类功能面积按其水平投影面积计算容积率。

3、商业建筑（含酒店和临街商铺）
商业建筑标准层层高不应大于4.5m，不得大于7.8m。

当标准层层高大于4.5m且小于等于6.0m时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计算容积率；当标准层层高大于6.0m且小于等于7.8m时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并计算容积率。

单层面积达到2000㎡以上的大空间商业用房（如超市、大型商场功能集中布置的商业用房）建筑层高可根据功能要求适当提高，不列入超层高范围。

门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等的层高不受一般层高度控制，此类功能面积按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。

4、地下空间
四面土层围合的地下空间界定为地下室；一面、二面、三面土层围合不界定为地下室，按地面以上建筑计算其建筑面积并计算容积率。

建筑物地下空间设计为停车场时，以室外地坪为基准，其顶板面高出就近室外地面大于等于1.0m的（不分面宽长度），按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率；当其顶板面高出就近室外地面小于1.0m的，其建筑面积计入总建筑面积，不计算容积率。

建筑物地下空间设计为商业、娱乐、居住等其他经营性功能的部分按其水平投影面积计算容积率。

5、架空层
建筑底层架空层，应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视觉通透，空间开敞。

建筑底层架空作为公共通道（过街通道、骑楼等）、公共绿化、公共休闲、公共运动等公共开敞空间使用的，架空层计入建筑层次，其建筑面积计入总建筑面积，但架空层开敞空间部分不计算容积率（架空层内电梯井、门厅、过道、楼梯间等围合部分计算容积率），若设计用于停车、杂物间等功能，则应计算容积率。

住宅建筑二层以上架空，为住户提供公共休闲、公共运动、公共绿化的公共开敞空间，计入建筑层次，其建筑面积计入总建筑面积，但架空层开敞空间部分不计算容积率（架空层内电梯井、门厅、过道、楼梯间等围合部分计算容积率），若设计用于停车、杂物间等功能，则应计算容积率。

住宅建筑架空层公共活动空间应当为全体住户开放，不得封闭隔离，净空不应小于1.5倍标准层层高，不得改作非公共性用途。

6、小区配套设施
住宅区出入口处的管理房（值班房）、单独设立的设备房、小区物业管理用房、公共活动用房及按规划条件配建的对外公共厕所、垃圾中转站（建成后交由环卫部门管理的）、社区管理用房（建成后移交当地居委会管理的）、幼儿园等均按全面积计算建筑面积并计容积率。

7、建筑物阳台（含景观阳台）
建筑物南向或东西向主阳台进深不大于2.1m、北向或东西向次阳台进深不大于1.8m 的，均按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计算容积率；超出此规定尺寸的阳台部分按全面积计算建筑面积并计算容积率。

设计图纸中标注的阳台部分与相连房间无明确的实体分隔的，视为房间计算建筑面积并计算容积率。

二楼及以上楼层设置凸出建筑外墙或阳台外沿以外的花池，若其凸出尺寸不超过60cm 的，不计建筑面积和容积率；若其凸出尺寸超过60cm的，认定为阳台，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计算容积率。