2017年上半年云南省房地产估价师《相关知识》：间接融资考试试题

2017年上半年云南省房地产估价师《相关知识》：间接融资考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为__万元。

A．6.19
B．6.42
C．7.20
D．9.58
2、对市场规模的估计，实际上就是（）。

A．宏观环境预测
B．企业的销售预测
C．预测市场的需求
D．竞争对手预测
3、属于直接房地产金融形式的是。

(2008年试题)
A：房地产开发企业流动资金贷款
B：商品房开发贷款
C：居民住房消费贷款
D：房地产开发企业发行股票
E：执行层的组织协调
4、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。

A：7
B：15
C：30
D：60
E：执行层的组织协调
5、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。

A．发起者
B．影响者
C．决策者
D．购买者
6、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算文具建筑物的成新率为（）。

A．80%
B．82%
C．83%
D．92%
7、房屋拆迁纠纷的当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉，人民法院__。

A．应在5个工作日内立案受理
B．应在5个工作日内决定是否立案受理
C．应在受理后60日内作出判决
D．不予受理
8、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。

A．土地面积
B．地质条件
C．土地位置
D．土地形状．
9、不属于引起房地产价格上升的原因是（）。

A．外部经济
B．需求增加导致稀缺性增加
C．生活水平的提高
D．通货膨胀
10、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于__。

A．物质折旧
B．功能折旧
C．经济折旧
D．会计折旧
11、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于导向定价法。

A：成本
B：购买者
C：竞争
D：市场
E：借款合同
12、如果某项目的FNPV等于零，说明该项目的获利能力。

A：达到了基准收益率的要求
B：超过了基准收益率的要求
C：未达到财务内部收益率的要求
D：达到了财务内部收益率的要求
E：借款合同
13、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是__的体现。

A．经济学原理
B．均衡原理
C．替代原理
D．对立原理
14、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款_人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来。

A：操作风险
B：法律风险
C：信用风险
D：管理风险
E：借款合同
15、房屋征收实施过程中，违法建筑应由__认定。

A．征收人
B．征收主管部门
C．房地产登记机构
D．规划行政主管部门
16、《中华人民共和国商业银行法》规定：要求商业银行对同一借款人的贷款余额与商业银行资本余额的比例不得超过。

A：8％
B：10％
C：25％
D：75％
E：执行层的组织协调
17、《中华人民共和国招标投标法》规定，开标由主持，并邀请所有投标人参加。

A：人民法院
B：公证部门
C：招标人
D：投标人
E：房地产估价机构必须加盖公章
18、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A．税金
B．拍卖费用
C．土地使用权出让金
D．土地使用成本
19、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，从2010年开始保持在2009年的水平上．该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年底到期，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。

A：6825万元
B：6866万元
C：9181万元
D：9222万元
E：工业用地的监测点评估价格
20、销售不动产的营业税税率是__。

A．1%
B．3%
C．5%
D．7%
21、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是。

A：土地总价
B：土地单价
C：楼面地价
D：商品房价格
E：工业用地的监测点评估价格
22、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。

A．投资机会选择与决策分析阶段
B．前期工作阶段
C．建设阶段
D．租售阶段
23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。

目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。

假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。

由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。

以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为__万元。

(建筑物报酬率为10%)
A．11.80
B．16.07
C．23.57
D．31.07
24、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，工地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为万元。

(2008年试题)
A：330
B：350
C：440
D：870
E：执行层的组织协调
25、必须经承兑才能生效的金融工具是__。

A．本票
B．商业汇票
C．银行券
D．支票
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是__。

A．汇票
B．本票
C．支票
D．银行券
2、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格__。

A．卖方和买方掌握必要的市场信息
B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D．卖方和买方追求各自利益的最大化
E．卖方和买方急于完成交易
3、确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用的指标为。

A：投资回收期
B：内部收益率
C：财务净现值
D：开发商利润
E：借款合同
4、法人包括等。

A：机关法人
B：事业单位法人
C：企业法人
D：社团法人
E：自然法人
5、会计核算一般原则具体包括三个方面。

A：衡量会计信息质量的一般原则
B：确认和计量的一般原则
C：起修正作用的一般原则
D：起规范作用的一般原则
E：起修正作用的特殊原则
6、地租即为土地的__。

A．净价值
B．利润
C．净收益
D．价格
7、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是__。

A．加强对房地产市场的监测
B．及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况
C．督促开发企业按城市规划实施开发
D．督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置E．不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生
8、估价所需的资料包括下列几个方面__。

A．对房地产价格有普遍影响的资料
B．对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
C．类似房地产的交易、成本、收益实例资料
D．反映估价对象状况的资料
E．反映估价对象权益和区位状况的资料
9、从某种意义上讲，房地产价格是__。

A．个别人的价值判断
B．估价人员的主观定价
C．由市场力量决定
D．市场参与者集体竞价的结果
E．由交易双方委托经纪人确定
10、建筑构造中的条形基础适用于__建筑中。

A．砖木结构
B．砖混结构
C．钢筋混凝土结构
D．钢结构
11、某消费者预购买一套住宅，根据国家相关规定，消费者自有资金至少要占总房款的30%，抵押贷款占70%，抵押贷款年利率为7%。

根据该消费者的还款能力，需要采用按月等额偿还本息，贷款期限为20年。

通过可比实例房地产计算出的自由资金资本化率为12%，则综合资本化利率为__。

A．10.09
B．8.5
C．10.33
D．9.78
12、下列关于房屋转租，表述正确的是。

A：指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为
B：转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明
C：承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意
D：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外
E：转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止
13、商品房预售方案应包括的内容有。

A：项目基本情况
B：预售房屋套数
C：销售人员姓名和身份证号
D：竣工交付日期
E：住房质量责任承担主体
14、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。

A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡(镇)人民政府
C．农村集体经济组织
D．土地使用者
15、房地产投资开发需要__。

A．土地
B．建材
C．相应资质
D．劳动力
E．资金
16、房地产估价中的价值，一般是指__。

A．使用价值
B．交换价值
C．投资价值
D．账面价值
17、房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前__日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。

A．3
B．5
C．7
D．15
18、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。

A．76800
B．79104
C．77952
D．81562
19、银行为某家庭提供了年利率为6％，按月等比递增偿还，期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2％，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是元。

A：1843.86
B：1847.55
C：2279.87
D：2291.27
E：借款合同
20、《房屋登记办法》规定，可以办理房屋预告登记的情形确。

A：房屋所有权转让
B：房屋抵押
C：在建工程抵押
D：预购商品房抵押
E：预购商品房
21、保险合同的关系人有。

A：被保险人
B：受益人
C：保险人
D：投保人
E：保险代理人
22、从事房地产咨询业务的人员，必须具备__条件。

A．具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验
B．具有房地产及相关专业中等以上学历
C．具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称
D．具备房地产相关知识的专业技术人员
E．考取房地产咨询人员合格证
23、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。

根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。

A．若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元
B．若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元
C．若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元
D．若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元
E．若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元
24、一套非经济特区的楼房，评估价值为50万元，按国家有关规定，应交纳房地产评估费元。

A：1000
B：2500
C：5000
D：5250
E：执行层的组织协调
25、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有__。

A．所有权
B．土地使用权
C．地役权
D．典权
E．租赁权。