不动产登记中持生效法律文书申请登记的类型及其处理

不动产登记中持生效法律文书申请登记的类型及其处理不动产登记实务中，对于申请人持生效法律文书申请登记的，此类业务量不在少数，且很多登记机构一线受理人员对于此类业务的受理多存在疑惑或者误区，故而本文笔者有意就登记实务中较为常见的持生效法律文书申请登记情形予以梳理并提出其处理意见，以期对登记实务有所助益。

针对生效法律文书存在的误区及几个概念的区分
对于持生效法律文书申请登记的，有登记受理人员以为其与其他类型登记申请相比较应更为简单，其主要依据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）规定，可以由当事人单方申请，且若存在法院嘱托，依据依嘱托登记之规定，登记机构只需径自登记即可。

显然此种观点混淆了生效法律文书和已然进入执行程序由法院强制执行的文书类型。

依嘱托登记，对于生效法律文书而言，具体到法院，其主要系法院据以做出执行裁定后向登记机构发出的协助执行通知书，此种协助执行方构成嘱托登记之嘱托。

而普通生效法律文书，很多并未进入执行程序，亦无须强制执行，依据《条例》规定由当事人单方申请即可。

典型的如继承判决，离婚析产判决书等。

同时很多受理人员对于生效法律文书是否可以单方申请难以厘清，有些甚至在接受此类申请时一概以单方申请予以受理，此种作法亦存在错误。

而且在实务中，普遍存在受理人员对于生效文书所涉标的不加以区分的情形，司法实践中存在针对未办理权属登记的预购商品房以及因其他原因尚未取得权属的不动产予以处置的情形，而针对此类生效法律文书其应与已经登记并取得权属的不动产予以区分。

此两者之处理应有区别，为便于行文，笔者将尚未取得权属登记的预购商品房及因其他原因未取得权属登记的不动产统一称为“未登记不动产”，而已经登记的称为“登记不动产”并以此为区分，分别予以阐释以二者为标的的生效法律文书在不动产登记中的处理。

登记机构受理不动产登记申请时，需要查验登记范围，所涉不动产是否系本不动产登记机构管辖，其不动产权利是否属于《条例》《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）规定的不动产权利。

并且在对于申请材料进行查验过程中亦可以很明确的获知所涉不动产是否已然登记，但实践中存在通过材料难以确定不动产是否登记的，此时应通过登记簿记载之查询，确定所涉不动产是否已经登记，从而为不同生效法律文书之处理提供便利。

生效法律文书的种类，在登记实务中当事人所持此类文书大致包括判决书、裁决书、调解书和裁定书，可能存在当事人单纯持判决书、裁决书、调解书申请登记情形，亦存在持判决书、裁决书、调解书及裁定书和协助执行通知书申请的情形。

其具体处理应视文书效力和具体情形区别对待。

本文所讨论生效文书仅限法院及仲裁委员会针对民事诉讼做出的法律文书，行政诉讼所涉文书及政府机构出具的征收、征用决定等暂且不在讨论范围之内。

此外，在明确具体处理方法之前，对于诉的种类亦应有所区分，诉可分为确认之诉，给付之诉和形成之诉，相应的法律和仲裁委做出的判决、调解和裁决亦存在此三种区分。

而此三种诉的种类中，只有形成之诉足以引发导致物权变动的效果，确认之诉，其确认系对当事人之间存在或者不存在特定民事法律关系的确定，如借贷关系的存在、夫妻共有财产的确认，其系一种对争议关系的平息确认，实质并未产生新的民事法律关系，也便不可能导致物权之变动。

给付之诉系基于一方知请求权，要求对方为或不为特定义务的诉求，其基于特定的债权债务关系，故而在诉讼中多与确认债权债务法律关系存在相并生。

典型的如买房人要求卖房人履行房屋买卖合同的纠纷。

而形成之诉，系对于原有法律关系的改变，其具有形成效力，此系与确认之诉和给付之诉明显不同之处。

因形成之诉一经做出生效文书便具有形成新的法律关系的效果，故而在执行上其往往被视为不具有执行内容，亦因已然发生改变法律关系的结果而无需申请强制执行。

所以实务中当事人单方申请不动产登记的，且没有执行裁定和协助执行通知书的，需满足形成之诉的形成判决、调解、裁决可以达到此条件。

但是需注意，形成新的物权法律关系，系以物权之取得为前提，如果不动产尚未登记，那么在当事人之间必然不能形成物之法律关系。

典型的如预购商品房，如系针对未取得权属的预购商品房继承的，预购商品房在被继承人生前未取得权属的，其应视为被继承人之债权。

再如以物抵债的，以预购商品房抵债，债务人因尚未取得权属，其抵债行为系以其债权抵偿债务，系对于财产权的处置。

只有在其合法取得权属之后方满足以物抵债的条件，始发生物权变动的效果。

此处涉及对于《物权法司法解释一》中对于以物抵债和拍卖成交裁定是否包括对于预购商品房处置的问题，笔者之观点系否定观点，认为执行过程中的以物抵债和拍卖成交裁定虽具有引致物权变动的效果，但其不包括对未取
得权属的不动产的处置，分割共有不动产，执行程序中处置不动产导致物权变动应首先以所有权存在为前提。

而对于不动产显然应遵循登记生效原则，未经登记的不动产，其应系对于财产权的处置，申请执行人或者买受人获得的系对于财产权的债权，如果认为此类生效文书亦直接导致物权变动，那么很容易使得一些违法建筑通过司法途径予以合法化，同时混淆了债权和物权的界线。

可以说我们现有法律框架下是十分注重在诉讼程序中对于不动产处置的权属问题的，如在婚姻法司法解释二中规定，对于尚未取得权属的分割，不宜做出规定，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

”
对于不动产执行的，要求首先查询权属状况，若系尚未办理首次登记的依据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》进行现状处置。

也许之前存在很多法院不予查询，或者将无证不动产亦视同登记不动产予以处置并出具生效法律文书的情形，但是相信以后此类情形将会越来越少，同时登记机构在面对此类情形时亦可通过合理的审查并同法院取得沟通，避免司法干预行政，保持登记的稳定有序。

判决书和裁决书的处理
针对判决书的处理，首先应明确其是否系能够引致物权变动的生效法律文书，对此《物权法司法解释一》第七条已经解释的十分明确，其规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

”
可见，若其系分割共有不动产或者动产案件中做出的并依法生效的改变原有物权关系的判决书是属于引致物权变动的生效法律文书的。

此类文书为典型的形成判决，在通常不动产登记实务中较为典型的如离婚诉讼中涉及对共有财
产分割的；对于继承纠纷诉讼中对于继承财产分割的，其他基于分割共有不动产而做出的生效判决法律文书。

对于此类文书，只需对文书中是否系共有财产、权属是否已经登记予以审核便可由最终权属获得主体单方申请。

对于离婚诉讼中涉及预购商品房的，其应系对于预购商品房登记请求权之分配。

因其尚未登记，自然不应视为对物权之分割，亦难以因离婚判决而当然形成物权法律关系。

试想，若预购商品房能够以此方式获得物权，那么违规建设的商品房在当事人买后，以离婚诉讼分割此财产权利便获得物权，显然系对物权登记秩序的巨大冲击。

同理，继承诉讼亦不产生未登记不动产的物权变动效果。

其应系对于债权之继承。

那么在实务中遇到此类生效文书申请登记的，若所涉商品房已经首次登记，可将转移登记材料与生效文书一并受理，径自登记。

并在附记中将情形加以记载。

此做法借鉴《规范》1.10.1第7条第二款规定：“已办理首次登记的不动产，申请人因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得该不动产但尚未办理转移登记，又因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利转移的，不动产登记机构办理后续登记时，应当将之前转移登记的事实在不动产登记簿的附记栏中记载。

”即将多次转移的中间环节省去，直接予以登记至最终产权获得人名下，但需记载中途转移事项，以体现连续性。

此外也有采持生效文书变更合同的方法，那么再行登记时便可持新的合同予以登记。

若未首次登记则向当事人释明，待首次登记之后再行申请。

如在继承公证文书中，其表述多为继承合同项下预购商品房权利，则很明确的表明了其不应发生物权变动效力。

对于契税的收取，笔者以为此种情形应收取一次，如继承，契税缴纳义务应为被继承人义务，由继承人代为清偿即可。

离婚财产分割的，在契税缴纳时亦不予收取。

但核税义务为税务机构义务，登记机构只需予以协助即可，当事人提供已经纳税的凭证即可。

裁决书其虽为仲裁委出具，但其具有与判决书同等的效力，故而其处理应与之一致。

调解书的处理
针对调解书是否能够引致物权变动曾有截然相反的两种观点，但是随着物权法司法解释的出台，此种争论终有定论，即如判决书一样，倘若系针对分割
共有不动产案件作出的改变物权关系的调解书，亦具有物权变动效力，可以单方申请。

典型的如继承纠纷调解及离婚财产分割调解。

其处理方法与判决书相同。

但是实务中值得注意的是几种较为特殊的调解文书，因其不具备引致物权变动的效果，故而亦不适用单方申请。

其一，民事审判过程中经调解出具的调解书。

如非分割共有财产之案件，其不能引致物权变动。

典型的如因房屋买卖合同纠纷要求开发商履行办证业务之调解。

从民事案件案由规定来看，其系合同纠纷，而非物权纠纷，故而其作出的最终调解书亦不可能引致物权变动。

此类调解只是赋予了其强制执行力，倘若要实现物权登记，尚需开发商配合或者在其不配合情形下予以申请法院强制执行。

故而在实务中，对于调解书应区分其纠纷案由，若系物权纠纷的，方具有引致物权变动之可能。

其二，经人民法院司法确认的人民调解协议亦不能径自由申请人单方申请。

因调解协议之司法确认其依据启动方式可以区分为申请型、诉讼型和委托型。

针对调解协议的诉讼型和委托型司法确认，其系法院在诉讼过程中根据需要予以确认或者委托相应机构个人协助调解后予以确认，其中凝聚了法院的审查和当事人的诉辩往来。

在其效力上显然要强于申请型调解协议的司法确认。

而针对诉讼型和委托型调解协议的确认，法院多出具判决书或者调解书的形式，其效力显然应高于申请型司法确认。

而申请确认人民调解协议的，适用特别程序，经确认其主要目的系赋予其强制执行效力。

同时依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《民诉解释》）第三百五十七条规定：“当事人申请司法确认调解协议，有下列情形之一的，人民法院裁定不予受理；（一）不属于人民法院受理范围的；（二）不属于收到申请的人民法院管辖的；（三）申请确认婚姻关系、亲子关系、收养关系等身份关系无效、有效或者解除的；（四）涉及适用其他特别程序、公示催告程序、破产程序审理的；（五）调解协议内容涉及物权、知识产权确权的。

人民法院受理申请后，发现有上述不予受理情形的，应当裁定驳回当事人的申请。

”涉及物权确权的，人民法院是不予受理的。

那么其当然不涉及物权变动事项，也只能由双方当事人共同申请或者在一方不予配合情形下予以强制执行后再行办理。

其三，对于审判阶段做出的以物抵债调解书，其是不具有引致物权变动效果的，此点应与执行阶段的以物抵债裁定书明确区分。

因以物抵债调解系双方当事人之合意，经法院予以确认仅系对其强制执行力的赋予。

依据《最高人民法院研究室关于以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的研究意见》其明确指出：“物权法第二十八条规定的”人民法院的法律文书“应当包括判决书、裁定书和调解书。

但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。

因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。

”故而可见，审判阶段的以物抵债调解书其尚需进入强制执行程序，方可具有申请人单方申请之可能。

对于调解书涉及未登记不动产的，其处理方法亦如判决书之规定，对于未登记之不动产，可参照判决书标的涉及预购商品房的处理方法。

裁定书的处理
对于裁定书，《物权法司法解释一》明确将以物抵债的裁定书和拍卖成交的裁定书确定为引致物权变动效力的文书类型。

对于其他类型的裁定书则需配合法院出具的协助执行通知书，方可依据法院嘱托办理。

对于以物抵债的，其缘何与审判阶段的以物抵债调解不同，盖因执行阶段以物抵债裁定系经拍卖变卖未果后的处置方式，系通过司法强制力直接将物权予以改变，体现了执行程序中的司法强制力。

同时倘若将审判阶段的以物抵债调解赋予物权变动效力，则容易导致的一种情形是：当事人恶意串通达成抵债协议，损害其他债权人利益。

而对于执行阶段的以物抵债，其主要包括流拍后的以物抵债以及当事人合意以物抵债。

而依据《民诉解释》第四百九十一条规定：“经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。

对剩余债务，被执行人应当继续清偿。

”第四百九十二条规定：“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。

”
可见其在执行中的以物抵债，纵使系当事人合意达成，亦体现了法院执行机构对于其抵偿行为不损害社会公共利益和其他债权人合法权益的审查，纵使具有损害他人权益之虞，亦可予以采执行异议之诉的救济措施予以保护。

故而执行程序的以物抵债，其审查更为严格，其原因自然在于其具备引致物权变动效力及法院对于虚假诉讼和转移财产的防范。

同时很多法院已经认识到当事人借以通过以物抵债协议的方式转移责任财产、规避国家政策和进行虚假诉讼的情形。

故而对于执行程序中的以物抵债合意审查更为严格。

依据江苏省高级人民法院【2014】2号审判委员会会议纪要第四条关于诉讼中当事人自愿以物抵债的处理条款规定：“会议认为，在债权债务案件诉讼过程中，当事人自愿达成以物抵债协议，并要求法院制作调解书的，人民法院应建议当事人申请撤诉。

当事人不申请撤诉而要求法院制作调解书的，人民法院应不予支持，对当事人之间债权债务法律关系继续审理。

当事人双方持人民调解组织主持达成的以物抵债调解协议，向人民法院申请司法确认的，经审查，当事人尚未完成物权转移手续的，人民法院应裁定驳回申请。

”可见，其体现了对于审判过程中对于以物抵债协议确认的谨慎性。

亦反映了诉讼过程中的以物抵债的调解书，其不应具有物权变动之效力。

除此之外的裁定书，其需配合协助执行通知书依嘱托办理。

对于未登记的不动产，因其未取得物权，故而不符合以物抵债的前提，其系以债权抵偿债务，故而不涉及物权变动的问题。

对于拍卖成交裁定的，因拍卖标的亦未取得物权，故而其拍卖标的应系合同项下权益，当事人持拍卖成交裁定申请未登记不动产登记的，应视其是否办理首次登记予以区别对待。

对于已经办理首次登记的，应采同判决书同类的作法，将材料一并受理，径自登记，并与附记予以记载中途转移事项。

对于未办理首次登记的，告知申请人待符合首次登记条件后予以申请。