写字楼项目定位方案
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项目限制条件
➢项目要求物业类型为写字楼与底层商业的结合类型 ➢项目除占地面积和容积率确定外其余指标尚未给出，要求根据法 定图则确定其他指标 ➢项目对资金流没有提出要求，我们按照利润最大化条件考虑，项 目规划尽量考虑以售为主，特殊情况可考虑出租 ➢项目要求建面中1.4的容积率要交给深规院作为行政办公使用，剩 余3.4容积率用于出售，并且规划局办公楼与商业写字楼出入口相对 独立
源充分
本
项目地块规划为政府用地，
项
紧邻规划局、房产局
项目原业态为汽车展场，
***
目
现周边还保留着许多汽车
相关商业
***度假村
村香 蜜 二
***度 假村
原汽车 大世界
村香 蜜 二
深南大道
7
项目地块解析 ——项目四至实景
项目周边路网完善，车流 量不大；（此实景都在下 午四点左右拍摄）
居住社区基本都已经开发 完毕，社区成熟度高；
人文：固定的高档富人居住 区支持周边商业；整个区域 体现安静、整洁、休闲的居 住氛围
***高尚居住、旅 游度假区
莲花山
深圳高尔夫
中心区
5
项目地块解析
——项目指标限定小，项目规划灵活性强
占地：8800m2 建面：42240m2,其中
12320m2交深规院作办公楼 物业类型：以底层商业和写
字楼结合的模式 容积率：4.8 建筑高度：≤100m 覆盖率：≤50%
约33% 82/1300平米
三级报盘价格 11000元/平米
租/销售率
100%
很少（10%左右） 50/1270平米
超过5成 50/1300平米
13000（顶上3层）（复式18500） 租金80元/平米/月
12500~14000/平米 约90%
22
楼盘 开盘日期 硬件配套
中心西区写字楼案例比较
金润大厦 2005-09-17 6部客梯、4部扶梯
英龙大厦 2003-03-29
杭钢大厦 2004-06-22 6梯24户每单元
车位数 昭示性
1：1.71（220个） 沿主干道，外立面一般
120 沿主干道，外立面一般
发展之间的对应关系 美元汇率取8.27计算
14
市场竞争分析
➢宏观市场分析 ➢写字楼竞争分析 ➢商业竞争分析 ➢市场竞争战略的确定
15
销售状况
市场走出谷底，进入 持续发展阶段。购买 者对市场的发展前景 看好。
2002年办公楼市场从 低谷中开始反弹，加 上宏观调控政策，把 投资导向写字楼市场， 出现持续增长势头。
大中型民营及外资企业，贸 易、电子类居多
投资比例
最小开间面积/ 标准层面积
约80% 125/2000平米
三级报盘价格 租/销售率
N/A 70%
大中型民营及外资企业，贸易、电 子类居多，低层有部分中小型企业
约40% 100/2000平米
12500~14500/平米 约90%
高层多为大中型民营及外资企业， 贸易、电子类居多，低层有部分 中小型企业 约40% 80/2000平米
全进口的空调和25部三菱高效电梯 分区设置
2004-09-24
14部三菱电梯；分高低区。 采用 中央空调和分体空调两种系统并 存 ，世界品牌美国约克和日本大 金VRV中央空调，另设室外空调 机位
外立面及大堂
物业管理费 出售均价
全幕墙外立面，采用了 LOW—E玻璃，避免了普通双 层中空玻璃的缺陷 ，透光不 透热。
约100万
在售 在售 在售 待售 待售 待售 待售 待售 待售 待售 待售
17
2005年市场供应统计——中心西区写字楼扫描
项目
金润大厦 政协大厦 明年广场 中国经贸大厦 万轩项目 联泰大厦 金谷2号 辽宁大厦
合计
供应量
单位：m2
销售状况
50894m2
售罄
121316m2 229000m2 42920m2 40000m2
前言
本报告是受投资公司委托，从市场的角度对项目进行定位 分析 报告内容包括，市场分析、发展战略、客户定位、价格定 位、产品定位、形象定位 项目现处于初级规划阶段，本报告主要从市场的角度阐述 项目定位观点，为项目提供规划设计的市场数据和资料
1
分析思维导图
项目 界定
市场竞 争分析
SWOT分析 选择战略
16
2005年市场供应统计——中心区写字楼
项目
安联大厦 在
售
诺德中心
项
目
华融大厦
国际商会中心
金中环广场
大中华广场
在
新世界中心
建 待
江胜大厦附楼
建
卓越时代广场
项
目
荣超经贸中心
凤凰置业
时代财富大厦
合计
写字楼供应量 61205m2
销售状况 在售
42000m2 73656m2 26719m2 130206m2 308365m2 100000m2 35000m2 119467㎡ 92000㎡ 110000㎡ 108940m2
写字楼未来两年市场放量激增， 2005年供 应87万平米，预计2006年供应90万平米
万平米
90Biblioteka 近年深圳市写字楼供应状况及未来预测
60
30
0
中心区 其它区 合计
2002年
64379 174618.2 238997.2
2003年
241475 50000 291475
2004年
340474.5 159550
10
项目核心问题
----如何挖掘项目地块价值，形成差异化竞争
R1
R1
？
•问题1：如何在非主流商圈挖掘地块价值提升核心竞争力 •问题2：如何形成差异化竞争 •问题3：如何寻找项目核心定位 •问题4：如何提升项目形象及昭示性
市场现实
❖竞争激烈 ❖项目处于非主流商圈
11
分析思维导图
项目 界定
市场竞 争分析
写字楼市场需求：2001~2004的写字楼销售面积平均
增长率约为45%, 依此速度预期2005年销售量增至47万平米
35 30 25 20 15 10
5 0
1996年
1998年
2000年
深圳写字楼总销 售面积
2002年
2004年
2001~2004的写字楼面积平均增长率约为45%, 依此速度预期2005年销售量增至47万平米。
项目北面和东面高档社区 成熟；西面旅游资源丰富；
西面：***度 假村\规划大
厦
北面：红荔西 路/水榭花都
项目四至
南面：香蜜 二村/绿化带
东面：香梅路/缇 香茗苑
8
项目地块价值提炼
❖地块：地块稀缺性无与伦比，溢价空间强劲 ❖区位：商务区、住宅区、旅游区黄金三角区位，给项目带来巨 大的现实发展机会 ❖政务：项目政府规划用地的性质及周边政府办公楼的影响，使 项目有充分挖掘政务经济价值的空间 ❖资源：市政配套、旅游资源丰富，营造出的良好居住环境 ❖商业：周边高档富人居住社区氛围成熟，区域商业设施配套齐 全 ❖地缘：地块原业态（汽车及相关服务）的影响依然存在 ❖规划：小规模、大背景、灵活的规划指标，让项目可塑性明显
15.00%
19.00%
30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00%
0 2000
2001
2002
GDP（亿元）
2003
2004
GDP年增长率
0.00%
库兹涅茨著作中论述了宏观经济增长与房地产市场的发展阶段之间的关系如下：
萎缩
停滞
稳定增长
高速发展
<4%
4%~5%
5%~8%
9
问题结构化
项目问题界定
本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析
S
R1
R2
•地块稀缺性无与伦比，但属于非主流 商圈
•市场竞争激烈
•项目优势众多，但对写字楼没有核心 驱动力
•项目定位不明确，方向不集中
•项目规模小，昭示性不强
•地块价值没有提升项目价值 •项目陷入同质化竞争 •项目定位没有形成核心竞争力 •项目昭示性不强，形象拔高有 难度
待售 待售 待售 待售
30000m2
待售
139347.6m
2
待售
45000m2
待售
约60万左右
18
供应预测：未来两 年写字楼放量激增 （2005年供应87万 平米，预计2006年 供应90万平米），尤 其是高端写字楼。写 字楼销售压力大！
空置状况：空置面 积存量还很大，根据 未来两年内的预期放 量，可预见空置率将 继续上升。
>8%
深圳人均GDP（人民币元） 39745 43355 46388 53887 59229
深圳人均GDP（美元）
4805 5242 5609 6510 7162
高速增长
平稳增长
衰退增长
800-4000US$
4000-8000US$
8000-20000US$
按照世界发展银行的经济理论：一个国家的人均GDP与整体社会经济
16元/月/平米
15000元/ m2
中空镀膜,玻璃幕墙；大堂:3000平方 米大堂,花岗石辅地,大理石墙面. 电梯间:花岗石地面,大理石墙面,玻 璃天花.
26元/月/平米
16000元/平米？
西侧的外墙上设有铝合金遮阳板， 减少日照 。大堂设有绿化共享空 间，
13元/月/平米 13300元/平米
客户构成
500024.5
2005年
826787 50000 876787
2006年
600000 300000 900000
数据来源：数据库
60 50 40 30 20 10
0 98
历年深圳市写字楼空置状况
99
00
01
02
03 04前3季度
空置率
19
未来写字楼市场供求关系预期 ——高端产品供大于求
写字楼销售量自2002 年反弹之后，开始回落， 以47万平米作为2005年 的预期销售量。
按照库兹涅茨 的模型 判断，深圳市房地产 市场处于高速发展阶 段。
宏观经济背景：深圳经济增长平稳，GDP增长保持20%左右，
房地产显现国家宏观调控的效果，增长速度减缓，趋向健康稳定
4000 3000 2000 1000
26.00%
2861
3422.8
195157.00% 2257
166514.00%
353 沿主干道，外立面一般
出售均价 物业管理费 客户构成
11000元/ m2
8400元/平米
9000
7元/月/平米
9元/月/平米
7元/月/平米
中小型电子科技类和实业类企业 电子科技类企业占7成，实业型企业 电子科技、IT类公司占9
各占一半
和投资公司占3成
成，实业类企业占1成。
投资比例
最小开间面积/标准 层面积
•充分挖掘地块价值 •避免市场同质化竞争风险 •项目核心竞争力突出 •卖点明确 •项目形象能够满足高端要 求
R1与R2之间的矛盾
•矛盾1：非主流商圈与充分挖掘地块价值的矛盾 •矛盾2：市场竞争激烈与避免同质化竞争的矛盾 •矛盾3：项目定位方向不集中与项目核心定位突出的矛盾 •矛盾4：规模小，昭示性不强于项目高端形象要求的矛盾
由于项目规划设计尚未出 台，因此项目部分指标是 根据图则确定，调整灵活 性强
项目周边以居住用地和旅 游用地为主，且居住小区 已经非常成熟
居住用地 政府用地 旅游用地 市政配套
6
项目地块解析
——项目四至资源丰富，对项目整体价值影响显著
项目位于红荔西路与香梅 路交叉路口的西南角，其
***一号
周边楼盘众多，且旅游资
项目 定位
指标及限 制条件
宏观市场 分析
地块解析 问题界定
写字楼竞 争分析
商业竞争 分析
市场竞争战 略的确定
战略选择 战略描述
客户定位 产品定位 价格定位 形象定位
项目 预算
2
项目界定
➢指标及限制条件 ➢地块解析 ➢问题界定
3
项目指标及限制条件
项目指标
➢项目地块性质为行政办公用地 ➢占地面积8800平米 ➢容积率4.8
4
项目地块解析
——区域位置独一无二，资源一流，地块稀缺
区位：项目紧邻***，位于红 荔西路与香梅路交差叉两个 商业中心之间，距离在1.5 公里内。
交通：周边路网完善，道路 宽敞。目前红荔路车流量并 不算太大，但红荔路接通侨 城东路后车流量将会有所增 加
资源：一线湖景，二线山景， 旅游、度假资源丰富；
高端产品面临较大销 售压力。 05年中心区高 端写字楼放量接近90万 平米。
中端产品供应量相对 较少，成为市场契机。
2005年
预期高端写字楼 供应量/万平米
预期市场需求/ 万平米
预期中低端写字 楼供应量/万平 米
0
50
100
20
中心区和中心西区成为两大供应集中分布区域
中心区和中心西区 继续成为写字楼市场 集中供应区域。
SWOT分析 选择战略
项目 定位
指标及限 制条件
宏观市场 分析
地块解析 问题界定
写字楼竞 争分析
商业竞争 分析
市场竞争战 略的确定
战略选择 战略描述
客户定位 产品定位 价格定位 形象定位
项目 预算
12
市场竞争分析
➢宏观市场分析 ➢写字楼竞争分析 ➢商业竞争分析 ➢市场竞争战略的确定
13
按照世界发展银行的 理论判断，深圳市整 体社会经济处于平稳 增长期。
***片区不是写字楼 市场的主流区域。
香 蜜 湖 片 区
CBD西区
本项目
CBD 金 中 环
诺德中心
21
中心区写字楼案例对比
楼盘
诺德中心
国际商会中心
安联大厦
开盘日期 配套
2005-06-18
世界著名中央空调主机—— —特灵空调分户计费，自主 控制 ；流量自动调控 的 FUJITEC电梯 。
2004-03-29
➢项目要求物业类型为写字楼与底层商业的结合类型 ➢项目除占地面积和容积率确定外其余指标尚未给出，要求根据法 定图则确定其他指标 ➢项目对资金流没有提出要求，我们按照利润最大化条件考虑，项 目规划尽量考虑以售为主，特殊情况可考虑出租 ➢项目要求建面中1.4的容积率要交给深规院作为行政办公使用，剩 余3.4容积率用于出售，并且规划局办公楼与商业写字楼出入口相对 独立
源充分
本
项目地块规划为政府用地，
项
紧邻规划局、房产局
项目原业态为汽车展场，
***
目
现周边还保留着许多汽车
相关商业
***度假村
村香 蜜 二
***度 假村
原汽车 大世界
村香 蜜 二
深南大道
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项目地块解析 ——项目四至实景
项目周边路网完善，车流 量不大；（此实景都在下 午四点左右拍摄）
居住社区基本都已经开发 完毕，社区成熟度高；
人文：固定的高档富人居住 区支持周边商业；整个区域 体现安静、整洁、休闲的居 住氛围
***高尚居住、旅 游度假区
莲花山
深圳高尔夫
中心区
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项目地块解析
——项目指标限定小，项目规划灵活性强
占地：8800m2 建面：42240m2,其中
12320m2交深规院作办公楼 物业类型：以底层商业和写
字楼结合的模式 容积率：4.8 建筑高度：≤100m 覆盖率：≤50%
约33% 82/1300平米
三级报盘价格 11000元/平米
租/销售率
100%
很少（10%左右） 50/1270平米
超过5成 50/1300平米
13000（顶上3层）（复式18500） 租金80元/平米/月
12500~14000/平米 约90%
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楼盘 开盘日期 硬件配套
中心西区写字楼案例比较
金润大厦 2005-09-17 6部客梯、4部扶梯
英龙大厦 2003-03-29
杭钢大厦 2004-06-22 6梯24户每单元
车位数 昭示性
1：1.71（220个） 沿主干道，外立面一般
120 沿主干道，外立面一般
发展之间的对应关系 美元汇率取8.27计算
14
市场竞争分析
➢宏观市场分析 ➢写字楼竞争分析 ➢商业竞争分析 ➢市场竞争战略的确定
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销售状况
市场走出谷底，进入 持续发展阶段。购买 者对市场的发展前景 看好。
2002年办公楼市场从 低谷中开始反弹，加 上宏观调控政策，把 投资导向写字楼市场， 出现持续增长势头。
大中型民营及外资企业，贸 易、电子类居多
投资比例
最小开间面积/ 标准层面积
约80% 125/2000平米
三级报盘价格 租/销售率
N/A 70%
大中型民营及外资企业，贸易、电 子类居多，低层有部分中小型企业
约40% 100/2000平米
12500~14500/平米 约90%
高层多为大中型民营及外资企业， 贸易、电子类居多，低层有部分 中小型企业 约40% 80/2000平米
全进口的空调和25部三菱高效电梯 分区设置
2004-09-24
14部三菱电梯；分高低区。 采用 中央空调和分体空调两种系统并 存 ，世界品牌美国约克和日本大 金VRV中央空调，另设室外空调 机位
外立面及大堂
物业管理费 出售均价
全幕墙外立面，采用了 LOW—E玻璃，避免了普通双 层中空玻璃的缺陷 ，透光不 透热。
约100万
在售 在售 在售 待售 待售 待售 待售 待售 待售 待售 待售
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2005年市场供应统计——中心西区写字楼扫描
项目
金润大厦 政协大厦 明年广场 中国经贸大厦 万轩项目 联泰大厦 金谷2号 辽宁大厦
合计
供应量
单位：m2
销售状况
50894m2
售罄
121316m2 229000m2 42920m2 40000m2
前言
本报告是受投资公司委托，从市场的角度对项目进行定位 分析 报告内容包括，市场分析、发展战略、客户定位、价格定 位、产品定位、形象定位 项目现处于初级规划阶段，本报告主要从市场的角度阐述 项目定位观点，为项目提供规划设计的市场数据和资料
1
分析思维导图
项目 界定
市场竞 争分析
SWOT分析 选择战略
16
2005年市场供应统计——中心区写字楼
项目
安联大厦 在
售
诺德中心
项
目
华融大厦
国际商会中心
金中环广场
大中华广场
在
新世界中心
建 待
江胜大厦附楼
建
卓越时代广场
项
目
荣超经贸中心
凤凰置业
时代财富大厦
合计
写字楼供应量 61205m2
销售状况 在售
42000m2 73656m2 26719m2 130206m2 308365m2 100000m2 35000m2 119467㎡ 92000㎡ 110000㎡ 108940m2
写字楼未来两年市场放量激增， 2005年供 应87万平米，预计2006年供应90万平米
万平米
90Biblioteka 近年深圳市写字楼供应状况及未来预测
60
30
0
中心区 其它区 合计
2002年
64379 174618.2 238997.2
2003年
241475 50000 291475
2004年
340474.5 159550
10
项目核心问题
----如何挖掘项目地块价值，形成差异化竞争
R1
R1
？
•问题1：如何在非主流商圈挖掘地块价值提升核心竞争力 •问题2：如何形成差异化竞争 •问题3：如何寻找项目核心定位 •问题4：如何提升项目形象及昭示性
市场现实
❖竞争激烈 ❖项目处于非主流商圈
11
分析思维导图
项目 界定
市场竞 争分析
写字楼市场需求：2001~2004的写字楼销售面积平均
增长率约为45%, 依此速度预期2005年销售量增至47万平米
35 30 25 20 15 10
5 0
1996年
1998年
2000年
深圳写字楼总销 售面积
2002年
2004年
2001~2004的写字楼面积平均增长率约为45%, 依此速度预期2005年销售量增至47万平米。
项目北面和东面高档社区 成熟；西面旅游资源丰富；
西面：***度 假村\规划大
厦
北面：红荔西 路/水榭花都
项目四至
南面：香蜜 二村/绿化带
东面：香梅路/缇 香茗苑
8
项目地块价值提炼
❖地块：地块稀缺性无与伦比，溢价空间强劲 ❖区位：商务区、住宅区、旅游区黄金三角区位，给项目带来巨 大的现实发展机会 ❖政务：项目政府规划用地的性质及周边政府办公楼的影响，使 项目有充分挖掘政务经济价值的空间 ❖资源：市政配套、旅游资源丰富，营造出的良好居住环境 ❖商业：周边高档富人居住社区氛围成熟，区域商业设施配套齐 全 ❖地缘：地块原业态（汽车及相关服务）的影响依然存在 ❖规划：小规模、大背景、灵活的规划指标，让项目可塑性明显
15.00%
19.00%
30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00%
0 2000
2001
2002
GDP（亿元）
2003
2004
GDP年增长率
0.00%
库兹涅茨著作中论述了宏观经济增长与房地产市场的发展阶段之间的关系如下：
萎缩
停滞
稳定增长
高速发展
<4%
4%~5%
5%~8%
9
问题结构化
项目问题界定
本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析
S
R1
R2
•地块稀缺性无与伦比，但属于非主流 商圈
•市场竞争激烈
•项目优势众多，但对写字楼没有核心 驱动力
•项目定位不明确，方向不集中
•项目规模小，昭示性不强
•地块价值没有提升项目价值 •项目陷入同质化竞争 •项目定位没有形成核心竞争力 •项目昭示性不强，形象拔高有 难度
待售 待售 待售 待售
30000m2
待售
139347.6m
2
待售
45000m2
待售
约60万左右
18
供应预测：未来两 年写字楼放量激增 （2005年供应87万 平米，预计2006年 供应90万平米），尤 其是高端写字楼。写 字楼销售压力大！
空置状况：空置面 积存量还很大，根据 未来两年内的预期放 量，可预见空置率将 继续上升。
>8%
深圳人均GDP（人民币元） 39745 43355 46388 53887 59229
深圳人均GDP（美元）
4805 5242 5609 6510 7162
高速增长
平稳增长
衰退增长
800-4000US$
4000-8000US$
8000-20000US$
按照世界发展银行的经济理论：一个国家的人均GDP与整体社会经济
16元/月/平米
15000元/ m2
中空镀膜,玻璃幕墙；大堂:3000平方 米大堂,花岗石辅地,大理石墙面. 电梯间:花岗石地面,大理石墙面,玻 璃天花.
26元/月/平米
16000元/平米？
西侧的外墙上设有铝合金遮阳板， 减少日照 。大堂设有绿化共享空 间，
13元/月/平米 13300元/平米
客户构成
500024.5
2005年
826787 50000 876787
2006年
600000 300000 900000
数据来源：数据库
60 50 40 30 20 10
0 98
历年深圳市写字楼空置状况
99
00
01
02
03 04前3季度
空置率
19
未来写字楼市场供求关系预期 ——高端产品供大于求
写字楼销售量自2002 年反弹之后，开始回落， 以47万平米作为2005年 的预期销售量。
按照库兹涅茨 的模型 判断，深圳市房地产 市场处于高速发展阶 段。
宏观经济背景：深圳经济增长平稳，GDP增长保持20%左右，
房地产显现国家宏观调控的效果，增长速度减缓，趋向健康稳定
4000 3000 2000 1000
26.00%
2861
3422.8
195157.00% 2257
166514.00%
353 沿主干道，外立面一般
出售均价 物业管理费 客户构成
11000元/ m2
8400元/平米
9000
7元/月/平米
9元/月/平米
7元/月/平米
中小型电子科技类和实业类企业 电子科技类企业占7成，实业型企业 电子科技、IT类公司占9
各占一半
和投资公司占3成
成，实业类企业占1成。
投资比例
最小开间面积/标准 层面积
•充分挖掘地块价值 •避免市场同质化竞争风险 •项目核心竞争力突出 •卖点明确 •项目形象能够满足高端要 求
R1与R2之间的矛盾
•矛盾1：非主流商圈与充分挖掘地块价值的矛盾 •矛盾2：市场竞争激烈与避免同质化竞争的矛盾 •矛盾3：项目定位方向不集中与项目核心定位突出的矛盾 •矛盾4：规模小，昭示性不强于项目高端形象要求的矛盾
由于项目规划设计尚未出 台，因此项目部分指标是 根据图则确定，调整灵活 性强
项目周边以居住用地和旅 游用地为主，且居住小区 已经非常成熟
居住用地 政府用地 旅游用地 市政配套
6
项目地块解析
——项目四至资源丰富，对项目整体价值影响显著
项目位于红荔西路与香梅 路交叉路口的西南角，其
***一号
周边楼盘众多，且旅游资
项目 定位
指标及限 制条件
宏观市场 分析
地块解析 问题界定
写字楼竞 争分析
商业竞争 分析
市场竞争战 略的确定
战略选择 战略描述
客户定位 产品定位 价格定位 形象定位
项目 预算
2
项目界定
➢指标及限制条件 ➢地块解析 ➢问题界定
3
项目指标及限制条件
项目指标
➢项目地块性质为行政办公用地 ➢占地面积8800平米 ➢容积率4.8
4
项目地块解析
——区域位置独一无二，资源一流，地块稀缺
区位：项目紧邻***，位于红 荔西路与香梅路交差叉两个 商业中心之间，距离在1.5 公里内。
交通：周边路网完善，道路 宽敞。目前红荔路车流量并 不算太大，但红荔路接通侨 城东路后车流量将会有所增 加
资源：一线湖景，二线山景， 旅游、度假资源丰富；
高端产品面临较大销 售压力。 05年中心区高 端写字楼放量接近90万 平米。
中端产品供应量相对 较少，成为市场契机。
2005年
预期高端写字楼 供应量/万平米
预期市场需求/ 万平米
预期中低端写字 楼供应量/万平 米
0
50
100
20
中心区和中心西区成为两大供应集中分布区域
中心区和中心西区 继续成为写字楼市场 集中供应区域。
SWOT分析 选择战略
项目 定位
指标及限 制条件
宏观市场 分析
地块解析 问题界定
写字楼竞 争分析
商业竞争 分析
市场竞争战 略的确定
战略选择 战略描述
客户定位 产品定位 价格定位 形象定位
项目 预算
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市场竞争分析
➢宏观市场分析 ➢写字楼竞争分析 ➢商业竞争分析 ➢市场竞争战略的确定
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按照世界发展银行的 理论判断，深圳市整 体社会经济处于平稳 增长期。
***片区不是写字楼 市场的主流区域。
香 蜜 湖 片 区
CBD西区
本项目
CBD 金 中 环
诺德中心
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中心区写字楼案例对比
楼盘
诺德中心
国际商会中心
安联大厦
开盘日期 配套
2005-06-18
世界著名中央空调主机—— —特灵空调分户计费，自主 控制 ；流量自动调控 的 FUJITEC电梯 。
2004-03-29