北京聚源置业有限公司与刘平等商品房销售合同纠纷二审民事判决书

北京聚源置业有限公司与刘平等商品房销售合同纠纷二审民
事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】北京市第二中级人民法院
【审理法院】北京市第二中级人民法院
【审结日期】2020.10.30
【案件字号】(2020)京02民终4246号
【审理程序】二审
【审理法官】高宝钟霍翠玲陈妍
【审理法官】高宝钟霍翠玲陈妍
【文书类型】判决书
【当事人】北京聚源置业有限公司;徐敏娜;刘平
【当事人】北京聚源置业有限公司徐敏娜刘平
【当事人-个人】徐敏娜刘平
【当事人-公司】北京聚源置业有限公司
【代理律师/律所】张明北京市京徽律师事务所;涂灿生北京市京徽律师事务所;郭秀华北京市炜衡律师事务所
【代理律师/律所】张明北京市京徽律师事务所涂灿生北京市京徽律师事务所郭秀华北京市炜衡律师事务所
【代理律师】张明涂灿生郭秀华
【代理律所】北京市京徽律师事务所北京市炜衡律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】北京聚源置业有限公司
【被告】徐敏娜;刘平
【本院观点】二审中，双方争议焦点在于：一、聚源公司是否应当返还徐敏娜购房款及利息；二、聚源公司是否应当赔偿徐敏娜预期利益损失。

《商品房内部认购合同》系由聚源公司与徐敏娜直接签订，聚源公司直接向徐敏娜开具了购房款收据，并与徐敏娜直接办理房屋入住手续。

【权责关键词】无效撤销合同过错合同约定鉴定意见证明诉讼请求反诉维持原判发回重审折价
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】一审法院查明的事实均有在案证据予以佐证，本院对一审法院查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，二审中，双方争议焦点在于：一、聚源公司是否应当返还徐敏娜购房款及利息；二、聚源公司是否应当赔偿徐敏娜预期利益损失。

关于聚源公司是否应当给付徐敏娜购房款及利息问题，聚源公司与徐敏娜签订的《商品房内部认购合同》已经人民法院判决无效，根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

一审法院基于已生效判决，判决聚源公司返还徐敏娜已付购房款正确，确定聚源公司自2010年7月29日起给付购房款利息适当。

对于聚源公司认为其与徐敏娜不存在直接房屋买卖合同关系，不应承担返还购房款及给
付利息责任的上诉主张，本院认为，《商品房内部认购合同》系由聚源公司与徐敏娜直接签订，聚源公司直接向徐敏娜开具了购房款收据，并与徐敏娜直接办理房屋入住手续。

聚源公司在签订合同时未告知徐敏娜就案涉房屋还存在其他交易环节，其提供的证据亦不足以证明徐敏娜知道其非案涉房屋的原始买受人。

综合合同签订及履行等情况，应当认定聚源公司与徐敏娜存在房屋买卖合同关系，聚源公司对此提出的上诉理由不成立，本院不予支持。

关于聚源公司是否应当赔偿徐敏娜预期利益损失问题，根据法律规定，无效合同自始没有约束力。

无效合同不应予以履行，当事人通过履行合同可以获得的利益，不受法律保护。

本案中，由于合同无效，不能得到履行，一审判决酌定由聚源公司赔偿徐敏娜预期利益损失，没有法律依据，本院予以纠正。

综上所述，聚源公司的部分上诉请求成立，本院予以支持，其他部分上诉请求不成立，应予驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持北京市房山区人民法院（2018）京0111民初4711号民事判决第三项；二、撤销北京市房山区人民法院（2018）京0111民初4711号民事判决第一、二、四项；三、北京聚源置业有限公司于本判决生效后十日内给付徐敏娜购房款817800元及利息（利息以817800元为基数，自2010年7月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回徐敏娜的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件公告费520元由北京聚源置业有限公司负担（已交纳）；二审案件公告费200元由北京聚源置业有限公司负担（已交纳）。

一审案件本诉受理费27107元，由徐敏娜负担16505元（已交纳）；由北京聚源置业有限公司负担10602元（于本判决生效后七日内交纳）；一审案件反诉受理费5989元，由徐敏娜负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费14860元，由北京聚源置业有限公司负担11978元（已交纳），由徐敏娜负担2882元（于本判决生效后七日内交
纳）。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-10 12:52:46
【一审法院查明】一审法院认定事实：2010年7月28日，聚源公司与徐敏娜签订《商品房内部认购合同》，该认购合同约定聚源公司将位于北京市房山区窦店镇瓦窑头村×××小区23幢3单元502号房屋出售给徐敏娜，该房屋建筑面积为116平方米，单价为每平方米7050元，房价款为817800元，合同约定聚源公司应该在2010年12月1日前将验收合格的房屋交付给徐敏娜。

徐敏娜分别于2010年7月28日和7月29日支付了部分购房款，2010年7月28日聚源公司为徐敏娜出具了全额的购房款收据。

2011年5月28日聚源公司向徐敏娜交付该房屋，交房当天双方签有入住前业主验房表，当天徐敏娜向北京首欣物业管理有限责任公司交纳了物业费、电费、垃圾消纳费、工本费、供暖费、装修押金、装修队管理费、垃圾清运费等费用。

金辉公司曾于2014年6月23日将聚源公司及徐敏娜诉至法院，要求确认聚源公司与徐敏娜之间签订的《商品房内部认购合同》无效，法院于2015年9月10日做出了（2014）房民初字第8713号民事判决书，该判决确认聚源公司与徐敏娜于2010年7月28日签订的《商品房内部认购合同》无效，判决后长建金辉公司及聚源公司对判决结果不服提出上诉，二其期间长建金辉公司及聚源公司均撤回上诉。

2016年2月18日徐敏娜诉至法院，要求聚源公司退还购房款及利息，赔偿相关经济损失，诉讼期间聚源公司提出反诉，要求徐敏娜返还涉案房屋，并提交追加被告申请书，申请追加刘平作为共同被告。

审理期间法院曾将案件移送至北京市公安局房山分局进行刑事侦查，北京市公安局房山分局经审查后认为没有证据证明涉嫌犯罪，将该案件退回法院。

后法院再次重新立案审理，同时委托刘平户籍地的吉林省松原市宁江区人民法院委托送达未果，后法院采取公告的方式向刘平送达开庭传票及证据材料。

【二审上诉人诉称】聚源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回徐敏娜的诉讼请求或将本案发回重审。

事实和理由：案涉房屋已在2010年4月以顶账的方式转卖给北京长建金辉建筑工程有限公司（以下简称长建金辉公司），此后不由聚源公司掌控，后长建金辉公司于
4月14日将案涉房屋由转卖给了刘平。

徐敏娜提交的转账记录等均能证明其向刘平购买房屋，一审认为聚源公司出卖案涉房屋明显错误。

聚源公司向徐敏娜出具购房合同及收据是为配合刘平办理购房合同更名手续用途，与徐敏娜不存在法律意义上的买卖合同关系。

案涉房屋实际出卖人为刘平，徐敏娜明知低于市价存在风险而购买，应当承担过错责任。

一审法院认为，长建金辉公司与聚源公司及徐敏娜之间的确认合同无效纠纷被法院判决后，聚源公司与长建金辉公司对判决结果不服提出上诉，二审期间上诉人撤回上诉后，基于此纠纷北京市房山区人民法院做出的（2014）房民初字第8713号民事判决书即发生法律效力，该判决书已经确认聚源公司与徐敏娜所签订的《商品房内部认购合同》无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

根据合同法的规定，徐敏娜要求聚源公司返还购房款及利息的诉讼请求，法院予以支持，利息损失应当按照中国人民银行同期贷款利率自2010年7月29日开始计算更为适宜。

该内部认购合同被确认无效后，徐敏娜应该将涉案房屋返还给聚源公司，因此聚源公司要求返还房屋的反诉请求，法院予以支持。

关于徐敏娜要求赔偿实际损失90601元的问题，法院认为聚源公司已经将涉案房屋实际交付给了徐敏娜，该费用是徐敏娜入住后产生的费用，因此徐敏娜要求聚源公司赔偿经济损失的请求，法院不予支持。

关于徐敏娜要求聚源公司赔偿预期经济损失的问题，法院认为虽然聚源公司在庭审中提交了其与刘平签订的商品房内部认购合同，该合同右上角上载有“此房转卖合同作废"字样，并在该内部认购合同附件五处粘贴了2010年4月14日北京庄园房地产经纪有限公司盖章的通知，同时提交了北京集东建设工程监理有限责任公司、北京庄园房地产经纪有限公司的证明，以及2011年7月13日田广彪施工队施工的22某、23某楼工程结算表、2011年7月18日田广彪施工队施工的×××小区22某、23某楼结算说明、北京长城司法鉴定所文书检验司法鉴定意见书等证据，用以证明涉案房屋系聚源公司折抵给长建金辉公司，长建金辉公司工地负责人田广彪出售给刘平，刘平转售给徐敏娜，聚源公司与徐敏娜所签的内部认购合同只是履行手续而签订。

并对徐敏娜向
刘平、田磊付款提出质疑。

但上述证据均为聚源公司单方提交的证据，并不足以证明刘平将涉案房屋出售给徐敏娜的事实，况且在经手人田广彪已经去世，刘平经公告传唤未到庭参加诉讼的情况下，无法厘清是否刘平将房屋转售给徐敏娜，故聚源公司的抗辩意见，法院不予支持。

另外对于徐敏娜所主张的预期利益损失问题，法院酌情予以确定。

关于徐敏娜所主张的律师费损失问题，鉴于该请求没有法律依据，法院不予支持。

综上所述，聚源公司的部分上诉请求成立，本院予以支持，其他部分上诉请求不成立，应予驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
北京聚源置业有限公司与刘平等商品房销售合同纠纷二审民事判决书
北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2020)京02民终4246号当事人上诉人（原审被告、反诉原告）：北京聚源置业有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村。

法定代表人：王永军，经理。

委托诉讼代理人：张明，北京市京徽律师事务所律师。

委托诉讼代理人：涂灿生，北京市京徽律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐敏娜。

委托诉讼代理人：梁玉香（系徐敏娜之母）。

委托诉讼代理人：郭秀华，北京市炜衡律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：刘平。

审理经过上诉人北京聚源置业有限公司（以下简称聚源公司）因与被上诉人徐敏娜、刘平商品房销售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初4711号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。

上诉人聚源公司之委托诉讼代理人张明，被上诉人徐敏娜之委托诉讼代理人梁玉香、郭秀华到庭参加了诉讼，刘平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称聚源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回徐敏娜的诉讼请求或将本案发回重审。

事实和理由：案涉房屋已在2010年4月以顶账的方式转卖给北京长建金辉建筑工程有限公司（以下简称长建金辉公司），此后不由聚源公司掌控，后长建金辉公司于4月14日将案涉房屋由转卖给了刘平。

徐敏娜提交的转账记录等均能证明其向刘平购买房屋，一审认为聚源公司出卖案涉房屋明显错误。

聚源公司向徐敏娜出具购房合同及收据是为配合刘平办理购房合同更名手续用途，与徐敏娜不存在法律意义上的买卖合同关系。

案涉房屋实际出卖人为刘平，徐敏娜明知低于市价存在风险而购买，应当承担过错责任。

二审被上诉人辩称徐敏娜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原告诉称徐敏娜向一审起诉请求：1.聚源公司返还购房款817800元；2.判令聚源公司支付房款占用利息（暂时计算至2018年3月为42万元）；3.聚源公司赔偿实际损失90601元；4.聚源公司赔偿预期经济利益损失1200000元；5.聚源公司承担律师费支出10000元；6.案件受理费由聚源公司承担。

聚源公司反诉请求：1.徐敏娜将位于北京市房山区窦店镇×××小区23幢3单元502号房屋返还给聚源公司；2.反诉费由徐敏娜负担。

一审法院查明一审法院认定事实：2010年7月28日，聚源公司与徐敏娜签订
《商品房内部认购合同》，该认购合同约定聚源公司将位于北京市房山区窦店镇瓦窑头村×××小区23幢3单元502号房屋出售给徐敏娜，该房屋建筑面积为116平方米，单价为每平方米7050元，房价款为817800元，合同约定聚源公司应该在2010年12月1日前将验收合格的房屋交付给徐敏娜。

徐敏娜分别于2010年7月28日和7月29日支付了部分购房款，2010年7月28日聚源公司为徐敏娜出具了全额的购房款收据。

2011年5月28日聚源公司向徐敏娜交付该房屋，交房当天双方签有入住前业主验房表，当天徐敏娜向北京首欣物业管理有限责任公司交纳了物业费、电费、垃圾消纳费、工本费、供暖费、装修押金、装修队管理费、垃圾清运费等费用。

金辉公司曾于2014年6月23日将聚源公司及徐敏娜诉至法院，要求确认聚源公司与徐敏娜之间签订的《商品房内部认购合同》无效，法院于2015年9月10日做出了（2014）房民初字第8713号民事判决书，该判决确认聚源公司与徐敏娜于2010年7月28日签订的《商品房内部认购合同》无效，判决后长建金辉公司及聚源公司对判决结果不服提出上诉，二其期间长建金辉公司及聚源公司均撤回上诉。

2016年2月18日徐敏娜诉至法院，要求聚源公司退还购房款及利息，赔偿相关经济损失，诉讼期间聚源公司提出反诉，要求徐敏娜返还涉案房屋，并提交追加被告申请书，申请追加刘平作为共同被告。

审理期间法院曾将案件移送至北京市公安局房山分局进行刑事侦查，北京市公安局房山分局经审查后认为没有证据证明涉嫌犯罪，将该案件退回法院。

后法院再次重新立案审理，同时委托刘平户籍地的吉林省松原市宁江区人民法院委托送达未果，后法院采取公告的方式向刘平送达开庭传票及证据材料。

一审法院认为，长建金辉公司与聚源公司及徐敏娜之间的确认合同无效纠纷被法院判决后，聚源公司与长建金辉公司对判决结果不服提出上诉，二审期间上诉人撤回上诉后，基于此纠纷北京市房山区人民法院做出的（2014）房民初字第8713号民事判决书即发生法律效力，该判决书已经确认聚源公司与徐敏娜所签订的《商品房内部认购合
同》无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

根据合同法的规定，徐敏娜要求聚源公司返还购房款及利息的诉讼请求，法院予以支持，利息损失应当按照中国人民银行同期贷款利率自2010年7月29日开始计算更为适宜。

该内部认购合同被确认无效后，徐敏娜应该将涉案房屋返还给聚源公司，因此聚源公司要求返还房屋的反诉请求，法院予以支持。

关于徐敏娜要求赔偿实际损失90601元的问题，法院认为聚源公司已经将涉案房屋实际交付给了徐敏娜，该费用是徐敏娜入住后产生的费用，因此徐敏娜要求聚源公司赔偿经济损失的请求，法院不予支持。

关于徐敏娜要求聚源公司赔偿预期经济损失的问题，法院认为虽然聚源公司在庭审中提交了其与刘平签订的商品房内部认购合同，该合同右上角上载有“此房转卖合同作废"字样，并在该内部认购合同附件五处粘贴了2010年4月14日北京庄园房地产经纪有限公司盖章的通知，同时提交了北京集东建设工程监理有限责任公司、北京庄园房地产经纪有限公司的证明，以及2011年7月13日田广彪施工队施工的22某、23某楼工程结算表、2011年7月18日田广彪施工队施工的×××小区22某、23某楼结算说明、北京长城司法鉴定所文书检验司法鉴定意见书等证据，用以证明涉案房屋系聚源公司折抵给长建金辉公司，长建金辉公司工地负责人田广彪出售给刘平，刘平转售给徐敏娜，聚源公司与徐敏娜所签的内部认购合同只是履行手续而签订。

并对徐敏娜向刘平、田磊付款提出质疑。

但上述证据均为聚源公司单方提交的证据，并不足以证明刘平将涉案房屋出售给徐敏娜的事实，况且在经手人田广彪已经去世，刘平经公告传唤未到庭参加诉讼的情况下，无法厘清是否刘平将房屋转售给徐敏娜，故聚源公司的抗辩意见，法院不予支持。

另外对于徐敏娜所主张的预期利益损失问题，法院酌情予以确定。

关于徐敏娜所主张的律师费损失问题，鉴于该请求没有法律依据，法院不予支持。

据此，一审法院于2019年11月判决：一、北京聚源置业有限公司于判决生效后十日内给付徐敏娜购房款八十一万七千八百元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准给付利息损失（以八十一万七千八百元为基数，自二○一○年七月二十九日起计算至实际付清之日止）；二、北京聚源置业有限公司于判决生效后十日内赔偿徐敏娜经济损失三十万元；三、徐敏娜于判决生效后十日内将位于北京市房山区窦店镇瓦窑头村金鑫苑小区23幢3单元502室房屋返还给北京聚源置业有限公司；四、驳回徐敏娜的其他诉讼请求。

本院查明一审法院查明的事实均有在案证据予以佐证，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为本院认为，二审中，双方争议焦点在于：一、聚源公司是否应当返还徐敏娜购房款及利息；二、聚源公司是否应当赔偿徐敏娜预期利益损失。

关于聚源公司是否应当给付徐敏娜购房款及利息问题，聚源公司与徐敏娜签订的《商品房内部认购合同》已经人民法院判决无效，根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

一审法院基于已生效判决，判决聚源公司返还徐敏娜已付购房款正确，确定聚源公司自2010年7月29日起给付购房款利息适当。

对于聚源公司认为其与徐敏娜不存在直接房屋买卖合同关系，不应承担返还购房款及给付利息责任的上诉主张，本院认为，《商品房内部认购合同》系由聚源公司与徐敏娜直接签订，聚源公司直接向徐敏娜开具了购房款收据，并与徐敏娜直接办理房屋入住手续。

聚源公司在签订合同时未告知徐敏娜就案涉房屋还存在其他交易环节，其提供的证据亦不足以证明徐敏娜知道其非案涉房屋的原始买受人。

综合合同签订及履行等情况，应当认定聚源公司与徐敏娜存在房屋买卖合同关系，聚源公司对此提出的上诉理由不成立，本院不予支持。

关于聚源公司是否应当赔偿徐敏娜预期利益损失问题，根据法律规定，无效合同自始没有约束力。

无效合同不应予以履行，当事人通过履行合同可以获得的利益，不受法律保护。

本案中，由于合同无效，不能得到履行，一审判决酌定由聚源公司赔偿徐敏娜预期利益损失，没有法律依据，本院予以纠正。

综上所述，聚源公司的部分上诉请求成立，本院予以支持，其他部分上诉请求不成立，应予驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
裁判结果一、维持北京市房山区人民法院（2018）京0111民初4711号民事判决第三项；
二、撤销北京市房山区人民法院（2018）京0111民初4711号民事判决第一、
二、四项；
三、北京聚源置业有限公司于本判决生效后十日内给付徐敏娜购房款817800元及利息（利息以817800元为基数，自2010年7月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；
四、驳回徐敏娜的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件公告费520元由北京聚源置业有限公司负担（已交纳）；二审案件公告费200元由北京聚源置业有限公司负担（已交纳）。

一审案件本诉受理费27107元，由徐敏娜负担16505元（已交纳）；由北京聚源置业有限公司负担10602元（于本判决生效后七日内交纳）；一审案件反诉受理费5989元，由徐敏娜负担（于本判决生效后七日内交纳）。