水岸调研报告

南京市城东片区
东城水岸市场调查报告
一、调研项目：东城水岸
二、调研人员：略
三、调研方式：
1、利用电话采访、现场拜访、网络搜寻、同行咨询、广告分析进行了全方面的了解；
2、对于现场拜访，我们选择分批次选择不同时间进场了解，了解各时段的客户流量；
3、通过不同渠道研究广告了解楼盘营销策划方式，分析利弊，取长补短。

四、调研目的：
1、熟知调研项目优劣势，对同处在城东南的楼盘进行比较、分析；
2、如何通过适当营销推广消除价格抗性；
3、如何利用景观优势进行营销。

五：调研过程：
2月12日（周三）：开始接受任务安排，对项目进行了大致了解，并初步进行了分工；
2月14日（周五）下午：＊＊先期到“东城水岸”进行踩盘；
2月17日（周一）下午：＊＊第二批到“东城水岸”进行踩盘，再作了解；
2月19日（周三）中午：四人进行了讨论，并把相关资料汇总，进一步归纳总结；
2月24日（周一）：报告基本完成，再进行完善。

六、调研内容：
1、开发相关情况：
南京百市发展总公司是主营房地产开发的国有企业，成立于1993年，下属南京百市建筑设计院、南京百市物业管理有限公司，公司已开发过的项目有“龙苑新寓”、“长江路268号办公楼”、“富丽山庄”、“苜蓿园大街98号公寓”，正在建设有“东郊美林苑”、“龙北小区”、“东庭”等住宅片区等。

东城水岸位于龙蟠中路与白下路交汇的地方，在项目正南面就是“东水关遗址”，这里是古老的秦淮河内外分支交汇处，东水关公园悠悠古城墙与秦淮风光带的美景成为东城水岸的最大卖点，也是它一直引以为豪的PARKHOUSE的创意灵感。

2、物业管理：
深圳金地物业管理有限公司顾问管理，为全国三甲，建设部首批40家物业管理一级资质企业，提出“服务创造价值”、“业主的好管家、社区的好帮手”观点。

先期保安进驻，售楼卖场门前的保安很好的体现公司形象。

3、小区概况：
整个小区分两期销售，一期为南京市供电局的福利分房，为了达到套数符合供电局的要求，故而牺牲了楼间距，但同时也给目前在售的二期造成了不好的影响，就是一提东城水岸就感觉到楼间距过小。

项目总占地约为4万平方米，总建筑面积约为10万平方米。

二期占地约为2万平方米，建筑面积约为4万平方米。

据称绿化率达到56%。

二期总户数为298户，以4幢小高层（16层）为主，多层共两幢，为5层加假层的别墅式公寓，面积在200平方米以上，售价在7000元以上，因为直视东水关公园实景，且又远离繁华喧闹的城东干道，但是价格抗性大。

二期在9幢和11幢之间有一个3000平方米左右的中心花园，同时有专用通道从中心花园直通东水关公园，并有保安维护安全。

该项目会所一层引进上岛咖啡馆，二层设立图书馆、健身房等设施，三层有一个25M的温水游泳池，会所考虑与一街之隔的“凯悦天琴”进行功能互补，两个项目的客户可以自由选择，从而扩大了会所的经营范围。

4、工程进度：
一期为现房，于2003年3、4月交付，供电局入住约在下半年；
二期在建，目前已出地面一层，交房时间为2003年12月31日。

5、项目配套：
车库：小区的车库总数在300个左右，均为地下车位，主要保障二期客户的停车问题，其中一部分租，一部分售，但只能达到60％的车库配比，售价目前未定，预计在11－12万。

学区：市第一幼儿园、大光路小学、南航附中、三中（省重点）、六中（市重点）、金陵科技大学、海运学校、江苏省戏剧学校；
医疗：红十字医院、空军454医院；
交通：（通济门站）4、7、40、46、47、58、60、82、87、316w（公交线路网四通八达，更有三路直通新街口，另可达湖南路、鼓楼、夫子庙，也可达红山动物园、玄武湖、莫愁湖、月牙湖，打的到新街口只需起步价。

）
超市：金润发仓储超市、苏果超市；
周边人文环境与配套：周边有海关大楼、南京电视台、南京日报总部，西依秦淮河，东临龙蟠路景观大道，南向5万平方米东水关公园，北接巨石休闲公园。

这也是楼盘大书特书的地方。

6、销售情况：
（1）、套型分析：
东城水岸面积从92-200平方米，套型为二房至五房，以三房为主打套型。

集中在9、10、11幢。

92
10幢为二个单元，面积基本为120平方米左右的三房，预计在4月推出；
112
12m2）
结合以上分析，翠竹园所设计的三房套型更加合理，价格上基本都在40万-60万之间。

此方面优势较明显，如果能扬长避短，强化优点，淡化弱点，效果将更加突出。

（2）、销售价格：
2002年10月19日4600元/M2起售，楼层加价50元/层
2002年12月初调价
2003年2月起售价为4750元/ M2
2003年2月底预计要调价，调价幅度约为50元/M2
在售9、11、12幢销售约70%左右，12幢的二房均已售完。

10幢约于2003年4月销售。

（3）、银行按揭情况：
建行、中行、交行，最低20%首付，贷款时间一般为20年。

一次性付款、按揭均无折扣。

（4）
（此数据引自“东城水岸”平面广告）
从表格来看，均为白领以上，这些也是我们所要争取的客户。

7、项目优劣势：
（1）、项目优势：
1、从外观上看，东城水岸比香格里拉、枫丹白露要大气，色调比较柔顺、和谐，香格里拉却是茶色玻璃和窗框，给人一种昏暗、低调感觉；
2、综合各方面因素，东城水岸均占优势。

电视台、海关、环北市场、便利的交通、优良的学区、完备的社区，这也是东城水岸为何价格偏高仍然销售不弱的原因；
3、另外临秦淮河和东水关公园，这给东城水岸无限的财富，也给客户带来了偌大的诱惑力，宣传广告中，他们强化重点，推出了例如“生活是高尚的”广告语。

（2）、项目劣势：
1、纵观东城水岸的房型均为92-150平方米左右，比较套型，明显感觉进深大，采光不好；
2、另外面积偏大，总价偏高，大都在60万以上，楼间柜相对较小，尤其是三房套型布局不太合理；
3、东城水岸临龙蟠路，交通便利的同时也带来了噪音和灰尘，在现场一期的7楼，开窗和不开窗还是有较大区别，双层玻璃也只是起到一定的作用。

小区二期靠在秦淮河边，相对要好一点。

七、调研结果：
（一）、通过此次调研，我们不仅熟悉了“东城水岸”这个楼盘，对同处城东南的楼盘也有了一定的了解，如香格里拉和枫丹白露。

对于公司正在销售的楼盘有一定的参考价值；
（二）、调研“东城水岸”后发现有几点启示，当然不需全盘照搬，但可作为参考：
1、广告营销：
（1）、广告发布的型式多样化：百市在《深圳特区报》发了两回招聘广告，赢得人才，吸引眼球；采用楼盘标志，是一个射箭的小孩，醒目传意。

（2）、强化优点、淡化弱点、突出重点。

东城水岸是城东首座大型Parkhouse社区，广告为“优越生活每一天”，又如东庭“精密楼盘、文化人家”，虽然不是很到位，但也传达了楼盘的信息。

并且提出了“时间环境一手掌握”的聪明家居新法则。

2、销售大厅的布置：
（1）、明亮开阔，耳目一新的玻璃房销售大厅清爽整洁；
（2）、站在门口的保安虽然不那么伟岸，但还是威严，值得信赖，给人印象深刻、专心、专业，使客户对后期的物业升值有很高的信心；
（3）、大厅的布置上，挂在墙上的展板明亮清晰，有合同、按揭、购房流程、配套等，另贴出窗口表，一目了然。

二次踩盘，销售人员的服装统一，以褐色为主，接待尚可，大概有5-6名。

3、会所共享：
会所考虑与对面的“凯悦天琴”进行资源共享，两个项目的住户可以自由选择，从而扩大了会所的经营范围，也提供了新的思路。

（三）、通过此次调研，发挥了团队协作精神，分工合作，相互交流，互通有无，提高了营销综合能力，向公司提出的全面手又迈进了一步。

当然，在调研方式上还有所欠缺，调研内容还有待丰富，调研的深入性还有进一步的挖掘。

在以后的工作中也给我们提供了经验，知已知彼，才能更好的做好工作。

调研之后更加坚定了我们对公司楼盘的信心，相信在今年我们会越做越好！
“东城水岸”市场调研组 200＊年＊月＊日。