策略深度·中国房地产周期拐点研究（1）

策略深度·中国房地产周期拐点研究（1）
《中国地产周期大拐点研究》系列序言
2012年8月27日，我们当初撰写《穿越2012之周期篇（2）：中国的房地产周期》时明确指出，2014年之前中国的房地产还不会有大问题，刚性需求将是最大支撑。

时隔两年，虽然我们的很多结论都已为现实所验证，但也到了一个关键时间点，我们需要更多的考虑“刚需”过后中国房地产及中国经济何去何从。

2014年伊始，随着我国房地产市场再次进入调整阶段的迹象越发明显，“房价是否会下跌”，“跌多少”，“跌多久”，等相关问题已成为全民参与讨论的最热点的财经话题。

由于房地产市场关联着60%的实体经济产业，关联着60%左右的银行资产负债，房产占我国民众财产总额的60%以上（北京为83.8%），土地出让金占地方财政收入的60%（2013年）。

99年以来，名义GDP增速与房地产投资的相关性达到71%。

2013年固定资产投资中有约33%与房地产行业直接和间接相关，贡献了GDP增长的16%。

因而可以毫不夸张地说，当下的中国房地产问题绝非仅仅是一个行业性问题，而是一个事关中国宏观经济全局，甚至关系到社会稳定的重要问题，也是一个制定投资策略所无法回避的核心问题。

我们的系列研究报告，从地产周期理论与一般国际经验出发，通过对相关指标的翔实测算论证中国地产周期大拐点的确立，基于对地产周期回落方式的推演研判相应情景下的宏观经济态势与金融风险状况，进而结合国际经验提出相应情势下的大类资产配置策略和A股投资建议。

我们的研究认为，随着中国人口结构的逐渐老化和城镇化增速的不断回落，以及城镇住宅建设规模的持续扩张，中国房地产市场的供
需格局已经反转，城镇化（刚需）已成为支撑房价继续上涨的伪命题。

在市场供需格局反转情况下，国内相关政策与制度改革的持续推进与国外货币政策转向为时不远等因素也使地产投机前景大不如前。

此外，结合美、日房地产周期与工业化、城镇化关系的国际经验比较，我们认为中国房地产的周期大拐点已经出现，而持续时间，按照美日历史经验，大约5-7年的时间。

在中国地产周期大拐点出现之际，大类资产中“债牛股熊”的一般规律还将重现，但是人民币却未必会趋势性贬值，黄金也很难因为中国的经济问题而摆脱熊市格局。

对A股而言，虽然广义地产产业链占据绝对权重的上证综指将延续熊市格局。

但在地产周期回落相对缓和，且政策刺激力度定将不断加强的情况下，A股中与地产产业链关联性不大，且符合中国经济转型升级逻辑，受政府宏观政策鼓励、扶植的“新经济”结构行情值得挖掘。

报告分共七篇：第1篇为理论篇。

从地产周期与经济周期的理论高度阐述房地产周期发展演绎的一般规律、房地产衰退的模式、影响房地产周期的三大结构性因素、中国房地产可能面临的风险、后工业化及后地产时代的策略思考等；第2、3、4篇分别从房地产市场的供需格局，房地产投机的综合宏观环境变化，以及当前调整与前两次调整的综合比较，三个大的纬度论证中国房地产周期大拐点确立；第5篇探讨中国地产周期回落的方式，以及相应情势下对宏观经济与金融体系的影响冲击；第6、7篇探讨地产周期回落阶段的投资策略，通过对国际经验启示的总结分析及中国可能境况的推测，提出相应的大类资产配置策略及A股投资建议。