2017年山西省房地产估价师《制度与政策》：协议出让方式考试题

2017年山西省房地产估价师《制度与政策》：协议出让方式考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、以下不属于现代房地产周期研究结论的是__。

A．经济扩张与创造就业不再是线性关系
B．经济复苏不会立即导致新建筑的产生
C．房地产市场呈现自我修正的周期性
D．就业机会增加与空间需求不再同比增长
2、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。

A．50
B．60
C．70
D．80
3、某开发商从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为__。

A．建设成本
B．经营成本
C．开发过程中的成本支出
D．建设成本和经营成本
4、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为__万元。

A．370
B．385
C．420
D．550
5、城市用地共分为大类。

A：5
B：10
C：46
D：73
E：执行层的组织协调
6、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。

A．区域因素
B．1
C．2
D．3
E．权重估价对象可比实例
F．0.5 100 90
G．0.3 100 90
H．0.2 100 125
7、砖的排列方式应按内外搭接，上下错缝的原则砌筑，错缝距离一般不小于mm。

A：30
B：40
C：50
D：60
E：执行层的组织协调
8、假设某类住宅的价格从3000元／㎡下降到2800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。

(过时)
A：-1.33
B：-0.66
C：0.66
D：1.53
E：工业用地的监测点评估价格
9、对于下列房地产，不宜采用假设开发法的是__。

A．在建工程
B．停建工程
C．可改变用途的旧房
D．荒地
10、下列不属于无偿收回土地条件的是。

A：城市规划区范围内
B：除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动王开发延迟除外
C：以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地
D：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的
E：房地产估价机构必须加盖公章
11、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由决定的。

A：房地产的历史价格资料
B：房地产的未来价格资料
C：房地产的现实价格资料
D：估价师选取的现时和未来的价格资料
E：工业用地的监测点评估价格
12、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括。

A：单位比较法
B：分部分项法
C：造价分析法
D：指数调整法
E：工业用地的监测点评估价格
13、估价报告书中说明的限定了其用途。

A：估价原則
B：估价方法
C：估价目的
D：估价对象状况
E：工业用地的监测点评估价格
14、国务院办公厅国办发[2005]26号文件，对个人销售住房免征营业税的是__。

A．单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税
B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税
C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税
D．个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，免征营业税
15、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。

A．由专业投资管理者负责经营管理
B．收入现金流的主要部分分配给了股东
C．分为权益型和抵押型两种形式
D．投资流动性好
16、__使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。

A．有偿
B．有限期
C．有流动
D．有偿有限期
17、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，应当由__办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但__应将所获得的收益上缴国家。

A．转让方，转让方
B．受让方，受让方
C．转让方，受让方
D．受让方，转让方
18、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有__的特性。

A．个别性
B．独占性
C．流动性差
D．易受限制性
19、下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是（）。

A．是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为
B．采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利
C．抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿
D．银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件
20、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在倍以上。

A：4
B：5
C：6
D：7
E：房地产估价机构必须加盖公章
21、某建筑物的建筑面积6 000 ㎡，坐落的土地面积为2 000 ㎡，土地价格为
1500元／㎡，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1 600元／㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1 800元／㎡，则该建筑物的价格为。

A：800元／㎡
B：1300元／㎡
C：1100元／㎡
D：1200元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
22、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。

A：较高
B：较低
C：最高
D：最低
E：工业用地的监测点评估价格
23、设临街深度价格修正率如下表：另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为元／㎡。

(更正：路线价：4000元/㎡)
A：6400
B：6800
C：6960
D：7600
E：工业用地的监测点评估价格
24、按照分类，可将通货膨胀分为需求拉上型、成本推动型和结构失调型三种主要类型。

A：形成时间
B：形成原因
C：形成方式
D：形成后果
E：执行层的组织协调
25、将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，这种模式是。

A：开发-销售模式
B：开发-持有-出租-出售模式
C：购买-更新改造-出租模式
D：购买-更新改造-出租-出售模式
E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、住房公积金的增值收益的合法用途包括。

(2004年试题)
A：奖励住房公积金管理中心职工
B：建立住房公积金贷款风险准备金
C：支付住房公积金管理中心的管理费用
D：建设廉租住房的补充资金
E：建设经济适用住房的补充资金
2、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。

有效的市场调查应具备的特点包括__。

A．方法科学
B．调查方法专一性
C．创造性
D．合理信息价值和成本比率
E．政策性
3、在房地产估价中，下列原则对应正确的是。

A：最高行为准则与技术性原则对应
B：普适性原则与特殊原則对应
C：谨慎原則与特殊原则对应
D：技术性原则与谨慎原则对应
E：技术性原則与普适性原则对应
4、招标文件应当包括等所有实质性的要求和条件。

A：招标项目的技术要求
B：招标的监管人员
C：招标的监管部门
D：投标报价的要求和评标标准
E：拟签订合同的主要条款
5、2009年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一宗土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2009年3月1日动工开发。

后因建设资金未到位，直到2010年10月20日仍未进行。

这时土地出让者__。

A．可以无偿收回土地使用权
B．可以征收200万元以下的土地闲置费
C．可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20%的罚款
D．既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款
6、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买，这体现了拍卖活动应该遵循的。

(2008年试题)
A：公开原则
B：公平原则
C：公正原则
D：诚实信用原则
E：执行层的组织协调
7、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。

则该项目的速动比率是__。

A．80%
B．120%
C．171%
D．200%
8、根据，可将合同分为双务合同与单务合同。

A：法律是否设有规范并赋予一个特定名称
B：合同当事人是否互相享有权利、承担义务
C：合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价
D：法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立
E：执行层的组织协调
9、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。

A．公告不是房屋权属登记的必经程序
B．在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注销即可，无须重新办理房产抵押登记
C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书
D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记
10、房地产具有以下特性。

A：寿命周期长
B：不可移动性
C：异质性
D：弱流动性
E：适应性
11、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业的统计。

A：平均价格
B：加权价格
C：抽样价格
D：成交价格
E：借款合同
12、住房公积金。

A：全部归职工个人所有
B：全部归单位和职工共同所有
C：记入职工个人的住房公积金账户
D：用于建造、购买、翻建、大修自住住房
E：用于租赁自住住房
13、某投资商欲进行写字楼置业投资。

其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。

此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是。

A：0.57
B：0.74
C：0.80
D：1.04
E：借款合同
14、处分抵押房地产所得金额，应首先__。

A．扣除土地出让金
B．支付处分抵押房地产的费用
C．偿还抵押权人债权
D．扣除抵押房地产应缴纳的税款
15、根据《房地产广告发布暂行规定》的规定，禁止发布房地产销售广告的情形
有__等。

A．集体土地上的合法房屋
B．代管房屋
C．列入拆迁范围内的房屋
D．共有房屋
E．商品房预售许可证正在办理之中的房屋
16、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。

A．估价的依据有可能不同
B．估价的方法有可能不同
C．估价对象的范围有可能不同
D．不影响估价结果的公正性
E．不影响估价报告的用途
17、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的。

A：可接受性
B：保值增值性
C：现实社会需要程度
D：未来发展趋势
E：同定性
18、根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。

则关于该类房地产价格的说法，正确的有（）A．利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2
B．利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2
C．利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2
D．利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2
E．无法利用平均增减量法预测2010年的价格为8873元/m2
19、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是。

A：交换价值
B：公开市场价值
C：投资价值
D：理论价格
E：标定地价
20、根据《房屋登记办法》，可以办理预告登记的有__。

A．预购商品房设定抵押
B．在建工程设定抵押
C．房屋所有权转让
D．房屋所有权设定抵押
E．购买预售商品房
21、2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元／亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。

甲公司用该宗土地上的在建工程进行抵押贷款。

2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。

2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑
物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。

如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。

A：无效应价
B：有效应价
C：可以成交的价格
D：不确定
E：停止侵害
22、房地产组合投资管理的主要工作包括。

A：制定并执行组合投资策略
B：设计和调整房地产资产的资本结构
C：进行资产的投资分析和运营状况分析
D：制订物业策略计划
E：监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策
23、现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为__。

A．供给量＝存量-转换为其他种类房地产量+新开发量
B．供给量＝存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量
C．供给量＝存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量
D．供给量＝存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
24、居住区按居住户数或人数规模，分为三级。

A：居住楼
B：居住小区
C：居住组团
D：居住区
E：独立式组团
25、净收益每年不变的公式，除了可以用于测算价格还有许多的其他作用，例如。

A：用于相同的使用期限
B：用于不同收益期限
C：用于比较不同期限价格的高低
D：用于比较同期限价格的高低
E：用于市场法中囚期限不同进行的价格调整。