宏观调控下商业地产的机遇与挑战

宏观调控下商业地产的机遇与挑战
盘点近期房地产业界新闻，受关注程度最高是万科掌门人王石口中不再“望商业地产兴叹”。

对于商业地产，王石表示未来会加大商业地产开发。

这主要基于两个原因：第一，现在成熟、大规模、纯住宅用地越来越少。

第二，万科今年在全国开工面积有800万平方米，预计明年会超过1000万平方米。

即使纯搞住宅，其中有8%公建，公建里约有60%商业面积，这样算下来商业量也是非常大。

从擅长商业运营凯德置地入职北京万科新帅、好朋友毛大庆透漏出北京万科即将接手位于CBD核心区赢嘉中心，这已经是半个月来万科传出第三个商业地产项目，在此之前，万科在东莞长安拿下一个总建筑面积为25万平方米商业综合体项目，其中包括一座约60层地标性商业建筑；在曲江开发总投资额80亿元，建设占地4872亩集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征国际会展产业园区。

一、2010年注定会成为中国房地产产业转型分水岭。

万科曾是房地产行业领头羊，万科调整是一个标志，一个中国房地产开发商业务方向，开始从以住宅开发为主，逐步转向商业地产标志。

正像我几天前博客中所预言：“2010年，将是中国房地产分水岭。

”我想万科内部肯定还在争论，但我认为万科转型是早晚事。

刺激万科转型不仅是政策对住宅打压，还有来自于源头土地市场赤膊竞争，金融政策从紧带来市场需求巨变。

还有另外一个重要因素：分析2010年中国房地产最大一个变化，是上半年统计数据显示：万达在可销售产品部分，已经超越了万科，开始领跑中国房地产业，我记得数据大约是300多亿元。

外行看热闹，内行看门道：万科主导产品是住宅，几乎全是是销售型，而万达主导产品是商业地产，是商业、写字楼、酒店，他卖掉只是配合资金平衡住宅、公寓和部分底商与商业街一部分。

在盈利模式上，万科靠销售，万达靠租金。

也就是说，万科项目已经结束时，万达隐形发动机才刚刚开始启动。

从2010年开始，领衔中国房地产发展开发商大旗转换：是商业地产企业。

无独有偶，数据显示：进入2010年后，商业地产销售增速高于住宅态势逐渐形成，国家统计局8月10日公布了2010年1~7月全国场运行情况，商品住宅销售额仅增长11.7%，但是办公楼和商业营业用房却分别增长74.3%和
47.9%，，销售单价分别上涨8%和25%，明显好于住宅。

万科为首各大传统住宅主业房企转战商业地产可谓风起云涌，对于开发商而言，在传统市场逐渐成熟、竞争日趋激烈今天，商业房地产开发提供了远比住宅高得多利润空间。

不过，商业地产地价本身投入大，并且很多商业项目并不出售，租金回收期比较长，投身商业地产开发商往往会面临巨大资金压力。

超越万科不仅只会是万达，还有呢：
1、保利地产表态将全力冲刺商业地产领域。

“未来3~5年间，将持有性商用物业投资比例逐渐增大到全部投资30%。

”
2、首创置业表示，未来3年内，首创置业预计投资300亿元，走与产业相结合住宅产业综合体道路。

未来5-10年，首创置业全国奥特莱斯规模争取增加至30家。

3、金地表示，商业地产开发和运作将成为未来金地一个重要战略规划，2010年，其在土地投入计划中，就有20%资金会投向商业项目。

4、SOHO中国表示，国务院提出新十项政策，只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。

“过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策限制和打压。

商业和写字楼市场近几年基本与中国经济同步发展。

”
5、中粮集团宣布以“大悦城”为品牌，投资700亿元，在全国打造35个“全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产发展战略。

6、合生创展表态：2010年，将向以高级商业地产为代表投资型物业发力，其在北京、上海、广州等地有11个商业地产项目启动开发，部分项目将在今年投入运营和招商，其中最大动作是启动了投资70亿元、位于上海副中心五角场合生国际广场。

7、绿地、绿城和上海世茂等开始更多介入商业地产开发，而新加坡德置地、美国西蒙、菲律宾SM集团等更多国际商业地产企业开始直接或间接进入或加大在国内商业地产投入。

在行业如此大变革面前，孰能无动于衷。

我敢说：如果万科不尽快转型，上面提到9家房企，都极有可能在5年内超过万科。

二、商业地产开发模式各有千秋，要因地制宜，忌生搬硬套，照搬照抄。

商业房地产自身具有独特性，在开发模式和整体运作思路上与住宅地产不同：
1、万达广场模式，第四代产品是“城市综合体”，核心是订单地产。

自从确定了商业模式，万达总部几年前搬进北京，以便对接政府、媒体、商家、金融、人才资源。

事实证明，这条路走对了。

城市综合体是万达多年经营商业地产基础上，持续发展并逐步完善核心产品，主要汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态大型综合性建筑群。

城市综合体通过将不同业态融为一体，有机整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好互动作用。

在规划设计中，重视建筑功能分区实现综合体中不同业态划分与互动，其中，以全新理念打造商业室内步行街，使商业中心内各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体“一站式消费”需求，成为商业中心灵魂与纽带，树立了良好品牌形象。

xx综合体六大效益和为xx贡献：
一、成为xx新地标
二、完善xx区域功能
三、带动产业结构升级、
四、产生大量就业岗位
五、为地方政府增加税收
六、拉动区域消费需求
依托全国惟一商业规划研究院、全国性商业地产建设团队等支持，万达“订单式商业地产”商业模式已基本成熟，其开发项目已经呈现出“工业化”特征，不是一个个建设，而是一批批复制，保证了万达每拿到一个项目，便可实现快速启动。

拥有大量优质商业资源是万达又一利器，万达广场商业大部分为只租不售，拥有1000多家签订合作协议商家，其中有50个左右是大主力业态，60-70个为次主力业态，这些商家都是“跟着万达走”，万达广场到哪里，他们就开到哪里，这种经营模式被称之为“订单地产”。

万达订单地产概念，主要是四个方面：联合协议、共同参与、平均租金、先租后建。

其中联合协议是万达主要特色，先寻找有意向签约合作客户，再根据客户所需拿地、规划、修建是万达开发模式。

订单商业地产在国外是很流行商业模式，在拿地之前将主力店确定好可以避免在商场修建之后若出现硬伤，从而导致招租困难。

为什么万达要有自营万千百货、万达院线、大歌星呢？在中国，订单式模式并不容易发展，主要原因则是中国市场很容易出现波动，主力店在还未搬进开业之前，商家都可能反悔但不会进行赔偿，因此很多租客比较抗拒这种模式。

事实上，万达从“订单式商业地产”获得一个好处是资金链稳定，一是先谈妥主力店，等商场开业时候，至少有50%以上店面是已经租出，那么租金收益能够确保，万达向来是满铺开业，租金更是有保障；另一方面，万达将与战略合作伙伴签订门面协议向银行抵押，还可获得一笔银行贷款，从而支撑开发所需。

这种融资方式，是万达主要资金渠道。

2、xx二三四线xxxxxx广场模式。

宝龙地产也是5月将总部迁至上海，和万达不同，是他走二三线城市，相同是，在打造自己产品模式，充分整合上海资金、人才、信息资源，获取土地
获得方面优势。

宝龙地产控股有限公司(股票代码：01238.HK)于今年10月14日正式在港股主板挂牌上市，集资净额21.756亿元，将加大宝龙在中国二三线城市投资力度，这标志着宝龙步入商业地产发展快车道。

其开发主导产品“宝龙城市广场”，是综合性商住发展项目，一般包括超市、百货公司、零售店、电影院、美食广场及其他休闲设施，以及优质住宅物业。

目前物业项目一般位于福建省、江苏省、山东省、河南省以及安徽省内多个增长迅速新兴城市毗邻市中心主流地段，宝龙地产拟主要在中国国内有高增长潜力其它二、三线城市扩展商业物业开发业务。

根据项目地点及市场需求，未来商业地产项目亦可能包括由国际著名酒店管理公司管理优质酒店，及大型室内游乐场。

“宝龙城市广场”项目一般总建筑面积达20万至50万平方米，是所在城市最大型综合商业地产项目之一，以满足当地居民商业及娱乐需求，及提升物业所在城市居住环境素质。

宝龙商业模式其中一个特点是分阶段开发物业：在较早阶段，通过销售住宅物业及部分商业物业，以产生良好现金流量，应付项目其余阶段资金需要；公司战略性地长期保留优质商业物业拥有权，以产生经常性租金收入及潜在资本增值；这模式亦提供多元化收入来源，减少因过度依赖任何特定物业行业而造成风险，确保持续成功。

宝龙亦致力优化租户组合，积极引进国内外知名品牌企业作为“宝龙城市广场”长期主力店，包括福建新华都百货、家乐福、国美电器及金逸影城等。

宝龙有意继续将“宝龙”商业模式引进中国发展迅速城市，满足新兴城市日益频繁商业活动对优质商业物业殷切需求，选择具备良好发展潜力城市发展大规模多业态综合性商业地产项目。

宝龙拥有庞大土地储备，在福建省建成了3个项目，并在河南省建成了1个项目，总建筑面积超过660,000平方米，在江苏省、山东省、河南省及安徽省拥有7个在建项目，总建筑面积超过3,300,000平方米，以及位于江苏省、山东省及河南省六个持作未来开发项目，总建筑面积逾3,900,000平方米。

3、中粮大悦城一线城市ShoppingMall时尚现代商业模式。

2007年底开业西单大悦城，和2010年新开业朝青大悦城，是由中粮集团精心打造“国际化青
年城”和“品质时尚生活中心”，迅速成为时尚达人、流行先锋、潮流新贵休闲购物首选之地。

经营定位：大悦城产品是商业综合体，其商业面积在10-20万平方米，定位于心态年轻、年龄层次分布广泛高收入人群。

因此它选择了ZARA、BESTSELLER、SEPHORA等国际二线品牌，全场近300个品牌中都是首次落户北京国际品牌，不同于针对热衷高端商业项目，大悦城显然将品牌定位偏向了年轻人消费起中高档。

三、商业地产带给开发商机遇和挑战。

1、机遇：
A、城市化迅猛发展。

商业地产整个发展主要得益于中国经济高速增长，城市化率不断提高，越来越多人向城市聚集，旧城改造等等，带动了城市发展同时，也带来了对商业地产需求，商业地产作为城市配套重要组成部分，对一个城市和区域发展是有很大影响，城市化不能没有商业，而规模小、起点低商业地产越来越满足不了大家消费需求。

B、有利于开发商避开日趋激烈土地“招拍挂”拿地。

基于对市政建设、就业、税收拉动，商业地产不仅可以定向招标，而且在二三线城市，甚至被列为招商引资项目，减少拿地难度，享受政策优惠。

为了繁荣区域经济，政府可以放弃短期利益。

C、有利于企业长远发展。

房地产中住宅如果是一锤子买卖，那商业地产可谓是细水长流。

土地不是永久可以取得，经营却是可持续。

目前上市公司中绝大多数是住宅开发商，这种形势5年后会有根本性转变。

D、避免政策周期性打击。

中国房地产十几年发展历程表明：住宅注定是波澜起伏式发展，经济不好了政策就扶持，经济向好则马上打压，周期性太强，悬着个心过日子呀。

E、躲开沉重税负。

日益加重房地产税赋，给房企经营带来很大压力。

特别是土地增值税，如果严格从高预提，真不知道项目还赚不赚钱。

变销售为持有，一下子峰回路转。

2、挑战：
A、商业地产政策瓶颈依然突出。

正像我曾经向中房协副会长朱中一反映过那样，商业地产在概念中，仍然混淆在传统住宅房地产当中，结果是在产业导引上、特别是在融资和税收等政策上，随着住宅忽左忽右，市场好时没沾光、市场差时准倒霉。

我想，随着房地产业开发商逐渐转型，商业地产从房地产中被细分，指定针对性产业政策，是大势所趋。

B、一哄而上缺少街区统筹规划商业规划模式。

脱离实际市场需求和承受力，盲目规划，也有因政府追求业绩造成原因，最终导致重复建设、规模失控，造成招商或者经营困难。

C、销售回款造成重销售轻招商造成致命运营缺陷。

早期商业地产多数先开发销售，轻招商，没有更多考虑后期运营和管理，很难做到商业整体性，也做不到统一经营和管理，导致大部分商家在经营过程中会被淘汰掉，致使经营困难，投资失利，投资者、经营者、开发者、管理者4方利益受损，将来模式将以商业物业更多持有为主，销售模式逐渐淡化为方向。

订单开发可以使开发商了解开发项目，商家市场需求，按照市场需求和商家经营需要开发产品，避免开发盲目性，同时主力开发引进产生品牌效应可以提升项目品质。

由过去单一模式向多功能与一体现代综合开发模式转变，之前很多城市，特别是内陆城市，一般都是商业街随着商业模式和消费升级，集购物、旅游、餐饮、休闲、娱乐与一体商业综合体将成为未来商业地产开发主流。

D、是商业地产开发需要专业化和经验更丰富专业人才。

大体分4类：第一类：商业地产开发人才，包括规划、设计、产品定位、工程人才；第二类：商业地产项目总经理等综合性人才，包括土地、投融资人才；第三类：商业地产销售和招商运营人才；第四类：商业地产运营管理人才，包括商业经营和物业管理人才。

这四类人才只有第一类和住宅基本一样，其它要求是完全不一样。

目前，商业地产人才奇缺，待遇高却招不到人。

E、融资难制约商业地产发展。

商业地产开发需要较大资金投入，而且短期难见效，这使很多开发商望商兴叹。

好在，近期不仅银行系统在加大力度支持商业地产发展，未来发展还会涉及到信托资金介入和保险资金介入，7月30日，刚刚公布《保险投资运用管理暂行办法》也比预期中要宽松得多。

一方面，保险公司季末资产10%可用于投资固定资产，意味着未来可能有超过3000亿元资金进入房地产市场；另一方面，尽管暂行办法仍不允许保险公司投资土地开发，但对投资自持物业开发并未做出明确限制。

保险资金要求长期稳定收益回报特性决定保险资金主要投资方向为商业地产。

总之，我在以前项目中，吃过很多商业地产亏，也亲见证了5年来商业地产迅猛发展。

如果有机会，我想我会投身商业地产开发、招商、运营当中，瞄准中国房地产发展道路上最后这块大蛋糕，甚至避开一线城市，在总结成功商业模式基础上，抢抓机遇，为自己职业生涯谱写更绚丽篇章。