江苏省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产税收的需要考试试题

江苏省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产税收的需
要考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地的70％。

A：评估价值
B：实际价值
C：投资价值
D：出让金收入
E：借款合同
2、在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为__年。

A．4
B．3
C．2
D．1
3、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是年。

A：15
B：25
C：35
D：55
E：执行层的组织协调
4、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。

A．三年以上六年以下
B．二年以上五年以下
C．三年以上七年以下
D．五年以上十年以下
5、__是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。

A．市场定位
B．市场调查
C．市场细分
D．市场选择
6、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。

A．-100
C．50
D．100
7、__是__的组成部分，是指具有独立设计的施工图个相应的概预算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。

A．单项工程；建设项目
B．单位工程；工程项目
C．单项工程；工程项目
D．单位工程；建设项目
8、物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定。

A：相应的市场价及其浮动幅度，并定期公布
B：相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布
C：相应的成本价及其浮动幅度，并定期公布
D：相应的标定价及其浮动幅度，并定期公布
E：执行层的组织协调
9、供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是__。

A．生产理论和价格理论
B．成本理论和市场均衡理论
C．生产理论和市场均衡理论
D．生产理论和成本理论
10、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。

A．出租的房地产
B．自用的房地产
C．餐饮的房地产
D．营业的房地产
11、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为。

A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量
B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C：存量+新开发量+空置房量一拆毁量
D：存量+新增竣工量一拆毁量
E：工业用地的监测点评估价格
12、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率为6%的住房抵押贷款。

若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后一个月还清所余本息。

则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后一个月外，其他各月的月供负担减少了元。

(2007年试题)
A：137.5
B：410.2
C：432.2
D：452.2
E：借款合同
13、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的__。

A．质量
C．价格
D．类型
14、下列属于要约邀请行为的是__。

A．竞买人举牌报价
B．投标人将标书寄给招标单位
C．采购单位向生产单位寄送采购合同
D．拍卖机构发出拍卖公告
15、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。

那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。

A．18%
B．20%
C．15%
D．25%
16、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。

该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元／㎡。

A：2593
B：2619
C：2727
D：2862
E：工业用地的监测点评估价格
17、下列有关房地产开发项目可行性研究步骤的内容，表述不正确的是__。

A．接受委托，即在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究
B．调查研究，即主要从市场调查和资源调查两方面进行。

市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成
C．在市场和资源调查完成后可进行财务评价和国民经济评价，对调查分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价
D．编制可行性研究报告，经过先前的分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见．措施和建议，供决策者作为决策依据
18、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。

按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。

A：1％
B：1.5％
C：2％
D：2.5％
E：工业用地的监测点评估价格
19、下列属于商品房在销售时的禁止行为的是__。

A．商品房在建成前销售
B．房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房
C．房地产开发企业不得在未接触合同前，将其作为合同标的物的商品房再行销给他人
D．商品房必须按套销售，不得分割拆零销售
20、拆除未到期限的临时建筑__。

A．不予补偿
B．适当补偿
C．等价补偿
D．收取罚款
21、某类房地产2000-2008年的价格如上题表所示，描述这类房地产长期变动趋势的线性方程式可以表达为．
A：Y=4 855．33+265X
B：Y=3 522．22-385X
C：Y=4 978．32+433X
D：Y=3 522．22+385．00X
E：工业用地的监测点评估价格
22、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。

A．单一市场集中化
B．产品专业化
C．市场专业化
D．全面覆盖
23、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为．【2006年考题】
A：1840元／㎡
B：2840元／㎡
C：2966元／㎡
D：3000元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
24、某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17％，国债收益率为3.5％，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。

那么，当前房地产投资的折现率为。

A：3.5％
B：5.17％
C：7.75％
D：8.59％
E：借款合同
25、某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120m2以上的住宅供过于求，70m2以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。

A．均衡
B．周期性失衡
C．结构性失衡
D．区域性失衡
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__。

A．第一阶段
B．第二阶段初期
C．第三阶段初期
D．第三阶段
E．第四阶段
2、估价报告书的内在质量包括__。

A．估价结论的准确性
B．文字表达水平
C．估价方法选择的正确性
D．参数确定的合理性
3、所谓__就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的设计总概算控制施工图设计。

A．概算设计
B．限额设计
C．设计概算
D．限额概算
4、国家依法确认房地产权属的法定手续是__。

A．产权登记
B．价格申报
C．获得土地使用许可证
D．房地产价格评估
5、下列代理行为中，属于滥用代理权的是。

A：指定代理
B：委托代理
C：双方代理
D：法定代理
E：执行层的组织协调
6、房地产市场供给的特点主要有。

A：市场供给在短期缺乏弹性
B：市场供给具有非同质性
C：具有高度的垄断性
D：具有竞争的完全性和充分性
E：具有高度的适应性
7、房屋所有权转移登记是指房屋因原因致使其权属发生转移而进行的登记。

A：买卖
B：赠与
C：交换
D：继承
E：房屋的翻建和改建
8、某房地产投资项目的实际收益率为8．0％，若银行的存、贷款年利率分别为3．5％和6．5％。

通货膨胀率为4．0％，则该项目投资的名义收益率是。

A：11．78％
B：12．00％
C：12．32％
D：15．02％
E：借款合同
9、有关房地产周期循环的原因，不正确的是__。

A．供需因素的影响
B．经济因素的影响
C．政策因素的影响
D．制度因素的影响
10、业主大会议事规则由__制定并修改。

A．业主大会
B．业主委员会
C．政府物业管理部门
D．业主和物业管理企业共同
11、某企业2006年的资产总额为5000万元，其中负债总额为3000万元，根据会计恒等式，该企业2006年的所有者权益为万元。

A：1000
B：2000
C：3000
D：5000
E：执行层的组织协调
12、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是，且各因素发生变化的概率相同。

A：相互影响的
B：相互独立的
C：有因果关系的
D：有条件关系的
E：借款合同
13、物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有．(2008年试题)
A：可出租面积
B：基础租金
C：室内装修
D：客户类型
E：出租单元面积规划
14、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。

A．保持现状前提
B．装修改造前提
C．转换用途前提
D．重新利用前提
15、对一般__的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。

A．规模小
B．内容复杂
C．规模较大
D．不太复杂
16、复式记账法包括。

A：收付记账法
B：借贷记账法
C：支出记账法
D：收入记账法
E：信贷记账法
17、下列关于城市规划的表述中，正确的是__。

A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排
B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行
C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域
D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施
E．城市规划管理不具有政府行政职能
18、下列关于征地的表述中，正确的有。

A：根据当前宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”
B：任何地上附着物和青苗，征地时一律给予补偿
C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用D：土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年平均年产值的30倍
E：征地时的水井，属于地上附着物补偿
19、w省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、w省人大常委会出台的《w省城镇房地产开发经营管理条例》及w省政府颁布实施的《w省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B 县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。

为加快经济适用住房建设，2010年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为630元、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)为70元、贷款利息为30元。

1．《中华人民共和国城市房地产管理法》属于。

下列关于经济适用住房的表述中，正确的是。

A：经济适用住房实质上就是廉租住房
B：低收入家庭可购买经济适用住房
C：经济适用住房土地可以通过划拨取得
D：经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度
E：《城市房屋拆迁估价指导意见》
20、耕地占用税的计税依据是纳税人面积。

A：经批准占用的耕地
B：经批准占用的土地
C：实际占用的耕地
D：实际占用的建设用地
E：执行层的组织协调
21、与非专业估价相比，专业估价的特点有。

A：是一种专业意见
B：估计价格或价值
C：实行有偿服务
D：承担法律责任
E：估价作业日期长
22、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含__。

A．开发商的直接损失
B．开发商的精神损失等间接性损失
C．购房人的精神损失等间接性损失
D．商品房销售代理商的直接损失
E．购房人的直接损失
23、长期趋势法是根据房地产价格在__较长时期内形成的变动规律作出判断。

A．现在
B．过去至现在
C．现在至将来
D．过去至将来
24、长期趋势法可以用于。

A：推测、判断房地产的未来价格
B：预测收益法中未来的租金、空置率等
C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力
E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏
25、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门终结裁决情形的有。

A：申请人撤回裁决申请的
B：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的
C：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的
D：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的
E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的。