商业项目市场分析报告

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商业项目市场分析报告
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2006年珠江新城商业项目市场分析报告本报告为截止至2006年底在珠江新城的商业项目，分别为写字楼及公寓的市场状况，以及未来即将上市及规划待建的商业项目分析。

第一部分写字楼市场
一、写字楼区域分布
写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部
从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。

珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。

如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。

二、写字楼供应量
写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首
无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。

据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。

2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位显现
2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。

此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。

稳坐未来广州写字楼的霸主地位
据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。

到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。

而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500
强的落户为目标。

可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。

三、写字楼项目状况
（一）写字楼概况
近年珠江新城的商业写字楼项目如下表：
从以上项目的数据统计，珠江新城至今的写字楼供应量（按建筑面积计算）约为85万㎡。

日前从房管局公布的数据中得知，06年1～11月份，批准预售的全新写字楼供应量仅为12.78万㎡，而珠江新城2006年度新建项目总量超30万㎡，供应量为全市上市量的2倍多。

由此可见，2006年乃至2007年广州写字楼供应必定集中在珠江新城板块。

（二）写字楼类型分析
1、目前珠江新城的写字楼项目，按用途可分为三种：
1）自用型
该类型的写字楼项目有华南电力通讯大厦、电信中心、国税大厦、联通新时空广场等。

该类写字楼多为较大型的国企及政府部门出资建设和使用。

2）自用兼商业型
该类型多为写字楼的开发商自留一部分作办公使用，其余对外出租或出售，代表有信合大厦、广州保利大厦、合景国际金融广场等。

3）全商业型
该类型写字楼多规模体量较大，配套标准较高，发展商以销售为主要目的，如勤建商务大厦、富力盈隆广场、富力科讯大厦等。

2、按项目的规划设计可分为：
1）标准式写字楼
该类型写字楼配备标准式硬件及配套设施，新建的标准越高，如勤建商务大厦、富力盈隆广场及富力科讯大厦。

2）公寓式写字楼
该类型写字楼多为新近落成的新式小型商业办公楼，以间隔小、灵活为主，针对不能承受大型写字楼租金的目标客群。

如星辰财富港、津滨腾越大厦。

（三）写字楼价格及租金
据市场研究部调研得出目前珠江新城在售（一/二手）写字楼价格如下：据房管局数据显示，广州06年写字楼均价为9502元/㎡，其中以天河区的天河北、珠江新城板块，越秀区的环市东板块价格较高，均高于10000元/㎡。

从以上数据分析，珠江新城新近推售的写字楼价格均在11000元/㎡以上，均价约在12000至13000元/㎡之间，一方面这些写字楼项目标准较高，配套硬件较优，另一方面，在政府大力推动珠江新城的背景下，珠江新城的价值进一步展现，以致很多实力级的客户有意向进驻该区域，从而支撑起现时的价格水平。

目前在售价格较高的写字楼，其目标客户多为跨国集团或世界500强企业作为其承租客户。

租金方面，一些位置较好的、配置较高级（甲级）的写字楼项目租金水平在120～130元/㎡·月左右，而早期建成的或配置硬件不高的写字楼租金在80～90元/㎡·月左右。

（四）写字楼客户分析
经调研得出珠江新城写字楼各盘的客户群体构成如下：
客户分析：
银行与金融、资讯科技（IT）与电讯、专业与商业服务相关行业是目前珠江新城写字楼的主力商户范畴。

随着新近大型甲级写字楼陆续上市，其在地段、硬件及配套等方面均优于传统天河北、环市东板块，并在政府的优惠政策吸引下，吸纳了不少跨国企业集团及大型实力企业进驻珠江新城。

据行业统计数字显示，截至2006年广州本地企业进驻大型写字楼市场的比例约为50%，较2005年上升约10%。

在企业实力提升并意欲扩展规模、提升企业形象的促动下，不少企业选择珠江新城作为企业的新总部。

四、写字楼市场综述
需求供应相对平衡，价格平稳趋升，租金大幅增长
珠江新城2006年写字楼市场供应充裕，且以较高端的写字楼产品为主，在市场上的其他区域没有太多具备相当优势的项目与之竞争；区域主力客户面对跨国及大型企业客户，价格承受能力较强，因此区域整体市场发展良好，并随着新建写字楼的推出而逐渐进入发展高峰。

由于近两年政策扶持及城市发展壮大，市场目光集中珠江新城，因此写字楼的价格及租金水平在05至06年期间受到市场的追捧而不断提升，尤其是租金因短时间内进驻企业的增多而增幅较大。

未来发展动力强劲，潜力愈显
近年来广州保持着强劲的发展势头，整体市场具备良好的资源条件以及稳定、多元化的增长需求，加上广州及区内市场及商机前景乐观，这些趋势都将加强未来写字楼及市场发展。

透过近年的市场行情分析，目前广州市场对写字楼的消化速度主要决定于四因素：
其一，未来三年内外资进入中国尤其是进驻广州的速度。

其二，国内民营企业成长的速度和数量。

其三，开发商对价格的调整。

其四，政府规划、政策及对供应的调整。

预计未来短期至中期阶段广州房地产的市场需求仍然庞大，尤其是作为广州CBD核心的珠江新城，在城市发展持续及稳定的前提下，写字楼作为该区域的核心业务发展平台载体，继续进入高速的发展，并预计将在2008至2010年左右进入高峰。

未来区域写字楼价格预计平稳上升，出租率提升带动租金增长
未来随着珠江新城市政配套的不断完善，交通的便利将进一步带动珠江新城的发展。

进驻企业不断增多，促进区域内写字楼的需求持续旺盛，从而使价格及租金保持平稳、良性的增长。

预计07年价格增幅将在10%～13%左右，均价在15000～17000元/㎡之间；租金预计可在140～180元/㎡之间，而配置相对较低的写字楼租金在市场需求的带动下亦有望升至100元/㎡以上的水平。

政府对珠江新城的政策优惠促进区内的发展
《广州市支持金融业发展意见的若干实施细则》自2006年4月12日起施行——
对在金融商务区新设立金融机构总部的，广州市政府一次性奖励500万元；对在金融商务区新设立金融机构地区总部的，一次性奖励200万元。

本部在金融商务区购置、自建办公用房（不包括附属和配套用房，下同）自用的，按照建筑物办公用途部分的建筑面积计算，给予每平方米1000元补贴，３年内分期支付完毕。

但３年期间内办公用房不得对外租售。

其本部在金融商务区租赁办公用房自用的，在３年内每年按市国土房管局公布的当时、当区域、当路段的房屋租金参考价30％给予租金补贴，享受补贴的３年期间内办公用房不得改变用途。

对2006年4月12日前已在广州经营的金融机构总部及地区总部，其本部在金融商务区购置、自建或租赁办公用房自用的，按上述标准的50％给予补贴。

政府制定的一系列优惠政策，将加快企业进驻珠江新城设立总部，从而为区内写字楼等各商业项目的发展带来庞大的市场需求。

广州标志性建筑——西塔的启动，珠江新城核心地位彰显，进一步促进商业物业的需求扩张
广州市政府计划在该商务区内建设两座标志性超高层物业——“双塔”，融酒店、商务、观光旅游、商业等多功能于一体，西塔是其中一幢。

西塔位于珠江新城核心商务区J1-2、J1-5地块，用地面积31084.96㎡（包括城市绿化广场面积8531.49㎡），绿地率不少于40%，建筑面积约37万㎡，建筑高度432米。

西塔将包括超五星级酒店（约占主楼层数的30%）、高
级写字楼（约占主楼层数的60%）、观光旅游、商业、餐厅和国际会议厅等。

项目总投资60亿元，预计2009年交付使用。

西塔的启动将进一步加快珠江新城CBD的开发，未来写字楼市场将会更热。

周边区域的写字楼项目概况
周边区域新近推出市场的写字楼项目主要有：
珠江新城周边新增写字楼项目多为甲级写字楼，且多集中在体育中心附近，项目自身具有一定的规模，而且其市场环境、配套设施、交通等条件均较为成熟。

此外，这些甲级写字楼的目标客源与珠江新城内的写字楼存在一定的竞争与分流。

五、2005年6月至2006年底珠江新城新报建项目
第二部分公寓市场
一、广州公寓发展历史
公寓市场由混沌逐渐成为专业化、差异化发展
广州的公寓最早出现于上世纪80年代中期落成的星级酒店，其中以花园酒店、中国大酒店为主，提供以酒店套房改建的公寓并辅以酒店式管家服务，主要针对常驻广州的外籍人士及本地的高级管理人员。

随着本地经济的发展和市场对高级公寓需求的不断增长，广州纯服务式公寓开始掀起。

上世纪90年代可以认为是广州服务公寓的起步阶段，多集中在旧交易会（流花路）、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区，主要代表为富城花园、岭南会、广东国际大厦B附楼、嘉和苑等。

服务公寓的第二阶段为2000年至2005年，是“商务＋服务公寓”的发展阶段，多集中在天河北、珠江新城CBD中心区，主要代表为祈福华厦、新大厦、中信公寓、双城国际等。

从2005年开始，随着宏观政策的影响以及市场需求的变化，广州公寓发展进入高速发展期，锦源国际公寓、曼哈顿公寓、克莱国际公寓、嘉诚国际公
寓、MBA国际公寓、财智大厦、柏林国际公寓、富力爱丁堡国际公寓、嘉裕·礼顿阳光、马赛国际公寓等大量公寓项目集中亮相，整个市场呈现“公寓年”。

此外，公寓市场逐渐出现等级、定位的差异化，有面对世界级人士的大套型星级公寓以及以投资为主的小户型公寓。

二、广州未来公寓供应量浅析
由点向片扩张，围绕核心区域扩展，机遇与竞争并存
以前公寓市场及产品主要集中在二沙岛、东山区的局部这两个点上，其余区域基本缺乏。

但随着城市不断发展，外来群体尤其是外资企业的比例逐渐增大，使得公寓市场这一具有明显投资性与收益性的不动产产品呈现出良好的发展趋势，市场需求将得以不断扩充。

尤其琶洲和珠江新城两个区域的商务价值逐渐显现与提升，预计在未来三年内，公寓产品的供应量将主要集中在此，并以此为核心蔓延遍布，例如在接壤珠江新城的广州大道和黄埔大道上已有数个公寓项目。

据预测未来3年累计的公寓产品供应量接近3000套左右，其中相当大部分集中在珠江新城，而其他区域（海珠、白云区）亦将有产品供应。

此外在07、08年还有数个含有服务性公寓的酒店项目投入使用，例如珠江新城将来会有四、五家五星级酒店，天河北也会有五星级的酒店，这些酒店里面的服务式公寓都对公寓市场带来一定程度的冲击，可见未来的市场是机遇与竞争并存。

三、珠江新城公寓市场现状
（一）公寓项目概况
珠江新城现有的公寓项目情况如下：
06年新推出市场的主要有马赛国际公寓、柏林国际公寓、富力爱丁堡国际公寓、嘉裕·礼顿阳光以及富力史丹尼国际公寓五个项目。

（二）公寓类型分析
珠江新城的公寓项目类型主要有两类，一类是居住型公寓，该类产品只提供基本的物业管理服务，没有其他商务性服务。

代表项目有柏林国际公寓、马赛国际公寓、新大厦、双城国际公寓、星汇国际公寓、即将交付的富力史丹尼国际公寓等。

另一类为服务型公寓，这类产品聘请知名管理公司以相当于星级酒店式服务的管理模式，为住户提供商务甚至酒店式服务。

代表项目为新世界·新凯公寓、富力爱丁堡国际公寓、嘉裕·礼顿阳光等。

这类公寓的产品档次较高，因而价格也高于其他公寓项目。

（三）公寓价格情况
现时珠江新城公寓产品中以富力爱丁堡国际公寓的价格最高，为均价18000元/㎡（含2500元/㎡豪华装修），其余在售公寓的销售价格在13000～15000元/㎡之间，带2000元/㎡装修。

据我司统计，在售的公寓减去装修部分后的价格较两年之前发售的公寓价格高出3000～5000元/㎡左右，显示出05、06年该区域公寓价格的上升幅度较大。

分析主要受到近两年珠江新城发展以及投资环境利好的影响促进价格上扬。

各公寓销售情况如下：
（四）公寓客户群体分析
据我司调研得出，珠江新城公寓的主力客户群体大致可分为五类买家：
客户群体分析：
这五类群体并不是截然分开的，有时也会出现交叉现象。

总体而言，投资以及商务功能是客户对公寓产品的两大主要需求层面，其中以投资客户购买居多。

在不同类型客户购买的公寓产品中，小户型公寓基本作为投资工具，即买家与租客大部分不属于同一主体，但亦有一定比例的年轻群体购买作为过渡性物业居住；购买中大户型公寓的客户群体主要以获取租金回报和商务办公为主要购买用途，该类产品的承租客户多为企业或商务人士；自由职业群体以及居住办公一体的客户则以中小户型，尤其是复式型公寓产品更为偏好。

四、公寓市场综述
06年公寓集中放量市场，市场竞争白热化
06年珠江新城公寓市场有近30万㎡，约4000套单位的货量投入市场，是近年来入市数量总和的数倍，而且在该区域的周边还有数个公寓项目同期推出市场，因此，2006年的公寓市场竞争十分激烈，区域内的公寓项目面临内外竞争对手的夹击。

珠江新城的公寓价格为全市最高，黄金地段价值显现
珠江新城公寓的在售价格主要集中在13000～18000元/㎡的区间，与区域外的竞争对手相比高出2000～5000元/㎡，一方面06年全市整体价格大势走高，另一方面在于其价格的差异体现在地段、环境以及目标客源差异三方面。

珠江新城近期发展的利好吸引了投资者的关注及转移，此外，大量外资企业进驻亦推动了区域内公寓产品的需求膨胀，从而促动、支持了公寓价格的走高。

未来珠江新城的公寓市场将成为旺拼“战场”
现在的珠江新城已经迎来二次开发的热潮，和第一次不同的是，随着环市路、天河北写字楼区的开发进入尾声，发展商逐渐将目光转投珠江新城，同时区内及邻近周边大量的写字楼、酒店逐步投入使用，未来几年珠江新城将成为广州市国内外大集团公司的汇聚地，也将是广州市最具活力的经济增长点；加上地铁开通、新光快速路建设、博物馆等大量市政配套的利好不断，珠江新城很快便将成为第二个商务中心，企业将逐渐迁移进驻，带来庞大的公寓租客源；而且区内的优质社区自然成为了不少追求高素质生活人群心目中的理想之选，而住宅供应的稀缺将进一步促进公寓市场的发展。

附表——珠江新城未来商业用地发展概况。