房地产开发中地方政府的动机、收益与风险

收入 也越 少 。第三 产业 的 主要税 种 是属 于地 方税 的
营业 税和其他地方税（ 如契税 、 房产税 等 ）其 形成 ，
的收 入 ， 本 上属 于地 方财 政 收入 。因此 ， 基 它对 地方 财 政 的贡献 率 最 高 。在第 三产 业 中 ， 地 产 的 贡献 房 率 是 最 高 的 。这 种产 业 对地 方 财 政 贡献 率 的差距 ， 直 接 转化 为政 府 引导 地 方经 济 发 展 的偏 好 ， 为地 成 方政 府 推动 房地 产发 展 的最根 本 的动 机 。 从调查 情况看 ， 房地产业 可 以形成 如下 四方 面的 地 方财 政收入 。 一是 营业税 收入 。 营业税 是地方税 中 的主体税 种 ， 目前 ， 自房地 产业 的营业税 ， 来 已经 占了 整 个地方税 收入 的三分之一 强 。 二是其他地 方税种 的 收入 ， 税 、 如契 房产税 、 印花税 、 耕地 占用税等 ， 也随着 房地 产业 的发展而呈快 速发展 的势头 。 三是 土地 出让 金 。从调查情 况看 ， 政府在一 般预算 只能 满足吃 地方
者 ， 基本 的 动机 主要包 括 三个 方 面 ： 其 １ 改 善 人 民的 居 住 条 件 ，提 高 人 民的 福 利 水 ． 平 。这 一动 机 ， 定 了地 方 政府 不 仅 要推 进 满 足 高 决 收入 阶层 的高 档住 宅 开发 ， 还要 推 进 满 足一 般 居 民 普 通住 宅 和 满 足低 收入 者 需 求福 利 房 、 利 房 的 开 微 发， 以及 通过 棚户 区改造 ， 做到 人人 有住 房 。 ２ 为地 方 经济 的发 展创 造 良好 的环境 。房地 产 ．
二、 地方政府 推进房地产开发 的优势
建 设 全 面小 康 社会 ， 必 须 改善 人 民 的居 住 条 就 件 ； 进 地 方经 济 的 发展 ， 必须 改善 投 资环 境 ； 促 就 加 快 地方 公共 财 政 的建设 ， 必须 拥 有 充 足 的 用 于建 就 设 的 可用 财力 。这 三 大动 机 ， 定 了地 方 政 府 必然 决 把 房地 产开 发作 为其 刺激 经 济发 展 的首选 目标 。不 仅 如此 ， 方 政 府还 完 全 有 条件 ， 过 政 府 的引 导 ， 地 通 来促 进 当地 房地 地方政府进行城市建
设 的重要 收入来 源 。
房 地产 业 创 造 的 四大 财 政 收入 ， 不仅 为 地 方 政 府 的经 常性 经 费 （ 般 预 算 ） 供 了 三分 之 一 以上 一 提
零 。第二产业 的主要税种是 中央地方共享 的流转
税 、 得税 ， 所 大部 分 收 入要 上 交 给 中央 ， 二 产业 的 第 地 方财 政 贡献 率 呈递 减 趋 势 ：第 二产 业 发 展越 快 ， 对地 方 财 政 的 贡献 率 越 低 ； 府 层 次 越 低 ， 到 的 政 得
维普资讯
房 地 产 市 场
政 府 的 财政 贡 献率 达 到 了这样 高 的 水 平 ， 因此 在 地
方利 益 的驱 动 下 ， 中央 的一 些 调 控手 段 在 一 些 地 区 很 难 真正 到位 。
方政 府 有 必要 在 已经 推 出 ， 即将 推 出的 房 地产 地 或 块周 围形 成 与之 相 配 套 的公 共 设 施 ， 而 推 进 房地 从 产市 场 的发 展 。 ４ 居 民 。居 民是 房 地产 开发 的 最后 买单 者 。他 ．
饭需求情况下 ， 其建设性预算一半 以上的收入 ， 依靠 的就 是土地 出让 金 。在一 些经济欠 发达地 区 ， 这一 比 例甚至要达到四分之三以上。 四是政府规费收入。 房 地 产 的发 展 ， 政府大量 的配套 。如需要 政府为 新 需要
开 的楼盘 提供交通 、 等方 面的公共设 施 。房 地产 商 水 在 向国家 上交税 收的 同时 ， 要承担 一部分 用于地 还需 方 公共设施 的费用 。这 部分费用 ， 大多数 是 以政府行
维普资讯
房 地 产 市场
房地产开发中 地方政府 的 动机 收益与风险
孔志峰 高小 萍
（ 财政部 财 政科 学研 究所 ， 京 １０ ３ ） 北 ００ ６
房地产市场 主要 由购房者 、 房地产商 、 地方政
府三 方力 量拉 动 。 目前 研 究者 目光 多数 集 中在房 地
４ 地方财政研究／ ０ ， 第 ９ ２ ７９ ０ ／ 期
的收入来源 ， 而且还成为地方 政府建设经 费（ 建设 性 预算 ） 的主要来 源 。在房 地 产相对 发 达地 区 ， 自 来 房地产 的土地 出让金和政府规 费收人 占了整个建 设 性 预算 的 ８ ％以上 。正是 由于房地 产 开发对 地 方 ０
是地方投资硬环境 的重要组成部分。通过房地产开 发， 不仅可 以改善 当地 的投资环境 ， 而且还可 以形 成大 量 的公 共 设施 ， 为地 方 经 济可 持 续 发展 打 下 坚 实 的基 础 。
３ 取 得地 方财 政 收入 。这 是地方 政府 发展 房 地 ． 产 的最 主要 动机 。
分 税 制 财 政体 制 界 定 了 地 方 政 府 的事 权 与财 权， 由此 导 致 了地 方 经 济发 展 对地 方 政 府 的财 政 贡 献率 发 生 了 巨大 的变 化 。其 中 ： 一 产业 随着 农 业 第 税 减 免 政 策 的 出 台 ，它 对 财 政 的 贡献 率 几 乎 降 为
产商或者购房者身上 ， 而从 政府层面分析研究的不
多 。本 文试 从政 府 在 房地 产 开 发 中 的动 机人 手 ， 就 房 地产 开发 中政 府 的收益 与 风险 ， 作一 简要 分析 。
一
、
地 方政 府 推 进房 地 产 发 展 的 三大 动机
从调查情况看 ， 地方政府是房地产 的真正推动