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技术资料
一、建筑知识
建筑承包商
房地产公司往往把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过程中，对房屋的质量起着十分重要的作用。

也是房地产开发过程中的一个重要环节。

资质一级企业
自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元，有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于20人，设有高级工程师职称的总工程师，高级会计师职称的总会计师、经济师职称以上(含经济师)的总经济师，工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，具有五年以上从事房地产开发的经历，近三年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续四年建筑工程质量合格率达100％，优良率达20％。

资质二级企业
自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元；有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑和房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人；工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有三年以上从事房地产开发的经历；近三年累计竣工15
万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资；连续三年建筑工程质量合格率达100％，优良率达10％。

资质三级企业
自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元，有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人，工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员，具有三年以上从事房地产开发的经历；累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相应的房地产开发投资，建筑工程质量合格率100％。

资质四级企业
自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元；有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统
计人员。

资质五级企业
(只限于在本地区围的村镇从事房地产开发)自有流动资金不低于30万元、
其他具停标准由省、自治区、直辖市建设行政管理部门制定。

建筑立面图
是将建筑的不同测表面，投影到铅直
投影面上而得到的正投影图。

它主要表现建筑的外貌形状，反映屋面、门窗、阳台、雨篷、台阶等的形式和位置，建筑垂直方向各部分高度，建筑的艺术造型效果和外部装
饰做法等。

根据建筑型体的复杂程度，建筑立面图的数量也有所不同。

一般分为正立
面、背立面和侧立面，也可按建筑的朝向分为南立面、北立面、东立面、西立面，还可以
按轴线编号来命名立面图名称，这对平面形状复杂的建筑尤为适宜。

在施工中，建筑立面图主要是作建筑外部装修的依据。

建筑剖面图
是依据建筑平面图上标明的剖切位置和投影方向，假定用铅垂方向的切平面将建筑切开后面得到的正投影图。

沿建筑宽
度方向剖切后得到的剖面图称横剖面图；沿建筑长度方向剖切后得到的剖面图称纵剖面图；将建筑的局部剖切后得到的剖面图称局部剖面图。

建筑剖面图主要表示建筑在垂直方向的部布置情况，反映建筑的结构形式、分层情况、材料做法、构造关系及建筑竖向部分的高度尺寸等。

建筑平面图
是假想在房屋的窗台以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面图。

它表示建筑的平面形式、大小尺寸、房间布置、建筑人口、门厅及楼梯布置的情况，表明墙、柱的位置、厚度和所用材料以及门窗的类型、位置等情况。

主要图纸有首层平面图、二层或标准层平面图、顶层平面图、屋顶平面图等。

其中屋顶平面图是在房屋的上方，向下作屋顶外形的水平正投影而得到的平面图。

建筑总平面图
建筑总平面图是表明一项建设工程总体布置情况的图纸。

它是在建设基地的地形图上，把已有的、新建的和拟建的建筑物、构筑物以及道路、绿化等按与地形图同样比例绘制出来的平面图。

主要表明新建平面形状、层数、室外地面标高，新建道路、绿化、场地排水和管线的布置情况，并表明原有建筑、道路、绿化等和新建筑的相互关系以及环境保护方面的要求等。

由于建设工程的性质、规模及所在基地的地形、地貌的不同，建筑总平面图所包括的容有的较为简单，有的则比较复杂，必要时还可分项绘出竖向布置图、管线综合布置图、绿化布置图等。

建筑工程施工图
简称“施工图”，是表示工程项目总体布局，建筑物的外部形状、部布置、结构构造、外装修、材料做法以及设备、施工
等要求的图样。

具有图纸齐全、表达准确、要求具体的特点。

它是设计工作的最后成果，是进行工程施工、编制施工图预算和施
工组织设计的依据，也是进行施工技术管理的重要技术文件。

一套完整的建筑工程
施工图，一般包括建筑施工图、结构施工图、给排水、采暖通风施工图及电气施工图等专业图纸，也可将给排水、采暖通风和电气施工图合在一起统称设备施工图。

建筑施工图
简称“建施”。

它一般由设计部门的建
筑专业人员进行设计绘图。

建筑施工图主要反映一个工程的总体布局，表明建筑物的外部形状、部布置情况以及建筑构造、装修、材料、施工要求等，用来作为施工定位放线、外装饰做法的依据，同时也是结构施工图和设备施工图的依据。

建筑施工图包括设备说明和建筑总平面图、建筑平面图、立体图、剖面图等基本图纸以及墙身
剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和材料做法说明等等。

建筑工程图
建筑工程图是以投影原理为基础，按国家规定的制图标准，把已经建成或尚未建成的建筑工程的形状、大小等准确地表达在平面上的图样，并同时表明工程所用的材料以及生产、安装等的要求。

它是工程项目建设的技术依据和重要的技术资科。

建筑工程图包括方案设计图、各类施工图
和工程竣工图。

由于工程建设各个阶段的任务要求不同，各类图纸所表达的容、深度和方式也有差别。

方案设计图主要是为征求建设单位的意见和供有关领导部门审批服务；施工图是施工单位组织施工的依据；竣工图是工程完工后按实际建造情况绘制的图样，作为技术档案保存起来，以便于需要的时候随时查阅。

容积率
指建筑用地中建筑面积与基地总用地面积之比。

容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。

容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。

同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。

建筑面积
建筑面积指建筑物的水平面积，其计算公式为：
建筑面积＝套建筑面积＋应分摊的公共建筑面积
套建筑面积＝套的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积）
套墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体、水平投影面积
公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套建筑面积
公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套建筑面积之和说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积）
居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。

居住面积与建筑面积不同，其换算公式为：
居住面积＝房屋的建筑面积／建筑面积的换算系数
独立式住宅的换算系数为1．83，由此可见，开发商在广告中打出居住面积，而实际销售中则按建筑面积，就超额出售了，这种在面积上“混淆视听”的手法，是可见开发商在促销上的精明之处。

建筑密度
即建筑覆盖率，指项目用地围所有基底面积之和与规划建设用地之比。

绿化率
是指规划建设用地围的绿地面积与规划建设用地面积之比。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线围的土地面积，一般包括建设区的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

建设用地面积
指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。

可兼容性质
指经规划部门批准，建设项目可以兼容
需要提到的是，在新的住宅设计规未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。

通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个“一室”，6—12平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”数或“室”数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。

跃层、复式、错层
跃层——
一套居住单位占有二层的为跃层式，也有人称为“楼中楼”。

它较平层住宅动静分区更为明确，但上下楼对于老人、孩子不方便。

由于跃层式住宅只有进户层有公共走道，所以可以减少电梯的停站层。

复式——
一层比较高的房子中局部加一层，变为两层较低的房子。

由于低的部分为两层，所以兼有跃层式住宅的优缺点。

高的部分是占两层的大空间，视觉感受较为宽阔丰富。

错层——
一户楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。

优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感，可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，因此对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。

但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，适合于层数少面积大的高档住宅。

阁楼
即暗楼，是指在房屋建成后，因各种需要，利用房间部空间的上部搭建的楼层，比较低矮、阴暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，无采光、通风窗的，称为暗楼。

近年来在新设计建筑的住宅楼中，普遍附建有阁楼。

水箱间
是指建筑在房屋中及房屋天面上专不储水用途的房屋，在水箱外另设有围护结构及屋面顶盖。

装饰性塔楼
是指突出屋面作为装饰性的较小的楼层，一般不能使用。

如钟楼等。

附层
即夹层，是指房屋部空间的局部层次，如一幢房屋从外部看是二层，从部看局部是三层，这三层中间的一层就叫阶层，或叫夹层。

假层
是指在建造房屋时，在房屋中同时建造的一结构、比较低矮的楼层，其前后沿口高度较低，人不能直立。

在一般情况下，楼层高度在1.7M以上的部分。

地下室
是指房屋本身在室外地坪以下的部分。

有储藏间、人防、机房等。

露台
露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。

阳台
一般阳台突出于建筑物外墙边沿线1.2M以上，分全封闭（全算面积）和不封闭（算50%面积）。

飘窗
一般来说，飘窗突出于建筑物外墙边沿线80CM以，全封闭落地居多，不计算面积。

结构面积
住宅的结构面积是指构成房屋承重系统，分隔平面各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积。

建筑面积
建筑面积包括楼房的使用面积，结构面积和辅助面积，以及按比例分摊到该套住房的共用建筑面积之和。

居住面积
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和，净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。

使用面积
住宅的使用面积是指住宅各层平面中供住户生活起居使用的净面积之和。

辅助面积
辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

公用建筑面积
公用建筑面积主要由以下部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。

房屋的建筑面积
建筑面积也称"建筑展开面积"，它是指建筑物各层面积的总和。

每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。

包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。

具体规定如下：包括房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度超过一般标准的房屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不得按一般标准高度来折算它们的建筑面积。

商品房公用建筑面积如何计算
公用建筑面积由以下两部分组成：
1、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室。

2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

公用建筑面积的计算公式如下：
公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套建筑面积之和-单独具备使用功能的独
立使用空间（如地下车库、仓库、人防工程等）。

公用建筑面积的分摊计算：
分摊的公用建筑面积=套建筑面积×公用建筑面积分摊系数。

公用建筑面积分摊系数的计算：
公用建筑面积分摊系数=整栋建筑物的公用建筑面积/整栋建筑物各套建筑面积之和。

公摊面积
商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。

分摊的公用建筑面积为单幢楼的公用建筑面积。

其中，为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。

各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

具体可分摊的公用建筑面积有：
大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工体息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，需要在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

按照规定，仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑空间。

按照规定，市房地局要求售房单位在预售商品房前，必须向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告，包括楼盘面积和公摊面积的计算方式，以及明确公有共用部位。

并要求提交的公有共用部位要与购房人购房合同附件中明示的公有共用部位一致。

售房单位在销（预）售商品房时，需要在销（预）售合同的附加条款部分明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

建筑物的结构分混合结构（砖墙、钢筋砼（混凝土）楼板为主要的承重构件）、框架结构（包括框支结构）、框剪结构、筒体结构（如国贸大厦）。

而筒体又分好几种，这里不详细说明。

它们的允许建筑高度逐渐提高。

一般高层为框剪结构，大多为三十层，估计就是由于框剪结构在的七级烈度、二级抗震的条件下的允许高度为120有关。

砖混结构
砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。

也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。

“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称
为砖混结构式住宅。

由于抗震的要求，砖混住宅一般在5—6层以下。

框架结构
框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。

钢混结构
这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。

这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。

钢结构
钢结构即指主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。

但钢结构建筑价格昂贵，装配施工组织要求高，一般只在高档写字楼宾馆采用，或在工业建筑上采用。

剪力墙结构和框剪结构（也称框支剪力墙）
剪力墙结构
剪力墙结构指的是钢筋混凝土剪力墙结构，它是由配筋混凝土墙体作为承受竖向力和风与地震等水平力构件的结构体系，因此也称为抗震墙结构。

它的优点是侧向刚度大，抗震性能好；平面布置灵活，套型设计丰富，尤其结合预应力大开间楼板体系，平面布置更为灵活，扩展了设计师和住户的想象空间。

此外，由于混凝土墙体抗裂、抗渗性能好，且节点都为现浇，容易达到“无渗漏”工程的标准。

它的缺点是自重大，基坑围护和基础成本高，因此宜采用轻质隔墙和短肢墙体系；同时，它的保温性能较差，比如２５０毫米厚的混凝土外墙，平均传热系数约２．９６，远大于《住宅设计标准》对外墙传热系数２．０的强制性要求，因此，须采用保温砂浆等保温材料和施工工艺。

目前，我国高层住宅采用最广的结构体系是钢筋
什么是商住住宅
商住住宅是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。

它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。

商住住宅适合于小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。

蝶式住宅有什么特点
蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，蝶式住宅的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点，让我们拿宝星圆举例说明。

一、很好地解决了通风和采光的问题。

人们喜欢板楼无非是它具有良好的通风和日照，宝星园的蝶型建筑使朝东、
朝西的房间向外伸展，不仅真正做到了户户，而且处于翅膀位置的四户还可以享受到爽快的通风效果。

二、较高的使用率。

宝星园为两梯六户的设计，有效压缩了电梯间的面积，保证了每户较高的使用率，避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊。

三、户型方正。

蝶式建筑有一个通病——房间的边角多，而宝星园就对此做了良好的改善，把边角尽量设计在电梯间从而保证了户型的方正。

SOLO
SOLO是一个英文单词，含义为独奏、单独、单独飞行；SOLO是一件事情，SOLO 是一种状态，SOLO是一种生活；SOLO是市中心精准住宅。

SOLO户型新概念之定义
1.主要客户群定位于25岁左右的单身或同居的青年人
2.户型尊重客户以往生活模式，强调个性化界面
3.每套建筑面积在35平方米左右，
4.卧室和客厅没有明显的划分，可以没有客厅，也可以没有工作间，甚至可以没有卧室，所有的生活空间设定来源于居住者本身。

5. SOLO户型特别细致地构成了辅助空间。

强调舒适方便的浴室空间，整体浴室是其基本配置。

厨房更提倡开敞式环保节能型整体厨房，和
厨房紧密相连的是精确计算居住人数的小餐厅，SOLO户型的辅助空间将所有辅助活动精确集合压缩，最大限度地提高了房屋使用率。

6.
SOLO户型不仅定义了每套户型的部特性，同时还要求公共空间的SOLO化，迎合居住者个性需要的服务设施也是基本配置，比如：24小时便利店，24小时自助型洗衣店，24小时自助式健身房等等，
7.全装修现房交房，无期房销售状态。

8.提供推托出租和包租业务。

9.外销或销外租
SOLO主青春不仅仅是奋斗，还是享受或许不可以彻底拥有一个人，但可以彻底拥有一座房子与各种假惺惺的居住生活决裂。

花园式住宅（别墅）
花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。

一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，部居住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。

TOWNHOUSE十大标准
1、位置：应位于城市边缘地带，车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。

2、交通：周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。

3、环境：不仅强调社区环境，周边也应有优美的自然环境。

4、规模：社区容积率一般不超过0．6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。

5、规划：社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观的关系。

6、建筑：社区强调建筑部功能的布局，空间尺度的把握，室外灰色空间的创造，其外形与色彩尤为引人。

7、配套：社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。

8、价格：一套售价控制在80万至180万元之间为好。

9、服务：社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。

10、文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。

酒店式公寓
酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。

酒店式服务公寓是目前在尚不多见的物业类型。

它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。

与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。

所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。

除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。

其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。

由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。

与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。

服务性公寓的服务项目
根据服务性公寓的特点，其服务项目容如下：(1)设立住户服务台，24小时服务，以最快速度为住户解决各类问题；
(2)穿梭巴士服务，定时将公寓住户送至市主要办公、商业地点，以方便用户；
(3)
学校巴士服务，物业管理公司专职人员每天接送中小学生前往国际学校读
商务楼
商务楼是指提供各种商务活动的楼宇，除了办公室以外一般还有展示厅、会议厅、洽谈室等，但主要部分仍然是办公室。

ＶＳ
ＶＳ是英文ＶＩＬＬＡＳＴＹＬＥ的缩写，意思是“别墅式户型”，这个概念在一定程度上反映了楼盘的在品质。

ＶＳ户型概念将为白领、私企老板等提供一个“别墅式”的居住环境，这些户型由三层组成，面积在１５０平方米左右。

住宅小区。