欧阳_5章房地产评估_资产评估_陈建西_2版_广商_XXXX02

楼面地价-----单位建筑面积地价 = 土地总价格 / 建筑总面积= 土地单价 / 容积率
其中：容积率 = 建筑总面积 / 土地总面积 建筑密度(建筑覆盖率)，指底层建筑面积与总用地面积 的比例。
2020/12/16
资产评估
29
二、房地产价格的影响因素P101
㈠一般因素 ㈡区域因素 ㈢个别因素
2020/12/16
（6）转让价格。地产转让价格是使用者将 以取得的土地使用权转让给第三者，由第 三者向转让者所支付的一种价格。
2020/12/16
资产评估
21
（7）出租价格。亦称土地使用权租金价格， 其价格表现有两种形态。
土地使用者之间所形成的租金价格。 国家与土地使用者之间形成的租金价格。
除上述地价外，还有土地交易成交价格、 抵押价格等
2020/12/16
资产评估
34
三、房地产评估的特点与原则P104
㈠房地产评估的特点 ㈡房地产评估的原则 ㈢房地产评估程序及评估资料的收集
2020/12/16
资产评估
35
㈠房地产评估的特点 1、非完全市场性 2、非成本因素重要性 3、房地不可分性
2020/12/16
资产评估
36
㈡房地产评估的原则P105
2020/12/16
资产评估
15
B、土地的自然特性表现在以下方面： （1）土地面积的有限性。 （2）土地空间位置的固定性。 （3）土地使用价值的永续性和增值性。 （4）土地的不可替代性。
2020/12/16
资产评估
16
4、土地价格的构成：土地取得费、土地开发费、 税费、投资利息、利润和土地所有者收益
目前我国城市地产市场按土地使用权流转方式， 可划分为一级市场和二级市场。
一级市场亦称政府批租市场，是政府垄断市场。 国家出让土地使用权的方式：协议、招标和拍卖
二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场 的总和，在国家法律规定的范围内充分竞争。
2020/12/16
资产评估
14
3、土地资产的特性：自然特性和经济特性 两个方面。 A、土地的经济特性： （1）用途多样性。 （2）经济地理位置的可变性。 （3）可垄断性：土地资产的可垄断性构成 了土地资产市场价格的基础。
(5)环境质量度。 (6)规划限制。
3、影响我国工业用地的区域因素。
(1)交通便捷度。 (2)基础设施完善度。
(3)产业集聚规模。 (4)环境质量。
2020/12/16
资产评估
33
㈢个别因素P103（楼层）
1、位置因素。 2、地形地质因素。（坡度） 3、面积因素。（最佳面积） 4、地块形状因素：表现在宽、深的比例。 5、土地利用因素：包括容积率和土地用途。
房价VS楼市调控 购买四类房子最容易贬值(图)
房产品固然都是空间之下，金钱之上，但 内涵与功能决定了其保值基因的不同，再 基于政策调控与市场非规范与非理性，因 此在基于房价普涨环境下购置的大量房产， 将因为房价普跌出现速度与力度不同的贬 损。
其中四大类房子最容易在房价或其预期 发生普跌环境下遭遇贬损。
由于土地的不可移动性、个别性及交易量 少的特点，在土地估价时很难找到像一般 商品那样性质、条件完全相同的替代品。
2020/12/16
资产评估
38
3、合法性原则：合法产权、合法使用、合 法处分等方面。 如：宅基地，所有权与使用权，小产权房。 4、贡献原则 5、供需原则： 价格独占性较强、替代性有限。
2020/12/16
资产评估
19
（4）标定地价。
是具体地块的地价，即宗地地价;
在一般情况下，标定地价不进行大面积的 评估，只是在进行土地使用权出让、转让、 抵押、出租等市场交易活动或进行股份制 企业改制时才进行评估。
2020/12/16
资产评估
20
（5）土地使用权出让底价。是政府根据正 常市场状况下宗地或地块应达到的地价水 平确定的某一宗地或地块出让时的最低控 制价格标准。
原因之四，地王的出现与城市未来规划发展有关联，开发商出 手重的区域都是城市的中心或交通要地，前景与钱景相互作用 后才产生必欲得之而后快的地王，而毗邻楼盘会将该地王产生 的诸多背景转化为涨价基因，从而将未来透支到房价中；
原因之五，地王往往与规模与配套挂钩，周边楼盘极可能将该 地王可能的配套纳入考虑范围而计价。
资产评估
10
作为评估对象的房地产有三种存在形态： 单纯的土地; 单纯的建筑物; 土地与建筑物合成一体的房地产。
2020/12/16
资产评估
11
房地产的特征 位置固定性：属于不动产，空间位置是固定的。 耐用性：其寿命是相当长的。 影响因素多样性：房地产效用的发挥以及其价值 的实现，要受到诸多因素的制约。 投资大量性：其投资数额是可观的。 保值增值趋势？？
资产评估
23
容积率＝建筑总面积/土地总面积 建筑密度＝各建筑物投影面积之和/土地总面积 楼面地价＝土地单价/容积率 地面价=土地价格/土地面积 。 小例：四层建筑，土地面积100平方，每层建筑 面积80平方米，总价640万，其中地价160万。 求：容积率，建筑密度、单位地价和楼面地价？
2020/12/16
2020/12/16
资产评估
22
（8）总地价、单位地价、楼面地价P99
房地产总价格：一宗房地产的整体价格；
建筑总面积＝∑各楼层建筑面积
房地产单位价格：单位建筑面积的房地产价格；
注：房地产价格一般指房地产单位价格。
楼面地价（楼面价格）：单位建筑面积的地价；
楼面地价＝土地总价格/建筑总面积
2020/12/16
建筑物成本构成：
建筑安装工程费（结构部分、装修部分和基础部 分）；前期费用；其他费用；间接费用；合理利 润；资金成本；税金。
2020/12/16
资产评估
26
㈢房地产的价格构成和种类P100 ＝土地使用权价格+建筑物价格 1、按价格形成方式分 （1）市场交易价格——实际成交价格 （2）评估价格——对市场交易价格的模拟
2020/12/16
资产评估
3
第五章 房地产评估
第一节 房地产评估概述 第二节 收益法在房地产评估中的应用 第三节 市场法在房地产评估中的应用 第四节 成本法在房地产评估中的应用(不讲) 第五节 其他评估方法（不讲）
2020/12/16
资产评估
4
本章学习目的和要求
1、了解房地产评估的基本内容和特点 2、熟悉房地产评估的影响因素 3、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法 在房地产评估中的应用 4、熟悉基准地价修正系数法及路线价法在 房地产评估中的应用
资产评估
40
第二节 收益法在房地产评估中的应用
一、基本思路及适用范围 二、收益法在房地产评估中的基本模式 三、收益法基本参数的确定 四、收益法应用案例
2020/12/16
资产评估
41
一、基本思路及适用范围P106
1、以房地产的预期收益能力为导向求取估价对 象的价值。
2、收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的 房地产，如写字楼、公寓、商店、旅馆、餐馆、 游乐场等。
资产评估
24
温故知新9（审计1302\03）
1、机器设备的评估：市场法与收益法。 2、房地产评估：评估对象存在的三种形态、 土地价格体系（楼面地价）、房地产价格 的影响因素？
2020/12/16
资产评估
25
㈡房屋建筑物及其价格构成和种类P99
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构 配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构 筑物。
2020/12/16
资产评估
39
பைடு நூலகம்
㈢房地产评估程序及评估资料的收集
1、明确评估基本事项：明确评估本身、目的、 基准日。
2、拟定评估工作方案
3、实地勘查搜集资料
4、选用评估方法评定估算：假设开发法、残余 估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。(房 地产专用法)
5、确定评估结果，撰写评估说明和报告
2020/12/16
2020/12/16
资产评估
5
第一节 房地产评估概述
一、房地产评估对象 二、房地产价格的影响因素 三、房地产评估的特点与原则
2020/12/16
资产评估
6
一、房地产评估对象P98
㈠土地及其价格构成和种类 ㈡房屋建筑物及其价格构成和种类 ㈢房地产的价格构成和种类
2020/12/16
资产评估
7
房地产：是指土地、建筑物及其他地上定 着物（不动产）。其中：
2020/12/16
资产评估
1
地王身边的成品房
2020/12/16
资产评估
2
原因之一，地王出现让存量地存量房重新评估，以新房换价来 获得更高的售价；
原因之二，地王旁边的房子会因为地王的出现，重新定位，带 动豪宅类似的档次提升，但实质并没有提升，价格反而上去了；
原因之三，地王出现后区域品质档次提升后，成品房装修标准 水涨船高，其中装修成本部分最易贬值；
5、土地资产价格的特点
土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由 生产成本决定；主要由土地的需求决定；具有明 显的区域性；土地价格的上涨性（①土地需求上 升;②资本的边际收益率会下降）
2020/12/16
资产评估
17
6、土地价格的主要类型P99
（1）所有权价格（征地时）和使用权价格 （出让时及其他）。70年—居住用地；40 年—商业、旅游、娱乐用地；50年—其他 （工业、科教文卫体）；申请续期—最迟 于届满前一年。
（2）生地、毛地和熟地价格
2020/12/16
资产评估
18
（3）基准地价。基准地价是指城镇国有土 地的基本标准价格。基准地价评估是以城 镇整体为单位进行的。
基准地价是一个区域性的平均低价;
基准地价是各类用地的平均地价;
基准地价市政府在一定时期内评估的覆盖 全市(县)的土地使用权价格;
基准地价是单位土地面积的地价。
2020/12/16
资产评估
9
从三个方面来把握：
1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。
2、权益(物权)是房地产中无形的、不可触摸的部 分，包括权利、利益和收益。
3、区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在 空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置， 还包括他与重要场所的距离。
2020/12/16
资产评估
30
㈠一般因素P103
1、行政因素：限价房、
2、社会因素：人口、战争与政治安定
3、经济因素。(1)经济发展状况。(2)居民收入和 消费水平。(3)物价变动。(4)储蓄和投资水平、 财政收支和金融状况、利率水平的变化都对房地 产市场产生一定的影响。
4、心理和其他因素：风水、价格变动
2020/12/16
1、土地是指地球的表面及其上下一定范围 内的空间。
2、建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、 建筑构配件和建筑设备等组成的整体物， 包括房屋和构筑物。
2020/12/16
资产评估
8
3、其他地上定着物是指固定在土地或建筑 物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽 然可以分离，但是分离不经济，或者分离 后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价 值或功能，或者使土地、建筑物的价值明 显受到损害的部分。
2020/12/16
资产评估
12
㈠土地及其价格构成和种类P98
1、我国土地所有权与使用权相分离，土地所有 权有两种情况： 城市土地--所有权属于国家； 农村城市郊区的土地--所有权归农民集体所有。 土地的使用者不具有土地的所有权，只拥有土地 使用权。
2020/12/16
资产评估
13
2、土地使用权是土地使用者依法对土地进行使 用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵 押、投资的权利。
资产评估
31
㈡区域因素：指因土地所在地区的特性而
影响地价的因素。 1、影响商业用地土地价格的区域因素。 (1)商业繁华程度。(2)交通便捷度。 (3)环境优劣度。 (4)规划限制。
2020/12/16
资产评估
32
2、影响住宅用地价格的区域因素。
(1)位置。
(2)交通便捷度。
(3)基础设施保证度。(4)公用设施完备度。
1、最有效使用原则
土地具有用途的多样性；地价格是以该地块的效 用作最有效发挥为前提的。（最佳规模、最佳用 途、最佳状态－新华学院）
应注意：应根据城镇规划中最适宜用途来确定； 土地的最有效使用原则还包括地块使用强度。如 地块的建筑密度、容积率等。
2020/12/16
资产评估
37
2、替代原则
土地价格水平由具有相同性质的替代性土 地的价格决定。
2020/12/16
资产评估
27
2、按房地产实物形态分 （1）土地价格：基准地价、标定地价等 （2）建筑物价格：纯建筑物部分的价格 （3）房地产价格：房地合一价
2020/12/16
资产评估
28
3、按房地产价格表示单位分:
房地产总价格： 土地---------单位地价
单位价格------ 建筑物------单位建筑面积的建筑物价格 房地产------单位建筑面积的房地产价格