小型房地产企业精细化管理全案

佛山市新城核心区 B-02-07、08、09 地块项目 小型房地产企业精细化管理全案
一、组织结构设计与责权 （一）组织结构设计 针对本项目成立项目公司，项目公司的组织结构见下图。

企业组织结构图
董事会
总经理办公室
营销策划中心
工程管理中心
企业管理中心
营 销 项设造工
技装 行
人物
财
销
售
目计
价程
技饰
政
力业
务
策
管
开管
管管
术管
管
资管
管
划
理
发理
理理
管理
理
源理
理
部
部
部部
部部
理部
部
部部
部
部
A 项目部
相关说明
编制人数
审核人员
编制日期
审核日期
（二）部门组织结构与责权
B 项目部
C 项目部
批准人员 批准日期


1、总经理办公室组织结构与责权
部门
部门负责人 部门组织结构图
总经理办公室主任
直属领导
部门编制 经理级 1 人
秘书长
档案室主管
法务主管
主管级 3 人
机要秘书
秘书
档案管理员
法务专员
根据实际而定
1．协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务 2．根据总经理及相关高层领导意见，召开企业办公会议和其他有关会议，做好会议记录，撰 写会议纪要，并检查督促会议决议的贯彻实施 3．参与企业发展规划的拟订、年度经营计划的编制和企业重大决策事项的讨论
职责
4．汇总企业年度综合性资料，草拟企业年度总结、工作计划和其他综合性文稿，撰写总经理 发言稿和其他以企业名义发言的文稿，并负责审核
5．负责处理企业行政文书，做好收发登记、传递、催办、归档、立卷及档案管理工作
6．负责对各部门文书资料、工程资料及图纸、与外单位的往来文件、合同的收集、归档管理 工作
权力
相关说明 编制人数 编制日期
7．负责企业与上级主管部门的联系工作，以及有关法律咨询工作 1．受总经理委托，具有对各部门工作的协调处理权 2．企业经营决策的参与权 3．对企业行政文书、材料设备、工程项目等工作过程的跟踪管理权 4．对工程资料、图纸、合同等文件资料的收集、归档与管理权 5．对本部门员工聘任、提请奖惩、解聘的建议权
审核人员 审核日期
批准人员 批准日期


2、投资发展部组织结构与责权
部门
部门负责人 部门组织结构图
投资发展部经理
直属领导
部门编制
经理级 1 人
发展规划主管
投资拓展主管
行业分析主管
主管级 3 人
发展规划专员
投资拓展专员
数据统计员
根据实际而定
职责
权力 相关说明 编制人数 编制日期
1．根据企业实际情况和行业发展动态，编制企业发展战略规划 2．负责编制企业年度经营计划与年度投资计划，提请总经理办公会审议 3．负责企业投资项目的搜寻与调查研究，并对拟投资的项目进行经济分析和论证 4．负责制订房地产投资计划，并对投资进行监督管理 5．监测房地产行业的发展动态和宏观政策变化，（不）定期向总经理提交行业市场分析报告 1．对投资项目的建议权 2．对投资计划、投资方案的审核权 3．房地产行业资讯调查经费的合理使用权 4．要求相关部门配合的权力 5．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权
审核人员 审核日期
批准人员 批准日期


3、项目开发部组织结构与责权
部门
部门负责人 部门组织结构图
项目开发部经理
直属领导
部门编制
经理级 1 人
投标 主管
立项 主管
项目规划 主管
拆迁办 主任
主管级 4 人
投标 专员
报批报 建员
建筑规 划员
市政规划 工程师
电气规划 工程师
文员
根据实际而定
职责
权力 相关说明 编制人数 编制日期
1．对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和评估，拟订可行的项目开发计划 2．组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨付计划拟订及报批等工作 3．组织开展项目立项所有手续的报批、规划设计等工作 4．组织拆迁办及相关人员做好征地拆迁手续的办理与拆迁协调等工作 5．负责开展企业项目联系单位的公关工作 6．负责项目用地投标、立项报批、规划设计等文件资料的管理工作 1．对阶段性公关活动方案和费用预算的决策权 2．对投资项目的建议权 3．对房地产项目有垂直组织管理的权力 4．要求相关部门配合项目开发工作的权力 5．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权
审核人员 审核日期
批准人员 批准日期


4、项目经理部组织结构与责权
部门
部门负责人 部门组织结构图
项目经理
直属领导
部门编制
经理级 1 人
各专业工程师
各专业工程师
根据实际而定
施工员
安全员
预算员
质检员
材料员
资料员
根据实际而定
职责
权力 相关说明 编制人数 编制日期
1．参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作 2．审查施工组织设计，监督进度计划的实施情况，控制施工进度，完成工期目标 3．负责管理施工队伍，并协调好对内、对外的关系 4．根据企业各项目建设的实际情况，编制并实施完成工程计划 5．参与工程预结算书编制以及工程施工招投标工作 6．组织开展分项、单项（位）以及隐蔽工程的完工验收工作 7．加强工程质量控制，负责工程施工管理到竣工验收的全过程 8．做好材料、设备、人员的管理工作 1．对工程招投标合同的审核权 2．项目设计方案、施工计划的建议权 3．对项目工程的组织、管理、监控权 4．对工程现场签证的审核权 5．在项目预算范围内，对工程费用使用的决策权 6．对本部门员工有任用、提请奖惩的建议权
审核人员 审核日期
批准人员 批准日期


5、 设计管理部组织结构与责权
部门
部门负责人 部门组织结构图
总设计师
直属领导
部门编制
经理级 1 人
结构设计师
图纸审核员
资料管理员
根据实际而定
1．参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作
2．对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部门进行讨论、论证、审核和验收
3．配合造价管理部做好从规划方案到施工图纸的概算、预算及工程成本控制工作
职责
4．配合造价管理部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等的选用和确定工作 5．参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作，参与图纸会审工作
6．负责对工地的服务、跟踪工作，负责对设计方案变更事宜的协调、审核与确认
7．负责与设计院、设计单位做好交流、协调、配合工作
8．负责对施工图纸等设计资料、档案的统一管理
1．工程设计单位的初步选择权
2．对外部设计方案的审核权、修改建议权
权力 3．对设计变更、工程洽商的参与审批权
4．建设工程质量的参与验收权
5．对违反企业管理规定的员工提请处罚的权力
相关说明
编制人数
审核人员
批准人员
编制日期
审核日期
批准日期


6、造价管理部组织结构与责权
部门
部门负责人 部门组织结构图
造价管理部经理
直属领导
部门编制
经理级 1 人
造价工程师
合同预算主管
主管级 2 人
土建预算员
安装预算员
询价员
合同管理员
根据实际而定
职责
权力 相关说明 编制人数 编制日期
1．根据设计图纸组织编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等 2．根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程决算工作 3．审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件 4．配合工程施工过程中出现的变更、签证及时进行费用核算，从技术经济角度进行比较 5．严格履行工程合同，严格控制合同内工程投资，严格履行工程款支付的签字程序 6．负责工程建设的动态投资统计工作，及时提供与投资有关的数据和资料 7．配合完成工程招标工作，编写招标文件中的有关造价条款和标底的编制说明 8．配合完成材料设备招标工作，调查、测算材料及设备的暂定价格 9．配合销售管理部做好楼盘定价工作 10．负责投资造价的政策、技术文件的收集和发放工作 1．工程预、结算文件的编制权、审核权及工程量的审核权 2．招标文件、标底、工程合同的审核权、建议权，招标、开标工作的参与权 3．规划设计、施工图设计的建议权 4．工程进度付款的审核权 5．对本部门人员的人事异动建议权、考核评价权和奖惩建议权
审核人员 审核日期
批准人员 批准日期


7、 工程技术部组织结构与责权
部门
部门负责人 部门组织结构图
工程技术部经理
直属领导
部门编制
经理级 1 人
土建工程师
水暖工程师
电气工程师
主管级 3 人
技术资料管理员
各专业技术员
根据实际而定
职责
权力
相关说明 编制人数 编制日期
1．负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技术协调等工作 2．熟悉施工设计图纸，参与施工设计图纸会审和技术交底工作 3．负责工程变更初审、工程量的确认签证、隐蔽工程的验收以及工程决算的初审工作 4．参与分项、单项工程的完工验收，组织工程的竣工验收 5．会同监理进行现场签证，审核施工单位编制的报表 6．协助签订工程施工合同、编制材料供应计划 7．负责工程技术文件资料的收集、保管和归档管理工作 1．对现场工程建设技术的指导权 2．对现场工程建设质量的监督权 3．对工程现场实施方案的协调权、建议权 4．对工程招投标底洽商谈判的参与权 5．对工程建设设计变更、工程洽商的审核权与决策权 6．在权限范围内，可以代表企业对外行使联络权和协调权 7．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权
审核人员 审核日期
批准人员 批准日期


（三）岗位说明书
1、 高层管理类职位说明书模板
（1）总经理职位说明书
文件编号： 职位名称
总经理
所属部门
直接上级 任职资格 职责概要
董事会
直接下级
各总监
1．学历、专业知识 大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管理、人力资源管理、财务管理和房地产
项目管理等相关专业知识，具有高级专业技术职务任职资格 2．工作经验
十年以上房地产行业工作经验，五年以上企业经营管理经验，具有五年以上外资企业或国内知 名企业相关工作经验者优先
领导、实施企业的中长期战略规划，组织制订本企业的年度经营管理计划，主持本企业的日常 经营管理工作，负责组织、培养高效的管理团队和项目团队，确保企业经营管理目标和发展目标的 顺利实现
1．组织制定企业中长期发展战略及经营目标，经董事会审批后组织实施，并进行监督
2．根据企业发展战略，制订企业各阶段经营管理计划，并对计划执行情况予以监督
3．负责与董事会沟通，保证企业各项经营计划得到顺利实施
4．授权各总监、项目经理组织实施各项经营计划，确保年度经营图标得到全面落实
岗位职责
5．负责企业投资管理、工程项目管理、房产营销管理、人力资源管理、财务管理的决策工作 6．主持召开总经理办公会议，听取各总监、项目经理汇报工作，以便监督、检查企业经营计划的执 行情况和财务收支计划的执行结果 7．出席企业重要公关活动，建立、维护与相关部门、媒体机构、重要客户的良好关系
8．主持企业重大房地产项目的招投标管理工作
9．负责企业高层管理人员、高级专业技术职务人员的聘任、培训和考核工作
相关说明
编制人数
审核人员
批准人员
编制日期
审核日期
（2）运营总监职位说明书
批准日期
文件编号： 职位名称
运营总监
所属部门


直接上级 任职资格 职责概要
总经理
直接下级
所辖部门经理
1．学历、专业知识 大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管理、人力资源管理、财务管理、房地产
项目管理等相关专业知识，具有中级专业技术职务任职资格 2．工作经验
八年以上大中型房地产企业中高层管理工作经验，具有成功的房地产项目全程开发经验以及资 深的项目开发管理或成本管理、工程管理实战经验，熟悉房地产行业的政策法规
全面负责企业投资项目的规划、房地产项目的开发与运营工作，对房地产项目能够做出准确的 分析、预测和定位 1．参与制订企业年度经营计划和预算方案，拟订各个部门年度工作目标计划和预算方案并组织实施， 参与制定企业重大投资、项目开发策略研究和本控制等决策
2．负责企业拟订投资项目的定位研究、业态分布策划
岗位职责
3．主持企业各项目的规划设计管理及日常事务的统筹管理 4．主持办理项目前期的土地移交、拆迁等手续
5．参与房地产项目用地的前期谈判、投标管理等重大决策工作
6．指导开展对政府部门的公关工作
7．对所辖部门人员的工作进行指导、监督、培训、考核与协调
相关说明
编制人数
审核人员
批准人员
编制日期
审核日期
（3）营销总监职位说明书
批准日期
文件编号： 职位名称
营销总监
所属部门
直接上级 任职资格 职责概要 岗位职责
总经理
直接下级
所辖部门经理
1．学历、专业知识 大学本科以上，具有企业管理、市场营销、房地产营销管理、房地产市场策划、广告策划等相
关专业知识 2．工作经验
八年以上市场、销售相关工作经验，三年以上市场管理、销售管理类职位工作经验 组织制订年度营销计划、市场开发计划和营销系统员工的培训、考核方案及奖惩措施，开展市 场调研、营销策划、公关、房地产销售等各项工作，指导开展各种营销、促销活动 1．根据企业战略发展规划，协助总经理编制企业年度经营计划，从市场发展的角度保证企业经营计 划的可实现性 2．组织编制企业市场推广、营销策划、公关活动、房地产销售、客户服务管理等方面的规章制度， 并监督、检查各项制度的执行情况


文件编号：
2、投资拓展类职位说明书模板
（1）投资发展部经理职位说明书文件编号：
（2）
文件编号：
文件编号：
3、项目开发类职位说明书模板
（1）项目开发部经理职位说明书文件编号：
文件编号：
文件编号：
4、项目管理类职位说明书模板
（1）项目经理职位说明书
文件编号：
文件编号：
文件编号：
5、设计管理类职位说明书模板
（1）总设计师职位说明书
文件编号：
文件编号：
6、造价管理类职位说明书模板
（1）造价管理部经理职位说明书文件编号：
文件编号：
文件编号：
7、工程技术类职位说明书模板
（1）工程技术部经理职位说明书文件编号：
文件编号：
8、材料设备类职位说明书模板
（1）材料设备部经理职位说明书文件编号：
文件编号：
文件编号：
9、营销管理类职位说明书模板
（1）营销策划部经理职位说明书文件编号：
文件编号：
文件编号：
文件编号：
文件编号：
文件编号：
文件编号：
10、物业管理类职位说明书模板
（1）物业管理部经理职位说明书文件编号：
文件编号：
文件编号：
文件编号：
文件编号：
11、财务管理类职位说明书模板
（1）财务经理职位说明书
文件编号：
文件编号：
（3）融资主管职位说明书文件编号：
文件编号：
12、行政人事类职位说明书模板
（1）总经理办公室主任职位说明书文件编号：
（2）行政管理部经理职位说明书文件编号：
文件编号：
文件编号：
（5）法务主管职位说明书文件编号：
文件编号：
文件编号：
文件编号：
文件编号：
文件编号：
二、项目开发工作流程（一）设计管理
1、设计管理制度设计
（2）设计图纸自审制度
（1）工程项目设计任务单
项目名称：专业：编号：日期：
（2）设计任务修改审批表
设计项目名称：编号：
（3）设计投标企业审查表
编号：
（4）设计跟踪检查记录单
编号：检查日期：年月日
（5）设计输出文件审查表
编号：审查日期：年月日。