简析城市商品住宅建筑策划及成果评价

简析城市商品住宅建筑策划及成果评价
作者：韩勇
来源：《中国住宅设施》 2019年第6期
韩勇/ 武汉二零四九集团有限公司湖北武汉430000
摘要：城市商品住宅建筑策划是当前我国各地的热门产业，它同时蕴含了包括建筑学、
房地产学、环境行为学等等多种跨学科技术内容，为城市商品住宅建筑市场快速发展提供了强
有力的技术支持。

在本文中就简要介绍了城市商品住宅建筑策划的相关技术要点，对其策划过
程与成果评价内容进行全盘剖析。

关键词：城市商品住宅建筑策划；发展定位；基本要素；项目开发；成果评价
在我国，商品住宅建筑是城市中的主要建筑类型，它被定义为拥有7 0 年土地产权年限，且通过市场调节价格的住宅类型。

在针对城市商品住宅建筑的管理过程中就专门引入了对自然
环境、社会环境、使用者行为心理活动以及建筑空间的研究，这就是建筑策划。

建筑策划涉及多个要素、多种方法，它可针对团体会议、观察、市场调查、访谈以及绘图记录日志等等展开，所以总结来讲建筑策划是一门实践性较强的学科。

1 城市商品住宅策划的基本要素分析
如上文所述，我国城市商品住宅策划体系所构建的是一个相对开放的系统，它从过去到现
在再到未来都将会是一个不断扩展和完善的系统。

在本文看来，城市商品住宅策划应该包含以
下几点基本要素。

1.1 市场与用户要素
市场与用户要素分别包含了市场研究与用户研究。

首先看市场研究，它就包括了对市场自
然环境与社会环境的研究，例如对项目地块的研究、对城市规划、周边区域以及未来城市规划、交通条件和各项基础设施建设开发的研究，包括这些行为会对开发地块产生哪些影响等等。

在研究过程中要深入了解项目的现有及未来竞争优劣势，并对项目未来周边环境变化趋势做出准确预测。

另一方面，将项目纳入到竞争性市场中进行分析也是有必要的，它利用经验及搜集
数据成果对项目在市场中的竞争过程进行深度评估，评估内容应该包括了项目发展概念、地理位置、市场定位、消费者分析、项目特点、项目市场表现以及价格策略等等。

目前某些企业在
建设商品住宅建筑项目时也会参考其他成功项目，结合他人实践经验对自身项目的市场运作可行性进行比对分析，最后清晰阐述自身项目是否符合市场潜在需求，并对项目中的主要影响附
加因素进行阐释。

其次是用户要素方面，一般来说企业主要围绕商品住宅建筑项目的使用者背景展开分析，
包括人口结构与家庭规模、业主收入与储蓄、业主对周边环境与设施布局应用功能的要求、对
价格的要求、对住宅保值增值的要求、对住宅未来发展方向的预测、对空间及美学的要求等等
要素展开分析并进行策划。

1.2 建筑空间要素
城市商品住宅建筑策划工作必须深层次研究考量建筑空间相关内容，例如首先就要对城市
整体构架与空间进行研究，基于城市的基本文化脉络、生态环境以及空间格局进行规划，将
这些要素均纳入到商品住宅建筑的设计体系当中。

当然，在项目策划过程中还要考虑到项目本体的容积率、建筑密度、主力户型以及户型配比等等因素，并渗透到项目内部分析其室内空间
尺寸与布局，在居住空间中渗透并使用新材料、新技术，实现商品住宅建筑设计的整体创新
优化。

除上述两点以外，城市商品住宅建筑策划还必须将项目的整体发展定位、住宅商品建议以
及项目财务分析内容纳入考虑范畴中，结合多点内容深度分析商品住宅建筑项目的各项策划工作，最终撰写提出商品住宅建筑策划书，为项目建设提供多方面科学有效参考依据。

2 城市商品住宅策划要素的收集与分析方法研究
城市商品住宅策划要素众多，所以在收集与分析这些要素过程中应该明确相应方法，为商
品住宅建筑项目的未来顺利建设与项目质量提高奠定基础。

在具体的市场调查工作中，应该按
照以下程序顺次推进：
明确调查目的→调查设计→制定调查计划→现场实地调查→撰写并提交调查报告→形成最
终项目策划书
通过上述顺序可大量收集有关城市商品住宅建筑项目的前期建设数据信息内容，为建筑项
目策划与未来建设奠定技术基础。

而在具体的策划要素收集工作中还要配合策划要素分析方法
展开，目前用于策划要素分析的主要方法就是专用软件分析法，例如比较成熟的K - 1 2 E x p e r t S y s t e m 就能用于项目策划分析。

它可从目标生成、问卷编写分析、预算平衡、
总结以及空间清单等等功能模块展开，围绕评价顾客需求、平衡预算等重要项目展开策划分析，争取优化项目策划结果，生成完整策划报告书并提交设计师参考。

就目前来看，商品住宅建
筑策划工作体系中已经全面普及信息化操作，专门为项目建筑策划提供大数据技术和云计算平台，确保项目合理运用海量大数据内容构建信息感知空间形态，构建科学互动定量模型平台，如此可实现对城市商品住宅建筑的深度有效策划。

3 城市商品住宅建筑策划的成果评价分析
相比于传统房地产建筑策划成果评价，城市商品住宅建筑策划评价不仅仅局限于开发盈利
层面，它还平衡并协调了业主客户、建筑师以及社会各个方面的价值取向，特别重视建筑项目
的整体使用功能、施工建设技术效果、未来环境效益、社会效益以及经济效益内容。

考虑到项
目成果评价分类项之多，所以当前围绕城市商品住宅建筑策划项目的成果评价方法也越来越丰富。

以下就简单介绍了S D 语意学解析法在城市商品住宅建筑策划成果评价中的具体应用。

S
D （ S e m a n t i c D i f f e r e n t i a l ）语意学解析法是以建筑空间为主要对象的解析法，它能够分析“建筑语意”的基本尺度，并结合尺度标准对建筑目标空间进行定量分析。

该评价方法重点关注建筑设施性能质量与后期管理保障，也会对业主使用者的满意度进行关注，为当前的商品住宅建筑项目实现了可持续良性发展保障。

在具体的成果评价分析过程中，它就主要对建筑项目生命周期的6 个阶段性能进行深度评价，它就包括了商品住宅建筑项目的需
求评价效果分析、策划环节程序评价结果分析、设计环节评价结果分析、建造投入生产评价结
果分析、使用后评价结果分析以及再利用市场需求评价结果分析。

S D 法对商品住宅建筑项目
的策划成果评价非常全面到位，基本上实现了对建筑项目使用整体性能的全面评估，且由此
也产生了随后的“ 使用后成果评价” 评价模式。

“使用后成果评价”评价模式主要对商品住宅建筑策划项目的基本设备效能、安全性以及
私密性等内容进行评价分析，它注重业主对建筑项目使用后的评价反馈。

目前海外许多发达国家在新筑项目策划过程中都会采用这种使用后成果评价模式，而并非是在设计最后阶段才使用它。

整体来讲，针对商品住宅的建筑策划工作还是相当复杂的，它不但要重视策划环节，更要强调策划程序及成果评价，如此才能确保商品住宅建筑建设到位，发挥其本身应有的功能作用，对周边环境及城市整体建设产生良性影响效应。

4 对城市商品住宅建筑策划工作的未来展望
目前城市商品住宅建筑策划工作已经逐渐成熟，但由于它涉及过多专业知识内容，所以整
体看来其未来依然具有较大发展上升空间。

例如它还需要进一步整合建筑学、房地产学以及环
境行为科学等多领域知识内容，结合更多知识内容在实践中完善项目建设前期策划与使用后评价技术细节，并将项目策划与成果评价自然融为一体。

另一点，像目前比较流行的层次分析
法也可被应用于城市商品住宅项目策划分析当中，因为它具有良好的数据量化分析能力，可
将传统中无法形成技术规范和量化规模的某些感性评价指标也转化为清晰直观的理性评价指标，为建设企业及地方政府管理部门制定相关项目建设规范提供科学标准，进而促使城市商品住宅开发项目的开发过程与结果实现全盘优化。

结语
总而言之，当前正处于城市化快速发展建设的我国应该不断深化推进城市商品住宅建筑项
目建设进程，做好相关策划工作与成果评价工作，科学规范推动商品住宅建设行业在我国各地
的制度化、灵活化发展。