某房地产细分市场客户及关键成功因素分析报告

区位
• 北京的城市中心区，商业欠 发达但有潜力，旧城改造项 目
开发面积 • 1.3平方公里
崇文门 新世界系列项目
定位
• 产品定位：城市中心的商住综 合区
运营商
• 北京崇文•新世界房地产发展 有限公司（香港新世界集团 与北京市崇文区城市开发公 司合资公司）
-19-
城市中心商业区举例——崇文门新世界系列项目（续）
•
3、Patience is bitter, but its fruit is sweet. (Jean Jacques Rousseau , French thinker)忍耐是痛苦的，但它的果实是甜蜜的。10:516.17.202110:516.17.202110:5110:51:196.17.202110:516.17.2021
• 以现代化的购物、办公、酒店、公寓、餐饮娱乐等大型商业物业为核心，周 边通常有中高档集合住宅区
• 以城市中中高收入的居民为主
• 通常为旧城改造项目； • 通常需要一个较大体量的旗舰物业支撑； • 着力诉求一种现代都市生活方式； • 对于ABC来说在新兴城市存在着一定的该类产品的运营机会
-18-
城市中心商业区举例——崇文门新世界系列项目（旧城改造项目）
物业管理服务
-2-
目录
¶ 大片土地综合开发产品、细分市场客户及其关键成功因素 ¶ 零星土地开发产品、细分市场客户及其关键成功因素
-3-
为了研究大片土地综合开发可能做出的产品种类，远迅识别出八种 房地产主导功能，并将它们进行组合，理论上可得出255种产品
主导功能
住区 商务 商业 旅游 文化娱乐休闲体育 产业 会展 教育
• 国内外实力雄厚的大企业
• 一般处于城市的中心区、次中心或主干道附近； • 通常该城市的经济较为发达，大型企业较多，看中办公区域的品牌感和办公
环境的品质感； • 对于ABC来说在二线城市存在着一定的该类产品的运营机会
-14-
城市中心商务区举例——华贸中心
区位
• 北京CBD，长安街国贸桥以 东900米处
3
• ABC将充分利用目前土地一级开发的有利时机实现高速发展
4
• ABC将基于上述公司发展战略全面导入品牌战略
-1-
由于产品是品牌的基础，因此在进行品牌战略规划之前，必须首先 对ABC的产品、细分市场客户进行研究
ABC集团的业务 大块土地综合开发
零星土地开发 物业管理
ABC集团可能的产品 ？
住宅、酒店、写字楼、 商业物业…
•
15、一年之计，莫如树谷；十年之计 ，莫如 树木； 终身之 计，莫 如树人 。2021年7月下 午2时39分21.7.1914:39Jul y 19, 2021
•
16、提出一个问题往往比解决一个更 重要。 因为解 决问题 也许仅 是一个 数学上 或实验 上的技 能而已 ，而提 出新的 问题， 却需要 有创造 性的想 像力， 而且标 志着科 学的真 正进步 。2021年7月19日星期 一2时39分7秒 14:39:0719 July 2021
•
11、一个好的教师，是一个懂得心理 学和教 育学的 人。21.7.1914:39:0714:39Jul- 2119-J ul-21
•
12、要记住，你不仅是教课的教师， 也是学 生的教 育者， 生活的 导师和 道德的 引路人 。14:39:0714:39:0714:39Monday, July 19, 2021
•
复合主导功能的有十五种
主
导 功
区位
能
住宅+商业+文娱
11
城区 泰达城模式
商务+商业+住宅
12 六本木模式
住宅+商业
13 世纪城模式
旅游+住宅+商业
14 华侨城模式
商务+商业+文娱
15 建外Soho
综合
16 天津老城厢模式
产业+会展+住宅 产业+住宅
商务+住宅+商业 商务+商业+文娱
商业+文娱 住宅+文娱 住宅+旅游+文娱 产业+文娱+住宅 会展+住宅+商务
X（非主流）
9 产业园
会展
X（非主流）
X（非主流）
教育
X（非主流）
-6-
10 大学城
•
9、要学生做的事，教职员躬亲共做； 要学生 学的知 识，教 职员躬 亲共学 ；要学 生守的 规则， 教职员 躬亲共 守。21.7.1921.7.19M onday, July 19, 2021
•
10、阅读一切好书如同和过去最杰出 的人谈 话。14:39:0714:39:0714:397/19/2021 2:39:07 PM
•
17、儿童是中心，教育的措施便围绕 他们而 组织起 来。下 午2时39分7秒 下午2时 39分14:39:0721.7.19
• 2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二一年六月十七日2021年6月17日星期四
种产品模式
-9-
下面对25种主流产品模式做以介绍
1、城市住区
-10-
城市住区是指在城区中的以居住为主要功能并辅之以生活配套的区 域
模式名称 功能定位 物业组合 目标客户群
特点
• 城市住区
• 在城区中的以居住为主要功能并辅之以生活配套的区域
• 以住宅为主，配以社区商业、教育、医疗、交通的完备的生活设施
13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成 。21.7.1921.7.1914:39:0714:39:07Jul y 19, 2021
•
14、谁要是自己还没有发展培养和教 育好， 他就不 能发展 培养和 教育别 人。2021年7月 19日星 期一下 午2时39分7秒 14:39:0721.7.19
机密
ABC房地产细分市场客户与关键成功因素分析
——ABC品牌战略规划报告之二
ABC业已确定了大片土地综合开发战略，并在未来成为优秀的城市 运营商
1
• ABC把未来三年的战略目标确定为各种类型大片土地的综合开 发
• ABC将成为土地综合开发的城市运营商，重点目标是大块土地
2
综合开发项目，而零星土地开发项目则成为战略补充
开发面积 • 0.3平方公里
定位
• 目标客户：跨国公司商务活动
• 产品定位：东长安街上地标性 百万平米超大规模商务建筑集 群，国际水准的领先产品
运营商
• 国华置业（北京国华电力有 限责任公司控股的地产公司）
-15-
城市中心商务区举例——华贸中心（续）
物业构成
•开发建设规模约百万平米,由三栋高达百余米的 超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、商城、国 际公寓、商务楼和公园组成 •写字楼采用国际化办公理念设计，硬件设施完 善、先进，并配以一流的物业管理服务机构； •商城由新光百货、购物中心、商业街和广场组 成，融合了各种业态； •酒店包括丽思卡尔顿和JM万豪酒店两家国际酒 店联号； •此外，还提供国际公寓、商务楼等完备的商务 配套服务
北部，东起闸殷路，南至政立路，西 达逸仙路，北抵军工路 • 开发面积：9.45平方公里 • 运营商：上海城投、部队
• 上海知识型、生态型城市住区
• 以居住为主，辅带休闲、教育、商 务等功能
• 分为滨江休闲带、复旦江湾新校区、江湾城公园、自然花园、都市村庄及知识 商务6大板块，其中主要功能是居住
• 以中、高档住宅为主体（包括低层独幢住宅、低层联立住宅、多层住宅和小高 层住宅），配以文化中心、体育中心、学校、邻里中心、卫生中心、地区级商 业中心和行政、治安、福利、道路交通等公共服务设施
开发过程 物业构成
功能
•1993年“新世界”与崇文区签订旧城改造项目合 同及全面合作协议；1995年崇外大街70米道路 拓展——大市政改、扩建工程开始，新世界出资 12.9亿元，施工外带拆迁,把崇外大街从25米拓宽 到70米，此后开始建设新世界中心等项目， 2000年广安大街——磁器口至幸福大街北口800 米道路大市政拆迁工程，新世界出资5.8亿元，随 后开始开发正仁大厦等项目，目前已在崇文区开 发项目超过九个
-4-
将这八种主导功 能进行组合，理 论上可以组合出 255种大片土地开 发的产品，其中 大部分是有效产 品形式
示例
两两组合可得出的有效产品
•居住+商业 •居住+旅游 •居住+文娱 •居住+教育 •商业+旅游 •商业+文娱 •旅游+文娱 •文娱+教育 •商务+产业 •产业+会展 •…
三三组合可得出的有效产品 •居住+商业+旅游 •居住+商业+文娱 •居住+旅游+文娱 •居住+旅游+教育 •居住+文娱+教育 •商业+旅游+文娱 •旅游+文娱+教育 •商务+产业+会展 •商务+产业+旅游 •居住+商业+商务 •…
• 城市中产阶级和富人
• 物业构成以住宅为主，住宅可以是单一类型，但更多的时候是多种形式的住 宅并存，以保证项目的市场承载；
• 对于ABC来说在二、三线城市存在着较大的运营新兴城市住区的机会
-11-
城市住区举例——上海新江湾城
简介
定位 功能 功能分区 物业构成
• 项目名称：上海新江湾城 • 区位：新江湾城位于上海中心城区东
功能
•集办公、购物、休闲、居住等为一体的现代都市中心顶级商务综合区 •长安街超大型国际商务生活城中之城
ห้องสมุดไป่ตู้-16-
3、城市中心商业区
-17-
城市中心商业区是指在城市中心或次中心的以现代商业为主的功能 区
模式名称 功能定位 物业组合 目标客户群
特点
• 城市中心商业区
• 在城市中心或次中心的以现代商业（包括购物、休闲娱乐等）为主要功能的 综合区，围绕其一般形成规模较大的商圈
•预估建筑总面积约360万平方米，目前开发了200多万平米，包括商业综合体、 酒店、住宅、写字楼等，具体项目包括新世界中心、新世界万怡酒店、正仁大 厦、新阳商务楼、新成文化大厦等商业/写字楼项目以及新世界家园、新景家 园、新怡家园、新裕家园等住宅项目。其中新世界中心是集商场、办公、太华 公寓、酒店、娱乐餐饮等为一体的大型综合公建，已经成为北京市零售购物总 汇之一
•
4、All that you do, do with your might; things done by halves are never done right. ----R.H. Stoddard, American poet做一切事都应尽力而为，半途而废永远不行6.17.20216.17.202110:5110:5110:51:1910:51:19
主
导
功
区位
能
高收入阶层 中产阶级 低收入阶层
商务
城区
1 城市住区 1 城市住区
X（非主流） 2 城市中心商务区
郊区
4 高尚超低密度住区 5 郊区宜居小城镇 6 经济适用房社区 7 边缘商务区
住区
商业
3 城市中心商业区
X（非主流）
旅游
X（非主流）
8 旅游小城镇
文化娱乐休闲体育
X（非主流）
X（非主流）
产业
更多重组合得出的有效产品
• 居住+商业+旅游+文娱 • 居住+商业+旅游+教育 • 居住+商业+文娱+教育 • 居住+旅游+文娱+教育 • 商业+旅游+文娱+教育
•商务+产业+会展+旅游
• 居住+商业+旅游+文娱+教 育
•…
-5-
按照地块所在的区位和项目主导功能的不同，大片土地综合开发目前 出现的主流产品有二十五种。其中单一主导功能的有十种
-12-
2、城市中心商务区
-13-
城市中心商务区是指在城市中心或次中心的为办公等商务活动提供 高档服务的功能区
模式名称 功能定位 物业组合 目标客户群
特点
• 城市中心商务区
• 在城市中心或次中心的为办公等商务活动提供高档服务的功能区，具有一流 的商务环境，是高档商务的象征
• 以高档写字楼为主，以及酒店、商业广场、公寓和完备的商务配套设施
•
5、You have to believe in yourself. That's the secret of success. ----Charles Chaplin人必须相信自己，这是成功的秘诀。-Thursday, June 17, 2021June 21Thursday, June 17, 20216/17/2021
综合
-8-
郊区
17 安亭汽车城模式 18 加州工业城模式 19 拉德芳斯模式 20 钱江新城模式
X（非主流） 21 泰晤士小镇模式 22 万科东丽湖模式 23 京津新城模式 24 张贵庄模式 25 卫星城
咸水沽镇项目举例
例如：ABC公司目前的天津津南 区咸水沽镇项目，根据地块条件
和周边环境可能将其定位为： “高档住区+商务+商业+文化休 闲娱乐”，并形成特色，即是一