(房地产管理)房地产基础知识(改正版)

房地产基础知识（更正版）
一、房地产基本观点知识
1、房地产：房地产又称不动产，是房地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物，房
地产老是以地产联络为一体的，拥有整体性和不行切割性。

2、房地产产权：房地产产权指房子所有权和该房子占用国有土地的使用权房地产产权，具
有绝对性和排他性。

绝对性是指只有产权人材拥有对房地产的充足、完好的控制、支配权，
以及进而享有的利益，排地性，是指产权人清除别人据有、干预的权益。

这种权益包含直接
的物权，也包含由此派生的典权、抵押权等他项权益。

，
3、土地种类：深圳市土地按其使用性质分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共
用地及自由集资、微利房等；
4、三通一平：是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场所平坦；
5、七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通信通、煤气通、电通、热力通、场所平
坦；
6、发展商：指特意从事房地产开发和经营的公司；
7、商品房：是指开发商以市场所价获得土地使用权进行开发建设并经过领土局赞同在市场
上流通的房地产，它是能够领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、互换的房
地产；
8、福利房：是指政府按住宅制度改革方案免去房地产的地价，按房子的成本造价售给公司
或切合条件的员工，带有福利性质的房子；
9、微利商品房：与福利房不同在于难免地价，并有略高于房地产成本的微利，这种房子由
市政府主管单位筹资建设，用来解决公司员工住所困难户，价钱由政府确立，推行优惠价钱政策；
10、自建房（集资房）：是指单位自筹资本或合资兴建的房子，产权属投资单位所有，一般
自用为主，（没有产权不行公证），（按规定已补交的除外）；
11、房地产证：是房子土地权属凭据二合为一，是房地产权属的法律凭据；
12、房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律
公证；
13、商品房预售赞同证：按规定房子未建好以前销售均要办理此证，发展商将有关资料送到
领土局申请，赞同后方可预售楼花（现楼不用此证）；
14、外销赞同证：凡对境外预售的房子都要办理此证才可销售；
15、房地产登记中，土地年限如何确立？
答： 1988 年 3 月以后，凡经过有偿方式与领土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年限时按国家规定执行。

居住用地： 70 年
工业用地： 50 年
教育科技、文化、卫生、体育用地：50 年
商业、旅行、娱乐用地：40 年
综合或其余用地：50 年
加油站： 20 年
16、同幢建筑物使用功能不同样的，土地使用年限如何确立？
答：同幢建筑物使用功能不一的，有土地合同的，以合同规定的年限为准，其余的使用年限一律按此中使用期年最长的进行登记，也就是. 说，同幢建筑物有住所和商场的，该幢建筑物土地使用年限按住所用途年限登记。

17、不满 18 周岁的个人能否能够购置市场商品房，需要什么手续？
答：只需具备合法身份证明的国内公民，购房时需提交监护关系证明和监护人身份证明。

18、开发商在正式公然销售时需具备哪些证件？
答：①国有土地使用权证；②建设用地规划赞同证；③建设工程规划赞同证；④建设工
程施工赞同证；⑤商品房预售赞同证。

19、什么是商品房预售？
商品房预售是指房地产开发公司将正在建设中的商品房早先销售给买受人，并由买受人支付定金或许房价款的行为
二、建筑基本知识
1、建筑面积：指建筑物各层外墙（或外柱）外头之内水平投影面积之和。

2、适用率：房子用适用面积与建筑面积之比。

3、容积率：规定地块上所有建筑面积与地块面积之比。

4、绿化率 : 建设用地范围内各种绿地面积之和与建设用地面积的比率(%). 绿地面积的计算
不包含屋顶、露台和垂直绿化。

5、样板房：是指与实质房子的构造同样，但装饰标准按发展商的售楼书而定的房间；
6、示范单位：与样板房的装饰有差异，目的是为供应给客户装饰参加而经过精心设计装饰
的；
7、预售楼花：将未建好的楼房提早销售；
8、房子的公用建筑面积：指建筑主体内、户门之外可用的面积，包含层高明过 2.2 米的
单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房门斗、突出屋面积有围护构造 2 的楼梯间，水箱间，电梯机等。

9、房子的公用建筑面积如何分摊：每户应分摊的公用建筑面积按以下原则进行计算：1、
有面积切割文件或协议的应其文件或协议进行计算；2、
无面积切割文件或协议的，按其使用面积的比率进行分
摊：即：每户应分摊的公用建筑面积＝应分摊的公用建
筑面积 / 各套各单方建筑面积之和×各套建筑面积
10、房子的建筑面积包含哪些：房子的建筑面积包含套内（单元）建筑面积和按规定应分
摊的公用建筑面积两部分。

11、什么是房子的建筑面积？房子的建筑面积包含那些？
房子的建筑面积是指建筑物各层外墙（或外柱），外头之内水平投影之和。

房子的建筑面
积包含使用面积（深圳的使用面积包含墙体的面积）和公共面积两部分。

12、什么是房子的公共面积？
房子的公共面积是指建筑物主体内、户门之外可使用的面积，包含层高明过2.2 米的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨棚、突出屋面有保护构造的楼梯间、水箱间、电梯机房等。

13、什么是住所的居住面积？
是指住所建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和；净面积就是要除掉
墙、柱等建筑构件所据有的水平面积（即构造面积）。

14、什么是住所的构造面积？
是指构成房子的承重系统，分开平面各构成部分的墙、柱、墙墩以及间隔等构件所占的面
积。

15、什么是住所的使用面积？
指住所中分户内所有可供使用的净面积的总和。

包含寝室、起居室、厅、厨房、洗手间、壁橱、露台和室内走道，室内楼梯等。

16、什么状况下，房地产赠与免交土地增值费？
父亲母亲与儿女之间、配偶之间的房地产赠与、互换免交土地增值费。

17、用地面积的观点是什么？
经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。

18、建设用地面积的观点是什么？
经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。

19、总建筑面积的定义是什么？
指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。

20、公用建筑面积的定义是什么？
建筑物内可供公共使用的面积，包含应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。

21、建筑密度的定义是什么？
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。

22、建筑容积率的定义是什么？
在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。

23、建筑面积计算
1）层高明过 2.2 米的建筑楼层均计算建筑面积，层高不超出 2.2 米的建筑楼层不计算建筑面积；
2)单层建筑物，不论其层高如何均按一层计算建筑面积；穿过建筑物的通道及建筑物内。

24、什么是开间
建筑物的一间房物内一面墙皮到另一面墙皮之间的实质距离。

25、什么是进深
在建筑学上是指一间独力的房子或一幢居住建筑以前墙皮到后墙皮之间的实质长度。

三、办理银行按揭基础知识
1、什么是银行按揭：是指购房者买房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一
部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分
期归还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭
2、什么是房地产抵押：
指债务人或第三人 (抵押人 ) 以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人 (抵押权人 )供应债务执行担保的行为。

房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。

3、申请 (抵押 )借钱时，应出具哪些的文件？
申请借钱时，您应填写《××银行个人住宅贷款申请审批表》，并向银行提交以下文件：
a、身份证件（居民身份证、户口本或其余有效居留证件）及婚姻证明.（复印件）
b、贷款人认同部门出具的借钱经济收入或偿债能力证明；（收入证明）
c、切合规定的购置住宅合赞同愿书、协议或其余赞同文件；(购置商店合同 )
d、抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处罚权人赞同抵押、质押证明和抵押物估价证
明；（可作参照）
e、保证人赞同供应担保的书面文件和保证人资信证明；（可作参照）
f 、以积蓄存款作为自筹资本的，需供应银行存款凭据；（可作参照）
g、贷款人要求供应的其余文件或资料。

（可作参照）
4、办理按揭程序
（1）选购商店，交托首期款
(2)签订房地产买卖合同，接受资信审察。

（3）在指准时间和地址办理按揭手续.
（4）办好抵押登记手续后放款 .
（5）借钱人依据合同规定按月还本付息.
四、房地产产权基础知识
1、什么是产权？
房地产产权是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、利润、处罚的权益。

2、什么是房地产产权登记
房地产产权登记，指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都一定依据登记方法
的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。

经审察确认产权后，由房地产管
理机关发给《房地产产权证》
3、房地产登记的种类有那些？
分为初始登记、转移登记、抵押登记、改正登记、其余登记
4、什么是房地产初始登记
房地产权初始登记指对未经登记机关确认其房地产权益，领取房地产权益证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记
5、为何要进行房地产产权登记
房地产产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，增强房地产管理，依法确认
房地产权益的法定手续，房地产产权登记有三个方面的作用：
a)产权确认
b)保障权益人的合法权益
c)增强房地产管理，即经过房地产登记对房地产交易状况进行管理和监察。

6、房地产登记的程序是如何？
答：房地产登记按以下程序办理：
（1）提出申请；
（2）受理申请；
（3）审察申请文件；
（4）权属检查；
（5）依法通告；
（6）确认房地产权益；
（7）将赞同登记事项记录在房地产登记册上；
(8)计收规费并公布发房地产权益证书；
(9)立卷归档。

7、房地产证记录哪些内容？
答：房地产证包含权益人状况、土地及房子状况、其余事项等，详细有：权益人、性质、权属根源、获得时间、变化状况和房地产的面积、构造、用途、价值等。

8、《房地产证》有什么用？
《房地产证》是权益人依法管理、经营、使用和处罚房地产的凭据，是合法拥有房地产的凭据。

9、哪些房地产合同须办理公证手续?
依据有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。

10、房地产登记费是如何收取的
申请房地产登记，权益人应按以下规定缴纳登记费：(一 ) 初始登记的，按登记价值千分之一缴纳。

但登记价值超出三千万元的，超出部分按万分之五缴纳；(二 ) 转移登记的，按登记价值的千分之一缴纳。

但登记价值超出一千万元的，超出部分按万分之五缴纳；] (三 ) 抵押登记的，按抵押价值的万分之一缴纳。

但每项最低不低于一百元；(四 ) 变更登记及其余登记的，每项缴纳二十元。

11、什么是房地产转让?
房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其余组织，经过买卖、互换、赠与将房地产转移给别人的法律行为。

12、期房（楼花）能否能够转让?
预购的期房（楼花）当预购方付足购房价款总数25% 以上时，可凭已在登记机关存案的
买卖合同再转让，并在合同背书上载明再转让的价钱等状况。

13、房地产转让时，其余公用设备能否一同转让?
房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连
廊、走廊、露台或许其余公用设备所拥有的权益同时转移。

房地产初次转让合同对泊车场、
广告权益没有特别商定的，泊车场、广告权益随房地产同时转移；有特别商定的经房地产
登记机关初始登记，由登记的权益人拥有。

14、集资房可否销售?
集资房不可以销售。

只有经市政府主管部门赞同，并发有《预售赞同证》、《销售赞同证》
或《外销赞同证》的商品房，才能够在市场上公然销售。

15、丢失《房地产证》如何申请补领?
：《房地产证》毁坏或丢失的，权益人应申明丢失，并向房地产所在地的领土分局报失，
申请补发。

登记机关收到申请后，登载通告，六个月后予以补发，并在《房地产证》上注
明“补发”字样
16、申请补发《房地产证》需提交哪些文件?
(一 )登载申明的报纸；(二 )具结书；(三 ) 身份证明；(四) 补发《房地产证》申请
书。

17、买房人一次性付款的转让程序是如何？
1、买受人（指买房者）与受让人（指接受上述买房者房子产权转让的人）签订一式四
份的转让合同，合同中应写明转让的预售合同的编号、转让原因、金额、面积、两方的权益
和义务等内容。

转让合同一定征得开发商的赞同并在合同上署名盖印；
2、转让两方持预售合同、转让合同及有关的证件到预售登记的交易主管部门申办预售
转让登记。

经审察切合规定的，报市领土与房子管理局审批；
3、经交易管理部门赞同转让的，转让两方需缴纳有关税费。

转让合同在加盖“预售登
记专用章” 后，买受人所持原商品房买卖合同正本移交给受让人，待房子正式交用后，凭此
件办理过户手续。

18、经过银行贷款预售转让的程序是如何？
1、开发商、银行、买受人、受让方应共同磋商，达成一致建议后，买受人向贷款银行
提出申请，要求转让所购房子、排除贷款合同并经银行赞同；
2、开发商与原买受人排除原房子买卖合同并与受让方从头签订商品房买卖合同；
3、买受人与受让人签订一式四份的转让合同，合同中应写明转让的预售合同的编号、
转让原因、金额、面积、两方的权益和义务等内容。

转让合同一定征得开发商的赞同并在合
同上署名盖印；
19、没有办理预售登记的商品房转让
比较简单，开发商、买受人与受让人磋商一致后，买受人与开发商排除合同，而后受让
人与开发商从头签订商品房买卖合同，这一过程不需经过房子主管部门的赞同及执行相应的程
序
20、赞同预售商品房转让的前提条件是什么？
开发商与买房人所签订的商品房买卖合同在有效期内；
商品房预售合同已经奏效并办理了预售登记或交易手续、交清了有关的税费；
在预售房子还没有实质交托以前；
转让行为切合当地有关法例、政策，没有违纪行为。

只需切合了上述四项规定，就能够办理预售转让手续了。

五、房地产税费知识
1、什么是印花税？购房者如何纳税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭据征收的一种税。

它是一种兼有行为性质
的凭据税，拥有征收面广、税负轻、由纳税人自行购置并粘贴印花税票达成纳税义务等特
点。

房子（包含商店）因卖买、继承、赠与、互换、切割等发生产权转移时所书立的产权转移书
据即是此中之一。

印花税按房款总数万分之五计算。

2、什么是契税？购房者如何纳税？
契税是指房子所有权发生改正时，就当事人所订契约按房价的必定比率向产权蒙受人征收的
一次性税收。

它是对房地产产权改动征收的一种特意税种。

税率。

1997 年 4 月 23 日，我国公布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%~5% 。

具体契税合用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内依据当地域的实质状况确立。

3、购置商品房要交那些税费
办理房地产登记及办房产证税费
需交（ 1）印花税：数额为交易价的万分之五，每证另贴花 5 元。

（2）登记费：数额为交易
价的千分之一.(3) 契税，房款总数的3％－ 5％。

办理按揭花费（一次性付款无需缴纳按揭花费）
六、《商品房买卖合同》知识
1、什么是商品房的期房（楼花）
期房是指开发商从获得商品房预售赞同证开始至获得房地产证（整个项目房地产证）止，在这一段时间的商品房称为期房，花费者在这段时间购置的商品房应签预售合同。

2、什么是商品房的现房？
现房是指开发商已经办好房地产证（整个项目房地产证）的商品房，花费者在这一段时间
应签订现房销售合同。

3、房地产买卖合同应该具备的条款有哪些
房地产买卖合同应该具备以下条款：1当事人的姓名或许名称、地址； 2 房地产权益证书编号；3房地产座落的地点、面积、四至界限； 4 土地宗地号、土地使用权的性质和年期；5房地产的用途；6买卖价款及支付方式和日期；7 房地产交托使用的日期；8公用部分的权益分享及共有人的权益义务；9 违约责任；10 合同纠葛的解决方法；11合同奏效的条件实时间；12两方认为必需的其余事项。

4、在什么状况下买房需签订房地产现售合同? 在什么状况下买房需签订房地产预售合同？
欲购置已完工查收、交托使用的商品房，买卖两方需签订房地产现售合同。

购置尚未完工查收的房地产时，应签订房地产预售合同。

5、房地产开发商预售商品房地产时应切合什么条件?
房地产开发商预售房地产应该切合以下条件：(一 )土地使用权已经依法登记，获得房地
产权益证书；(二 ) 获得《建筑赞同》和《动工赞同证》；( 三)除付清地价款外，投入开发建筑的资本已达工程估量投资总数的百分之二十五，并经注册会计师验资；(四) 房地产开发商和金融机构已签订预售款看管协议；( 五 ) 土地使用权未抵押或许已排除抵押关系。

切合上列条件的，经主管机关赞同后，发给《房地产预售赞同证》。

审定为外销的商品住所，还应发给《商品住所外销可证》。

七、房地产营销知识
1、什么是认筹？
认筹就是房地产开发商正式进入市场的准备活动，主要目的是：测试市场反响及接受程度，并吸引潜伏客户，采集客户资料、市场反响等信息，待锁定目标客户后，争取在解
筹期内最大可能地齐集人。

认筹是一种 " 内部认购 " 的方式销售商品房。

认筹的最重要前提：是拥有必定幅度的购房优惠，开发商将有购置意愿的客户登记在册，待到开盘当天，招集所有预约客户前来售楼处集中签约，主假若有利于发展商摸清市场的走向，衬托现场销售氛围，为此后营销策略及方向做好引导。

2、售楼员售前要做好哪些准备工作
(1)市场解析
市场分红大环境和小环境。

政治、经济、社会、法律及有关方面构成大环境，会影响购房者心态。

政治不稳固，经济不景气，都将影响市场和资本的流通，进而打击房价。

小环境指本项目的环境、地址、屋况、邻近房价，可平衡产品的市场供需
（ 2）客户集体的解析
客户集体定位来斟酌本小区的主力客户集体的职业类型、年纪范围、月均收入、文化品位、购房需求等。

（ 3）本项目的研究
A、充足认识本项目房子的优弊端、大小环境且能说服客户，使客户心动。

客户心动
的原因有几点：房子符合需求；客户喜爱该房子；价值大于价位，也就是物超所值。

针
对弊端，应制定答客问、将弊端转变为长处。

B、找寻针对房子优弊端、市场环境及经济局势、政治经济局势资料，找寻说服客户
语言，做出答客问。

当个案推出时，常常要招集所有人员进行交流，一般每周或每两周
会合所有销售人员，交流状况，答客问人手一份，做实战模拟操练。

等客户上门时，人
人能对答如流。

（4）竞争项目解析
竞争产品解析的目的是知彼，竞争产品主假如指本项目一公里范围内，与本项目具有可比性的楼盘，竞争产品的解析内容与本项目的解析内容大概同样。

3、房地产销售流程是如何的？
其主要环节就包含：承接销售项目、项目整体策划、销售准备、销售策划、公然销售、
签订买卖合同、合同办理、执行合同、办理收楼手续等大项。

4、楼盘销售流程如何？
（1）、熟习销售资料，建立销售信心
（2）、先期准备工作熟习现场特色，恪守现场管理
（3）、销售资料和工具的准备
（4）、站姿
（5）、招待规范迎客
（6）、引客
（7）、模型介绍介绍外头状况引客到洽商室
（8）、介绍楼盘状况
楼盘基本介绍样板房示范单位实地介绍
（9）、洽商、计价过程洽商推介咨询销控求援主管洽商推介
（10）、写认购书创建成交氛围跟进已购客户
（11）、成交过程
（12）、交临订金补足定金跟进已购客户
5、售楼文件办理程序
（一）、认购手续
（ 1）认购楼宇的买家一定拥有身份证和认购定金，
（ 2）如认购楼宇的买家是法人代表的单位，买家应出示法人代表营业执照、法人代表证明书、法人代表受权拜托书及其法人代表代理人身份证复印件；
（ 3）家选择确立楼宇户型、栋号、楼层、房号；
（ 4）买家选择确立付款方式，如一次性付款、分期付款、银行按揭；
（ 5）签订《认购书》。

买家与开发商受权代理人在认购书署名，如法人代表的单位，
（ 6）买家交托认购定金，
（ 7）并由收款单位开出收款收条交给买家。

（二）、预购登记
（1）早先定购楼宇的买家，一定拥有身份证和预购登记定金；如预购的买家是法人代表的单位，（买家出示法人代表的《营业执照》、法人代表证明书、法人代表拜托
书及其法人代表和代理人身份证复印件；
（2）买家选择确立楼宇的户型、栋号、楼层、房号；
（3）买卖两方确按限时，由买家交托第一期房款，并确立交托其余房款的付款方式；
（ 4）签订《拜托书》，买家与代理商两方在《拜托书》署名，如法人代表单位，还得加盖公章；
（ 5）买家交预支定购金，并由收款单位开出收款收条交给买家.
（三）、办理交托首期楼款和签订《商品房买卖合同》
（1）依据《认购书》和《拜托书》的规定，靠近首期付款时间的前三天要主动与买
家联系，通知买家三天后，将要交托首期楼款，并联系安排好会见的时间；
(2)买方要持慎重的态度，仔细考虑确立好付款方式，如银行按揭，建筑期免息分期付
款。

由于《商品房买卖合同一经签订，就不行能改正，如不按合同执行付款规定，卖
家将作出停止合同，其实不退回已交托的楼款的决定。

所以，买家将肩负损失楼款的结果。

(3)办理签订《商品房买卖合同》的手续：
（4）校正买家所持身份证明文件与《认购书》或《拜托书》所登记的资料能否符合同一；
（5）查验买家交托定金的收款收条或预支定购金的收款收条；
（6）供应《商品房买卖合同文本给买家仔细批阅，当买家批阅该合同文本后，买家表示愿意签订该合同方可填写《商品房买卖合同所需的资料。

如买家表示不肯意签订该。