福乐多策划思路

目录
一、公司简介：————————————————————————————————————————二．项目基本策划思路_________________________________________________________________________ 三．项目业态分析及定位________________________________________________________________________ 四．福乐多整体项目推广方案____________________________________________________________
五．项目投资预算______________________________________________________________________________ 六．项目的经营定位到项目营销定位_______________________________________________________________
七、整体招商引资策划和统筹的优势_____________________________________________________________
八、补充说明 _______________________________________________________________________________
九、郑重承诺 _________________________________________________________________________________ 十．项目部分目标效果图 ______________________________________________________________________
一．三亚福乐多百货有限公司
简介
海南福乐多百货有限公司成立于2004年，是一家大型民营综合性连锁商业企业，公司先后在海南、广东开设福乐多超级购物广场、三亚福乐多0898超市（三亚一店）福乐多百货广州石基店、福乐百货广州南村店、福乐多购物广场（三亚二店）、三亚亚龙湾福乐多便利店等。

本公司是一家集购物、饮食、娱乐、休闲、文化为一体的现代大型综合性商场。

公司自成立以来，本着:“顾客至上，超值服务，”的经营宗旨，“诚信服务，保证满意”的经营理念，“评价政策，大量销售”的经营原则，面对中国加入wto外资零售企业的大量涌入的形势，公司已建立与国内先进商业模式接轨的运作机制。

拥有一支相对稳定，管理素质较高，管理水平较强，并使公司的经营管理逐步的走向规范化、系统化。

我们的奋斗目标是以三亚为中心，立足三亚，面向海南。

为消费者打造一个全新的价廉物美、功能齐全的高品质购物天堂。

公司以采取“百货+超市”业态模式:百货————主营诸如品牌服饰，珠宝、皮鞋、皮具、数码等高档商品的专卖区；超市————主营日用品、床上用品、食品、特产、饮料，可以满足不同层次消费人群的需要。

公司集科技、营销、管理于一体，拥有优秀的管理团队和先进的管理技术。

公司以诚信为基础，以现代化为依据，以科学管理为手段，立足于零售业。

二．项目基本策划思路
项目名称：三亚瑞海锦苑项目地址:三亚解放路与鸡岭大道交叉处
商业物业与住宅物业的最大区别，前者是“生产资料”，后者是“生活资料”。

目前海南市场内各商业物业由“形象包装”再到高频度的“广告宣传”为主线的推广模式已经显得乏力。

1、商业物业的价值点不仅仅在传统的“人气”和一般物质条件；显然，三亚市中心商业圈的“人气”和商业物业的质素其本身都是有基础的，但各物业推广的结果却不同，可见，我们策划者更应该系统地确立策划的方向和内容，即：从商场的经营定位开始，寻找其销售推广中的其他定位。

2、由此，“本商业项目”的策划线索应是：
经营定位——好的经营内容和模式支持好的租金回报及物业、商铺升值。

营销定位——展示和贴现物业租金和价格、体现购买利益点顺利完成商业物业的定位及配套。

三．项目业态分析及定位
经营定位的选择
本商业项目必需要一个清楚有效的经营定位，这是整个项目展开营销推广的基础。

商场传统的营销链，只是发展商与投资者之间的售卖关系。

结果，商场虽然实现了销售，但由于经营定位不当，商铺分割太小、自由招租经营等原因，有的商业服务物业根本开不了业，有的尽管如期开业却经营不下去，小业主因此停止供楼，投资者信心严重受挫，发展商面临回购商铺的风险。

（典型案例：三亚三和商业广场，福乐多前身就是经营不善的案例之一）现代商场营销链应该是：发展商一投资者—经营商家—消费市场，这样一个完整的综合体系。

商铺营销首先必须考消费市场，只有准确、恰当的商业经营定位，商铺才能生存和发展，经营商家才能赚到钱，投资者才有回报，发展商手中的商铺才能真正卖个好价钱。

因此，商业物业面对三个层次的目标市场：
A.终端消费市场
B.经营商户市场
C.投资者市场
就海南市场的商业经营活动和受之影响的商业物业行势来看，就是要构筑一个大的平台，要让大品牌进入本商业项目，一、二、三线品牌互补搭衬。

而不仅仅是一个没品位的杂牌集散基地。

本商业项目的出路在于：
1、选择好的有突破性的定位，其内核为“经营什么？”和“怎么经营？”这个问题的回答，将是整个商服物业经营定位的基础。

“经营什么？”和“怎么经营？”还必须是三亚乃至周边海口边圈商业圈内基本独有的、新颖的，这样，才有可能回避常规的（同时也是最大的）风险——供需张力风险。

2、经营定位确定前还必须考虑的其它问题
2.1.考虑足够大限度的利用中心商业圈的传统经营条件和“人气”条件，扬“此长”，以支持足够的经营基础。

2.2要同时兼顾较大范围的持续发展空间，在三亚市及所辐射的片区市场，都应当有其足够的市场需求基础。

符合以上定位的“标准”，其难度是较大的，因为几乎是“完美”的条件限定，但同时，如果确立了符合以上“标准”的定位，又才是有把握将本商业项目实现成令发展商满意的作品。

项目业态分析
本商业业态以生活超市——临街步行街铺位——生鲜超市——大型百货等几个部分组成，而这几种业态也是现代商业最常见的。

这几种业态所经营项目为品牌餐饮、食品、日常用品、生鲜超市、菜市场、通讯产品、品牌服饰、大众服饰、精品百货、小百货、皮具箱包、美容美发、饮食、特色小吃等为主
项目经营定位
结合以上业态分析，就可看出，本商业项目可容纳以上所有经营项目。

因此，我公司针对本商业项目周边消费群体分析及业态分析，对本商业项目进行了初步的商业定位及楼层规划。

本项目一楼约3800平方米，规划为百货。

一层流行百货3800平方: 品牌餐饮（肯德基，麦当劳，真功夫）可选其一，黄金珠宝，品牌化妆品，品牌皮鞋皮具，品牌男女服饰、休闲服饰、钟表眼镜等
本项目二楼约3800平方米（生活超市区及生鲜超市）
二层：生鲜超市，食品，日用百货，品牌家电(国美、苏宁、)选其一
四．本商业项目整体项目推广方案
投资本商业项目拟定计划
1.投资本商业项目首先要从开发商业的角度考察投资环境，产业定位，经营项目，规划评估，资金投入，运营成本预算，成本回收等因素去考量投资的风险与利益关系。

2.由建筑设计院专业设计人员与商业营销运营管理公司综合意见从商业角度设计本商业项目功能配套的方案与图纸。

3.聘请专业商业营销销售运营管理公司对本商业项目进行统一商业规划，统一项目配套，统一招商管理，统一营销推广，统一物业管理并整合有力资源，提升本商业项目的商业竞争力，解除投资商家的后顾之忧，同时开发商要保证商铺的租赁主动权，确保入驻商家的利益最大化，以及对本商业项目持续有效经营托管服务。

（本商业项目）前期筹备方案
（1）运营管理公司根据设计院设计的商业建筑平面图及功能配套效果图做出宣传广告方案，招商方案等工作。

（2）广告媒体宣传：聘请知名广告传媒公司重点打造媒体宣传。

宣传途径：电视传媒，报纸传媒，宣传彩页，广告招牌，车身广告，路旗宣传，礼品广告宣传等
（3）销售推广：由运营管理公司负责运作。

筹建招商办公室，负责项目一、二、三层的招商，具体事宜按销售招商计划书执行。

（4）招商方案：确定招商项目，功能配套，广告宣传，统筹招商费用交公司审核后执行。

1，统一规划、统一招商、统一品牌引进、统一形象、统一管理
统一规划：由策划管理运营公司结合本商业项目发展和潜力，作出合理布局、规划。

统一招商:由策划管理运营公司根据布局规划同甲方确认招商项目，对既定项目进行统一招商。

对还没有进行认租的铺位也可进行招商，以便日后在认租时做到以售带租。

统一品牌引进：品牌餐饮（麦当劳、真功夫）可选其一，品牌中西餐厅，休闲水吧，数码通讯，美容美发，品牌服饰(阿迪，耐克，彪马，李宁，安踏，匹克，以纯，森马，美特斯邦威等)品牌内衣，精品头饰，品牌化妆品，钟表眼镜，药店等
统一形象：由策划管理运营公司对步行街进行统一招牌设计，LOGO设计、统一客服、统一投诉。

统一管理：由我方管理层对本项目进行统一管理。

五．商业项目一、二层投资预算
一、超市门面广告招牌工程价：100万
二、超市照明灯具：50万
三、超市线路及其它材料：40万
四、照明安装工程费：20万
五、中央空调工程费：150万
六、超市冷藏保鲜设备：20万
七、超市冷冻设备：40万
八、超市（收银、监控、防盗）系统：30万
九、超市办公设备用品：10万
十、超市（生鲜区、收银台设备）：30万
十一、超市堆头柜设备：20万
十二、超市仓储式货架：100万
十三、超市商品货物：300万
十四、超市专用耗材：20万
十五、员工工服：10万
十六、超市内部装修材料工程费：200万十七、找零金额：50万
十八、超市聘请策划公司运营：20万
十九、江铃运输货车：15万
二十、超市开业庆典礼送礼品：50万总投资合计：约1275万
六．项目的经营定位到项目营销定位
消费者市场调研，寻找项目经营定位的第一步和住宅物业的区别，商业服务项目的市场调研必须注重两个层面的目标调查对象所组成的群体，即物业内所经营商品的购买者市场（消费者）和由上一个因素所导致的商服物业本身的购买者市场。

这两者的关系在于：商服物业的购买者是由未来项目所经营商品的购买者所决定的。

一、经营定位的确立过程
在没有任何宣传广告引导下，消费者市场在本片区的基本购买行为和习惯性消费，是一切所可能存在却似是而非的项目经营定位的分水岭；而结合经济发展、政府支持等因素而形成的，对整个项目片区的发展态势的预计，是另一个完成正确经营定位的评判手段；以经营定位的获利能力的高低来最终完成项目经营定位的去伪存真的过程。

二、确立定位选择标准
按传统的商业经验来确定定位标准是目前最有效和最准确的确定方式。

按确立顺序，依次为：
A、由经营手段和条件的支持程度入手，进行反证。

B、对照定位“标准”，用排除法确立。

C、对最终结果再进行“标准对照”和经营支持度的核实。

三、购买者市场调研，是寻找商业市场定位的第一步
（1）、购买客群分析
由项目的经营定位来确定项目的目标购买客群体，并通过对购买群体的调研，完成对购买客群的基本描述，为未来的市场营销定位及推广打下基础。

（2）、购买客群分析的手段
基本上，我们是类比的方式来分析购买客群的组成及比例、客群的基本特征描述，集中地、消费（或购买）习惯等客群要素，为未来物业营销推广的各种定位提供依据。

四、总结
通过消费者市场的调查，先确定本项目未来的经营定位，再由经营定位来界定本项目购买客群的调研及目标市场，第三，由目标市场的特征，来确定项目的个体产品组成、价格、销售推广等营销组合因素。

本案正是以这样的思路来完成所有的策划。

项目营销突破口分析
1、硬件向软件的提升
在整个片区商业市场定位普遍类同的局面下，应将营销思路从项目的硬件服务上向软件措施上转移，提供令投资和投资自营满意的经营空间和服务来吸引目标客户。

2、吸引购物人流
片区街铺文化与商场文化结合矛盾，已不仅仅是项目自身的矛盾，也是改变购物人流购物习惯的问题，不是如何将人流吸引到商场的问题，而是吸引到街铺式商场问题。

3、全新的思路
要想在众多的竞争项目中，脱颖而出，打破营销的僵持局面，只有导入全新的营销概念，创建特色商场，让投资及用家都能切实感受到的一种创新思路，才能保持商场经久不衰的人流量，才有投资与经营的吸引力，才能带动项目的全面营销。

4、附加值的体现
在外在条件和客观不利因素的局面下，通过人为的引导和造势，来增强本项目的附加值和感召力，也是本项目的营销突破口之一。

以上突破口分析将会在后续项目营销策划中逐一体现。

5、对位推广
（1）、客户群定位
包含经营者定位与购买者定位，这是项目营销的关键点和基础，可以通过类比的方式定位清晰，例如，以地段位置标准来类比定位、以价格标准来类比定位、以面积标准来类比定位、以商品标准来对比定位等等。

同时，需要密切关注的是：第一、买商铺的人会不会去经营它？第二、经营它的人会不会去买商铺？
（2）、营销推广策略
由于三亚市目前从事商品销售的经营业户相对较为集中，在各综合型商场都有，容易寻找。

因此针对经营者的推广策略是：人员直销为主，通过DM等形式，直接进行项目宣传推广和招商。

而对于投资客户来说，由于商铺广告的虚假承诺导致的该类广告效果弱化，因此针对投资者的推广策略是：事实劝解，通过招商、销售的火爆态势为他们建立信心，促成投资。

6、有效的帮助经营者经营
不管是对消费者还是经营者来说，能否让经营者对其树立足够的信心，其关键点在于项目所形成市场的培育，本着先给予经营者以足够利润的前提下，以成
熟市场为目标进行先期招商的让利。

（1）、经营政策
不在于政策的特殊性，而在于能否在经营者购买或者租赁过程中，销售一方是否可以代办手续或提供方便。

（ 2）、对经营各环节的支持
仔细研究经营者的经营环节，照顾到经营儿童商品与其他商品的区别，争取在他们的每个环节上给予帮助。

（3）、先期一定的广告支持
商圈的雏形出现和逐步形成，需要新闻媒介的炒作和一定量的广告宣传，必须在宣传上保证力度。

七、整体招商引资策划和统筹的优势
招商引资策划要有准确的目标定位，要知己知彼，把握优势，求新求实，同时要把握时机，适度超前。

招商引资的统筹就是应有专门策划机构从总体与全局上把握、协调和控制，各部门拧成一股绳，规范有序共同推进招商引资工作。

一、整体招商引资涉及多个不同的方面和环节，是一项跨部门的工作，涉及部门广、环节多。

整体招商引资工作的特点有：
1、整体招商引资的目的，就是以积极可行的方式吸引外来资金、技术等生产要素，促进商业物业整体发展。

以这一目的为主线，招商引资将相互独立的各部门或各方面工作联结成一个相互关联、相互影响的整体。

2、整体招商引资能让公司整体项目运行有序，达到预期目标，对招商引资项目能整体策划，统一统筹招商引资的工作，使企业各项目工作步调一致，能避免不必要的影响。

3、企业项目能否成功取决于策略、法规、环境、管理等多种因素，其中整体策划是一个较为重要的因素。

4、整体招商引资策划的目的是运用招商引资专业人员的知识和智慧、筹划一系列策略方法，吸引外来资金和项目落户。

5、整体招商引资策划能准确的定位目标。

准确的目标定位是确保招商引资策划成功的第一要素，有了明确的目标和要求，才能保证招商引资策划收到预期
的效果，否则，企业项目就会成为花架子，流于形式。

6、整体招商引资策划能综观全局，立足长远。

7、招商引资策划要知己知彼，把握优势。

招商必然涉及两个行为主体，就是“我方”与“对方”。

我方要成功地将对方吸引过来，必须具备两个最根本要素：第
一、我方必须拥有自己的优势，这种优势对对方要有吸引力；第二，我方要了解对方的需求，并告诉对方我们能满足他的需求。

在整体招商策划过程中，我们能对这两个根本要素加以细分，要将自己的优势一一找出来。

在看到自己的优势的同时，我们也要知道自己的不足，并且尽力去弥补这些不足。

8、招商引资策划能有突破成规、另辟蹊径。

随着市场经济一体化进程的加快，招商引资也越来越多的为各个大小企业所采用。

企业要想在激烈的市场竞争中取得突破，就要有专门策划机构从总体与全局上把握、协调和控制，各部门拧成一股绳，规范有序共同推进招商引资工作；不断筹划新的招数，把握机遇，达到出奇制胜的效果。

企业项目的突破口可以选择整体招商形式、招商政策、招商手段、招商内容和双方的合作方式等各个方面。

9、招商引资策划要把握时机，适度超前。

一个完整的招商过程往往包括以下阶段：招商策划——信息的收集——双方接触——洽谈——签约——项目筹建——建成投产。

我们从这个过程可以看出招商策划处在第一阶段，是整个招商项目的开头，所以，招商策划往往要提前进行，适度超前。

二、“项目整体策划和非整体策划最大的不同点，就是能不能成为企业的战略顾问！只有成为了顾问，我们才能更好地了解企业，服务企业。

整体策划的优势和魅力可以归结为三点：一对一、一站式、专业化。

除了对企业全面的了解有助于构建出对其最有利、最适合的策划模式之外，全程策划的“一站式”功能也可以有效减少因信息损耗和沟通不畅所导致的问题。

在传统的操作模式中，企业各项目设计可能找A公司设计，空间设计可能找B公司设计，VI设计找C公司设计，市场营销找D公司筹划，招商引资找E公司招商……由于每一家公司对企业文化和定位的理解都会有差异，彼此更不便于沟通交流，以致最终很难整合形成长期、和谐的效果，令不少企业大吃了苦头。

现在，越来越多大型企业开始采用“整体打包”的形式与策划机构合作。

专业的策划机构有品牌优势、技术优势、专业优势、培训优势、管理优势；所有服务项目有全程策划招商引资、业态定位、人资培训、经营托管、管理咨询、商业空间/平面设计、品牌推广、广告企划等等，各环节环环相扣，层层推进，能够更专业、更有效地为企业的发展项目出谋划策。

为将企业整体策划做到位，我们会在商户的引进和项目管理上投入了大量的精力。

三、企业发展项目整体策划的优势有：
1、策略创意统一的优势
我们创意独特准确，且我们设计出的画面堪称精美。

但我们的本事不只是这一点点，我们还是对市场有充分了解的策略营销高手，我们的创意不但具有非凡创造力更难能可贵的是我们能将这种力量为商业所用而不是纸上谈兵。

我们的设计人员创意之初都会充分了解研究项目所涉及的市场等诸多实际因素，之后会结合这些因素加以创意设计同时会有策略人员为其把握设计方向，使每个设计师的创意在新颖独特的同时都能做到真正对实际市场有用，而不是让一个无知的书呆子设计师为您做那些所谓的没有任何商业价值的艺术创意！
2、专业服务的优势
我们为企业提供招商引资“一站式”整体服务，从市场调研、业态定位、品牌定位、品牌推广、市场策略、招商引资、人资培训、经营托管、管理咨询、商业空间/平面设计、品牌推广、广告企划、企业形象策划，从项目设计到市场销售指导以及全面推广我们均能提供可靠高效的整体式全程服务。

让您在省心的同时能够真正的使品牌策略得到始终如一的贯彻与执行！我们还有专业人员对于创意设计之外需要实际操作的项目进行跟踪式的质量监控措施；项目工程施工进度，施工质量，我们都有专业人员进行全程追踪式监督。

从而真正保证项目质量的高度一致彻底杜绝豆腐渣工程的存在，同时提高效率节省宝贵的时间和避免不必要的损失！
3、清晰可见的流程
科学合理的工作流程会大大提高工作效率，并让客户了解项目的进展情况与下一步的工作进程，从而合理安排工作计划保证工作进度！我们的一切流程设置都充分考虑到客户的利益，把一些不必要的多余步骤舍弃整合，从而达到为客户节省时间、节省金钱和节省精力的目的。

4、团结稳定经验丰富的策划、创意、设计团队
我们拥有一批有着丰富经验、创造力非凡、朝气蓬勃、团结稳定的行业顶尖策划、设计、执行人员组成的精英团队。

我们的项目开展之初会成立项目专案组为您进行一对一的服务，不会随意调换为您服务的设计人员以保证设计质量风格始终统一，从而杜绝了有些广告公司的设计三天两头换人以至于您的项目从头到尾可能被当作皮球一样被人踢来踢去，最后不知到了谁的手里而且每次修改的风格也是五花八门，质量参差不齐，就更不用说什么有高水准可言了！
5、态度服务全部都是一流的
我们本着对客户负责对自己负责的态度做事，把客户对我们的信任看做是至高无上的荣耀，我们会用百分之两百的热情与责任心去完成客户交与的工作！同
时我们提供专业可靠的服务，从对市场的把控、对企业的跟踪回访到策略创意的贯彻执行等各方面我们都力求做到为客户解决实际问题让客户可以完全放心！6、先进的经营管理理念
为了设计出有价值、有品味、有助于企业发展的经营管理理念，必须深入了解企业的精神内涵，在调查研究方面很下功夫。

企业理念定位要准确、富有个性、表达简洁独到，才具有识别性。

同时，针对企业员工的实际情况，企业的文化水平、经营素质、传统优势等提炼出振奋人心的、上下内外都能接受的、并且能在企业内部变成大家实际行动、企业外部博得社会认同的理念，才能达到企业形象对内激励、对外感召的效果。

员工言行举止的标准是指企业在内部协调和对外交往中应该有一种规范性准则。

这种准则具体体现在全体员工上下一致的日常行为中。

也就是说，员工们的一招一式的言行举止都应该是一种企业行为，能反映出企业的经营理念和价值取向，而不是独立的随心所欲的个人行为。

同时这种行为准则又不应该象"上班不迟到，下班不早退"这类遵守规章制度的行为。

如果说，遵守规章制度，只需要按照既定的条款照章办事，那么言行举止的标准则需要员工们在理解企业经营理念的基础上，变为发自内心的自觉行动，只有这样，才能使同一理念在不同场合、不同的层面中具体落实到管理行为、销售行为、服务行为和公共关系行为中去。

我们有一系列对企业处理、协调人、事、物的动态运作管理策略，对内方面有人员培训、员工教育、销售管理、利益分配以及文明礼貌规范等；对外方面有市场调研及商品促销、各种服务及公关准则，与商户合作伙伴以及代理经销商的交往行为准则。

我们非常重视人力资源的因素。

充分尊重企业内的每一个员工，鼓励他们积极创造而不是单靠企业规章制度的约束。

八、补充说明
（1）、铺位划分、经营布局与设施的设立紧密相连，前者未立所以后者也只能一语概之。

（2）、本方案最终是否完全可行，需要就相关细节问题，例如设施的空间占用、内部墙体的开凿，增加平板电梯三台位置，请建筑施工、工程设计专业人员等多方进行深入探讨论证。

（3）.本方案的相关论证工作宜尽早进行。

九、郑重承诺
（1）、本公司必将本商业项目打造成规模最大，装修档次最高，超市设计布局合理，购物环境最美，服务质量经营理念最强，商品货真价实、质优的。