如何做好商业街的市场运营工作

如何做好商业街的市场运营工作
有专家说：成功要环境，商业要气氛。

环境对一条商业步行街的建设来说固然重要，但有了好的环境，我们还需重点要考虑的是商业步行街的后期建设和持续发展，即如何持续经营、持续旺场。

从国外商业步行街的发展历史看，商业步行街要持续“火热”应该具备这些要素：首先，必须具有立体化、网络化的交通；其次，行业结构应是“三足鼎立”（购物40%，餐饮30%，休闲娱乐30%），以满足消费者多层次、多方位的需求；第三，应具有独特的商业魅力，即环境魅力、商品魅力、功能魅力等；第四，应有传统与现代相结合的文化气息；第五，必须突出整体协调性和人性化设计，体现以人为本的经营理念。

只有这样，一条商业步行街才能真正算得上成功，才能真正成为财富的象征以及展现出商业与文化交融的魅力，而最终成为城市的缩影和名片。

结合到易发商业街的建设，在以后的持续经营、持续旺场的发展中，需要走好以下“天龙八步”。

第一步：合理的业态功能布局规划
建设一条商业步行街，我们首先想到的是用什么方法吸引消费者来到步行街，如何延长他们在步行街上的消费时间量。

要解决这些问题，这就要充分满足消费者多元化需求为核心定位，改变消费者的步行习惯。

在易发商业街的建设上，对于功能定位布局和业态分布是否规范合理，则是解决以上两个问题的关键所在。

第一，商业街的功能定位布局。

在易发商业街的功能定位布局上，要因地制图，各个方面都需要协调和谐，照顾到各个方面的需要和利益。

在规划上要做到合理引导人流方向，使街道“通而不畅”———把人流引进去并设法加长其滞留的时间。

通过丰富的空间序列和完善的交通系统形成对人流的有效组织，并以多条通道、电梯连接两街一中心及上下空间，形成一个围合式步行商业格局，让顾客在最短的距
离里很方便地找到想看的地方，最大程度地加深顾客与步行街的接触，延长人们在步行街上的滞留时间，同时考虑配套设施的建设，如公共厕所、垃圾收集点、演出舞台、绿化景观、街头艺术雕塑、体憩亭或座椅、广告设施等，如果配套设施跟不上，势必造成难以弥补的遗憾，也给商业街管理带来相当大的麻烦。

从垃圾桶、座椅、花盆、电话亭到休闲广场，所有细节都要经过精心设计，强调整体风格的一致性，同时，又要通过这种“一致性”展现出“个性”，即该商业街的独特卖点，以吸引消费者来到步行街。

总的来说，商业街的各个区域都能形成区域互补和区域互动，提升项目的服务质素，刺激消费者购买欲，引导消费者进行循环消费。

同时，要贯彻“以人为本”的原则，综合运用多种手段，创造轻松舒适的步行街购物氛围，构建体现“人文关怀”的城市景观与生态环境。

第二，商业街的业态分布。

如何对商业街业态业种进行合理的规划引导，是商业街管理的一大课题，也是规划建设的大问题，因为商业街不管是政府开发还是私营企业兴建，最终都是分散出售或租给中小业主，如果事先没有合理的规划和引导，难于形成商业街的主业和特色，很容易造成商品“千店一面，单调雷同”的局面，并难以形成规模效应，甚至相互影响，而降低整个商业街的档次。

在商业街这样一个完整的生态系统内部，各业态必须相互补充、协调发展，这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业街的整体定位。

一般来说，商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状：具备购物功能的占40%，具备餐饮功能的占30%，具备休闲娱乐功能的占30%。

当然，这个结构并非放之四海而皆准的“经典定律”，主题不同的商业街在业态构成上将会形成不同的比重。

第二步：突出优势，形成特色差异点
现在的产品都有同质化的趋向，我们做东西关键就是怎么样找一种差异性。

但差异化的东西包括很多方面，例如有环境的差异、建筑
的差异、地方文化的差异、人的行为习惯差异等。

在商业步行街的建设中，我们就要找出最明显的差异点在哪里，即是要突出其优势所在。

易发商业街的优势在哪里呢？我们可与周边地区的商业街、步行街进行一个比较，这时可以发现到我们无论在区域上或项目自身上都存在很多优势。

区域上的优势：随着广州“南拓”战略的实施，番禺将成为广州的新城市中心；地铁、大学城、火车站等大配套项目将对商业有巨大的需求拉动。

这些都是最明显的区域优势所在。

而易发自身所拥有的优势有：街区实行人车分流；两街一中心的新规划格局；拥有四大聚人广场；特色网络电子科技中心等。

对于这些与众不同的优势，足以充分显示易发商业街是一条有特色和内涵的商业街，而不是某条普通街道的升级版。

所以，易发商业街在以后的建设运营中，可以时刻以此为炒作内容，以吸引大量的人流，制造人气。

同时，也可以以此作为商业街的特色内涵所在，形成名气、财气。

第三步：确定成功招商策略
招商是商业街收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。

因而，对于商业地产来说，掌握地产商业的招商特点有利于商业街项目的运作成功。

而对于所运用的招商策略，是实现商业街赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合的真正执行者。

与其他商业物业的营销策略有所不同的是，商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营策略、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。

对于易发商业街的招商，我们首先要清晰项目自身的定位，因为定位是商业街招商的基础，我们需根据项目定位来选择与之想匹配的
业态组合，之后才能进入有目的的招商工作。

清晰定位后，就是要确定招商对象、经营模式和拟招商流程等，其中确定招商对象是最重要的。

招商对象的确定要围绕项目目标来确定，例如易发商业街是代表城市形象的“牵易发动全城”的商业街，属于中高档运作的项目，所以要重点引进一些国内外有影响、有实力的大规模商家、营销经验丰富的地区代理商、知名企业、知名品牌等，同时，还可能通过特殊项目的引入，丰富商业街的功能，塑造项目的独特性。

例如品牌在本区域独家经营的优先引进，拥有特色经营项目的商业机构优先引进。

某商业街曾引进心理诊所、企业家沙龙、刺绣、宠物托管、老公寄存处等特色服务机构。

但有一点要特别注意的是，信誉和口碑是商业街长期发展的依托，引入的品牌商品必须要保证真实性。

第四步：打造四“气”，创造无限商机
现在有很多商业街出现这样的状况：人气旺了，但财气未必旺；名气很大，但是喜气不足。

这就是说，人们光是到这条街上来观光旅游而不买东西，有的甚至只是在开街的时时候热闹了一阵子就冷落下来了，步行街逐渐演化为“不行街”。

商家最关心的就是这些问题。

于是廖伟阳先生（中国商业网点建设管委会秘书长）提出了建设商业街有四个“气”是非常重要的，包括：名气、财气、人气、喜气。

即是说先把商业街像企业造品牌一样，先把商业街的品牌做好，做出名气，之后再在政府搭台企业唱戏的前提下筑巢引凤，把商业街的财气给做旺，这样有了名气和财气，自然就能吸引到大量实实在在的消费者到商业街。

具备了三气，再结合商业街营造的喜气，那么，大量的商业机遇便由此而出现。

结合到易发商业街的建设，对怎样做旺人气以及怎样使人气转换成财气；大广场与东西街的人流怎样结合；一楼与二、三楼怎样衔接等问题的考虑就显得尤为重要了。

同时，作为一条比较成功的商业步行街，它应该是内涵和外观上的一种有效结合。

硬件的东西搞上去了，
还需要注重软件的开发，而软件是什么？软件就是能让消费者满足，能享受到快乐的东西。

卜广胜先生（长沙黄兴南路步行街总策划）讲得好：“一条商业步行街，是先卖感受再卖商品，还是先卖商品再卖感受呢？作为一条步行街，就应该是先卖感受再卖商品。

”所以，如果我们能够让消费者都产生一种“只有到易发商业街才能获得满足”的观念的话，那么我相信人人都愿意再一次到易发找他这种消费的满足感。