商业定位报告(销售)
商业定位策划报告
有进一步发掘、提升的可能
设施扩张性
1
消费市场容量及用地条件限制扩张。
B等：20分 —— 非常好的立地环境
优越的立地环境，适合商业设施的长期、稳定发展。
4
项目SWOT分析
综合前述对项目城市发展环境、区位交通环境、商业竞争环境、消费市场环境等方面的分析，阐述本项目存在的优势和劣势，未来发展面临的机遇和挑战。
目标客群界定
7
细分核心客群消费关注点，满足其多元化的生活需求。
多重的社会属性使得他们成为城市商业多元需求的代言者：
商业发展思考：多元化的生活需求
都市中坚力量
领导/职员
爱人/恋人
父母/子女
朋友/同事
伙伴/客户
目标客群界定
8
他们，或是私企/个体老板，或是企业高管，或是政府官员，总之他们是城市的中流砥柱他们，多位于30—45岁之间；家庭美满、事业稳定，收入颇丰；他们，追求品质的生活、偏爱品位和时尚；他们，注重圈层、渴望被尊重。
从消费者特征来看：对商品品种丰富、商品质量的追求是消费市场所表现出的普遍特点。从商业环境来看：现状商业的低品质无法满足消费群提升生活品质的需求，出现消费外流倾向。
从商品层面来讲：对商品“质”的追求——主要表现为商品品质好、品牌具有知名度；对商品“量”的追求——主要表现为商品数量丰富、商品品种齐全。
商业主题策划
17
商业经营定位
基本生活需求
购物消费型设施
时间消费型设施
品质生活需求
传统百货店/标超
购物主题型百货店/专业卖场
SHOPPING MALL
商业经营定位及形象塑造： 新一代商业的代表，带领潍坊商业进入第四代商业发展模式。 辐射全域，成为都市中坚力量“家庭体验式新生活时尚”的开创者、引领者。 本项目将引入主题购物中心这一先进的新兴业态，与商圈内现有传统商业业态形成鲜明的对比； 特别是都市中产阶层和年轻的新生力量传达“第一”、“全新”、“开创”、“引领”的设施形像，第一时间吸引消费者和投资者的关注，提升项目在其心目中的优势地位，扩大影响力和号召力。
裕沁湖畔庭商业定位报告
零售
+
配套生活
整体定位应差异化
新城区、新中心、新环境
这是一个在新城区确立新中心，建立新购 物环境的机遇，而本案在体量、环境、建 筑等各方面均具备良好的条件。
本案进行业态与布局的创新
随着新区的完善，与入住人口的增多，区 域消费能力将持稳步提升态势，加快本案 商业进入成长期的步伐。
形成项目特要服务于周边办公，预售许可证发证时间是2012年12月，2014年5月开盘，截止目前蓄水+销售的 周期为20个月，去化率指数☆ ☆ ☆
区域概述
个案分析 2/5
项目
龙湖 星悦荟
商铺 面积段
(㎡)
50--200
主力 面积 (㎡)
80-120
商铺 体量 (间)
开盘 时间
1.7万
距离本案约3.1km
项目点评
镇区商业/常规商铺，相对而言并不规范，不形成体系化，目前全数商铺基本处于营业状态
区域概述
个案分析 4/5
项目
商铺 面积段
(㎡)
主力 面积 (㎡)
商铺 体量 (间)
开盘 时间
去化量 主力店
长江 30--1000 200-400 163 2011.9.9 98%
世茂 商场
开盘 时间
去化量 主力店
宝龙城 20--2000 150--800 2867 2011.1.22 89%
百盛 商场
市广场
主题 购物中心
社区商业 或纯商业
纯商业
销售 策略
市场价 （元/㎡ ）
平均价格 （元/㎡ ）
自由销售
1.7--4万
内街二手售价 1.7万--2万； 外街二手售价3
万--4万
宝山淞南镇商业项目定位报告-内容详实
竞争项目分析——大昌商业广场
基本情况 •地址：长江南路597号 •体量：4800平方米（1期） •面积：门面房（长江南路线）50平方米；商场内：12-30平方米 •套数：142套 •开业时间：2007年3月28日
店铺情况 •进深：11-12米 •面宽：5米 •层高：3.6米 •租金：商场内：4.6元/平方米/天；门面房：8元/平方米/天 •招租完成情况：50%（截至2007.3.1）
产品定位
商业市场现状
居民需求现状
区域现有商业覆盖率低，分布 分散，档次较低，业态单一， 基本为日常生活必需消费型和 餐饮类
区域居民对大型商业场所的需 求
有市场 空白
有现实 需求
形成商业项 目立项基础 和定位依据
项目商业发展条件
人口及消费状况 道路及交通状况
功能型的邻里休闲中心
功能型
休闲中心
特色业态使消费者产生“主动” 消费
业种业态建议
项目业态类别划分 从商业消费者的行为切入，
辐射半径小
服装类
14
百货类
6
百货零售类 20
酒店旅馆类
3
其他类
20
新建商业
1
比例 9% 6.32% 2.30% 6.90% 1.15% 25.29%
8.05%
3.45% 11.49% 1.72% 11.49% 0.57%
代表品牌 豪杰KTV 可可立棋牌室 欧卡咖啡 艺宣美发 东方网点
安踏专卖 和尔美服饰市场
上海凯星宾馆 鹏卢书店
大昌商业广场
11.49
0.57
1.72
16
11.49
商业项目市场分析与产品定位报告
（3）君悦商业广场
大部分销售完毕：去年建成并且大部分销售完毕， 1-3层 均价7000-8000元/平米。从其销售成功的原因看，一方 面是项目的入市时机较好，另一方面，作为当地最知名的 开发商，项目有效吸引了当地高档客户资源；君悦商业广 场的销售成功说明宜兴投资者的购买力强，总价承受能力 较高。另外，项目的建筑美观，也是销售成功的原因之一 ；
业综合体，约6万平米，包括了乐购及其他的一些商业业态； 销售较成功，招商不成功：项目的销售还算比较成功，但是前期招商
和经营不成功，目前最大的困惑是没有消费人群；
该项目存在的问题： 区域商业人群少； 该项目入市时机不成熟； 业态设置不合理，业态混乱； 招商不成功，对后期产生更大影响，后期推广存在问题。
商业项目市场分析与产品定位报告
项
目
遇
区域商业基础差
到
的
项最
区域人气不足，人流量少
大
目难
营
题
写
生活方式中心
造 什
作
强调餐饮与娱乐
么 样
思
注重舒适与休闲
的 消
费
路
业
态
餐饮是宜兴成活率最环 高的业态 境
框
能
否
餐饮、娱乐是成长性 高的行业
架
被
市
宜兴缺乏吃喝玩乐于 一体的综合性商业
推
场
接
导
受
如
吸引区域外客源
二、项目宗地分析
1、地块基本情况 地块平整，临街面大，使得沿永安路、人民
路的商业价值较大； 南地块靠近人民路方向，进深逐渐加大，可以 布置中庭广场等，以便进一步增加项目的商业价 值。
2、地块周边状况
东侧：广电局、实验小学，形象好，人民 路带来商业人流。
商业计划报告中的市场定位与商业模式
商业计划报告中的市场定位与商业模式市场定位与商业模式是商业计划报告中至关重要的两个方面。
市场定位是指企业通过分析市场需求和竞争情况，选择目标市场以及制定相应的市场推广策略。
商业模式则是指企业通过合理的组织架构、商业运作方式和盈利模式等来实现商业目标。
本文将从以下六个方面展开对市场定位与商业模式的详细论述。
一、市场分析与目标市场定位在商业计划报告中，首先需要进行市场分析，了解产品或服务所在的市场规模、增长趋势、目标用户和竞争对手等因素。
通过市场调研和数据分析，可以确定适合企业发展的目标市场，并明确如何满足目标市场的需求。
在市场分析的基础上，还需要制定目标市场定位策略，明确企业在目标市场中的定位，从而确定市场推广的方向和重点。
二、竞争分析与差异化战略在商业计划报告中，必须充分了解竞争对手的产品或服务、定价策略、市场份额和竞争优势等。
通过竞争分析，可以找到自身的优势和不足，并制定差异化战略以应对市场竞争。
差异化战略可以通过提供独特的产品或服务、塑造独特的品牌形象、建立良好的客户关系等方式来实现，从而在市场中脱颖而出。
三、产品策略与创新在商业计划报告中，产品策略是至关重要的一环。
产品策略包括确定产品或服务的核心功能、特点、定价和销售渠道等。
通过对产品或服务的策略规划，可以在市场中找到合适的定位，满足目标市场的需求。
此外，创新是产品策略中不可忽视的一部分。
企业需要不断创新，提供符合市场需求的新产品或服务，以保持竞争优势并满足市场变化的需求。
四、渠道策略与市场推广在商业计划报告中，渠道策略和市场推广是实现企业销售目标的重要手段。
渠道策略包括选择合适的销售渠道、建立合作关系以及制定销售政策等。
市场推广则通过广告、促销、公关等手段吸引目标用户，并加强产品或服务的宣传和推广。
一个好的渠道策略和市场推广计划能够帮助企业更好地将产品或服务推向市场，实现销售目标。
五、商业模式与盈利模式商业模式是商业计划报告中的关键要素之一。
产业园配套商业策划定位报告
科技食堂
数字健身馆
”生活美学园区图书馆“
数字健康咨询
数字化便利店
实现业态可落地、业态可吸引、业态可满足
项目定位
PART 5 业态可落地-食堂经营规划
项目定位
PART 5 业态可吸引-业态比例规划
业态
占比规划
品类示意
餐饮 生活配套 公共服务
60%~70% 5%~10% 20%~30%
食堂、快餐、咖啡、 面包
收益
经营升级、形象升级、品牌升级
招商运营建议
艺7.3 其他 公共空间
公共区域打造艺术空间，突破规定业态的限制，为项目注入更多新鲜元素 员工沙龙、小型演艺、品牌发布、艺术展览、小型主题活动
招商运营建议
享 配套服务
体验式的运营服务、人性化配套服务及设施 采取新媒体等营销手段，建立与消费者桥梁，寻求留住园内消费者的新方法 引导屏幕、员工之家、母婴室等,给园内消费者提供最大的舒适性和便利性
纳米城未来消费时间段多集中于 中午，消费时间段单一，客群年轻
配套商业体量较小，未来将择优 选取些办公刚性消费业态，以此满足 消费群体的配套需求
项目定位
3
项目定位
PART 1 定位策略
➢策略： 错位竞争，良性互补——以年轻办公社群为导向，回归配套商业内部环境营造，联系办公社群温情情感为主导思想。做 好产业园配套服务，强调办公社群年轻化、和睦、人文、科技、休闲、跨界、美食........提供消费无界的产业园新年轻社交场。
苏州园区某产业园配套商业
策划定位报告
项目概况
1
项目基础信息
体 量 总建筑面积：21.75万㎡，7个建筑单体
4栋主要用于研发生产，1栋涵盖展厅、 服务中心、会议、办公等功能的高层办
虎门青创大厦-商业定位、招商策略、营销策略计划书
（3）装修免租期：前六个月免租+六个月半租
（4）合同保证金：2个月
（5）递增：每5年10%
（6）甲方提供一次消防竣工验收合格证
40
08
收益预算
4Part
收益预算
虎越物业投资
出租率
租金收益
停车场收益 租金支出
日常支出 收益总计
装修投资 回本周期
80% 90%
446400 490290
20000 20000
合计费用；68300元/月
经理 1名
财务
保安队长
电工
保安
保洁
虎越物业投资
38
07
项目意向合作方案
4Part
收益预算
虎越物业投资
（1）合同期：18年
（2）租金：一楼商铺租金：80元/平方米 商铺计租面积：715平方米 合计租金：57200元/月 剩余面积租金：17元/平方米 计租面积：17198平方米（大堂214平方不计算租金） 合计租金： 292366元/月 整体合计租金：349566元/月
2019
广耀大厦
营销策划报告
目录
CONTENTS
前言
商业环境和业态定位
招商策略及计划
营销策略及计划
01
前言
Preface
公司简介
Company Introduction
东莞市虎越物业投资有限公司成立于2012年，是东莞本土最早的物业运营公司之 一，公司拥有骨干成员全部超10年以上工作经验，过去10年来参与投资与运营项目 超50万平方，包括万江家汇广场，深圳大浪商业中心，虎越商务中心教育城，名店 服装城，顺通商业广场，东莞香港街，花城广场等商业体，团队拥丰富的商业策划 与运营、运营经验、项目推广、活动策划，的商业运营管理经验。让每一位顾客拥 有全新的购物体验。以目的消费群体为主，带入引流业态，业态互补形成一个自成 生态系统的商业中心，以营销策划运营团队，多变的互动活动，让物业附于灵魂， 让物业能活起来。
先天下商场调研及定位报告
石家庄城市竞争力 石家庄是一个极具发展潜力的城市。自然资源丰富，交通通讯便利，基础设 施配套，工商业发达，市场前景广阔，投资环境较为优越，是国内外客商投资兴 业的理想之处。城市竞争力蓝皮书发布：石家庄市民幸福感第一，本次发布的城 市竞争力首次尝试对294个城市进行了幸福感调查，结果显示，在294个城市中， 石家庄市居民幸福感排名第一。在全球经济一体化迅猛发展的今天，石家庄依托 自身优势，正在全力打造“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重要商埠”、 “北方特色农业区”和区域性高新技术产业中心为主导的支柱产业，为早日实现 “加快发展、富民强市”的宏伟目标而奋斗。
√
五 先天下租金体系 各行业商户承租水平及承租面积基本规律 2 租金的制定 零售商铺
化妆品、服装、珠宝、皮具 、鞋、钟表、眼镜、通信
最高
特色主力店
电器、音像、美容中心、家居 用品、运动用品、健身中心
最小
其次
最大
最低
美食广场、百货公司、超市、大 型中式酒楼、娱乐中心、电影院
大型主力店
五 先天下租金体系 3 租金的收取方式
四 先天下营运
运营管理核心模式:招商在先→营运为主→企划造势→物业保障 （一）招商在先：一个购物中心成功与否，与前期的招商定位、结 构设计、租户选择有着极其重要的关系。 1、 招商定位：包括购物中心的主题定位、面积配比、租金产出配 比、业态功能配比等。 2、铺位划分：铺位划分在购物中心的前期及运营当中都有着很隐 性但是很科学的方面，一般要做到流动线上所有的店铺都有一个良 好的外展示面，但是对外展示面的总长度是固定的，要在一定的展 示面上放置尽量多的店铺是一种科学 。 3、动线设计：商业有两句名言，一句是 “隔街死”，一条街一边 火的要命，另一边死街；还有句话是“一步差三成”，哪怕门挨着 门开店，但客流过不去，差一步生意就差了三成。 4、租户选择： 购物中心业态组成包括：主力店、专卖店、临时租 赁、社区服务、餐饮配套、商务休闲、娱乐设施。但是同一业态不 同购物中心应选择的租户也有不同。
西安大雁塔北广场商业整体定位营销调整方案97PPT
•
结论2
北广场并不只是在喷泉开放时方万人涌动 北广场并不只是简单、短暂停留的代名词 北广场并不只是游客、学生、老人的闲逛之处 北广场倡导并弥漫着互动性强的广场文化，广场
不再是空旷，而是一个个休闲体验的细节、情节 北广场将吸引越来越多城市中间阶层、小资、白
艺术类：淘宝楼（古玩、古物、特色工艺品） 休闲类：娱乐楼（酒吧、KTV、茶艺、咖啡、西餐、电影院） 美食类：国际特色餐饮、本土特色美食、陕西地道小吃
2、室外部分
淘宝早市、夜市 长安老街小吃一条街 地方土特产 民间艺术 流动特色小吃 街头现场卖唱、卖画 旅游纪念品
•
特色解读1
室外不热，室内不火；内外互动，商气大热
6、如何处理好雁塔北广场和商业之间的交融 关系，让两者彼此促进
7、如何整合和联动周边的商业、休闲资源， 做大、做强休闲商业板块？
8、如何通过内部管理调整，建立一套真正符 合商业市场规律、行之有效的商业运营保 障服务体系。
•
亚洲最大的城市喷泉； 全国最多的广场灯带和休息座椅； 西安最好、最近的旅游休闲集散地；
•
休闲商业的精髓在于小、散、细
•
面临机会
旅游-休闲-体验，城市商业正处于从传统中 心商业向新兴休闲商业转变
曲江和大雁塔周边新建项目，将带动人气 聚集，雁塔商业板块呼之欲出
北广场目前进驻商家生意下滑，可借机对 其整体统一托管，拿回经营主动权
•
应对挑战
没有现有商建的有效改造，商业氛围的营 造无从谈起
……
雁塔北广场必须在商业上展示出她的独特活力，展 示在商业上的不二价值，告诉世界一个真正、全面
商业计划书(精选10篇)
商业计划书商业计划书是一份重要的商业文件，它描述了一个企业或组织的商业计划、市场定位、目标、战略和预算等方面的信息。
它为企业建立了一个规划、组织和控制的基础，帮助企业实现盈利。
商业计划书需要包含以下要素：1. 行业分析。
对于所处行业的概述，包括市场规模、竞争环境、市场趋势、销售渠道、市场需求等相关信息。
2. 目标市场分析。
描述你的产品或服务面向的目标市场，包括定位、客户特征、5C分析（公司、顾客、竞争、合作伙伴、情境）等，以便于更准确地了解你的客户，并针对这些客户制定相应的营销策略。
3. 营销策略。
基于以上分析制定的营销策略，包括市场营销计划、产品推广与营销计划、推广手段、引流渠道等。
营销策略是实现企业盈利的核心，必须落地，该部分需要尽可能地详细描述营销策略的思路和实施方式，举例可提高可读性。
4. 组织和管理。
企业管理架构、人员组织、流程和标准化等都需要明确描述，包括具体管理层级、负责的部门、人员职责、绩效考评制度等。
5. 风险和财务计划。
针对风险的防范和规避需要有相应的预案，包括针对市场变化、法律风险、供应链风险等方面。
财务计划必须非常详细、准确，包括成本分析、营业收入、资产负债表、现金流量等内容。
在编写商业计划书时，需要遵循下列几个步骤：1. 执行市场调研，获取真实数据。
市场数据来源多种多样，例如行业报告、调查统计、垂直社区、行业大咖等，需要确保信息来源严谨性和可靠性。
以此为基础，进行定性和定量分析，确定细化项目的需求、目标、预算。
2. 制定商业计划结构框架。
建立一个商业计划结构框架，明确所需撰写的章节，包括上述要素。
需要结合业务的详细信息，确定每个章节的重点、方向、信息量大小等。
3. 确定目标及预算。
根据公司的整体战略，确定目标和预算，以实现项目的收益和成本收益平衡，同时也可以考虑到大的战略目标与企业目标之间的比例权衡。
4. 文章推敲。
文章撰写过程中还需要注重语言和文风，力求简明、清晰而前后呼应。
商业项目定位报告(模板,需深化)
商业项目产品定位报告
一、项目的立地条件分析
◆人文
◆地理
◆居民构成
◆交通
◆配套设施
◆行政管理
◆参考项目对比分析
二、项目所在商圈的确定和研究
◆商圈范围的确定
◆商圈的构成及顾客来源
◆商圈的发展趋势
◆商圈内竞争分析
◆商圈内业态组合分析（分业种、分楼层、分品牌做交叉分析，得出该区域内消费特性及欠缺的
市场空间）
◆商圈范围内消费者特性分析（问卷调查、深访、小区居民结构研究等，研究结果包括购物平率、
客单价、就餐习惯、用车习惯、家人团聚习惯等）
三、项目的市场定位
◆档次定位
◆规模定位
◆主题定位
◆诉求对象定位
◆产品组合定位
四、初步业态规划建议：
◆业态比例建议
◆楼层主题
◆主力店、半主力店引进策略拟定
◆品牌店区域规划
◆参考案例分析
五、建筑规划设计建议（室外、室内、软装、推广物料等）
◆建筑
◆景观
◆室内装饰
◆软装
◆推广物料
◆标识系统
六、初步推广策略
◆案名
◆主题
◆推广策略
◆计划
七、招商策略建议
◆计划
◆执行
八、运营管理建议
◆计划
◆执行
九、财务评价
◆租金评估
◆物业费评估
◆推广费评估
◆运营费评估
◆管理成本评估
◆财务模型
◆财务指标
十、结论
◆项目可行性评价
◆项目规模及定义。
商业购物广场定位及营销策划报告
商业购物广场定位及营销策划报告二、商业购物广场的定位1.目标人群定位商业购物广场的目标人群主要包括年轻人和家庭消费者。
年轻人注重时尚和个性化，他们喜欢追逐潮流，对新鲜事物保持敏感；家庭消费者关注便利性和实用性，他们希望一站式购物，能够满足家庭各个需求。
2.产品品质定位商业购物广场应以提供高品质的商品和服务为目标，通过引进一些知名品牌和特色商户，打造精品形象，吸引消费者到来。
同时，注重店铺的经营管理和产品质量控制，确保消费者的满意度。
3.购物环境定位商业购物广场的定位要在提供购物和娱乐功能的同时，也要注重创造舒适的购物环境。
购物区域应宽敞明亮，设置舒适的休息区和洗手间等设施，以提升消费者的购物体验。
三、营销策划1.市场调研首先，对目标人群进行详细的市场调研，了解他们的购物习惯、消费需求以及对不同产品的偏好，为后续的营销策划提供依据。
2.品牌推广商业购物广场应注重品牌推广，通过线上线下多渠道的方式，提高品牌知名度和美誉度。
可以组织一些促销活动，如打折、赠品等，吸引消费者到店购物，同时加强与周边商家的合作，共同开展联合促销活动。
3.服务提升商业购物广场应注重提升服务质量，从商品选择、店铺布局到员工培训等方面进行改进。
培训店员提高服务意识和技能，提供专业的购物指导和建议；丰富商品种类，满足不同消费者的需求；优化店铺布局，提升购物体验等。
4.活动策划商业购物广场可以组织一些特色活动，如时装秀、品牌发布会等，吸引消费者的关注和参与。
同时，可以结合节假日等特殊时期，开展一些促销活动和主题展览，提高消费者的购物热情。
5.线上营销除了线下营销，商业购物广场还可以通过线上渠道进行营销。
可以建立官方网站或社交媒体账号，发布最新资讯、促销信息等，吸引更多消费者关注和参与。
同时，也可以通过电子商务渠道提供在线购物服务，满足消费者的便捷购物需求。
四、营销效果评估和改进商业购物广场应定期对营销策划的效果进行评估和改进。
可以通过消费者满意度调查、销售额分析等方式了解消费者的反馈，及时调整策略和改进服务，提升营销效果。
常州万达广场商业定位报告
”，近几年，常州人均消费支出大幅提升，开始进入较快速发展阶段。但是经济总量仍然远落后于无锡、苏州，这对
于新兴商业体来说，意味着较长癿培育期和从既有市场中去抢份额。
商业：商业是经济癿晴雨表，经济基础决定商业繁华。时尚潮
苏锡常通2010年GDP和常住人口统计
流癿商业消费氛围和消费能力也就是在这几年才随着经济发展 癿节奏同步提高幵且在本地百货行业呈现出低总量但高增长癿
常州的商业圈， 是常州商业繁华的标志与窗口。 南、北大街商业功能区:
以满足市内外大伒及中高档多层次消费为 主，是全市居民及流劢顾客贩物癿主要场所，觃
范围
关河路、劳动路、朝 阳路、怀德路围合及 其外围区域的圈层，
面积约7平方公里
划期内将结吅本区域癿特点，形成以贩物为主，
• 客群需求：品质好、时尚度较高、客单较高癿商品 • 品牌风格：欧美系、日系、韩系 • 目标品牌： • 餐饮：STARBUCKS • 服装：CK JEANS、MORGEN、OCHIRLY、OLIVE DES OLIVE、
餐饮 10944m² 42.13%
配套 5835m² 22.46%
服饯 9200m² 35.41%
常州新北万达交通动线
3
2 1
1号口（位于太湖路）为单 向双进入口，供一般社会车 辆进入;
2号口（位于竹山路）为双 向进出口，供一般社会车辆 和货运车辆进出;
3号口（位于巢湖路）为双 向进出口，供一般社会车辆 进出，高峰期改为单向双出 口，供一般社会车辆进入。
苏北 常州在上海1小时都市圈边缘
接受上海辐射能力偏弱 上海
第一圈层（强） 扬
第二圈层（弱） 州
昆 苏州 无
常
山
锡镇
州
商业报告模板
商业报告第一部分：公司背景一、设立背景二、公司定位第二部分：公司概况一、股权结构与实收资本●股权结构●实收资本二、有关注册资料●公司名称：●注册时间：●注册地点：●注册资金：●法人代表：●总经理：●经营范围：三、决策管理四、组织结构五、公司主要人员简况1．决策人员董事长：董事总经理：董事：董事：董事：名誉董事：名誉董事：监事：2．主要管理人员六、公司业务现状1．产品研发2．市场开扩3．产品销售和服务4．财务管理第三部分：商业分析报告一、公司所属产业的经济机会评价二、公司的市场定位和市场潜力分析1．主打XX市场2．市场容量分析3．市场发展潜力评价4．市场准入分析三、公司技术资源和开发团体1．所应用的关键技术及辅助技术1）软件技术：2）硬件技术：2．相应技术与国内外同业之比较3．所应用技术的成熟性分析4．技术开发团体的素质及结构分析5．技术人力资源的稳定性分析6．技术开发能力的后续支持与创新潜力分析四、公司产品1．主要产品表2．主要产品介绍1）XXXXXXX解决方案2）X3）X4）X5）X6）X3．主要产品市场分析1）XXXX的主要市场2）XXXX用户市场4．产品竞争优势分析1）XXXXXXX的市场竞争优势和与竞争对手的比较A．技术上：B．政策上：C．产品价格上：D．产品服务上：五、目前企业财务状况（一）公司六、2001年经营情况七、 2001年---2003年销售收入预测1．分析依据2．2001年---2003年销售收入预测3．未来五年的成本预测金额单位：万元4．未来五年的利润预测表：金额单位：万元5．未来五年的现金流量表：6．投资收益预测表：八、敏感性分析以投资第二年（2002年）为基准年计算1．销售收入分别下降5%，10%对利润的影响2．成本分别上升5%，10%对利润的影响在销售成本、管理费用、财务费用上升，销售收入不变的情况下，利润变化如下图：3、销售收入与成本同时下降、上升10%对利润的影响综合评价：综合评价：销售收入的下降及销售成本的上升对利润的影响不大，可见企业具有较强的抗风能力。
商业定位策划报告
联排 独栋
新区 高层 14000 项目总体以多层洋房为主，辅以别墅和高层，随着时间发展户型面积逐渐变大 96-114平米三居
大盘商业业态研究——祁福新城
开发模式
前期
3-4层低密度洋房为主， 辅以联排别墅
中期
湖畔高端独栋、联排 辅以舒适洋房
后期
5-6层半山洋房 18-35层观景高层
产 品 线
客 户 线
天湖会所
水上俱乐部 高尔夫球场 半山会所
郊野公园
祈 祈福精英幼儿园 福 英 语 实 验 学 校
为食天地 千 色 园 祈福新村学校 肉菜市场 祈福农庄果园
交通巴士总站 祈福食街 祈福度假俱乐部
祈福医院
主题俱乐部：水上俱乐部、文化俱乐部， 设施包括 2个篮球场、13个羽毛球场、9个 网球场、4个壁球场、水上高尔夫球场、保 龄球场、足球场、射箭场、溜冰场、电子游 乐场、泳池、室内恒温泳池、水上乐园、潜 水馆、攀岩馆等；
天 湖 居
湖 景 居
康 怡 居 碟 舞 轩
康 怡 雅 园
月明轩 山泉居 迎 风 阁
翠湖居 绿 怡 花 园 绿 怡 居 翠 怡 居
海晴居
产品主要有四种：
联排、独栋别墅：湖畔豪庭、康怡 雅园、绿怡花园； 4-5层多层洋房：旧区洋房、翠湖居、 绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、 康怡居、碟舞轩、海晴居； 6层半山洋房：月明轩、山泉居； 18-36层高层住宅：天湖居、倚湖居、 晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园。
现在第五期已涨至最高价22000元/平方米
四季会所
大盘业态研究——华南星河湾 期
开发模式
白金五星级酒店配套、社区精品园林绿 化提升了项目整体品质，使项目价格达 到周边其他项目价格的二倍的同时，也 吸引大量港澳、外籍人士及跨国企业高 层前来投资购房； 适量的教育、社区商业配套满足业主基 本生活要求。 一期 规模 住宅 约1600户 二期 约400户 三期 商 一期住宅 业 街
商业报告模板
商业报告模板一、引言本商业报告旨在分析和评估XXX公司过去一年的经营情况，并提供相应的建议和展望。
该报告涵盖了XXX公司的市场表现、财务状况、竞争态势和战略规划等内容，以及行业趋势和未来发展机会的分析。
二、市场分析1. 市场概况和竞争状况a) 行业规模和增长趋势b) 主要竞争对手的市场份额和竞争策略2. 市场定位和目标客户a) XXX公司的定位和竞争优势b) 目标客户的特征和需求分析3. 市场营销策略a) 品牌推广和宣传活动b) 渠道拓展和销售推广c) 客户关系管理和售后服务三、财务状况1. 销售收入和盈利能力a) 过去一年的销售收入和盈利情况b) 盈利能力指标的分析和解读2. 成本控制和资金运营a) 成本结构和控制措施b) 资金运营情况和现金流量分析3. 资产负债和财务健康a) 资产负债结构和变化趋势b) 财务健康指标的评估和展望四、竞争分析1. 主要竞争对手的优势与劣势a) XXX公司与竞争对手的产品差异化和市场定位b) 竞争对手的创新能力和市场反应2. 行业趋势和机遇a) 行业发展趋势和市场需求展望b) 新技术和市场机遇的探索与应用五、战略规划1. 公司发展目标和战略方向a) 短期和中长期的战略目标设定b) 新产品开发和市场拓展策略2. 风险评估和风险管理a) 内部和外部风险的识别和评估b) 风险管理和应对策略的制定六、结论和建议基于对XXX公司市场表现、财务状况、竞争态势和战略规划等的分析，我们得出以下结论和建议：1. 结论a) 对XXX公司过去一年的经营情况做出总结评价b) 针对主要问题和挑战进行梳理和总结2. 建议a) 基于结论提出的具体建议和改进措施b) 针对未来发展机会提出的战略建议和措施七、展望根据对市场趋势和行业发展的分析，展望XXX公司未来的发展前景并提供相应的展望和预测。
以上是对商业报告模板的简要介绍，具体内容和格式可以根据实际情况和要求进行调整。
希望本报告能为XXX公司的发展提供有益的参考和指导。
商业定位报告
商业定位报告产品篇一、洞悉MALL开发的误区1、时机把握失误大型商用物业投资额较高～投资开发已各项目必须要经过缜密的思考运筹。
开发商如果不把握时机～盲目入市～最后只有以失败告终。
大型项目在房地产高潮时期投入成本较高～到房地产低潮亏本低价出售～这是开发商对市场的动态把握失误所致。
2、战略跟风走大型商场都有自己的发展战略～但由于对需求研究不够～对竞争分析不透～严重存在适应性不强、质量不高的问题～总是跟着感觉走～“跟风”走。
目前～大型商场“前店一面”定位雷同～缺乏个性和特色。
但需要指出的是～以单纯“大而全”却缺乏明确经营主题的市场定位可能会造成不具特色～不易长期地吸引消费者。
合理地、准确地进行市场定位～可找出与经营优势相适合的目标消费群～从而确定经营主题。
围绕这个经营主题深入展开各项工作～容易达到事半功倍的效果。
香港太古广场的“旅游购物”主题和广州天河娱乐广场的“娱乐”主题均是经营较为成功的例子。
3、客源定位失误客源定位以大型品牌名店为主～引进各名牌。
但不少开发商为了快速回笼资金～将商场分割成若干个小单位出售～造成经营混乱～且当形势不利迹象出现时～未能及时改变客源定位及相应的措施补救。
二、击破冰点策略1、市场垄断目前市场形势是买方市场正在全面形成～而有效需求却不足～新的消费热点还未出现,政府抓大放小政策全面实施,国外商品流通企业在中国的合资和独资零售企业纷纷开业,不同业态及同行争夺市场更加激烈。
这一切对于大型商场来说既是挑战～又是发展的机遇。
A, 逐步形成国际竞争规模实力的大型商业可能进一步扩大规模～使市场垄断地位有所提高。
B, 无规模实力的商业倒闭树木将会逐年递增。
因此大型商场应及时调整发展战略～关键是要找出一个好的发展思路。
我司认为成规模的～尤其是MALL之类的要搞一业为主～多种经营～寻求新的经济增长点～这不失为回避风险的良方。
2、突出个性发展个性～突出特色。
商品齐全～环境优雅～服务质量好就是大型商业物业吸引消费者的优势所在。
[精选]某房地产商业项目市场调研及定位分析报告
![[精选]某房地产商业项目市场调研及定位分析报告](https://img.taocdn.com/s3/m/5765f6e14128915f804d2b160b4e767f5acf80d2.png)
地块内的现有商业
地块外部配套
地块周边区域已出现相对高档的楼盘，可进一步印证区域价值，但未来将对本地块产生直接竞争
交通条件
汽车站
本案
地块现状： 项目靠城南路部分（人民医院）,还存在一定数量的房屋,尤其是（旧厂房和老人公寓）,目前还存在。 项目内有电线塔,小摊贩多，目前整体形象较差。 地形较平整。
地块内部有电线杆和电线塔等，现场还有很多小摊贩，地块相对平整。
地块内部现状
地块属于武宣核心位置,外部配套资源相对丰富,但档次很低
市场经济快速发展
城市身份转化
城乡一体化
单一型发展，基本 满足城市现状人口
第三产业的新兴，城市经济的快速扩容
农转非人口增加
城乡差距缩短，城乡完全融合
2012年全国同等级城市城市化率对照 ；
城市
城市化率
全国4线城市
39%
融水
45%
三江
37%
武宣
25%
2012年，全国的城市化率已经高达40%，而武宣县的城市化，仅为25%，未来有很大的发展空间 武宣的人均GDP为1646美元，城市化处于积极迅速的发展区间
交通条件
区域认知
区域认知度较高，市民普遍认可。 地块周边楼盘竞争力强,市场相对认可。
项目本体结论：项目是一个具备极度稀缺资源、商业特征明显的高档楼盘
规模和地域优势明显，稀缺资源核心地段，限制性资源少，价值天赋而成
宜商宜居，自身可调节能力强，产品可塑性强，容易摆脱产品单一性的竞争劣势，摆脱同质化竞争
商业报告范本
商业报告第一局部：公司背景一、设立背景二、公司定位第二局部：公司概况一、股权结构与实收资本●股权结构●实收资本二、有关注册资料●公司名称：●注册时间：●注册地点：●注册资金：●法人代表：●总经理：●经营范围：三、决策管理四、组织结构五、公司主要人员简况1．决策人员董事长：董事总经理：董事：董事：董事：名誉董事：名誉董事：监事：2．主要管理人员六、公司业务现状1．产品研发2．市场开扩3．产品销售和效劳4．财务管理第三局部：商业分析报告一、公司所属产业的经济时机评价二、公司的市场定位和市场潜力分析1．主打XX市场2．市场容量分析3．市场开展潜力评价4．市场准入分析三、公司技术资源和开发团体1．所应用的关键技术及辅助技术1）软件技术：2）硬件技术：2．相应技术与国内外同业之比较3．所应用技术的成熟性分析4．技术开发团体的素质及结构分析5．技术人力资源的稳定性分析6．技术开发能力的后续支持与创新潜力分析四、公司产品1．主要产品表2．主要产品介绍1）XXXXXXX解决方案2）X3）X4）X5）X6）X3．主要产品市场分析1）XXXX的主要市场2）XXXX用户市场4．产品竞争优势分析1）XXXXXXX的市场竞争优势和与竞争对手的比较A．技术上：B．政策上：C．产品价格上：D．产品效劳上：五、目前企业财务状况（一）公司六、2001年经营情况七、 2001年---2003年销售收入预测1．分析依据2．2001年---2003年销售收入预测3．未来五年的本钱预测金额单位：万元4．未来五年的利润预测表：金额单位：万元5．未来五年的现金流量表：现金流量表6．投资收益预测表：八、敏感性分析以投资第二年〔2002年〕为基准年计算1．销售收入分别下降5%，10%对利润的影响2．本钱分别上升5%，10%对利润的影响在销售本钱、管理费用、财务费用上升，销售收入不变的情况下，利润变化如以下图：3、销售收入与本钱同时下降、上升10%对利润的影响综合评价：综合评价：销售收入的下降及销售本钱的上升对利润的影响不大，可见企业具有较强的抗风能力。
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S9商业定位报告
一、项目本体属性研究
1、项目经济指标
小结：小体量商业用地，可操性差，业态选择有局限，如果定位不准将面对强有力的竞争对手。
2、地块周边资源
交通：交通上本项目对德州区域客户均无抗性，便利、快捷、多样的出行方式利于将德州所有客源囊入项目范围。
周边项目：本项目周边住宅项目众多，且高端项目居多，入住开始将有大量高端消费者进入本区域，任何业态商业在本区域都有一定消费群体。
周边机构：政府企事业单位金融机构的工作人员消费能力较强。
生活配套：周边的商业配套基本处于初级阶段，主要以小商店为主的零散商铺，休闲购物范围弱，与当前居住的较高端客户有很大差距，周边中高
档餐饮业，经营状况良好，充分的反映出高端业态在这里的需求状
态。
休闲娱乐：董子文化街与沙王河景观区都是德州政府重点打造的休闲区域，自
然会吸引大量人流，消费潜力无穷，本区域休闲娱乐以休闲广场，
文化广场，体育公园为主，具备现代娱乐元素的活动场所发展滞后，
市场存在很大发展潜力。
本项目SWOT分析：
3、本体分析结论
单一走向会大大减弱项目排斥竞争的能力，因此需要多种走向的优势来合理有效的融合，进而归纳出项目发展的出路。
我们审视S9起点的出路在哪里：
走向一：产品策略以产品为导向，建造市场异质化产品推出体量小精而专；
走向二：客户策略以客户为导向，寻找客户特点推出高端客户；
走向三：市场策略以市场为导向从市场真空觅的机遇推出现代娱乐元素。
高端商务会所
二、城市与环境研究
1、城市发展
德州是冀鲁交接的门户，随着“南融北接”城市发展战略实施，德州已经成为鲁西北重要的区域中心城市！
2、经济发展
山东2010GDP排名第11位，德州GDP增速明显，德州人均GDP达到3万元，增速较为突出，按照联合国标准，经济进入加速发展阶段，中产阶层逐渐形成。
德州第三产业发展相对落后，但第三产业增速很快，在产业格局比重中日益增加。
3、人口状况
从区域看，本项目所在经济开发区的从业人员数量低于德城区，但工资水平高于其他区域，具备较强购买力。
4、本章结论
南融北接、东进西拓”的主通道，借助独特的区位优势，德州城市建设步伐将进一步加快。
产业结构在增速调整，第三产业加大份额，将会出现大量富裕的私营业主，人均GDP快速增长，出现大量中产阶层，消费能力大大增强。
三、 商业项目市场研究
1、商业格局
从德州现有的商业格局看，是典型的单核商圈，经济开发区出现了大型购物中心，但区域商圈尚未形成！德百商圈为市级中高档零售商圈，位于市区中心位置，基本代表着德州市主流高端消费！ 2．商业研究结果
整体商业过低端，第二区域商圈将以奥德乐为中心出现 ◆ 未来开发区将是高端新型商业落脚点
◆ 写字楼市场已经初现高端产品，而且价格相对低廉，销售情况并不看好 ◆ 德州写字楼标杆项目初现
四、 项目商业模式定位
1、整体商业经济指标 S7 S9 S13
小结：总体量12264平方米，分别为S7,S9与S13三座大楼，是否能够整体考虑？是否S9能够满足本文刚开头的设想呢？ 2、市场策略
小结：我们做不了行业老大与中等规模的挑战，因为我们的体量很小，而我们也不会做个追随者，但我们却可以做一个补缺者，我们小但我们精而且更加灵活。
3、商业模型定位
小结：商业分为10类，本项目体量不大，但却在开发区中心，周边非常富裕，交通非常便利，如果将其定位邻里中心那对本项目是极大浪费，娱乐中心与专业中心
是符合本项目特征的最佳选择。
4、商业模式极其定位
我们选择专业性商业模式, 以某一行业为依托，加深品牌与档次细分，集中力量满足全体消费者诉求的某一种特定需求,满足人们个性化，异质化需求.,针对性强，专业化程度高。
5、项目定位
结合本项目条件与前文的分析我们将S7与S9定位： S7 专业性商业 商务办公 创业广场或者创业基地 S9 娱乐型商业 高端客群 会所型商业（餐饮休闲娱乐）
五、产品定位
1、产品定位建议
2、S9商业会所
整
体 考 虑
S7商务办公 创业广场
S13定向餐饮 高端特色菜系
S9餐饮休闲娱乐
会所性质商业（餐饮休闲娱乐）
商务会所
创业广场
其土地属性
位于城市中心城区，地块商务属性较高，项目周边交通发达、配套设施，较为完善。
客户属性
工作进取，善于享受，讲究个性，追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。
核心价值
功能完善、满足个性生活、突显尊贵身份。
会所功能
常见的会所功能模块布置包括康体项目、消闲项目、娱乐项目、商业服务项目四大类。
S9商业会所推荐业态
桑拿房与SPA 洗浴，健身与酒吧，西餐与咖啡厅，中餐（高端：上海本帮菜，客家菜等）。
3、产品的销售与分割
（1）分割方式
不分割整栋销售
中间分割半栋销售
3层和4层与中央大厅捆
绑销售1层和2层作为底
商销售
（2）三种分割方式的选择
➢不分割整栋销售，
优点：产品形式简单，购买者可以方便整改利用，而且销售简单一次销售完毕不留麻烦。
缺点：购买门槛高，大客户寻找难度较大，对于我们来说整体销售本楼的价格也不会太高。
➢中间分割
优点：降低了客户的购买门槛，而且都具备一楼大堂，做餐饮很适合
缺点：设计消防楼梯四个，电梯两部，对面积占用较大。
而且整体楼的销售价格也不会太高。
➢三四层分割
3层和4层与中央大厅共2000平米体量商业，因为是3层与4层，价格不会太高，具备整体销售可能性，同时能够降低操作风险。
1层和2层作为底商，分割面积150平米左右，作为沿街底商销售对项目整体价格提升作用很大，同时销售没有难度。
4、S9定位为会所性质商业与其各方面标准
（1）楼面规格：本项目基本层面积720平米传统的方型布局对于用户的使用更有效（较高的面积使用率）。
（2）设计标准及层高：全部设计以餐饮标准进行设计，一层层高5.2米，二层以上层高3.9米。
（3）单元分割：3-4层与大厅一体进行销售，1-2层分割成150平米沿街底商。
（4）空调：3-4层中央空调（只预留位置），1-2层预留空调位单体空调。
（5）车位：100平米需求一个车位计算，S9需要30个车位。
（6）电梯：本项目体量小，但由于经营的业态餐饮娱乐居多，人流量多切密集，所以准备两部电梯。
（7）暖气：地辐射采暖。
（8）装修：内部全部为毛坯。
（9）外延：具有现代感、昭示性强。
（10）交工标准：
外墙：外墙砖结合高级涂料，沿街面为外墙砖，其他为高级涂料；
内墙：刮腻子；
顶棚；混凝土楼板不刮腻子；
地面；细石混凝土毛面；
门窗：铝合金单玻钢化平开门；沿街为铝合金中空玻璃平开窗，背面为塑钢中空玻璃平开窗；
厨房：毛坯；
卫生间：墙面、地面为水泥砂浆毛面，顶棚为混凝土楼板不刮腻子。
六、小结
S9作为休闲娱乐定位与S7与S13相辅相成，这样分割既照顾到S9整体价格提升又能减低销售难度，我们定位高端，项目形象做高，相信销售难度不会很大！。