【运营管理】哈尔滨银泰商业街招商运营及物业管理方案622
哈尔滨银泰综合体方案设计 业态策划
哈尔滨银泰全季节体验式商业秀场ALL SEASONS EXPERIENCE中土魔幻小镇HARBIN YINTAI ALL SEASONS EXPERIENCE SHOPPING PLAZACENTRALMAINLANDMAGICTOWNCENTRAL MAINLAND MAGICTOWNHMD 2014.01.27区位分析SITE ANALYSIS位分析TE ANALYSIS在中国的位置哈尔滨在黑龙江的位置群力新区在哈尔滨的位置项目位于中国最北部黑龙江省哈尔项位中国最部黑龙哈滨市群力新区的核心地块内。
基地地理位置优越，自然景观资源丰富，距离城市中心4公里，距机场高速路2.5公里。
基地东南侧毗邻城市体育公园。
其北侧为住宅规划用地和部分商业办公用地；西侧紧邻金融办公用地。
基地四至：南邻城市主干道群力大道；东至城市次干道丽江路；北临群力第二大道；西至融江路。
基地区位基地位置位分析TE ANALYSIS银泰东南亚风情街（9#地）未知地块体育公园公交枢纽未知地块周边用地分析周边交通分析市场定位MARKET POSITIONING MARKETINGPOSITIONING市MA 人群定位T A R G E T C R O WED场定位ARKET POSITION NING温馨浪漫-家庭异域风情-旅游群体奇幻趣味儿童群体时尚活力-青年群体奇幻趣味-儿童群体市MA 业态定位T A R G E T O M M E R C I A L TY PE场定位ARKET POSITION NING文化旅游娱乐目的地一站式家庭型消费中心魔幻嘉年华主题购物体验威尼斯风情休闲购物小镇主题分区MARKET POSITIONINGTOPIC PARTITION主TH 规划总平面图PLANNING MASTERPLAN题分区HEME ZONING•项目区位哈尔滨群力新区E13地块•项目概况用地面积：8.75公顷用地面积公顷地上建筑面积：24万平方米其中MALL建筑面积：16.2万平方米商业街建筑面积：3万平方米住宅建筑面积：4.8万平方米店铺数量：约450个（不含购物街）HMD哈尔滨银泰全季节体验式商业秀场H A R B I NY I N T A IE X P E R I E N C ES H O P P I N GP L A Z A中土魔幻小镇MAGIC TOWN主TH •MALL--体验式购物中心三大主题分区3 MAIN THEME ZONING题分区HEME ZONING银泰 MALL 体验式购物中心中土魔幻世界•入口各式主题性城市广场，吸引四方来客聚集于此•环形动线串联各大入口中庭，形成不同魔幻主题空间兼做主题表演秀场•魔幻城堡核心主中庭，打造欧式梦幻场景•梦工厂儿童主题娱教、娱乐园、儿童职场体验银泰• 威尼斯风情小镇•未来科技体验空间•专业剧场•IMAX数字巨幕情景院线•各类主题餐厅、KTV、银泰百货、大型超市银泰• 魔幻主题公园银泰--购物街威尼斯风情水街•翡冷翠广场，将游客带入异域风情银泰• MALL （中土魔幻世界）•1400平米小镇入口水景广场，开启威尼斯水街之旅•300米长室内威尼斯风情街段•室外水街航线购物体验，室外冰街娱乐体验•贡多拉码头•威尼斯风格连桥银泰–主题公园魔幻主题公园•800平米露天升降舞台，结合旱地喷泉打造魔幻嘉年华场景•可根据运营商变换游乐主题及场景•开放式室外休闲广场HMD哈尔滨银泰全季节体验式商业秀场H A R B I NY I N T A IE X P E R I E N C ES H O P P I N GP L A Z A中土魔幻小镇MAGIC TOWN•公园水岛四面亲水,设有艺术长廊•大规模喷泉水秀表演以及风情咖啡茶座体验浓厚异域风情主TH 主题空间及业态3 MAIN THEME ZONING体验式购物中心题分区HEME ZONING银泰• MALL--体验式购物中心中土魔幻世界①魔幻城堡②梦幻海洋（主题表演秀场）③魔法森林（主题表演秀场）④奇幻沙漠⑤梦想天空（主题表演秀场）7⑥迷幻火山⑦时光隧道123412436银泰• 威尼斯风情水街①翡冷翠广场②池畔花园锡耶纳广场4414③锡耶纳广场④室内风情商街325银泰• 魔幻主题公园①圣马可广场②贡多拉码头③巡游水街/奇幻冰街④亲水艺术走廊HMD哈尔滨银泰全季节体验式商业秀场H A R B I NY I N T A IE X P E R I E N C ES H O P P I N GP L A Z A中土魔幻小镇MAGIC TOWN银泰MALL-娱乐体验购物中心MARKET POSITIONING YINTAI MALL –ENTERTAINMENT SHOPPING MALL中土魔幻世界M A G I C W O R LD银YIN 主题空间及业态THEME SPACE & COMMERCIAL TYPE体验式购物中心泰M A L LNTAI MALL银泰• MALL--体验式购物中心中土魔幻世界①魔幻城堡7②梦幻海洋（主题表演秀场）③魔法森林（主题表演秀场）④奇幻沙漠⑤梦想天空（主题表演秀场）36⑥迷幻火山⑦时光隧道1425银YIN 六大中庭空间6 THEME ATRIUM SPACE泰M A L LNTAI MALL梦幻海洋魔法森林魔幻城堡奇幻沙漠梦想天空迷幻火山银YIN 购物中心内部核心主中庭以霍比特人的精灵城堡为主题结合田泰M A L LNTAI MALL购物中心内部核心主中庭以霍比特人的精灵城堡为主题，结合田园风光，打造独一无二的体验式场景，使人恍如置身真实的魔幻世界。
商管招商运营方案
商管招商运营方案一、方案背景随着经济全球化的发展和市场竞争的日益激烈，企业要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，就必须加大招商运营力度，提高品牌知名度和市场份额。
招商运营作为企业发展的重要组成部分，对企业的业务开展、市场营销和品牌建设等方面起着至关重要的作用。
因此，制定一套严谨的招商运营方案对企业的长远发展至关重要。
二、目标我们制定招商运营方案的目标是：1. 提高品牌知名度。
通过招商运营，提高企业品牌的知名度和美誉度。
2. 扩大市场份额。
通过招商运营，拓展新的市场，扩大企业的市场份额。
3. 寻求合作伙伴。
通过招商运营，寻求更多的合作伙伴，共同发展。
4. 提高销售额。
通过招商运营，提高企业的销售额和盈利能力。
5. 提高客户满意度。
通过招商运营，提高客户对企业产品和服务的满意度。
三、具体方案1. 建立招商团队。
成立专门的招商团队，负责招商运营工作，包括市场调研、客户拜访、合作洽谈等工作。
招商团队应该由经验丰富、勤奋负责的成员组成，以确保招商运营工作的顺利进行。
2. 开展市场调研。
通过市场调研，了解行业动态、竞争对手、客户需求等信息，为招商运营工作提供有力的支持。
3. 制定招商计划。
根据市场调研结果，制定详细的招商计划，包括招商目标、招商策略、目标客户群、招商进度等内容，以确保招商运营工作的高效进行。
4. 寻找合作伙伴。
通过各种途径寻找潜在的合作伙伴，包括参加行业展览、举办招商推广活动、借助第三方机构等方式，以扩大合作伙伴的范围。
5. 开展客户拜访。
招商团队应该积极主动地开展客户拜访工作，了解客户需求，推广企业产品和服务，促成合作伙伴关系的建立。
6. 进行合作洽谈。
针对潜在的合作伙伴，进行详细的合作洽谈，包括产品定制、价格协商、合同签订等环节，以确保合作伙伴关系的顺利建立。
7. 建立合作关系。
成功洽谈合作协议后，及时建立合作关系，为后续的合作工作奠定基础。
8. 进行合作推广。
合作伙伴关系建立后，进行合作推广活动，包括产品宣传、营销推广、客户培训等工作，以提高合作产品在市场上的知名度和销售量。
商业街营运及招商方案
2022-06-10 13:45:02 作者：admin 来源：浏览次数： 95 网友评论 0 条根据大十字商业街的工程进度， 6 月 30 日将全线竣工、交付使用。
商业街竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作业展开策划，并提出本策划方案以供参考。
一、市场分析1.1 商业概况1、商圈构成哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。
在商业形态方面，以时代广场为中心形成为了以率先、率先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、新世纪、帝都百货、第一百货、新宇地下街、华洋地下街、五交化商场及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占领哈密市场的 60%以上。
在时代广场周边，还形成为了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。
以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成为了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。
从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加之缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。
但从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。
2、竞争状况近两年来，随着哈密市商业用地的大量开辟，商业物业大量供应市场，过度的市场供应，打破了市场供需平衡。
伴有着商业物业的大量供应，一些新建的市场也纷纷登场亮相，如率先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、帝都百货、华洋地下街、五交化商场 (统计的经营面积高达 8 万平方米) 等，这些新的市场的开业，给原本就发展乏力的哈密商业市场带来巨大的压力，市场竞争进入白热化状态，差异性不强导致市场间竞争激烈，导致商户的频繁流动，形成"风水"轮流转的特点。
商场招商运营管理方案
商场招商运营管理方案一、前言随着经济的发展和城市化进程的不断推进，商场作为人们日常购物、娱乐的主要场所，已经成为城市中不可或缺的组成部分。
商场的招商运营管理的好坏，直接关系到商场的经营状况和发展前景。
因此，建立科学的商场招商运营管理方案，对于提升商场的竞争力和运营效益至关重要。
二、商场招商运营管理的现状目前，国内的商场招商运营管理存在着以下几个主要问题：1. 招商难度大，商户结构单一。
当前，市场竞争激烈，商场要想吸引更多的优秀商户入驻并不容易，因此商户结构比较单一。
2. 业态较传统，缺乏创新。
目前大部分商场业态较为传统，缺乏创新，与时俱进的商场业态较少。
3. 运营资源分散，管理效率低。
商场运营资源分散，导致管理效率低下，运营成本较高。
4. 客流量下滑，商场效益受影响。
随着电商的发展和线上线下融合的趋势，商场客流量逐渐下滑，直接影响商场的经营效益。
面对以上问题，商场招商运营管理需要提出相应的解决方案，以提升商场的竞争力和经营效益。
三、商场招商运营管理的解决方案1. 定位清晰，提升商场品牌价值。
商场应结合所处地区的人文、商业、自然、历史等资源，明确自己的目标客户群体，做到定位清晰，提升品牌价值。
2. 多元化业态，优化商场结构。
商场招商应推广多元化业态，引进餐饮、娱乐、文化、教育等新兴业态，优化商场结构，满足消费者多样化需求。
3. 精准招商，提高商户质量。
商场要通过市场调研和消费者需求分析，精准招商，引进优质商户，提高商户质量。
4. 提升服务水平，增加客户黏性。
商场要加强对商户的服务和管理，提升服务水平，增加客户黏性，吸引更多消费者。
5. 联合营销，有效提升商场知名度。
商场要与周边商户、社区、学校等建立联合营销合作关系，通过共同营销活动提升商场知名度。
6. 强化数字化运营，提高管理效率。
商场要借助互联网技术，强化数字化运营管理，提高管理效率，降低运营成本。
7. 创新客流引入机制，增加客流量。
商场可以通过引入线上预约、会员制度、合作活动等方式，创新客流引入机制，增加客流量。
某商业街招商运营及物业管理方案(PPT100张)【精品】
推 广
培 训
市 场 推 广
商 业 管 理
全程策划服务
1 前期策划顾问服务
1、市位两个方案着手设计（《商业规划方案》、《招商策划方案》）/着手市场 定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进销售
3 商业管理服务
通过指导、自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成 果是《商业项目商业管理方案》，中期核心成果是《商业项目商业管理制度与管理流程》 和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。
银泰城商业街招商运营及物业管理方案
目录 Contents
1 商业总体运作思路 2 商业街招商执行策略 3 物业服务合作计划 4 全程商管服务总结 5 合作报价
商业总体运作思路
操盘思路 操盘流程 全程策划服务
操盘思路
市场调研
消费调查 商户调查 业态调查
竞争调查 投资调查 价格调查
市场定位
主题定位 功能定位 规模定位 业态定位 文化定位 客层定位 竞争定位
商业街招商执行方案
哈尔滨商业市场调研 价格策略 商业街主题定位建议 商业街业态规划建议 战略资源整合 招商阶段性工作内容 招商工作节奏控制
哈尔滨商业市场调研
✓ 把握市场商业趋势、了解商业现状与规划 ✓ 挖掘市场空白及项目发展定位之依据
哈尔滨现有商业格局
松北商圈
爱建 商圈
顾乡商圈
靖宇
中央大传街统商商圈圈 商圈
洽谈
商品结构 经营试算 主力店
意向
经营期
招商 经营试算 主力店
签约
零售专业店 签约开业筹 备物业管理
商业 功能 规划
方案 设计 论证
租售 策略 设计
银泰集团,商管系统组织,管理手册
银泰置地(集团)有限公司商管系统组织管理手册（201２试行版)银泰置地（集团）有限公司2０1２年02月目录第一章手册说明 (3)一、ﻩ手册的基本内容............................................... ３二、手册的发布、修订和解释3ﻩ三、ﻩ手册的关键词、特定用语说明 (3)第二章组织设计的基本思路5ﻩ一、银泰置地（集团)各级组织定位5ﻩ二、ﻩ银泰置地（集团）整体组织架构6ﻩ三、ﻩ商业管理模式9ﻩ四、ﻩ项目管理模式 (9)第三章置地商管总部组织架构及职能说明 (13)一、ﻩ置地商管总部组织架构图 (13)二、商管总部委员会及决策机构14ﻩ三、ﻩ商管总部各部门职能16ﻩ第四章地方商管公司组织架构及职能说明..................................... 3１一、ﻩ地方商管公司组织架构图31ﻩ二、地方商管公司各部门职能说明............................... 3２第一章手册说明一、手册的基本内容本手册描述了银泰置地(集团)有限公司的管控思路、组织架构及相应职责界定，是公司组织管理的基本文件,它是在公司管控设计方案框架内编制的，主要包括四章: 第一章手册说明第二章组织设计的基本思路第三章银泰置地总部组织架构及职能说明第四章二级开发公司组织架构及职能说明二、手册的发布、修订和解释本手册经银泰置地(集团）有限公司执行总裁、总裁审批确认后发布实施。
本手册的修订和解释由银泰置地(集团）有限公司总部人力资源中心负责。
组织架构与部门职责确定后,在一定时期内应保持相对稳定。
人力资源中心应根据银泰置地(集团)有限公司战略发展规划和内外部环境变化的要求，每年组织对本手册的适用性、有效性做出评价，并根据评价结果适时提出调整修订方案。
三、手册的关键词、特定用语说明1)关键词说明✧负责：是某项工作和任务的主要执行者并担负全部责任。
✧参与:与其他主导部门共同完成工作或活动,负有一定的责任。
商业地产招商运营管理策划方案
商业地产招商运营管理策划方案一、项目概述我们要对项目有个清晰的认识。
这个商业地产项目位于城市核心区域，交通便利，周边配套设施完善。
项目总面积10万平方米，包括商业、办公、酒店等多种功能。
我们的目标是将这个项目打造成一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的城市综合体。
二、招商目标1.国际知名品牌：提升项目档次，吸引消费者；2.独具特色的创意商家：增加项目趣味性，提升消费者体验；3.生活服务类商家：满足消费者日常生活需求；4.娱乐休闲类商家：丰富消费者的业余生活。
三、运营管理策略1.招商策略（1）主动出击：积极寻找潜在商家，主动对接，了解需求，提供个性化服务；（2）优惠政策：针对不同类型的商家，制定相应的优惠政策，降低其运营成本；（3）合作共赢：与商家建立长期稳定的合作关系，共同成长。
2.营销推广策略（1）线上宣传：利用社交媒体、网络平台等渠道，进行项目推广；（2）线下活动：举办各类活动，如美食节、音乐节等，吸引消费者；（3）品牌合作：与知名品牌合作，提升项目知名度。
3.物业管理策略（1）贴心服务：提供专业的物业管理服务，确保商家和消费者的舒适体验；（2）安全管理：加强安全防范措施，确保项目安全无隐患；（3）环境优化：打造优美的项目环境，提升消费者满意度。
四、实施步骤1.市场调研：了解项目周边市场状况，为招商工作提供数据支持；2.招商策划：制定招商方案，明确招商目标、策略和步骤；3.招商实施：开展招商工作，签订租赁合同；4.营销推广：开展线上线下宣传活动，提升项目知名度；5.物业管理：提供专业的物业管理服务，确保项目顺利运营。
五、预期效果1.招商成功：引进一批知名品牌和特色商家，提升项目档次；2.营业额提升：通过各类营销活动，提高消费者消费意愿，提升项目营业额；3.口碑传播：项目运营成功，消费者口碑传播，提升项目知名度。
我想说，这个方案只是一个起点，真正的挑战还在后面。
我们要在实践中不断调整和完善，确保项目顺利运营，实现预期的效果。
商场招商管理制度范本
商场招商管理制度范本第一章总则第一条为了规范商场招商管理，保障商场的正常运营，提高商场的招商效率，特制定本管理制度。
第二条本管理制度适用于商场招商的所有活动，明确商场招商的相关规则和流程。
第三条商场招商管理应遵循公平、公正、透明的原则，促进商场与商户之间的合作。
第四条商场招商管理部门应严格执行本制度，做好宣传和培训工作，确保全体员工遵守相关规定。
第五条商场招商管理部门应加强与商户之间的沟通合作，及时解决与商户之间的纠纷和矛盾。
第二章招商准备工作第六条商场招商管理部门应制定招商计划，明确招商目标和任务。
第七条商场招商管理部门应收集市场情报，了解市场需求和竞争情况，为招商提供参考。
第八条商场招商管理部门应制定招商政策，明确招商条件和优惠政策，吸引更多商户入驻。
第九条商场招商管理部门应建立招商信息库，及时更新招商信息，为商户提供参考。
第十条商场招商管理部门应组织招商宣传活动，提升商场知名度和吸引力。
第三章招商流程第十一条商户在进入商场招商之前，应先进行资质审核，确保符合商场的招商条件。
第十二条商户经过资质审核后，需向商场提交招商申请，并提供相关资料和证件。
第十三条商场招商管理部门应及时处理商户的招商申请，进行初审和复审。
第十四条商场招商管理部门应组织评审委员会对商户进行评审，确定是否入驻商场。
第十五条商场招商管理部门应与入驻商户签订合同，明确双方权利和义务。
第四章招商后续工作第十六条商场招商管理部门应加强对入驻商户的监督管理，确保商户遵守相关规定。
第十七条商场招商管理部门应定期组织商户会议，听取商户意见和建议，促进商场与商户的合作共赢。
第十八条商场招商管理部门应建立商户评价制度，对商户进行绩效考核，激励表现优秀的商户。
第十九条商场招商管理部门应加强对商场品牌形象的宣传推广，提升商场的竞争力和知名度。
第五章附则第二十条本管理制度由商场招商管理部门负责解释，如有修改，需经商场管理层批准。
第二十一条本管理制度自颁布之日起生效，如有涉及其他制度冲突的，以本管理制度为准。
银泰城商业街招商运营及物业管理方案
提前3个月发布招商信息，提前2 个月完成初步筛选，提前1个月完 成合同签订，确保商业街按计划 开业。
02
运营管理方案
商业街整体规划
统一规划布局
停车管理
根据商业街的定位和特点，对商业街 进行统一规划，合理布局各类业态， 确保商业街整体形象和功能的协调统 一。
规划合理的停车位，加强停车管理， 确保停车有序、方便，提高消费者满 意度。
的整体形象。
商业街活动策划
促销活动
定期组织各类促销活动，吸引消费者，提高商业 街的客流量。
文化活动
举办各类文化活动，丰富消费者的购物体验，提 升商业街的文化内涵。
节日庆典
在重要节日和庆典期间，组织特色活动，营造浓 厚的节日氛围，增强商业街的吸引力。
商业街品牌推广
品牌定位
明确商业街的品牌定位，根据定位制定相应的推广策略。
银泰城商业街招商运营及 物业管理方案
• 招商策略 • 运营管理方案 • 物业管理方案 • 合约管理 • 风险管理及应对措施
01
招商策略
目标客户定位
01
02
03
品牌商家
吸引国内外知名品牌商家 入驻，提升银泰城商业街 的品牌形象。
特色小店
鼓励具有特色和创意的小 店入驻，丰富商业街的业 态和消费体验。
法律诉讼
03
如调解无果，可依据合约约定提起法律诉讼，维护商业街利益。
05
风险管理及应对措施
市场风险及应对措施
总结词
市场风险是指由于市场需求、竞争环境等因素的变化，导致企业收入减少、成本增加的风 险。
市场需求变化
随着消费者需求的变化，商业街的商户需要不断调整经营策略，以满足消费者需求的变化 。例如，随着健康饮食的兴起，商户可以引入健康食品和饮品，吸引更多健康意识强的消 费者。
商业街招商运营及物业管理方案
商业街招商运营及物业管理方案第一章：商业街招商运营方案
商业街的招商运营是商业街能否获得良好运营收益的关键，下面将从以下几点来具体介绍商业街招商运营方案：
1.目标市场的确定
商业街的招商运营需要明确目标市场，根据不同商业街的地理位置，商业街的目标市场可以分为三个方面：本地市场、区域市场、全国市场。
2.市场调研
商业街的招商运营也需要进行市场调研。
市场调研是商业街制定招商运营方案的关键，只有明确了消费者的需求，才能有针对性的招商。
3.租户的多样性
商业街的招商运营需要引进多样化的租户，不仅能满足消费者的需求，还能增加商业街的吸引力，提高商业街的知名度。
4.市场推广
商业街的招商运营需要进行市场推广，可以通过广告、网络宣传等方式进行推广，提高商业街的知名度。
第二章：商业街的物业管理方案
商业街的物业管理是商业街的基础，下面将从以下几个方面来介绍商业街的物业管理方案：
1.物业服务的稳定性
商业街的物业管理需要保证物业服务的稳定性，即保证物业服务的质量和可靠性，使商家和消费者都能获得良好的服务。
2.物业成本的控制
商业街的物业管理需要控制物业成本，保证物业管理费用在可
承受的范围内，同时不影响物业服务的质量。
3.绿化环保
商业街的物业管理需要注重绿化环保，保证商业街的环境整洁、美观，同时减少环境污染。
4.风险管理
商业街的物业管理需要注重风险管理，规避可能出现的风险，
例如火灾、水灾等。
5.投诉处理
商业街的物业管理需要重视投诉处理，及时处理商家和消费者
的投诉，保护商业街的声誉。
银泰城商业街招商运营及物业管理方案
战略资源整合
招商阶段性工作内容
招商工作节奏控制
h
7
哈尔滨商业市场调研
✓ 把握市场商业趋势、了解商业现状与 规划 ✓ 挖掘市场空白及项目发展定位之依据
h
8
哈尔滨现有商业格局
松北商圈
中传央大统商圈
街商圈
爱建 商圈
秋林商 圈
顾乡商 圈
未来群 力商圈
新兴商 本案 圈
安埠商 圈
哈尔滨市现有商业格局：
目前哈尔滨的商圈分布过度集中在松花江以南
哈尔滨城市西扩战略的第一步，在未来 几年里必然发展为新兴高端商业中心。
道里区，以群力大道、第五大道为中心 ，线状发展区域。
商业类型
购物中心、商业街
典型商业
购物中心：远大购物广场、 商业街：关东古巷、金中环
消费群体
未来中高端消费人群聚集地
新兴商圈现有重点商业项目
概况
卓展购物中心
新兴商业区圈辐射范围有限
• 未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引 不同层次与档次的消费者。这表示未来的商 业设施所规划的商业范围或商圈将受到区域 本身特色的局限。
中央大街商圈：旅游休闲型主题商 业中心
秋林商圈：品牌消费型主题商业中 心
靖宇商圈：传统服务型主题商业中 心
未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居 住区扩散的趋势，本项目处于群力新区，在 城市“西扩”发展方向之上，应当合理规划布 局，因势利导。
区域，传统商圈仍是现阶段是市民消费的核心
商圈，但传统商圈商业格局大致分定，利润空 间已经饱和。
新兴商圈近几年发展迅速，营销模式单一、重
复，相互之间跟进、模仿的痕迹十分明显。
伴随目前城市版图的扩张，明显缺乏均衡性，
智慧商业街招商运营及物业管理方案
招商运营和物业管理应共同参与商业街的规划设计，统筹考虑业态 布局、空间利用、停车位等问题，确保商业街的统一规划和整体形 象。
招商运营与物业管理协同发展的案例分析
案例一：上海南京东路商业街
招商运营与物业管理建立了紧密的合作关系，共同制定 了招商策划方案和业态布局规划。
通过信息共享和统一规划，实现了商业街的高效运营和 持续繁荣，吸引了大量游客和消费者前来购物、休闲和 娱乐。
建立品牌库
建立商业街品牌库，了解各品牌特 点和需求，为后续招商提供有力支 持。
02
商业街市场调研与分析
商业街市场调研
1
调研商业街周边人口密度、年龄结构、消费水 平等基础数据，以了解目标客群特征。
2
调研商业街内各类商铺的业态分布、经营状况 、租金水平等，以掌握市场现状。
3
调研商业街所在区域的市场竞争态势，以明确 自身的竞争优势和劣势。
保持商业街的整洁和卫生，定期清理垃圾和 清扫公共区域。
安全管理
客户服务
负责商业街的安全保卫工作，包括巡查、监 控和应急处理等。
为商户和消费者提供咨询、服务和解决问题 等。
物业服务标准
服务规范
制定物业服务标准和规范，包括服务流程 、时间、质量等方面。
服务响应
建立快速响应机制，对商户和消费者的投 诉、建议等及时回应和处理。
策划合理的招商方案
根据商业街的定位和业态布局，制定合理的招商方案，包括招商品牌、业态组合、租金收 益等。
确定招商对象
根据商业街的定位和需求，精准确定招商对象，包括品牌商家、独立商户、产业链上游企 业等。
招商执行策略
01
建立招商渠道
通过多种渠道建立与招商对象的联系，包括线上平台、线下展会、行
商业地产项目招商引资及运营管理方案书
商业地产项目招商引资及运营管理方案书第一章项目概述 (2)1.1 项目背景 (2)1.2 项目定位 (3)1.3 项目目标 (3)第二章市场分析 (3)2.1 市场环境分析 (3)2.1.1 宏观环境分析 (3)2.1.2 行业环境分析 (3)2.1.3 地域环境分析 (4)2.2 竞争对手分析 (4)2.2.1 竞争对手概况 (4)2.2.2 竞争对手优势与劣势分析 (4)2.2.3 竞争对手市场定位 (4)2.3 市场需求分析 (4)2.3.1 市场规模 (4)2.3.2 消费需求分析 (4)2.3.3 市场潜力分析 (4)2.3.4 市场发展趋势 (4)第三章招商引资策略 (5)3.1 招商引资目标 (5)3.1.1 确定项目定位 (5)3.1.2 设定招商目标 (5)3.1.3 制定招商计划 (5)3.2 招商引资渠道 (5)3.2.1 主动出击 (5)3.2.2 合作招商 (5)3.2.3 媒体宣传 (5)3.2.4 网络平台 (5)3.2.5 产业链招商 (5)3.3 招商引资政策 (5)3.3.1 优惠政策 (6)3.3.2 支持政策 (6)3.3.3 服务保障 (6)3.3.4 资金支持 (6)3.3.5 产业链配套 (6)第四章项目运营管理 (6)4.1 运营管理目标 (6)4.2 运营管理组织结构 (6)4.3 运营管理流程 (7)第五章营销推广策略 (8)5.1 营销推广目标 (8)5.2 营销推广渠道 (8)5.3 营销推广策略 (8)第六章财务分析 (9)6.1 投资分析 (9)6.1.1 投资概述 (9)6.1.2 投资收益分析 (9)6.2 成本分析 (9)6.2.1 成本概述 (9)6.2.2 成本控制措施 (10)6.3 盈利分析 (10)6.3.1 盈利模式 (10)6.3.2 盈利预测 (10)6.3.3 盈利能力分析 (10)第七章风险管理 (10)7.1 风险识别 (10)7.2 风险评估 (11)7.3 风险控制 (11)第八章项目实施计划 (12)8.1 项目进度计划 (12)8.2 项目质量保障 (12)8.3 项目验收 (12)第九章合作伙伴管理 (13)9.1 合作伙伴筛选 (13)9.1.1 筛选原则 (13)9.1.2 筛选流程 (13)9.2 合作伙伴评估 (13)9.2.1 评估内容 (13)9.2.2 评估方法 (14)9.3 合作伙伴关系维护 (14)9.3.1 建立沟通机制 (14)9.3.2 共同发展 (14)9.3.3 诚信合作 (14)9.3.4 定期评估 (14)9.3.5 激励与约束 (14)第十章项目持续发展 (14)10.1 项目优化升级 (14)10.2 项目品牌建设 (15)10.3 项目社会责任 (15)第一章项目概述1.1 项目背景我国经济的持续增长和城市化进程的加快，商业地产市场日益繁荣，成为推动城市发展的重要引擎。
银泰集团,商管系统组织,管理手册
银泰集团,商管系统组织,管理手册银泰置地〔集团〕商管系统组织管理手册〔2021试行版〕银泰置地〔集团〕2021年02月目录第一章手册说明 (3)一、手册的基本内容 (3)二、手册的发布、修订和解释 (3)三、手册的关键词、特定用语说明 (3)第二章组织设计的基本思绪 (5)一、银泰置地〔集团〕各级组织定位 (5)二、银泰置地〔集团〕全体组织架构 (6)三、商业管理形式 (9)四、项目管理形式 (9)第三章置地商管总部组织架构及职能说明 (12)一、置地商管总部组织架构图 (12)二、商管总部委员会及决策机构 (13)三、商管总部各部门职能 (15)第四章中央商管公司组织架构及职能说明 (30)一、中央商管公司组织架构图 (30)二、中央商管公司各部门职能说明 (31)第一章手册说明一、手册的基本内容本手册描画了银泰置地〔集团〕的管控思绪、组织架构及相应职责界定，是公司组织管理的基本文件，它是在公司管控设计方案框架内编制的，主要包括四章：第一章手册说明第二章组织设计的基本思绪第三章银泰置地总部组织架构及职能说明第四章二级开发公司组织架构及职能说明二、手册的发布、修订和解释本手册经银泰置地〔集团〕执行总裁、总裁审批确认后发布实施。
本手册的修订和解释由银泰置地〔集团〕总部人力资源中心担任。
组织架构与部门职责确定后，在一定时期内应坚持相对动摇。
人力资源中心应依据银泰置地〔集团〕战略开展规划和内外部环境变化的要求，每年组织对本手册的适用性、有效性做出评价，并依据评价结果适时提出调整修订方案。
三、手册的关键词、特定用语说明1)关键词说明✧担任：是某项任务和义务的主要执行者并担负全部责任。
✧参与：与其他主导部门共同完成任务或活动，负有一定的责任。
✧协助、配合：阶段性参与其他部门组织的任务/活动或提供有关支持，负有一定的责任。
✧组织：主导部门使相关部门共同完成某项任务或活动的行为。
✧对拟决策的议题或文件停止审查核实，有变卦的能够。
银泰商业物业管理服务方案
银泰商业物业管理服务方案一、前言随着城市化进程的加快和经济的持续发展，商业物业管理服务行业成为城市发展中不可或缺的一部分。
商业物业管理服务的质量和服务水平直接影响了商业地产的使用价值和经营成本，对于商业地产的运营和管理起着至关重要的作用。
银泰商业物业管理服务立足于市场需求，致力于为商业地产提供专业而高效的管理服务，助力商业地产建设成为城市繁荣发展的重要组成部分。
二、银泰商业物业管理服务方案1. 客户定制化服务银泰商业物业管理服务将根据不同商业地产的特点和需求，为客户提供定制化的管理服务方案。
通过深入了解客户的需求和商业地产的特点，制定针对性的管理方案，提高服务的有效性和满意度。
2. 设施设备管理银泰商业物业管理服务将对商业地产的设施设备进行全面的管理和维护，并定期进行设备巡检和维修保养，确保商业地产的设施设备运作正常，提升商业地产的使用价值和效率。
3. 环境卫生管理银泰商业物业管理服务将对商业地产的环境卫生进行定期的清洁和维护，并加强对垃圾处理和废品回收的管理，确保商业地产的环境卫生达标，为客户提供健康舒适的使用环境。
4. 安全防护管理银泰商业物业管理服务将对商业地产的安全防护进行全面的管理和维护，并加强对安全隐患的排查和整改，确保商业地产的安全可控，保障客户及其员工的人身安全。
5. 财务管理银泰商业物业管理服务将对商业地产的财务进行综合管理和监控，并加强对费用支出的控制和优化，确保商业地产的运营成本合理有效，提升商业地产的经营效益和盈利能力。
6. 客户服务银泰商业物业管理服务将对商业地产的客户进行全面的服务和支持，并建立完善的客户沟通渠道和服务体系，提高客户满意度和忠诚度，打造良好的客户口碑和品牌形象。
7. 创新科技应用银泰商业物业管理服务将借助先进的科技手段，对商业地产的管理进行智能化应用和创新化探索，提升管理效率和管理水平，实现管理服务的质量和效益的双重提升。
8. 人才培养银泰商业物业管理服务将建立完善的人才培养体系和管理团队，对管理人员进行专业技能培训和经验分享，激发员工的工作激情和创新活力，提高管理服务的专业性和竞争力。
哈尔滨市发展和改革委员会关于哈尔滨银泰城一期9＃地块前期物业服务收费标准的批复
哈尔滨市发展和改革委员会关于哈尔滨银泰城一期9＃地块前期物业服务收费标准的批复文章属性•【制定机关】哈尔滨市发展和改革委员会•【公布日期】2015.11.17•【字号】哈发改价审〔2015〕114号•【施行日期】2015.11.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】价格正文关于哈尔滨银泰城一期9＃地块前期物业服务收费标准的批复哈发改价审〔2015〕114号哈尔滨菱建物业管理有限公司：你单位办理哈尔滨银泰城一期9＃地块项目前期物业服务收费标准的申请收悉。
根据哈尔滨市物价监督管理局、哈尔滨市住房保障和房产管理局关于印发《哈尔滨市物业服务收费管理办法》的通知（哈价联发〔2013〕39号）的规定，依据哈尔滨市物业管理工作领导小组办公室《前期物业管理项目服务标准申报备案表》（哈物服标备（物业）〔2015〕014号）的备案意见，经研究，现就哈尔滨银泰城一期9＃地块项目前期物业服务收费标准及有关事项批复如下：一、收费项目及标准(一)住宅基本物业服务项目及收费标准：哈尔滨银泰城一期9＃地块项目住宅基本物业服务包括基础物业服务和级差物业服务两部分。
基础物业服务项目包括屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维修四项服务执行统一标准。
级差物业服务项目包括：综合管理、公共区域秩序维护、共用部位设施设备日常运行保养维修、日常保洁、清冰雪、公共区域绿化养护六项服务，服务等级标准均为四级。
该项目住宅基本物业服务收费标准为：高层1.60元/月·平方米（建筑面积）。
（二）特有物业服务项目及收费标准：1、装修管理费：5元/次·平方米（建筑面积）。
2、住宅电梯收费：按照《哈尔滨市物业服务收费管理办法》（哈价联发〔2013〕39号）附件3的相关规定执行。
以上住宅前期物业服务收费标准为最高标准，下浮不限。
如物业服务企业在实际服务中未达到相应的服务等级标准,应按照规定降低收费标准，做到质价相符。
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传统商圈分析/中央大街商圈
哈尔滨市发展最早，目前最成熟、人气最旺的商圈，同时也是商业发展前景最好的区域，但是部分 业态将面临优化、调整、升级。
名称 概述 位置
中央大街商圈
哈尔滨市历史最久、保护建筑最多的繁华商圈，档次从 中档到高档，涵盖休闲、娱乐、游览、购物的欧陆风情 综合性商圈
中央大街北起松花江防洪纪念塔，南至经纬街，全长 1450米，宽21.34米，其中车行方石路10.8米宽。
……
商业规划
建筑形态 交通动线 商业布局 铺位分割 品牌组合 附属设施
……
招商销售
招商定位 招商策略 招商计划 招商推广 价格设计 销售策略 营销控制 营销管理
……
商业管理
物业管理 商业管理 客户管理 开业策划
……
操盘流程
筹建前期开发 设计
设计、施工前期
市场调查 市场定位
商品结构 经营试算 主力店
市场调查说明
市场调查样本采集原则 调查对象：调查小组成员拟定好调查提纲对哈尔滨市商业项目分传统商圈和新兴商圈 进行调研分析。
调查方式
询问法：走访项目现场和销售中心，通过各种方式向商管公司、物业人员 以 及销售人员提出问题，收集市场信息；
观察法：在中介门店通过记录获取市场信息； 网络资料收集：利用网络收集市场数据。
商业类型
百货商场、购物中心、专业商场、沿街商铺
典型商业 消费群体
百货类：中央商城、百盛购物广场、红博中央购物广场 、松雷商厦、新一百购物广场 购物中心：金安国际广场、万达广场、金太阳索菲亚购 物广场 专业商场：苏宁电器 沿街商铺：以俄罗斯旅游商品店及品牌专卖店为主
主要消费群体为收入水平中等偏上群体，辐射哈尔滨市 周边县城，以哈尔滨市区消费为主。
传统商圈
பைடு நூலகம்新兴商圈
中央大街商圈
爱建商圈
秋林商圈 靖宇商圈
顾乡商圈 会展商圈
目前传统商圈可分为三大商圈，商业氛围浓厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈 属于跨区域性核心商圈，覆盖范围广。新兴商圈则以会展商圈、哈西商圈为新兴 商业区的代表。
松北商圈 安埠商圈 未来群力商圈
哈尔滨商业发展预判
松北商圈
中央大街 商圈
商业类型
百货商场、购物中心、大型超市、沿街商铺
典型商业
百货类：秋林商城、松雷商城 购物中心：远大购物中心、红博地下购物广场 商业街：果戈里步行街
消费群体
聚集哈尔滨最多的高、中端阶层消费人群 ，辐 射整个哈尔滨地区
传统商圈分析/靖宇商圈
哈尔滨市最早兴起的商圈之一，以批发零售为主的传统服务型商圈，近期发展步伐滞后。拥有近 百家闻名全国的老字号商铺和国内乃至世界最大的中华巴洛克建筑群，被誉为”哈尔滨的横店摄 影城“。
银泰城商业街招商运营及物业管理方案
目录 Contents
1 商业总体运作思路 2 商业街招商执行策略 3 物业服务合作计划 4 全程商管服务总结 5 合作报价
商业总体运作思路
操盘思路 操盘流程 全程策划服务
操盘思路
市场调研
消费调查 商户调查 业态调查
竞争调查 投资调查 价格调查
市场定位
主题定位 功能定位 规模定位 业态定位 文化定位 客层定位 竞争定位
• 未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次 与档次的消费者。这表示未来的商业设施所规划的商 业范围或商圈将受到区域本身特色的局限。
中央大街商圈：旅游休闲型主题商业中心 秋林商圈：品牌消费型主题商业中心 靖宇商圈：传统服务型主题商业中心
未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散 的趋势，本项目处于群力新区，在城市“西扩”发展 方向之上，应当合理规划布局，因势利导。
秋林商圈
会展 商圈
未来群力
商圈
本案
新兴商圈 哈西
商圈
安埠商圈
哈尔滨市现有商业格局：
目前哈尔滨的商圈分布过度集中在松花江以南区域，传 统商圈仍是现阶段是市民消费的核心商圈，但传统商圈 商业格局大致分定，利润空间已经饱和。 新兴商圈近几年发展迅速，营销模式单一、重复，相互 之间跟进、模仿的痕迹十分明显。 伴随目前城市版图的扩张，明显缺乏均衡性，与城市发 展趋势不协调。
传统商圈分析/秋林商圈
哈尔滨市较早兴起的商圈之一，近年来发展稍滞后于皖西路商圈，但随着商圈改造提升为以秋林 中心商业区和特色街区为核心的大秋林商务圈 ，发展前景看好。
名称 概述 位置
秋林商圈
哈尔滨市百年老商业中心，档次从中档到高档 ，涵盖旅游观光、商贸流通、商务办公的大秋 林商务圈
南岗区的交通枢纽
洽谈
商品结构 经营试算 主力店
意向
经营期
招商 经营试算 主力店
签约
零售专业店 签约开业筹 备物业管理
商业 功能 规划
方案 设计 论证
租售 策略 设计
招商 销售 顾问
商业 管理 策划
租售 执行 顾问
投资策略 风险评估
成本 概算
投资计划 融资计划 成本预算
募集 融资
成本 监控
竣
开
工
幕
验
营
收
业
营
市
业
场
准 备
商业街招商执行方案
哈尔滨商业市场调研 价格策略 商业街主题定位建议 商业街业态规划建议 战略资源整合 招商阶段性工作内容 招商工作节奏控制
哈尔滨商业市场调研
把握市场商业趋势、了解商业现状与规划 挖掘市场空白及项目发展定位之依据
哈尔滨现有商业格局
松北商圈
爱建 商圈
顾乡商圈
靖宇
中央大传街统商商圈圈 商圈
推 广
培 训
市 场 推 广
商 业 管 理
全程策划服务
1 前期策划顾问服务
1、市场研究报告 2、项目定位报告
2 招商实施服务
根据市调和定位两个方案着手设计（《商业规划方案》、《招商策划方案》）/着手市场 定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进销售
3 商业管理服务
通过指导、自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成 果是《商业项目商业管理方案》，中期核心成果是《商业项目商业管理制度与管理流程》 和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。
靖宇 商圈
传统商圈
爱建 商圈
顾乡商圈
秋林商圈
会展 商圈
未来群力 本案 商圈
哈西 商圈
新兴商圈
安埠商圈
哈尔滨市商业发展预判：
• 传统商圈内商业设施将根据市场变化调整，整体档 次、所面向客群的差异将更加明显；
• 随着城市的不断发展，城市扩张加剧，传统的商业 中心已经不能够满足目前消费者的购物需求；
• 随着城市各区域功能布局的逐步确定，商业发展已 经逐步形成区域化的格局，商业的衍生也随着区域的 消费特征的差异化而有不同的特色；