房地产项目风险分析2010523

长庆油田西峰生活基地住宅项目风险分析

长庆油田西峰生活基地住宅项目位于庆阳市西峰区，占地667亩，总建筑面积67万平方米。项目周边尚未开发成熟，属新城新区，生活配套不完善，地理位置较偏。在此区域开发建设如此大规模的大型社区，需要引起市场的高度关注从而聚拢大量的人气才能使之顺利完成开发建设。就目前该项目的总体设计规划布局以及在开发过程中将要面临的若干问题，我司分析认为存在以下几项开发风险，现概括如下，望领导评估参考。

一、政策风险

1、国家政策调控风险

2010年中国经济势头良好，将趋于稳定。专家预测经济增长量将有10%的冲击点。这说明，类似09年通过房地产来拉动内需，保增长已不再需要。

代之的是随着房价的飞涨，已和人民收入水平严重失衡。就目前的经济形势，国家对房地产宏观调控，即使房地产市场受到影响，对国民经济的影响也不会太大，这应该是本是新政出台前因。

对房价的调控最有力度的政策是金融杠杆。“新国十一条对首付和利率进行调整”这是有史以来最严厉的一次调控！有专家做过计算：“首付每提高10%，将失去20%的购房需求量，加上利率的影响，本次新政将会影响到30%的购房者”。

随着新政执行力度的不断加强，一线城市房价将率先松动，由原来遮遮掩掩的暗降优惠，将演变成直接的折扣促销！而号称不差钱的开发商，在面临成交量大量萎缩情况下，也将降价！一线城市一向是市场的风向标，随着一线城市房价的松动将逐步波及到二三线城市。

我公司认为：415政策治标不治本，采取“一棒子打死”极端手段，警戒意义大于实质意义，刚性需求或改善型需求何必要急于一时买房，再观望会等到更加合适的房子。

结论：楼市将会进入观望期、调整期;具体时间看政策房大批供应上市，房价出现调整降幅或经济危机仍然继续，需要房地产来拉动投资和内需。

2、本项目政策影响解读

2.1本项目为长庆集团自主开发的内部员工福利房，购房群体80%来自

于企业内部职工，因房价让利幅度因素，所以受政策影响微乎其微。

2.2本项目对外销售肯定会受到政策影响，但因为对外销售房源在整个

项目房源中所占比例不大，在销售期内即可慢慢消化。

二、市场风险

1、市场需求解读

购房者大体可分为：首次置业（真正刚需）、改善置业、投资客及投机者。首次置业和改善型置业是购房的主力军。

目前情况是，如果房价不下降，首次置业者仍没钱买房，而对二套房首付和利率的调整，让改善型置业买家暂停脚步，处于持币观望状态。在这个时候，如果再出台针对改善型置业买家的政策，会进一步加重观望氛围，造成成交量的进一步萎缩。

投机者不再投机，改善性置业者持币观望，首次置业者碍于房价没钱购买…如此情况下，成交量将大幅度下降，而开发商迫于资金压力，房价将逐步松动。

2、本案市场风险

2.1西峰属于四线城市，人口居住密度小，市场可选择余地大，在选择

物业时，很难摆脱传统的居住观念，即要求通风、采光以及舒适性，家庭购买时，尤其老人选择时更加保守，而当地现有高层住宅市场抗性较大。

2.2庆阳本地居民对房价的承受力还相当有限，市场更需要低总价低生

活成本的住房，当地现阶段正在销售的高端物业总体销售节奏都比较缓慢。

2.3市民对生活配套完善的老城区依赖度仍然较高，本项目若产品不走

差异化路线，导找市场空白点是很难取得市场追捧的。

2.4庆阳当地的高层建筑空置率约为40%（此处为我公司了解数据，请

贵公司落实修正），这一比例充分反映了市场对高层住宅的态度。

3、本案客群风险

同为多层建筑，油田职工若不能享受大幅补贴优惠，他们会心理不平衡，

认为庆阳的房子不能与前期安置的距离西安比较近的高陵的住宅比，而放弃在当地购买，安家落户。若为满足职工安置而大大降低高成本开发的小高层和高层住宅将会给开发带来更高的开发风险。

购买人群主要以本地普通老百姓构成，这个客群更需要低总价、低生活成本的房子，高端的设计势必提高了建筑成本，使销售价格高昂，无法满足潜在客群的消费水平需求。

资金实力强的购房者希望在真正的高品质社区内置业，但规划中的大量普通多层砖混设计又大大降低了社区的整体品质，也有可能使此类客户流失掉。

三、项目前期风险预估及防范

1.居住区开发建设各阶段的特点

居住区开发往往规模较大，生产周期较长，开发成本很高，一次性投资大，从规划设计、征地拆迁、土地三通一平、组织施工到竣工验收，小型项目需2～3年，中型项目需4～5年，大型项目需8～10年。根据我国基本建设程序，居住区开发的全过程大致可以分为四个阶段：决策阶段——设计阶段——施工阶段——使用阶段。由于房屋的开发、建设、销售和租赁受国内外政治、经济的影响较大而呈现出不稳定状态。各个阶段对于总效益的影响程度也不尽相同。

1.1决策阶段

决策阶段，主要是对居住区开发项目作出总体策划阶段。这一阶段的主要投入费用是市场调查分析、可行性研究费、决策费用等，其费用约占总投资的1%。在项目决策结果得出以前一般不会进行土地、材料、设备等要素的投入，但是，项目一旦初步制定，对未来效果的影响可以达到60～70%。

1.2设计阶段

此阶段主要是根据小区所处地区和项目决策阶段的分析调查结果，具体详细设计居住区住宅建筑、公共建筑、道路交通以及停车设施、居住区绿化景观等。在这个阶段，居住区的功能、基本实施方案和主要投入要素就基本确定了。这个阶段的产出对总效益的影响约为20%～30%。

1.3施工阶段

施工阶段主要是资金和劳动的双重投入，具体有建筑施工所需投入的人工费、材料费、机械费等，虽然此阶段的生产要素投入占总投资比重最大，但是由于这一阶段，住宅项目只是按照图纸和技术标准、有关合同和法律法规的规定进行施工，很少发生大的变更，因此这一阶段对总效益的影响约为10%～15%。

1.4使用阶段

这一阶段是项目已经完全建成，只是对项目进行事后控制与检查评价。

由此可见，决策阶段和设计阶段对项目的产出起着关键的作用。随着开发的进程，项目产出对总效益的影响逐渐下降。居住区开发项目最后所实现的社会经济效果，很大程度是由决策阶段和设计阶段决定的，我们将这个阶段统称为规划设计阶段。在这个阶段，居住区项目面临着大量的不确定因素需要考虑，否则一旦决策和设计失误，将造成难以估量的损失。对于居住区建设来说，必须在规划设计阶段强化风险意识，为项目后期顺利投入运营打下基础。

2、规划设计风险

自改革开放以来，我国的住宅产业逐步向社会化、商品化发展，随着住房制度改革的深入与住宅商品化的推进，住宅产业得到了蓬勃的发展。商品住宅建设,是城镇化建设的一个基本构成部分,住房及城市公共福利设施是关系人们生活的大事，住宅建设反映一个国家的国民经济发展水平，因而，居住区规划设计和开发在任何一个国家的国民经济中都占有十分重要的地位。

现阶段城乡居民收入水平的不断提高，居民对房屋品质，如住房功能、住房环境和综合配套水平等，提出了更高要求。然而商品住宅能否满足需求，未来销售能否得到社会认可取决于众多因素，其中包括了社会性、经济性、人的主观性等因素。

结论：为了避免开发建设的盲目性，本项目有必要在规划设计之前对这些影响因素进行科学的预测，为社会创造高品质的住宅产品。

2.1产品定位风险

居住区开发建设中，住宅的市场定位风险在居住区规划设计所有的风险