房地产项目风险分析2010523

长庆油田西峰生活基地住宅项目风险分析长庆油田西峰生活基地住宅项目位于庆阳市西峰区，占地667亩，总建筑面积67万平方米。

项目周边尚未开发成熟，属新城新区，生活配套不完善，地理位置较偏。

在此区域开发建设如此大规模的大型社区，需要引起市场的高度关注从而聚拢大量的人气才能使之顺利完成开发建设。

就目前该项目的总体设计规划布局以及在开发过程中将要面临的若干问题，我司分析认为存在以下几项开发风险，现概括如下，望领导评估参考。

一、政策风险1、国家政策调控风险2010年中国经济势头良好，将趋于稳定。

专家预测经济增长量将有10%的冲击点。

这说明，类似09年通过房地产来拉动内需，保增长已不再需要。

代之的是随着房价的飞涨，已和人民收入水平严重失衡。

就目前的经济形势，国家对房地产宏观调控，即使房地产市场受到影响，对国民经济的影响也不会太大，这应该是本是新政出台前因。

对房价的调控最有力度的政策是金融杠杆。

“新国十一条对首付和利率进行调整”这是有史以来最严厉的一次调控！有专家做过计算：“首付每提高10%，将失去20%的购房需求量，加上利率的影响，本次新政将会影响到30%的购房者”。

随着新政执行力度的不断加强，一线城市房价将率先松动，由原来遮遮掩掩的暗降优惠，将演变成直接的折扣促销！而号称不差钱的开发商，在面临成交量大量萎缩情况下，也将降价！一线城市一向是市场的风向标，随着一线城市房价的松动将逐步波及到二三线城市。

我公司认为：415政策治标不治本，采取“一棒子打死”极端手段，警戒意义大于实质意义，刚性需求或改善型需求何必要急于一时买房，再观望会等到更加合适的房子。

结论：楼市将会进入观望期、调整期;具体时间看政策房大批供应上市，房价出现调整降幅或经济危机仍然继续，需要房地产来拉动投资和内需。

2、本项目政策影响解读2.1本项目为长庆集团自主开发的内部员工福利房，购房群体80%来自于企业内部职工，因房价让利幅度因素，所以受政策影响微乎其微。

2.2本项目对外销售肯定会受到政策影响，但因为对外销售房源在整个项目房源中所占比例不大，在销售期内即可慢慢消化。

二、市场风险1、市场需求解读购房者大体可分为：首次置业（真正刚需）、改善置业、投资客及投机者。

首次置业和改善型置业是购房的主力军。

目前情况是，如果房价不下降，首次置业者仍没钱买房，而对二套房首付和利率的调整，让改善型置业买家暂停脚步，处于持币观望状态。

在这个时候，如果再出台针对改善型置业买家的政策，会进一步加重观望氛围，造成成交量的进一步萎缩。

投机者不再投机，改善性置业者持币观望，首次置业者碍于房价没钱购买…如此情况下，成交量将大幅度下降，而开发商迫于资金压力，房价将逐步松动。

2、本案市场风险2.1西峰属于四线城市，人口居住密度小，市场可选择余地大，在选择物业时，很难摆脱传统的居住观念，即要求通风、采光以及舒适性，家庭购买时，尤其老人选择时更加保守，而当地现有高层住宅市场抗性较大。

2.2庆阳本地居民对房价的承受力还相当有限，市场更需要低总价低生活成本的住房，当地现阶段正在销售的高端物业总体销售节奏都比较缓慢。

2.3市民对生活配套完善的老城区依赖度仍然较高，本项目若产品不走差异化路线，导找市场空白点是很难取得市场追捧的。

2.4庆阳当地的高层建筑空置率约为40%（此处为我公司了解数据，请贵公司落实修正），这一比例充分反映了市场对高层住宅的态度。

3、本案客群风险同为多层建筑，油田职工若不能享受大幅补贴优惠，他们会心理不平衡，认为庆阳的房子不能与前期安置的距离西安比较近的高陵的住宅比，而放弃在当地购买，安家落户。

若为满足职工安置而大大降低高成本开发的小高层和高层住宅将会给开发带来更高的开发风险。

购买人群主要以本地普通老百姓构成，这个客群更需要低总价、低生活成本的房子，高端的设计势必提高了建筑成本，使销售价格高昂，无法满足潜在客群的消费水平需求。

资金实力强的购房者希望在真正的高品质社区内置业，但规划中的大量普通多层砖混设计又大大降低了社区的整体品质，也有可能使此类客户流失掉。

三、项目前期风险预估及防范1.居住区开发建设各阶段的特点居住区开发往往规模较大，生产周期较长，开发成本很高，一次性投资大，从规划设计、征地拆迁、土地三通一平、组织施工到竣工验收，小型项目需2～3年，中型项目需4～5年，大型项目需8～10年。

根据我国基本建设程序，居住区开发的全过程大致可以分为四个阶段：决策阶段——设计阶段——施工阶段——使用阶段。

由于房屋的开发、建设、销售和租赁受国内外政治、经济的影响较大而呈现出不稳定状态。

各个阶段对于总效益的影响程度也不尽相同。

1.1决策阶段决策阶段，主要是对居住区开发项目作出总体策划阶段。

这一阶段的主要投入费用是市场调查分析、可行性研究费、决策费用等，其费用约占总投资的1%。

在项目决策结果得出以前一般不会进行土地、材料、设备等要素的投入，但是，项目一旦初步制定，对未来效果的影响可以达到60～70%。

1.2设计阶段此阶段主要是根据小区所处地区和项目决策阶段的分析调查结果，具体详细设计居住区住宅建筑、公共建筑、道路交通以及停车设施、居住区绿化景观等。

在这个阶段，居住区的功能、基本实施方案和主要投入要素就基本确定了。

这个阶段的产出对总效益的影响约为20%～30%。

1.3施工阶段施工阶段主要是资金和劳动的双重投入，具体有建筑施工所需投入的人工费、材料费、机械费等，虽然此阶段的生产要素投入占总投资比重最大，但是由于这一阶段，住宅项目只是按照图纸和技术标准、有关合同和法律法规的规定进行施工，很少发生大的变更，因此这一阶段对总效益的影响约为10%～15%。

1.4使用阶段这一阶段是项目已经完全建成，只是对项目进行事后控制与检查评价。

由此可见，决策阶段和设计阶段对项目的产出起着关键的作用。

随着开发的进程，项目产出对总效益的影响逐渐下降。

居住区开发项目最后所实现的社会经济效果，很大程度是由决策阶段和设计阶段决定的，我们将这个阶段统称为规划设计阶段。

在这个阶段，居住区项目面临着大量的不确定因素需要考虑，否则一旦决策和设计失误，将造成难以估量的损失。

对于居住区建设来说，必须在规划设计阶段强化风险意识，为项目后期顺利投入运营打下基础。

2、规划设计风险自改革开放以来，我国的住宅产业逐步向社会化、商品化发展，随着住房制度改革的深入与住宅商品化的推进，住宅产业得到了蓬勃的发展。

商品住宅建设,是城镇化建设的一个基本构成部分,住房及城市公共福利设施是关系人们生活的大事，住宅建设反映一个国家的国民经济发展水平，因而，居住区规划设计和开发在任何一个国家的国民经济中都占有十分重要的地位。

现阶段城乡居民收入水平的不断提高，居民对房屋品质，如住房功能、住房环境和综合配套水平等，提出了更高要求。

然而商品住宅能否满足需求，未来销售能否得到社会认可取决于众多因素，其中包括了社会性、经济性、人的主观性等因素。

结论：为了避免开发建设的盲目性，本项目有必要在规划设计之前对这些影响因素进行科学的预测，为社会创造高品质的住宅产品。

2.1产品定位风险居住区开发建设中，住宅的市场定位风险在居住区规划设计所有的风险因素中占据了很大比例。

当今, 很多房地产开发企业和规划设计人员对市场定位缺乏创新的勇气和激情，忽视项目自身不同的环境特点，盲目克隆,造成住宅市场中产品同质化倾向日趋严重,住宅产品缺乏个性。

无论在产品功能上,还是在产品的建筑风格、户型设计、环境营造、配套设施等方面都大同小异。

住宅建筑在整个居住区规划中所占的用地比例达到了50%以上，居住建筑对于整个居住区环境营造和住宅区品味提升具有重要的作用。

现在购房者对住宅房型的要求越来越高,否则，一旦在建筑档次、建筑形态、立面色彩、建筑材料、设备、朝向、质量、品牌等诸多要素中,定位不准确,很可能会造成设计的住宅类型得不到人们的认可而产生大量空置。

结论：本案开发先定位，后规划，要求开发商和设计人员不断去研究市场变化和人们的购房心理，以销定产。

2.2户型配比户型配比是产品定位的核心内容之一。

户型配比确定之后，目标消费群的基本轮廓也就显现出来了。

随着房地产的发展和人们认识水平的逐渐提高，购房消费更趋理性，人们对于产品品质尤其是户型将越来越挑剔，产品的多样化成为必然，同时消费者生活水平的提高，要求不再单单是有个住的地方，还要住的舒服，因此可以推测，户型将成为项目销售过程中影响销售业绩的重要因素，如何准确的对目标客群进行定位，从而设计出更受欢迎的户型将是在市场竞争中致胜的关键。

结论：本案开发要求开发商和设计人员不断去研究市场变化和人们的购房心理,设计出迎合市场需求的好房型，制定合理的户型分布。

2.3产品同质化、差异性作为房地产企业一定要在产品的研发和产品的经营方向上走出一条具备自身特色的发展道路，自身的特色就是差异性，只有与众不同的差异性，企业才能在变幻莫测的市场竞争中始终保持特色并始终立于不败之地，保持长久的可持续发展。

因此，产品创新决定了企业的兴旺发达。

2.31产品同质化风险随着房地产的持续升温，“产品同质化”现象日益严重，并由此引发的开发过量、盲目开发高端产品、供需结构失衡、产品单一、盲目学外、过量投入推广费用的种种现象已经相当严重。

“现在的消费者经历了多年的观察、研究与磨砺，已经表现的相当理性和成熟，而作为供应房地产产品的开发商则仍然没有走向一个成熟的、科学合理的发展之路。

对于区域房地产市场而言，产品同质化所带来的直接危害就是同类产品的“供过于求”。

产品过剩加剧之后，紧接着在市场上就会表现为形形色色的市场竞争行为。

1、“同质化”带来“价格战”2、“同质化”造成房地产产品配套成本增高、利润降低3、“同质化”影响项目投资回收期、不利于企业可持续发展4、“同质化”会严重消耗推广工作的综合投入5、“同质化”造成财务费用的大幅度增加6、“同质化”不利于企业从市场中脱颖而出及快速塑造品牌2.32产品差异化随着市场激烈竞争的加剧和市场发展的需要，怎样进行产品创新呢？我公司认为，本项目产品设计必须坚持以下三个原则：对比思维、均好性、价值定位。

只有好好把握这三个原则，我们设计出的产品才会赢得广大消费者的青睐和追捧的。

但这些设计原则的基础必须是“以市场需求为先导”。

1、楼盘创新——对比思维产品的差异性直接决定着楼盘的创新程度，而要想在设计中形成明显区别于其他楼盘的差异性，开发商首先应在自己的头脑中形成“定位差异”，至少要对同类楼盘进行鲜明对比摆脱平庸，追求个性，突出亮丽、明亮。

摆脱冷漠，追求亲和，突出情趣。

摆脱单调，追求愉悦，突出灵秀。

摆脱浮华，追求简约，突出使用。

摆脱喧嚣，追求宁静，突出适度。

2、引入“均好性”设计强调景观的均享，弱化组团，强化半私密空间，强化窗前景区的景观性。