某楼盘营销策划方案

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业务员工作计划

目录

第一部分市场及政策研究

一、 08年杭州房地产市场分析

二、本案相关个案分析

三、本案有关房地产政策法规摘要

第二部分世贸.江滨花园区位研究

一、世贸.江滨花园基本分析

二、世贸.江滨花园景观分析

三、世贸.江滨花园交通分析

四、世贸.江滨花园周边设施分析

第三部分目标市场及目标消费者的定位分析

一、项目的优劣势

二、潜在的机会

三、面临的成功和风险因素分析

第四部分营销策划

一、产品定位

二、营销主题

三、客户培养

四、广告策略

五、公关策略

六、 SP促销

第五部分营销执行方案

一、营销阶段

二、销售计划

三、各阶段具体业务表现

四、广告推广方案

杭州市房地产市场分析

本案相邻楼盘调查

伊萨卡

理想.伊萨卡以荷马诗史中奥德赛美丽动人的传说为蓝本，以美国纽约中部的伊萨卡小镇风情为承载，以国际大学城的环境为参考，创造以理想.家园.自然为三大主题的人性化居住空间。项目位于杭州下沙经济开发区的东南端，下沙大学城的东南面。下沙12号路以南、14号路以北、25号路以东、东靠钱塘江。周边配套完善，东北有24班文海小学和试验外国语学校，西北邻杭四中和大学城，打造终身教育社区;隔街正对201X0平方米大卖场，生活便利;毗邻规划中地铁1号线总站，出行便捷。理想.伊萨卡总建筑面积约50万平方米，占地面积约19万平方米。超大规模的湾畔生活领地，直面270度江景，临江延展近201X米的江岸线和20万平方米湿地公园，生态环境绝佳;地块的

东、北两侧各有一条30米宽的沿江渠，东侧有政府规划预留的150米宽、全场

公里的沿江景观绿化带，堪称江景住宅中典型的低密度高品质的生态住宅。

理想.伊萨卡，分三期开发，一期位于地块的西南侧，由9至33层的小高层、高层组成，共15栋，二期为排屋区，三期是位于地块的东北面的7栋全江景高层住宅及2栋高层住宅组成。通过隔合排屋、小高层、高层的完美规划，构筑东部低密度、现代化、国际化、原生态的滨江人文景观社区代表。

理想.伊萨卡以先进的社区设计理念为初衷，在景观设计上，社区远景采用软化岸线、绿岛、绿公屏障、梯度降噪等一系列生态设计手法。整个景观规划拥有一线江景资源。东部改造中的沿江景观大道和82万平方米湿地生态公园。景观保护上，基地东侧原有的乾隆皇帝观潮台予以保留，设置共享观潮场所。让住户真正享受到离钱塘江很近，离理想不远的私密滨江生活，社区内景观设计依托：

滨水，林荫，主题园林为核心三大景观园素，创新设计大型生态水景西方主题园林，将社区内部景观与沿江渠合二为一，形成社区，通过人工水景及外部钱塘江自然水景的融合，横贯纵穿，社区中部以开放式的广场为主角，夏威夷风情式泳池、异国情调式林荫大道、阳光草坪、全绿化架空层、各式木筏道、精致石材道路铺砌等。

作为伊萨卡国际城的收官之作，三期一线临江，5幢34层的经典高层建筑沿江展开错落排布，堪称社区最佳观江组团。罕见宽阔南向一线江景，让江景充分进入客厅、卧室等主要空间，实现日照与景观的双重享受。此外，仅约86-130㎡的主力户型，在杭州以140㎡以上的江景大户为主的市场下，显得弥足珍贵。最先推出的1#楼，5层以上都能直面钱塘江，大部分的户型都配备了观景阳台和入户花园，显得你弥足珍贵。

三期独有江-湖-河-园生态设计：

约1600㎡社区中央湖景、约600米原生河、约24000㎡半围合中央庭院，与钱塘江相辉映，打造鼎盛风景美宴。为与景观和谐融合，伊萨卡园区配套也极富特色，浓郁地中海风情的大型湖景生活中心、内外双泳池、约5000㎡庭院式商业步行街、夏威夷风情广场目前，现场销售中心移至社区大型生活中心，该生活中心面积达数千方，拥有内外双游泳池、健身、娱乐、餐饮、休闲等各类功能，全面辐射整个社区，服务业主。在展示中心，从售楼现场的沙盘来看三期浩泽园位于社区北侧，南邻大型生活中心，北邻360余米沿河绿化带，由5幢江景高层组成，主力户型约86㎡-136㎡。作为伊萨卡国际城的收官之作，三期延续升级了伊萨卡大盘、大配套、大景观的特点，24000余平米大庭院，34层的巍峨高度、东南向的观江视野成为整个社区最佳观江组团。另外，它依然能够享受大盘所带来的豪华配套：

数千平米大型生活中心、内外双游泳池、庭院式商业步行街

本案相近楼盘调查

多蓝水岸

⑴多蓝水岸小区分银沙苑、听涛苑、蓝波苑、碧海苑四个组团，共计59幢，由多层19幢，小高层34幢，高层5幢，物业用房1幢组成。

⑵项目的各项技术经济指标

①总用地面积：

2

公顷

②总建筑面积：

548089平方米

A、地上部分：

445902平方米

其中：

住宅：

392281平方米

其中：

高层：

65654平方米本案同类楼盘调查

1. 上海世茂滨江花园

上海世茂滨江花园，吉尼斯中国最高江景华宅，80万平米超大型建筑群，70%超高绿化率，15000平米会所。紧倚黄浦江东岸，充满现代感的七幢全江景板式高层住宅与东方明珠、金茂大厦形成一波三峰的城市天际线。

深入浦江东岸上海CBD，以大视野大手笔，建造沿江1公里的尊崇生活领地，把城市的丰富延伸到寓所近地，却与城市的喧嚣保持应有的距离。占总面积 70%以上的六大世界风情主题园林景区：中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥林匹克运动花园。无尽的尊崇享受，完全拥有私有化的修身雅境。心灵不因外物所扰，视野不因四壁设限，一道前所未有的生活景致，越过外滩古老的灯火，由此向您完全打开。

作为滨江模式的首创典范，上海世茂滨江花园2001年、201X 年、201X年、201X年连续四年名列上海市销售金额第一名;问鼎绿色奥斯卡，荣获在加拿大颁发的国际花园社区人造类金奖。

上海世茂滨江花园，气势恢弘的花园水岸豪宅，为您彰显非凡的生活梦想!

城市舒适性的缩影在社区内集中生活必需的一切要素。

四个豪华会所提供高层次的休闲娱乐，以及气氛优雅的沟通场所别致的旱喷泉广场，典雅的雕塑喷泉，高大的罗马花岗岩廊柱，通透的弧形玻璃幕墙，气派的挑空大堂铺砌着雅致高贵大理石有身份的你，理应在这样尊贵的会所里释放闲情。世茂滨江花园共有四个不