商铺分割技巧.

商铺分割技巧

一、商铺分割步骤及要求

2、铺位划分顺序

二、商铺分割难题与破解方法

1、商铺分割难题破解

难题1：铺面分割

空中街市的回廊,一户一厕所一管网系统一楼梯等,造成商铺开发成本增

加使用率减少；

沿港路异形设计，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业功能价值；

铺面进深过长，导致销售总价过大，租金基数高，影响招商和销售难题。

难题3：通道分割

难题2：辅助功能区

辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所

太多、空闲场地太多。这些辅助功能区直接影响整个项目的租金、物业

管理费成本，也增加公共能耗和维护成本三多不除，公摊不减。

难题4：公摊比例过高

许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊；另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间造成浪费。

商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺招租和出售。

目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%，但从目前全国商铺公摊的情况来看，这种状况几乎每个城市都存在。减小公摊的办法，无非是提高使用率。提高使用率过高有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。

根据以上进行的分析，可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，最大可将公摊面积减少 15%-25%个百分点，将公摊比例从有时的 50%压缩到 25%左右，相信不仅能为开发商带来更多的收益，业主们也是可以接受的。

1、商铺分割常见难题

（1）合理设计商业场所平面布局

方法1：以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割

方法2：以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散

方法3：纵横通道交叉空间太小时尽可能交叉

在两条纵横通道交叉时，如果空间太小则尽可能交叉，这样对纵横道路视野有益。方法4：纵横通道交叉空间太大则采取环形设计

两条纵横通道交叉时,如空间太大，可采用环形或敞开式,使与标准铺位面积相差不大。

方法5：边线以直线为主

对于边线，尽可能以直线为主，要两边同时有摊位，忌讳一侧有，一侧无。方法6：变现不规则尽可能拉直处理

对于边线中有不规则的，则尽可能拉直处理，虽然会使摊位面积不均匀，但会使道路齐整，便于人流贯通。

方法7：边角区域不规则可以考虑适当弯曲

如遇边角区域不规则，部分区域面积过大，则可以考虑适当弯曲，使之面积差不要过大。方法8：卫生间和消防梯处，道路边线不设摊位

在卫生间和消防梯处，道路边线不要有摊位，边线应紧贴卫生间门面，如距离太长，则可考虑放置柜台，宽度0.5米，墙面做货架处理。

方法9：多层面注意主通道设计

主通道与辅道有差距，主通道应在2.4米以上，若在电梯口的主通道要

有3米左右的驻留空间。在电梯的上下口处，就要有直角交错道路，使

之为主要的纵横线或是形成主通道。

方法10：弧形与环形设计有不同的`运用

在正方形楼面积中，多采用环形设计。在交错道路的平面中，有间距大

的多采用弧形或环形设计。

方法12：不可生硬搬用棋盘式

方法11：电梯口的拐角处可用弧形设计

在电梯口，服务台中或是拐角处，可用弧形设计。越不规则的地方，弧

形设计应用越广泛。

方法13：电梯口要设有主要通道

在棋盘式隔断中，弧形组合在一些拐角处应用效果尤其明显，所以不可

生硬搬用棋盘式。

方法14：单层小面积区域，考虑敞开式与隔断式结合

单层面积小的区域，可以考虑敞开式与隔断式结合，在边线用隔断，中

间用敞开式。摊位的敞开可用地面的色彩和灯光作区域划分；柜台的敞

开则可采用弧形的设计。

在敞开式中，如果业态是小百货或通讯饰品类，可以设置全敞开式，许

多商场就是采用敞开式与隔断式相组合的方式。平面布局设计是确定通

道形态，确定铺位的布局和面积大小，最大限度地为每个铺位带来通行

人流，提供更多的生意机会。

（2）强化铺位的功能设计

方法1：主通道辅通道根据人流量进行设计

功能设计中为了高效实现人流、物流等流通的需要，在通道设计中要分主通道与辅通道，主通道为2.4米、2.8米、3米、3.2米或更大；辅通道则为2.2米、2米、1.8米、1.5米，具体区域通道的宽度应根据人流量来设计。

方法2：大小不仅应和经营业态相吻合

大小不仅应和经营业态相吻合，也应和各地区的消费习惯相吻合，如服装摊位一般设计为6-25平方米即可，36平方米的就为大商铺。门最好是玻璃门，单门或两扇门都可以，尽可能以长方形为好，一般黄金矩形商铺的使用率最高，不规则的边角在商铺使用中可做服务业态或艺术处理（如形象广告、水吧等）。

方法3：墙面使用材料依据经营的产品和市场档次而定

隔断墙的设计有很多种，比较方便的有以方钢为龙骨或轻钢龙骨，墙面用防火板或彩钢板、石膏板、槽板材料等。总之墙面的使用要以具体经营的产品和市场档次而定，门面的材料则可用布卷帘或玻璃门。30平方米以下的商铺玻璃门的开门应开在一边，而不是在正中央。

三、商铺分割后租金定价与计算公式

1、商铺租金定价的参考原则

2、租金定价方法

投资回报率法 投资回报就是说卖的门面大约能租多少年，

然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那