房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4

房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4
单项选择题
第1题：
报酬资本化公式V=A/Y[1/(1+Y)ⁿ]的假设前提不包括( )。

A.净收益A每年不变
B.收益年限n为有限年
C.报酬率Y不等于零
D.价格V符合评估时点市场情况
参考答案：D
答案解析：
第2题：
功能折旧违背了以下哪个原理?( )。

A.收益递减原理
B.收益递增原理
C.均衡原理
D.适合原理
参考答案：C
答案解析：
第3题：
以下分解法求取建筑物折旧的步骤，正确的是______。

A.求取外部折旧→求取物质折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额
B.求取物质折旧→求取外部折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额
C.求取物质折旧→求取功能折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额
D.求取功能折旧→求取物质折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额
参考答案：C
答案解析：
本题涉及的考点是分解法求取建筑物折旧的步骤。

分解法求取建筑物折旧的步骤是：①求取物质折旧；②求取功能折旧；③求取外部折旧；④求取建筑物折旧总额。

第4题：
下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
参考答案：C
答案解析：
第5题：
砖混结构二等房屋的残值率一般为______。

A.4%
B.3%
C.2%
D.1%
参考答案：C
答案解析：
各种结构房屋的残值率不同，主要有：①钢筋混凝土结构的残值率为0；②砖混结构一等的残值率为2%；③砖混结构二等的残值率为2%；④砖木结构一等的残值率为6%；⑤砖木结构二等的残值率为4%。

其中，砖混结构二等房屋结构为部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋，其残值率一般为2%。

第6题：
A.3800
B.4500
C.5200
D.5600
参考答案：D
答案解析：
第7题：
判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为______。

A.0.060
B.0.940
C.1.060
D.1.064
参考答案：D
答案解析：
在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。

由题意可知，交易情况修正系数=1÷(1-6%)=1.064。

第8题：
不属于房地产状况调整的内容是( )。

A.经济状况调整
B.区位状况调整
C.实物状况调整
D.权益状况调整
参考答案：A
答案解析：
第9题：
某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。

目前该房地产的市场价格为______万元。

A.318.68
B.457.68
C.789.68
D.1146.81
参考答案：B
答案解析：
V=20/(1+8%)+(20+1.5)/(1+8%)²+(20+1.5+1.5)/(1+8%)<sup>3</su p>+(20+1.5+1.5+1.5)/(1+8%)⁴+V×(1+5%)⁴(1-6%)/(1+8%)⁴
V=73.21767609+0.8398273772V V=457.18(万元)
第10题：
最能说明土地价格水平高低的价格是( )。

A.土地单价
B.基准地价
C.楼面地价
D.标定地价
参考答案：A
答案解析：
土地单价是单位土地面积的土地价格，相对于其他三种价格而言最能反映土地价格水平高低。

第11题：
A.10
B.9
C.0.9
D.0.1
参考答案：C
答案解析：
第12题：
某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
参考答案：C
答案解析：
第13题：
关于收益法适用的对象，下列最佳表述为( )。

A.临街房地产
B.城市房地产
C.有收益或有潜在收益的房地产
D.出租或销售的房地产。