深圳经济特区物业管理条例

深圳经济特区物业管理条例（草案征求意见稿）第一章总则一、立法宗旨二、适用范围三、术语含义四、物业管理基本原则五、物业管理监督管理部门六、街道办事处、社区工作站的职责七、社区居民委员会的职责八、联席会议制度第二章业主及业主大会第一节业主第二节业主公约第三节业主大会及业主委员会第三章物业管理服务第一节物业管理区域第二节前期物业管理第三节物业的承接验收和移交第四节物业建设单位第五节物业管理企业第六节物业管理招标投标第七节物业管理服务合同第四章物业的使用禁止与维护第一节物业专有部分的使用禁止与维护第二节物业共有部分的使用禁止与维护第五章物业管理费用第一节物业管理服务费用第二节物业管理专项维修资金第三节物业管理费用管理与监督第六章附则第一章总则第一条（立法宗旨）为规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人、物业管理企业、物业建设单位各方的合法权益，改善业主、非业主使用人的生活和工作环境，根据有关法律、法规，结合深圳实际，制定本条例。

第二条（适用范围）深圳经济特区范围内的物业管理活动适用本条例。

第三条（术语含义）本条例中：物业，是指经批准兴建并竣工验收的各类建（构）筑物及其附属的设施、设备和相关场所、场地。

物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

业主，是指物业所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。

非业主使用人，是指业主以外的物业的承租人或其他实际使用人。

物业建设单位，是指依法投资、开发建设物业的法人或其他组织。

物业管理企业，是指依法设立的，从事物业管理服务并取得相应资质的企业法人。

物业专有部分，是指物业中业主独立占有、使用并具有排他性的部分。

物业共有（用）部分，是指物业中专有部分以外的，属于两个或两个以上业主共有、共用的部分。

第四条（物业管理的基本原则）物业管理活动应遵循尊重业主物业财产权利、推行市场竞争机制和专业服务、保障物业合理使用、改善业主工作环境和提升业主公共生活品质的原则。

第五条（物业管理监督管理部门）市政府物业管理行政主管部门（以下简称“市主管部门”）依法对物业管理活动进行监督管理。

区物业管理行政主管部门（以下简称“区主管部门”）依法对本辖区内物业管理活动进行监督管理。

建设、规划、民政、城管、环保、公安、工商（物价）及其他相关部门应当按照各自职责，协同实施本条例。

第六条（街道办事处和社区工作站的职责）街道办事处、社区工作站应当组织本辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处理好物业管理与社区管理的相互关系。

第七条（社区居民委员会的职责）社区居民委员会应当配合区主管部门、街道办事处，与社区工作站互相协作，共同做好本物业管理区域物业管理的监督、管理工作。

第八条（联席会议制度）物业管理区域内，可以建立由区主管部门、区维稳办、街道办事处、社区工作站、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。

联席会议由街道办事处负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。

有下列情况之一的，应当召开联席会议：（一）有新的物业管理政策法规颁布施行需要贯彻执行的；（二）业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；（三）业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的；（四）发生其他影响物业管理区域稳定的情况。

街道办事处应整理并保管联席会议的记录。

第二章业主及业主大会第一节业主第九条（业主的权利）业主在物业管理中享有下列权利：（一）合理使用、维护物业；（二）按照物业管理服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（三）参与订立或修改业主公约；（四）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（五）参加业主大会会议，表决业主大会决定事项；（六）选举或被选举为业主委员会委员；（七）监督业主委员会的工作；（八）监督物业管理企业履行物业管理服务合同；（九）监督物业专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。

第十条（业主的义务）业主在物业管理活动中履行下列义务：（一）不得妨碍其他业主、非业主使用人对物业的合理使用；（二）遵守业主公约、业主大会议事规则；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）遵守物业管理区域内物业使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（五）按合同约定交纳物业管理服务费；（六）交纳物业专项维修资金；（七）法律、法规、规章规定的其他义务。

第十一条（物业的合法买受人、非业主使用人的权利义务）物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，享有本条例规定的业主权利，承担相应义务。

非业主使用人在业主授权或合同、业主公约约定的范围内享有物业管理的相关权利，承担相应义务。

第十二条（损害业主、非业主使用人合法权益的责任）任何单位、个人不得损害业主、非业主使用人的合法权益。

违反本条例规定，损害业主合法权益的，业主、业主委员会或物业管理企业可以进行劝阻、制止。

损害业主、非业主使用人合法权益的，加害人应依法承担相应的责任；加害人行为违反行政法规的，由相关行政机关予以查处。

第二节业主公约第十三条 (业主公约的定义)业主公约是指由物业管理区域内全体业主签署或业主大会通过的，对物业的使用、维护和管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务及有关责任等作出约定的协议。

第十四条（业主公约的效力）业主公约对物业管理区域内全体业主及非业主使用人具有约束力。

第十五条（业主公约的制定及主要内容）物业建设单位应当在物业销售前，根据市主管部门颁布的范本制定业主公约。

物业建设单位制定的业主公约不得侵害物业买受人的合法权益。

业主公约应当包括以下内容:（一）物业及物业专有部分的名称、地点、面积、类型；（二）物业共有部分的状况；（三）业主合理使用物业的权利和义务；（四）业主分担物业管理区域内各类费用的方式和责任；（五）非业主使用人违反业主公约时，相关业主应承担的连带责任;（六）本条例所规定的强制性和禁止性规定；（七）违反业主公约应承担的责任。

物业买受人在与建设单位签定物业买卖合同时，应当对遵守业主公约作出书面承诺。

第十六条（业主公约的备案）物业建设单位应当在物业销售前将业主公约报区主管部门备案，并将备案后的业主公约向物业买受人明示。

物业建设单位违反前款规定的，由区主管部门责令限期改正，并处以五万至二十万元的罚款。

第十七条（业主公约的修改）业主大会成立后，可按照法定程序对建设单位制定的业主公约进行修改。

第十八条（业主公约的保管和公示）业主公约应由业主委员会保管，并应在物业管理区域内的公告栏或其他显著位臵公示。

业主和非业主使用人可随时查阅。

第十九条（违反业主公约的责任）业主、非业主使用人违反业主公约的约定，应当承担相应的责任。

造成他人损害的，受损害人可以请求人民法院追究侵害者的法律责任。

第三节业主大会及业主委员会第二十条（业主大会的组成）业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。

业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。

一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主较少的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第二十一条（业主大会的职责）业主大会的主要职责如下：（一）选举、更换业主委员会的成员；（二）制订、修改业主公约、业主大会和业主委员会议事规则；（三）选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同；（四）监督业主委员会、物业管理企业的工作；（五）决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；（六）决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；（七）决定物业管理的其他重大事项。

任何单位、个人不得侵害业主大会的合法权益。

业主大会合法权益被侵害的，业主委员会可以请求有关行政管理部门责令其停止侵害行为，逾期不改正的，业主委员会可以向人民法院提起诉讼。

第二十二条（业主委员会的职责）业主委员会应当依法履行下列职责：（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；（二）代表业主大会签订物业管理服务合同；（三）组织业主委员会的换届选举；（四）监督业主公约的实施；（五）在物业管理区域内，与物业管理有关的属于全体业主权益的纠纷，业主委员会可在业主大会授权范围内，代表全体业主依法行使诉讼权利；（六）配合街道办事处、社区工作站做好本物业管理区域内的社区管理工作；（七）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；（八）业主大会赋予的其他职责。

第二十三条（业主大会和业主委员会议事规则的内容）业主大会和业主委员会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

业主大会和业主委员会的议事规则应包括下列内容：（一）业主大会会议的召集方式及业主大会周年会议的召开时间；（二）业主身份的确认方法；（三）业主投票权确定办法；（四）业主大会会议的表决方式和程序；（五）表决票的格式、书面表决票的发放、收取、统计、监督方式；（六）业主委员会的组成人数、任期；（七）业主委员会委员候选人的推选方式；（八）业主委员会会议的召开方式；（九）业主委员会委员、主任、副主任的当选条件和罢免条件；（十）业主大会和业主委员会的印章管理；（十一）业主大会和业主委员会开展工作所需经费及津贴的筹集、管理和使用。

第二十四条（业主大会和业主委员会的协助义务）业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区工作站和社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第二十五条（业主大会、业主委员会作出决定的禁止）业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。

业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动，不得从事经营活动，不得向业主收取物业管理服务费。

第二十六条（业主大会、业主委员会作出决定的改正和撤消）业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所属社区工作站有权建议其改正，并将相关情况告知区主管部门。

拒绝改正的，物业所在地的区主管部门应当责令限期改正或者予以撤销。

第二十七条（违规业主委员会即时解散）业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的区主管部门应当责令其即时解散，由所在地的社区工作站依法组织召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会：（一）业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；（二）业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。

第二十八条（成立业主大会的法定条件）物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：（一）物业出售并已交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积的百分之七十以上的；（二）首套物业出售并交付使用满两年的。