20191209经开区合村并城土地开发模式财务评估项目沟通稿33p

1
安置任务概述
合村并城任务共规划七个安置社区，安置26个村庄，从2019年底开始，分三期 建设，任务量大，时间紧
建设 任务
安置区名称 用地面积 容积率 建筑面积 安置村庄
安置人口 搬迁距离
盛和社区 603亩
世和社区 347亩
瑞锦社区 557亩
瑞绣社区 876亩
3.2 128万m2
3.2 74万m2
2019
2019
5
7.5
0 21.0 0 3
31.5
5
7.5
0 0 21.0 3
31.5
注： 拆迁投入资金按1.5亿元一个村计
4
退二进三任务
可以用作合村并城的土地228.8公顷 打分标准：以退二进三占地密集度进行打分 政府收益上下限界定：上限以500万元一亩价格出让，下限以300万元一亩价格出让
343.3
3.6
6.0
22.9
343.3
3.6
6.0
15.3
228.8
2.4
Leabharlann Baidu
4.0
0.0
0.0
0.0
0.0
61.0
915.4
9.6
16.0
61.0
915.4
9.6
16.0
30.5
457.7
4.8
8.0
0.0
0.0
0.0
0.0
15.3
228.8
2.4
4.0
228.8 3432.6 36.0
60.1
区域1
26个村拆迁情况： • 目前已经完成4个村的拆迁工作 • 2019年启动拆迁13个村 • 2019年完成7个村拆迁任务 • 根据重大项目建设和重大基础设施建设需要，可随时进行征迁11个村
2019年经开区建设量实际承担179万平方米 • 总量292万平米，其中中建七局100万平米，BT模式13万平米
地块 打分
占比
区域一 区域二 区域三 区域四 区域五 区域六 区域七 区域八 区域九
3 10.0% 3 10.0% 2 6.7% 0 0.0% 8 26.7% 8 26.7% 4 13.3% 0 0.0% 2 6.7% 合计
面积（万 平方米）
面积 （亩）
政府收益 下限（亿
元）
政府收益 上限（亿
元）
22.9
• 2019年底-2019年底第一期安置社区完工 • 2019年底-2019年底第二期安置社区完工 • 2019年底-2019年底第三期安置社区完工
安置建设2019年底开工 安置建设2019年底开工 安置建设2019年底开工
2019 2019 2019 2019 2019
建设分期
3
资金任务
安置社区建设总项目资金缺口175.8亿元，如按政府收益97%则需要181.2亿才能 达到要求
司赵、耿庄、 任楼、弓
闫坟
马庄、黄
商、能庄
9150人 2.0公里
9715人 2.3公里
泰和社区 140亩 3.2 30万m2 老南岗、 李南岗
847人 0公里
第一期 2019 年底之前开工
第二期 2019年底开工
第三期 2019年底开工
建设 时序
盛和社区（梁湖、东 杨、西杨、赵庄、岔 河）； 世和社区（毛庄、螺蛭 湖、单庄）； 瑞绣社区（大王庄）； 瑞春社区（能庄）
PRIVATE & CONFIDENTIAL
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出让标准应每年阶梯地价上浮
推行年份 地价标准（万
元/亩） 区域1 区域2 区域3 区域4 区域5 区域6 区域7 区域8 区域9 合计
2019 300 3.6 3.6 0.0
7.2
2019 400
3.2 12.8
0.0 16
2019 500
16.0 8.0 4.0 28
区域1
区域2 区域3 区域4
下限 （500万元/亩）
出让用地 （平方米）
上限 下限
2019 -27.9
7.2 21.3
710.4
426.2 47.4 28.4
注： 政府土地收益为97%
2019 -34.5
16 19.0
634.8
380.9 42.3 25.4
2019 -50.4
28 23.0
767.7
460.6 51.2 30.7
建设分期
拆迁村庄数量（个） 拆迁成本（亿元） 安置建设量（万平方米）
安置建设投资（亿元）
配套投资（亿元） 年总资金缺口（亿元）
2019
2019
4
6.0
179.0 18.9 0 0 3
27.9
7
10.5
199.0 0 21.0 0 3
34.5
2019
5 7.5 199.0 18.9 0 21.0 3 50.4
3
区域2
3
区域3 2
区域4
0
区域5
8
区域6 8 区域7 4
区域8
0
区域9
2
注：最高十分
5
退二进三资金收益
根据安置社区建设节点，计划三年内做完退二进三工作，并以资金收益补充净地出 让的资金缺口，其中2019-2019年政府收益分别为7.2亿元、16亿元、28亿元
退二进三土地总量228.8万平方米，其中每年完成任务： • 2019年完成交易45.8万平方米 • 2019年完成76.28万平方米 • 2019年完成106.8万平方米
3.2 119万m2
3.2 187万m2
梁湖、东杨、 毛庄、螺蛭湖、 曹古寺、营 大孙庄、吴
西杨、赵庄、 单庄
岗、二郎庙、 庄、石王、
岔河
王士明
蒋冲
8905人 2.5公里
5226人 4.7公里
10335人 2.3公里
8869人 3.2公里
瑞祥社区 588亩
瑞春社区 636亩
3.2 125万m2
3.2 136万m2
瑞绣社区（大孙庄、吴 庄、石王、蒋冲）； 瑞春社区（任楼、弓马 庄、黄商）；
瑞锦社区（曹古寺、营 岗、二郎庙、王士明）； 瑞祥社区（司赵、耿庄、 闫坟）
泰和社区（老南岗、 李南岗）
2
安置任务建设分期节点
以安置社区开工节点为依据进行开发分期，每一期安置社区工程持续时间为两年 资金发生节点有两个：开工时间与竣工时间 开/竣工时间：
2019 -31.5
32.5
2019年 2019年 2019年
区域5
区域6 区域7 区域8
区域9
6
安置建设筹备计划
按照以净地出让为主、退二进三为辅的策略进行安置社区建设资金筹备工作，按 照资金组成分为两部分：退二进三收益、净地出让土地收益
资金总缺口（亿元）
退二进三部分收益
净地出让部分收益 （97%）（亿元）
出让用地 （亩）
上限 （300万元/亩）