上海新兴商务区发展探讨20121220(DTZ).pdf

-1-上海新兴商务区发展探讨2012年12月20日-2- 今日议题上海商务区发展特征和趋势上海新兴商务区面临的挑战与机遇？成熟商务区发展经验启示上海在发展新兴商务区应当汲取怎样的经验？上海自身经验，Canary Wharf企业选址及商务需求发展趋势新兴商务区如何错位？如何满足企业的需求？-3-上海商务区的发展特征☐ 上海传统商务区主要位于内环以内的核心地段，仅虹桥开发区位于邻近空港的外围区域，也是上海最早的涉外商务区； ☐ 依据分布特征，上海新兴商务区可以分为三大类型：1）依托成熟商务区扩充发展； 2）依托市内外便捷交通发展；3）依托滨江、绿地等资源发展。

虹桥商务区后世博商务区北外滩商务区长风生态商务区竹园商务区前滩商务区徐汇滨江商务区 南站商务区七宝生态商务区徐家汇商务区虹桥开发区南京路商务区淮海路商务区陆家嘴商务区新兴商务区传统商务区 阶段 商务区核心优势/资源传统商务区南京路商务区 核心地段、轨道交通 淮海路商务区 核心地段、轨道交通 陆家嘴商务区 核心地段、滨江、轨道交通虹桥开发区 空港、政策导向 徐家汇商务区 核心地段、轨道交通 发展中商务区竹园商务区 依托陆家嘴区域、轨道交通长风生态商务区 滨水、生态绿地 北外滩商务区 滨江、轨道交通建设中商务区后世博商务区 依托陆家嘴区域、滨江、轨道交通前滩商务区滨江、轨道交通 虹桥商务区高铁、空港、轨道交通七宝生态商务区 生态绿地、轨道交通 南站商务区 火车站、轨道交通 徐汇滨江商务区滨江、轨道交通上海商务区分布-4-上海商务区发展趋势发展中商务区 竹园商务区 长风生态商务区 北外滩商务区淮海路商务区 南京路商务区 陆家嘴商务区 徐家汇商务区 虹桥开发区传统商务区建设中商务区 虹桥商务区 后世博商务区 徐汇滨江商务区 七宝生态商务区 上海南站商务区1990 s2000 s2010 s☐ 伴随中国大陆经济成长最快的22年，上海甲级写字楼也呈现出几何增长，商务区由最初5大商务区发展至13个高端商务区；☐ 随着中心城区土地供应的日益紧张，企业选址需求的多元化，特别是轨道交通的快速发展，商务区由传统市中心区域开始向周边及外围区域扩展。

1990年上海甲级写字楼市场存量2012年上海甲级写字楼市场存量5,766,469 ㎡51,800 ㎡-5-上海商务区内产品趋同，差异化不明显，目标客群界定不清晰发展阶段商务区主要产品代表项目规划定位传统商务区南京路商务区 甲级写字楼、超甲级写字楼 会德丰大厦、恒隆广场成熟商务区，除陆家嘴金融聚集明显外，其他区域入住企业结构相差不大淮海路商务区甲级写字楼、超甲级写字楼 ICC 、嘉华国际 陆家嘴商务区 甲级写字楼、超甲级写字楼 国金中心、环球金融中心 虹桥开发区甲级写字楼、乙级写字楼东银大厦、古北财富广场徐家汇商务区 甲级写字楼、超甲级写字楼 港汇广场、美罗城、徐汇大厦发展中商务区竹园商务区甲级写字楼、超甲级写字楼 汤臣金融中心 长风生态商务区 甲级写字楼、公寓式办公、独栋办公旭辉世纪广场、北岸长风北外滩商务区 甲级写字楼、独栋办公 国客中心 建设中商务区后世博商务区 甲级写字楼、独栋办公 央企总部区 总部、金融、专业服务业为主 前滩商务区甲级写字楼、超甲级写字楼（规划）——金融、专业服务业为主 虹桥商务区 甲级写字楼（建设中） 虹桥天地、丽宝广场金融、专业服务业、贸易为主 七宝生态商务区 甲级写字楼（规划） —— 文化创意、专业服务业为主 南站商务区 甲级写字楼（规划）—— 金融、专业服务业为主 徐汇滨江商务区甲级写字楼、超甲级写字楼（规划）——金融、专业服务业为主-6-上海商务区市场空间评判空置率, %未来供需缺口较大，而且短期内，看不到其它利好的带动作用过往年均吸纳量大约为454000 ㎡上海商务区发展速度较快，未来2-3年，写字楼供应集中放量，国内外经济回暖放缓，需求量下降，受供需双重影响，空置率有上升趋势。

新增供应量吸纳量空置率未来的年均供应量大约为1348000 建筑面积，千㎡-7- 上海新兴商务区面临的挑战I II III IV 未来市场供应量较大，竞争激烈商务区内产品趋同，差异化不明显目标客群界定不明晰，恶性竞争新兴商务区功能如何多元化发展挑战新兴商务在未来发展历程中，除了面临这些挑战以外，还需要面对国际国内经济回暖放缓的特殊时期-8-上海近年在轨道交通建设上，投资力度不断加大，受益于发达的轨道交通网络体系，上海具备打造多核心新兴商务区的基础截止目前，上海地铁线路运营里程已达420公里（11条地铁线）。

到2020年，预计上海将有970公里的地铁运营线路。

420 40836830530228728422821320250 100 150 200 250 300 350 400 450 Shanghai London New York Tokyo Moscow Seoul Madrid Beijing Paris Mexico 单位: km 上海 伦敦 纽约 东京 莫斯科 首尔 马德里 北京 巴黎 墨西哥-9-除发达的轨道网络及城市建设之外，高端租赁写字楼的集聚是新兴商务区发展的另外一个基本重要条件静安寺商务区淮海中路商务区人民广场商务区陆家嘴商务区观察几大主要商务区：轨道交通的便利通达和高端租赁写字楼的集聚效应，是两大基本因素。

主要商务区甲级写字楼体量：1,467,042708,475304,298392,356- 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000小陆家嘴静安人民广场淮海中路众多交通条件已具备；尚缺高端写字楼集聚效应； 区域内统一打造高端品质写字楼产品，形成集聚效应；推动“新兴商务区”的发展。

-10-另外政府在推动新兴商务区发展过程中发挥着关键作用区位／交通优势产业基础行政支持陆家嘴商务圈 淮海中路商务圈人民广场商务圈 静安商务圈 虹桥商务区虹桥开发区 每一个新兴的商务区都应审视自己的特色和劣势（特别是对比与那些核心商务区），以明确自己的定位，尤其是在未来几年供应量较大，竞争激烈的市场环境下金桥开发区-11- 今日议题上海商务区发展特征和趋势上海新兴商务区面临的挑战与机遇？成熟商务区发展经验启示上海在发展新兴商务区应当汲取怎样的经验？上海自身经验，Canary Wharf,企业选址及商务需求发展趋势新兴商务区如何错位？如何满足企业的需求？-12-陆家嘴商务区发展历程发展阶段规划期：1990年-1996年建设期：1997年-2001年高速发展期：2002年至今CBD ❑90年中央同意开发开放浦东❑91年南浦大桥通车❑94年东方明珠电视塔建成，金茂大厦开工❑1995年，中国银行上海分行率先迁入陆家嘴，紧随其后的是上海房地产管理局于1996年亦迁址到陆家嘴，在这之后，有许多公司以及政府机构迁入此区域。

❑96年地铁浦东段陆家嘴站率先开工❑97年，上海海洋馆、国际会议中心等工程开工，中心绿地建成❑98年世纪大道、东方明珠二期工程开工❑99年召开《财富》全球论坛❑2000年陆家嘴高尔夫俱乐部建成营业❑2000年外滩观光隧道全线开通❑香格里拉扩建项目、古巴五星级酒店等五星极酒店开始建设❑汤臣海景公寓、鹏利海景公寓、盛大高级公寓等高级公寓建设❑高级写字楼建设阶段特征❑市政基础设施建设❑投资近千亿进行基础设施、绿化建设❑大型公共配套设施建设进入成熟期-13-10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 -10001000 3000 5000 7000 9000 11000 GDP(亿元) 第三产业产值(亿元) 人均GDP(元/人)上海陆家嘴商务区自1990年起步开始发展，从非城市化区域发展到目前，已经形成了较为成熟的商务核心区。

开发次序起步期初步发展期快速发展期写字楼住宅1995年招商局大厦入驻，由此带来了以后高档写字楼的开发 老城区居民视此地为郊区，商务区还处于发展期 商务区快速发展，居住需求旺盛，该时期开发了大量的高档住宅 6年5年时间轴开发类型 1996年，中银大厦落成带动了政府机构、金融机构和跨国公司入驻，大量的甲级写字楼供应，金茂大厦和写字楼汇丰银行大厦落成 1990年东昌公寓开盘，随后东园公寓开盘，作为写字楼的配套，但档次较低酒店酒店很少，只开发了两个三星级酒店，档次偏低商务人群的往来增加了对酒店的需求，数个4、5星级酒店落成，如东方滨江大酒店 、浦东香格里拉酒店、上海金茂君悦大酒店商务气氛逐渐浓厚，CBD 档次的提高增加了对高档酒店配套的需求，片区开发了数个地标级的5星级酒店 成熟期CBD 的逐渐完善需要高星级酒店的契合，未来将开发多个5星级、超5星级酒店，并启用世界知名管理公司随着CBD 的成熟，以及滨江资源，顶级豪宅开始供应1990年1996年2001年2006年至今更多世界知名企业入驻，片区金融实力名列国家前矛，租金售价再创新高 商业 只有一些社区配套商业，随后上海第一八佰伴商城开业。

商业继续开发且档次稍有提高，一些写字楼设有底层商业，代表百货华润时代广场购物中心开业，商业功能逐渐完善，代表项目正大广场，其在初期高端定位导致经营业绩不理想，商业升级，购物中心档次提高，业态逐渐丰富，辐射浦东甚至浦西。

经济发展轴-14-商务氛围较差较好浓厚写字楼招商局大厦（租）5.05/天 永华大厦 租金3.34元/天 华都大厦6000中银大厦（租）6.99元/天 江苏大厦8000华夏银行大厦（租）4.99元/天 金穗大厦7500 船舶大厦 15000中国保险大厦（租）4元/天陆家嘴花园4300汇亚大厦（租）5.44元/天 金茂大厦（租）10元/天 汇丰银行（租）13.5 元/天环球金融中心（租）10元/㎡/天 上海IFC （租）12元/㎡/天 雏形阶段发展阶段快速发展阶段1996年2001年至今1990年注：“租”表示出租型写字楼住宅世茂滨江花园30000 财富海景花园33000 汤臣一品110000 江临天下 25000主要是新村、公房融城花园(外销)8000 珠江玫瑰花园4000写字楼是陆家嘴商务区的核心动力，密集的高档写字楼带来大量的商务人群，但由于住宅配套不足，形成晚上区域“空城”现象。

写字楼整体发展较好，前期住宅配套不足，形成的晚上“空城”现象。

前期住宅开发不足，造成晚上区域为“空城”后期住宅开发加强，区域开始具备发展中高档商业基础动态平衡过程-15-商务氛围 较好较差浓厚酒店 商业东海宾馆 3星级 上海浦东大酒店 3星 东昌大楼2500东方滨江大酒店 5星级 浦东香格里拉酒店 5星级 上海金茂君悦大酒店 5星级 上海海神诺富特大酒店 4星级华润时代广场上海邦臣万源大酒店 4星级 上海东锦江索菲特大酒店5星 上海隆德丰国际大酒店5星级雏形阶段发展阶段快速发展阶段1996年2001年至今1990年上海IFC 商城（高档，目前租金20-70元/㎡/天） 正大广场（中高档，目前租金30元/㎡/天）上海第一八佰伴商城 （中档） 社区商业酒店等商务配套的发展，促进了商务氛围的形成，带动商务区快速发展，但是商业发展缓慢，阻碍了商务区的进一步发展完善，2010年后逐渐改善。