2017最新山东诸城房地产市场调研报告

年增幅 11% 10% 2% 4% 8.6%
二、各版块均有以地段、规模、品质、配套、独领风骚的明星楼盘闪现，大源、碧桂园
引领市场向品质竞争时代转换； 三、 产品更叠步伐加大， 3T5户、5F洋房、大面落玻、入户花园、电梯入户频频现世； 四、品质风格愈加纯粹，户型水平整体优化。
山钢碧桂园（一期）---大品牌，户型标杆
二、房地产市场
投资现状 地产政策
楼市表现
后市分析
城市经济与房地产投资
历年以来，统计在案的诸城房地产投资额逐年向下，以统计局更新的统计数据2016年全市GDP794.5亿 元；固定资产投资635.5亿元，房地产投资38.1亿元，额度趋稳，占比反向下降。
年份 2013 2014 2015 2016
GDP 642.72 705.4 746.5 794.5
规划建设我市主城区与青岛6号轨道交通对接 线，实现与青岛市区轨道交通“一卡通”。 市内城 乡公交线路达到60条，公交车辆总量达到500辆， 城市出租车总量与公众出行需求基本适应。
打造“四纵三横”干线公路主框架。建设新 外环路。新四环路全长98公里，按一级路标准 设计，路基宽24.5米，路面宽21米，概算总投 资约14.2亿元。
项目地址
占地面积 建筑面积 规划栋数 楼层分布 面积区间 毛坯单价 销售状况 120-255 5900 90%
东武街/环湖路
8.6 14.19 18 容积率 总户数 物业类型 11F+1/1T2 主力户型 装修标准 1.3
680
11F/9F8F6F 140-255 1500
• • • • •
户型特点： 功能配置合理、四开间朝南、南向尽置满飘窗、双阳台通而不直通、动静分区；随户型大小配置 双主卧、衣帽间、功能间独立、利用率高。 总体评价： 1、中等规模纯小高层社区，建筑风格混搭（地中海+现代），仅三种户型，设计引领市场，大户型 为主力，产品定位高端人群。 2、市场表现：景观示范区现行，沿街商业景观制作精良，住宅产品相对敷衍；有强大品牌支撑和强 力营销执行快速取得市场青睐，南湖片区联动效应生成。2016年底入市，一期基本售罄，目前仅剩 少量255大平层；
首先是城市发展到了一定的阶段周期，固定资产投资比例和增速趋稳；其次，房地 产投资持续偏低并出现倒挂现象。可以解释为与国内特殊的行业政策相关联，但同时这 反映诸城市的房地产发展增速存在着一定的上升空间。
宏观政策导向
近年影响楼市的政策盘点
一、2015年 去库存 1、连续、密集5次降息降准，贷款基准利率由年初的6.15%，降到4.9%； 2、330政策 ：降首付至2成，二房4成；降税收，营业税5改2； 3、降门槛：降低公积金门槛，扩大公积金使用率，推进跨省异地； 4、放开二胎政策，缓解人口红利； 5、连续强调去库存。 二、2016年 去库存+差别化 1、202央行通知，二房3成； 2、财政部：契税统降低至1%、1.5% 3、301央行降准 4、504国务院：用足存量房，推进货币化。 5、1031广告法引领政策调控走向； 6、22城市限购，首付4成、限贷。 三、2017 差别化调控 1、限购城市调控扩大“五限”： （限购、限贷、限售、限价、限商） 2、北京首付6成、限年限25年、3年限售；
2016全年供应房地产项目用地453亩，较去年同期下降了49.56%。
诸城土地局2016年12月
三、市场竞争楼盘调查
价格分布 风格走向 户型评述
本篇重在市场建筑风格、点板类型、项目户型
三方面的对比调查
诸 城 在 售 楼 盘 价 格 分 布 图
为 便 于 横 向 比 较 ， 所 有 楼 盘 以 毛 坯 价 标 示 。 号 代 表 带 装 修
GDP（美元）
0-800
800-4000
4000-8000
8000-20000
所处阶段
购房需求 特征
启动期
生存需求 快速发展、单纯注重数量
快速发展期
生存、改善均有 数量与质量并存
稳定发展期
改善居住为主 以质量为主，速度与质Βιβλιοθήκη Baidu并重
减慢发展期
改善居住为主 综合发展型
诸城人均GDP达到10000美元。理论上按照国际惯例，应该处于非常成熟的消费市场环境。 而事实上数据与市场表现两者出现了错位，诸城房地产市场在过去的五年刚刚完成快速发 展期阶段，消费成熟度尚不完全，市场正处于品质追逐启动发力阶段。目前尚处于稳定发展期。 这一点正与目前诸城房价相对畸高的非常表现相对应。
2016.7存量 19.2万 20.2 万 39.4万
2015.7存量 27.3万 16.0万 43.3万
2017后市分析
1、“五限”表明政策面对一二线限购城市果断从严。本轮调控预计持续性较强，不排除延续至十九 大召开之后至2018年全年； 2、极端的行政调控手段与一二线旺盛的市场需求之间扭曲倒挂，一二线城市楼市价格弹性大，“以 价换量”会出现积极的效果，最终不会存在库存压力；三四线及以下区域市场经历本轮销售高潮的同时也会 经历土地入市高峰，理论上8-10个月后商品房供应峰值即将显现。最终于2018年上半年迎来最困难时刻； 3、历时三年的降息周期结束后空档已满一年，货币供应指标M2增速放缓，新一轮加息周期预期来临； 4、历年以来金融调控影响均大于政策调控影响，房地产企业来说，宜预防信贷紧缩引发的回款压力。 5、受调控影响，一二线城市楼市需求的溢出效应会逐步加大。两类城市一定程度上受益， ①持续性受益：受限城市周边的规划辐射城市； ②临时性受益：三四线区域性中心城市；
诸城住宅市场浅述
2017年10月
一、城市概况
城市概况 城市格局
城市规划
城市经济
城市概况
诸城地处鲁东南，地理位置优越， 交通便利。北依世界风筝都潍坊， 东临滨海名城青岛，南靠新兴港口 城市日照，是山东半岛重要的交通 枢纽。胶新铁路和济青高速公路南 线贯穿诸城，乘车1小时可达青岛、 日照两大港口和青岛、潍坊两大机 场。 城市总面积2183平方公里，辖10 处乡镇、3处街道、1个省级经济开 发区，110万人口，城区人口25万。
一、去库存
2015年12月统计 库存比： 4~28个月 2016年12月统计 库存比： 2~16个月 ---------降幅50% 库存比6个月以内，供不应求城市：武汉、 南京、苏州、上海为代表。
全国楼市表现
一、去库存
去库存分化趋势明显： 1、一二线城市受向心力影响持续火爆，借势价量猛涨；三四线城市库 存压力仍大，更多是冲量为主甚至以价保量；四线以下预期更低； 2、去库存形势南快北慢、东快中慢； 3、三四线供应空间存在的情况下，供应增加预期加大； 4、新一轮调控下，一二线城市需求的溢出效应将在短中期持续。
+
一、以华都富林为例，说明诸城楼市近年整体均价上涨幅度和阶段演变；2015市场承压，
2015-2016疯狂去库存，2016年10月未见影响，2017年底再拾升势 正大*华都富林 单价 4500 5000 5500 5600 5800 6300
年份 2012 2013 2014 2015 2016 2017
增速 11.4% 9.6% 8.1% 8.1%
固定资产投资 402 491.6 561.8 635.5
房地产开发投资 52.0 40.6 34.6 38.1
占比 12.94% 8.26% 6.16% 6.00%
房地产投资表现指标判断
异常 房地产开发投资 额增幅 ＜-5% 基本正常 （-5）-5% 正常运行 5-15% 基本正常 15-25% 异常 ＞25% 2016 -3%
小于 4% 萎缩
增速 9.6% 8.1% 8.1%
4%-5% 停滞 5%-8% 稳定发展 大于 8% 高速发展
城市产业结构优化良好，城市经济增速趋缓。从高速发展阶段逐渐步入稳定 发展阶段。
城市经济与房地产投资
宏观经济增长和人均 GDP 水平决定着一个地区房地产市场的发展阶段。2016年诸城市 人均GDP为人民币71828元，房地产市场以改善型居住为主，市场从快速发展阶段逐渐过渡， 进入稳定增长阶段。
适度投资利于拉动经济的增长
＜3.5% 3.5-6% 6-10% 10-15% ＞15% 4.70%
房地产投资额 /GDP 房地产投资额/固 定资产投资
反映房地产投资规模的基础指标，较为合理的状况为8-12% ＜10% 10-15% 15-20% 20-25% ＞25% 6.00%
反映投资结构是否合理的基础性指标，合理的比例为18-22%
3、生活区：以城东和城 西为主的生活区
城市规划
诸城“十三五” 规划发展方略
优化城镇空间布局。 统筹考虑城乡空间、产业、资源、环境、基础设施和人口分布，加快构建以中心城区 建设为引领，3个城市副中心为支撑，10个重点镇为节点，30个生态小镇为为突破，社区 城镇化为基础的“1313”新型城镇化体系。
城市规划
城市概况
荣获中国优秀旅游城市 ； 国家卫生城市 、国家园林城市； 全国县域经济与县域基本竞争力百强县市； 全国沿海对外开放城市；
国家新型城镇化综合试点地区；
山东半岛区域性中心城市；
城市格局
以潍河和扶淇河为分界线，诸城经历“十年河西，十年河东”的城市发展缩影，居住重 心由河西转向河东。
本地楼市表现
二、本地库存：
诸城楼市经历2012、2013增长高峰期，2014~2017为断崖后的再次成长期。 总体销售表现为住宅供不应求，商业库存压力略大。
年份
年去化
2012
125.5
2013
127.6
2014
73.5
2015
84.3
2016
104.6
物业类型 住宅 商业 合计
去化周期 3个月 24个月
城市经济:GDP增速
诸城总体经济水平靠前， 2016年，全市实现地 区生产总值794.5亿元，同比增长8.1%。 产业结构进一步调整，三次产业比例由上年的 8.17:52.72:39.11调整为8.09：50.81：41.10。 年份 2014 2015 2016
GDP 增幅 所处阶段
GDP 705.4 746.5 794.5
全国楼市表现
政策导向下一线楼市表现的四个阶段
第一阶段，房价低速上涨(2015年10月至2016年2月)。 第二阶段，房价中速上涨(2016年3月至2016年7月)。 第三阶段，房价高速上涨(2016年8月至2016年10月)。 第四阶段，房价控制供应入市(2016年8月至2016年10月)。
全国楼市表现
开发区板块：工业园区，市政配套和居 住配套都亟需提升。 城西板块：诸城的老工业区，生活配套 完善，近年来有较大改善。 城东板块：诸城老牌生活区教育区，市 政配套、生活配套、商业配套等非常完
善。
南湖板块：新兴南湖社区，空气环境好， 市政配套弱
区域功能
1、工业园区：主要集中在北 外环、东外环、南外环
2、休闲区：以潍河风景区、 恐龙公园、三里庄水库为主 的休闲区
2017商品房销量预判：同比下降
信息参考：
2017年预判分析： 与房管部门沟通，2017年房管部门预计商品房销售面积网签数据在100万平米左右，同比下降25%左 右。按以往我市统计数据比网签数据略低15万平米来预判，2017年我市房地产业完成商品房销售面积85 万平米，同比下降18%。主要原因： 2016年我市退出完工项目12个，占总项目个数的11.5%，较多项目的退出，导致2017年销售下降。 工作建议： 3、1-3月诸城市规划住宅套数57244套中，90平方米以下住房占比34.5%，140平方米以上住房仅占 比6.3%。政府应当引导房地产企业及时了解群众需求，改善供给结构，使刚性需要得到更好的满足。 诸城统计局2017年3月
诸城“十三五” 规划发展方略
提升中心城区功能。 以推进绿色、智慧、创新、人文城市建设为重点。加快建设集公共服务、生活居住、 旅游体闲为一体，生态环境良好、配套设施完备、组团发展的可持续发展新城区。到 2020年，中心城区聚集人口40万以上。
城市交通
全力构建综合交通运输体系，至2020年初步构建起 “骨架清晰、层次分明、功能明确、衔接顺畅”的综 合交通基础设施网络，实现客运零换乘、无缝衔接，形成沟通青岛、潍坊、日照、临沂等周边城市的“1小时 交通时空圈”，加速融入青潍区域经济一体化。
大源枫香小镇---法式风格
项目地址 占地面积 建筑面积 规划栋数 楼层分布 面积区间 毛坯单价 销售状况 南外环/环湖东路 58.87 容积率 147 总户数 232 物业类型 11F+1/1T2、1T3 65-250 主力户型 5688 装修标准 一期售罄二期待售 1.3