2017最新山东诸城房地产市场调研报告

适度投资利于拉动经济的增长
＜3.5% 3.5-6% 6-10% 10-15% ＞15% 4.70%
房地产投资额 /GDP 房地产投资额/固 定资产投资
反映房地产投资规模的基础指标，较为合理的状况为8-12% ＜10% 10-15% 15-20% 20-25% ＞25% 6.00%
反映投资结构是否合理的基础性指标，合理的比例为18-22%
项目地址
占地面积 建筑面积 规划栋数 楼层分布 面积区间 毛坯单价 销售状况 120-255 5900 90%
东武街/环湖路
8.6 14.19 18 容积率 总户数 物业类型 11F+1/1T2 主力户型 装修标准 1.3
680
11F/9F8F6F 140-255 1500
• • • • •
户型特点： 功能配置合理、四开间朝南、南向尽置满飘窗、双阳台通而不直通、动静分区；随户型大小配置 双主卧、衣帽间、功能间独立、利用率高。 总体评价： 1、中等规模纯小高层社区，建筑风格混搭（地中海+现代），仅三种户型，设计引领市场，大户型 为主力，产品定位高端人群。 2、市场表现：景观示范区现行，沿街商业景观制作精良，住宅产品相对敷衍；有强大品牌支撑和强 力营销执行快速取得市场青睐，南湖片区联动效应生成。2016年底入市，一期基本售罄，目前仅剩 少量255大平层；
2017商品房销量预判：同比下降
信息参考：
2017年预判分析： 与房管部门沟通，2017年房管部门预计商品房销售面积网签数据在100万平米左右，同比下降25%左 右。按以往我市统计数据比网签数据略低15万平米来预判，2017年我市房地产业完成商品房销售面积85 万平米，同比下降18%。主要原因： 2016年我市退出完工项目12个，占总项目个数的11.5%，较多项目的退出，导致2017年销售下降。 工作建议： 3、1-3月诸城市规划住宅套数57244套中，90平方米以下住房占比34.5%，140平方米以上住房仅占 比6.3%。政府应当引导房地产企业及时了解群众需求，改善供给结构，使刚性需要得到更好的满足。 诸城统计局2017年3月
年增幅 11% 10% 2% 4% 8.6%
二、各版块均有以地段、规模、品质、配套、独领风骚的明星楼盘闪现，大源、碧桂园
引领市场向品质竞争时代转换； 三、 产品更叠步伐加大， 3T5户、5F洋房、大面落玻、入户花园、电梯入户频频现世； 四、品质风格愈加纯粹，户型水平整体优化。
山钢碧桂园（一期）---大品牌，户型标杆
本地楼市表现
二、本地库存：
诸城楼市经历2012、2013增长高峰期，2014~2017为断崖后的再次成长期。 总体销售表现为住宅供不应求，商业库存压力略大。
年份
年去化
2012
125.5
2013
127.6
2014
73.5
2015
84.3
2016
104.6
物业类型 住宅 商业 合计
去化周期 3个月 24个月
诸城“十三五” 规划发展方略
提升中心城区功能。 以推进绿色、智慧、创新、人文城市建设为重点。加快建设集公共服务、生活居住、 旅游体闲为一体，生态环境良好、配套设施完备、组团发展的可持续发展新城区。到 2020年，中心城区聚集人口40万以上。
城市交通
全力构建综合交通运输体系，至2020年初步构建起 “骨架清晰、层次分明、功能明确、衔接顺畅”的综 合交通基础设施网络，实现客运零换乘、无缝衔接，形成沟通青岛、潍坊、日照、临沂等周边城市的“1小时 交通时空圈”，加速融入青潍区域经济一体化。
小于 4% 萎缩
增速 9.6% 8.1% 8.1%
4%-5% 停滞 5%-8% 稳定发展 大于 8% 高速发展
城市产业结构优化良好，城市经济增速趋缓。从高速发展阶段逐渐步入稳定 发展阶段。
城市经济与房地产投资
宏观经济增长和人均 GDP 水平决定着一个地区房地产市场的发展阶段。2016年诸城市 人均GDP为人民币71828元，房地产市场以改善型居住为主，市场从快速发展阶段逐渐过渡， 进入稳定增长阶段。
诸城住宅市场浅述
2017年10月
一、城市概况
城市概况 城市格局
城市规划
城市经济
城市概况
诸城地处鲁东南，地理位置优越， 交通便利。北依世界风筝都潍坊， 东临滨海名城青岛，南靠新兴港口 城市日照，是山东半岛重要的交通 枢纽。胶新铁路和济青高速公路南 线贯穿诸城，乘车1小时可达青岛、 日照两大港口和青岛、潍坊两大机 场。 城市总面积2183平方公里，辖10 处乡镇、3处街道、1个省级经济开 发区，110万人口，城区人口25万。
增速 11.4% 9.6% 8.1% 8.1%
固定资产投资 402 491.6 561.8 635.5
房地产开发投资 52.0 40.6 34.6 38.1
占比 12.94% 8.26% 6.16% 6.00%
房地产投资表现指标判断
异常 房地产开发投资 额增幅 ＜-5% 基本正常 （-5）-5% 正常运行 5-15% 基本正常 15-25% 异常 ＞25% 2016 -3%
开发区板块：工业园区，市政配套和居 住配套都亟需提升。 城西板块：诸城的老工业区，生活配套 完善，近年来有较大改善。 城东板块：诸城老牌生活区教育区，市 政配套、生活配套、商业配套等非常完
善。
南湖板块：新兴南湖社区，空气环境好， 市政配套弱
区域功能
1、工业园区：主要集中在北 外环、东外环、南外环
2、休闲区：以潍河风景区、 恐龙公园、三里庄水库为主 的休闲区
3、生活区：以城东和城 西为主的生活区
城市规划
诸城“十三五” 规划发展方略
优化城镇空间布局。 统筹考虑城乡空间、产业、资源、环境、基础设施和人口分布，加快构建以中心城区 建设为引领，3个城市副中心为支撑，10个重点镇为节点，30个生态小镇为为突破，社区 城镇化为基础的“1313”新型城镇化体系。
城市规划
2016.7存量 19.2万 20.2 万 39.4万
2015.7存量 27.3万 16.0万 43.3万
2017后市分析
1、“五限”表明政策面对一二线限购城市果断从严。本轮调控预计持续性较强，不排除延续至十九 大召开之后至2018年全年； 2、极端的行政调控手段与一二线旺盛的市场需求之间扭曲倒挂，一二线城市楼市价格弹性大，“以 价换量”会出现积极的效果，最终不会存在库存压力；三四线及以下区域市场经历本轮销售高潮的同时也会 经历土地入市高峰，理论上8-10个月后商品房供应峰值即将显现。最终于2018年上半年迎来最困难时刻； 3、历时三年的降息周期结束后空档已满一年，货币供应指标M2增速放缓，新一轮加息周期预期来临； 4、历年以来金融调控影响均大于政策调控影响，房地产企业来说，宜预防信贷紧缩引发的回款压力。 5、受调控影响，一二线城市楼市需求的溢出效应会逐步加大。两类城市一定程度上受益， ①持续性受益：受限城市周边的规划辐射城市； ②临时性受益：三四线区域性中心城市；
全国楼市表现
政策导向下一线楼市表现的四个阶段
第一阶段，房价低速上涨(2015年10月至2016年2月)。 第二阶段，房价中速上涨(2016年3月至2016年7月)。 第三阶段，房价高速上涨(2016年8月至2016年10月)。 第四阶段，房价控制供应入市(2016年8月至2016年10月)。
全国楼市表现
首先是城市发展到了一定的阶段周期，固定资产投资比例和增速趋稳；其次，房地 产投资持续偏低并出现倒挂现象。可以解释为与国内特殊的行业政策相关联，但同时这 反映诸城市的房地产发楼市的政策盘点
一、2015年 去库存 1、连续、密集5次降息降准，贷款基准利率由年初的6.15%，降到4.9%； 2、330政策 ：降首付至2成，二房4成；降税收，营业税5改2； 3、降门槛：降低公积金门槛，扩大公积金使用率，推进跨省异地； 4、放开二胎政策，缓解人口红利； 5、连续强调去库存。 二、2016年 去库存+差别化 1、202央行通知，二房3成； 2、财政部：契税统降低至1%、1.5% 3、301央行降准 4、504国务院：用足存量房，推进货币化。 5、1031广告法引领政策调控走向； 6、22城市限购，首付4成、限贷。 三、2017 差别化调控 1、限购城市调控扩大“五限”： （限购、限贷、限售、限价、限商） 2、北京首付6成、限年限25年、3年限售；
GDP（美元）
0-800
800-4000
4000-8000
8000-20000
所处阶段
购房需求 特征
启动期
生存需求 快速发展、单纯注重数量
快速发展期
生存、改善均有 数量与质量并存
稳定发展期
改善居住为主 以质量为主，速度与质量并重
减慢发展期
改善居住为主 综合发展型
诸城人均GDP达到10000美元。理论上按照国际惯例，应该处于非常成熟的消费市场环境。 而事实上数据与市场表现两者出现了错位，诸城房地产市场在过去的五年刚刚完成快速发 展期阶段，消费成熟度尚不完全，市场正处于品质追逐启动发力阶段。目前尚处于稳定发展期。 这一点正与目前诸城房价相对畸高的非常表现相对应。
规划建设我市主城区与青岛6号轨道交通对接 线，实现与青岛市区轨道交通“一卡通”。 市内城 乡公交线路达到60条，公交车辆总量达到500辆， 城市出租车总量与公众出行需求基本适应。
打造“四纵三横”干线公路主框架。建设新 外环路。新四环路全长98公里，按一级路标准 设计，路基宽24.5米，路面宽21米，概算总投 资约14.2亿元。
城市经济:GDP增速
诸城总体经济水平靠前， 2016年，全市实现地 区生产总值794.5亿元，同比增长8.1%。 产业结构进一步调整，三次产业比例由上年的 8.17:52.72:39.11调整为8.09：50.81：41.10。 年份 2014 2015 2016
GDP 增幅 所处阶段