2010年度最新税务筹划实务案例精选(房产税)

润博财税---致力于专业税务筹划资讯及服务提供！2010年度最新税务筹划实务案例精选（房产税）提示提示：：本资料所选案例来自于网络本资料所选案例来自于网络，，仅供税务筹划爱好者学习参考仅供税务筹划爱好者学习参考，，请勿用于任何商业用途，因使用用途不当引起的任何权益争议与本网站无关！润博财税2010年10月润博财税---致力于专业税务筹划资讯及服务提供！目录房产税筹划方案例解房产税的节税技巧风险成本在纳税筹划中的影响物流企业合理利用空置仓库的税收筹划房产税政策焦点问题解读三个房产税疑难问题探讨活用新会计准则企业置地节省房产税运用运用““配比配比””可减少房产税负房产税计缴几个关键点在特殊情况下如何计征房产税？寻找房产税的税务筹划空间企业房产税筹划的政策依据利用新准则进行房产税筹划应统筹考虑房产税筹划方案例解房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。

本文通过案例对房产税进行纳税筹划，以帮助企业降低纳税负担。

一、降低房产原值的纳税筹划房产是以房屋形态表现的财产。

独立于房屋之外的建筑物，如酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、各种油气罐等，则不属于房产。

与房屋不可分离的附属设施，属于房产。

如果将除厂房、办公用房以外的建筑物建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。

案例1：甲企业位于某市市区，企业除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物，总计工程造价10亿元，除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。

假设当地政府规定的扣除比例为30%。

方案一：将所有建筑物都作为房产计入房产原值。

应纳房产税＝100000×（1－30%）×1.2%＝840（万元）。

方案二：将游泳池、停车场等都建成露天的，在会计账簿中单独核算。

应纳房产税＝（100000－20000）×（1－30%）×1.2%＝672（万元）。

由此可见，方案二比方案一少缴房产税168万元。

二、降低租金收入的纳税筹划房产出租的，房产税采用从租计征方式，以租金收入作为计税依据，按12%税率计征。

对于出租方的代收项目收入，应当与实际租金收入分开核算，分开签订合同，从而降低从租计征的计税依据。

案例2：甲公司拥有一写字楼，配套设施齐全，对外出租。

全年租金共3000万元，其中含代收的物业管理费300万元，水电费为500万元。

润博财税---致力于专业税务筹划资讯及服务提供！方案一：甲公司与承租方签订租赁合同，租金为3000万元。

应纳房产税＝3000×12%＝360（万元）。

方案二：将各项收入分别由各相关方签订合同，如物业管理费由承租方与物业公司签订合同，水电费按照承租人实际耗用的数量和规定的价格标准结算、代收代缴。

应纳房产税＝（3000－300－500）×12%＝264（万元）。

由此可见，方案二比方案一少缴房产税96万元。

三、利用税收优惠政策进行纳税筹划房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。

在不影响企业生产经营的情况下，可将企业设立在农村，则可免缴房产税。

案例3：甲公司欲投资建厂，房产原值为10000万元。

现有两种方案可供选择：一是建在市区，当地政府规定的扣除比例为30%；二是建在农村。

假设该厂不论建在哪里都不影响企业生产经营。

方案一：建在市区。

应纳房产税＝10000×（1－30%）×1.2%＝84（万元）。

方案二：建在农村。

免缴房产税。

由此可见，方案二比方案一少缴房产税84万元。

四、计征方式选择的纳税筹划房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。

从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%－30%后的余值的1.2%计征。

从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。

企业可以根据实际情况选择计征方式，通过比较两种方式税负的大小，选择税负低的计征方式，以达到节税的目的。

案例4：甲企业现有5栋闲置库房，房产原值为2000万元，企业经研究提出以下两种利用方案：一是将闲置库房出租收取租赁费，年租金收入为200万元；润博财税---致力于专业税务筹划资讯及服务提供！二是配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为200万元，但需每年支付给保管人员2万元。

当地房产原值的扣除比例为30%。

方案一：采用出租方案。

应纳房产税＝200×12%＝24（万元）；应纳营业税＝200×5%＝10（万元）；应交城建税及教育费附加＝10×（7%＋3%）＝1（万元）。

共支出35万元。

方案二：采用仓储方案。

应纳房产税＝2000×（1－30%）×1.2%＝16.8（万元）；应纳营业税＝200×5%＝10（万元）；应交城建税及教育费附加＝10×（7%＋3%）＝1（万元）；应支付给保管人员2万元。

共支出29.8万元。

由此可见，方案二比方案一少支出5.2万元。

商业零售企业闲置库房的税收筹划某商业零售企业现有3栋闲置库房，企业经研究提出以下两种利用方案：一是出租方案，将闲置库房出租收取租赁费；二是仓储方案，配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费。

因仓储方案需增加保管人员工资及办公费用，所以从表面看出租方案优于仓储方案。

然而，从税收角度加以分析就会发现仓储方案会明显优于出租方案，最显著的特点就是节省大量资金（税款）。

假设3栋库房的原值为1000万元，3栋库房的年租金收入为100万元。

在此种情况下，该企业的应纳税额为：营业税=100×5%=5（万元）房产税=100×12%=12（万元）城建税=5×7%=0.35（万元）（假设该商业零售企业位于城市）教育费附加=5×3%=0.15（万元）应纳税额合计为17.5万元。

在仓储方案下，假设仓储收入也为100万元，那么该企业应缴纳的税款为：营业税=100×5%=5（万元）房产税=1000×（1-30%）×1.2%=8.4（万元）在此需润博财税---致力于专业税务筹划资讯及服务提供！要说明的是，依据《房产税暂行条例》，租赁业与仓储业的计税方法不同。

房产用于出租的，其房产税以租金收入为计税依据，按12%的税率征税；房产用于仓储的其房产税以房产余值为计税依据，按1.2%的税率征税，房产余值=房产原值×（1-30%）。

房产原值的扣除比例各省、市、自治区略有不同。

城建税=5×7%=0.35（万元）（假设该商业零售企业位于城市）教育费附加=5×3%=0.15（万元）应纳税额合计为13.9万元。

通过比较可以看出，仓储方案比出租方案节约税款3.6万元。

另外仓储方案还有利于安排职工就业，在收到良好经济效益的同时，还会产生一定的社会效益。

房产税的节税技巧房产税属于财产课税，按年征收，分期交纳。

我们现在执行的房产税条例，还是1986年制定的。

大致是：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳(具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定)，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产；经财政部批准免税的其他房产等，免征房产税。

除条例规定的免税项目外，目前下列单位自用的房产也免税：铁道部所属的铁路运输企业；非营利性医疗机构、疾病控制机构、妇幼保健机构等机构；政府部门和企业、事业单位、社会团体、个人投资兴办的福利性、非营利性老年服务机构，非营利性科研机构，企业办的学校、托儿所、幼儿园，公益性未成年人校外活动场所。

房产税的税率，若依照房产余值计算缴纳，税率为1.2％。

若依照房产租金收入计算缴纳，税率为12％。

我们举两个例子来详细说明：润博财税---致力于专业税务筹划资讯及服务提供！例1，某企业年初拥有原值500万元的房产。

当地政府规定，按原值一次性扣除20％后的余值纳税，税率为1.2％。

该企业应交纳的房产税为：年应纳税额=500×(1-20％)×1.2％=4.8(万元)月应纳税额=48000÷12=4000(元)例2，某企业将原值500万元的房产，以每年60万元的租金租给其他单位使用，按租金收入12％的税率纳税。

该企业应缴纳的房产税计算如下：年应纳税额=60×12％=7.2(万元)月应纳税额=72000÷12=6000(元)对于拥有房产的企业来说，不管是按房产出租收入的12％征收，还是按房产余值的1.2％征收，房产税都不是个小数。

但从这两个例子的计算结果我们可以看出，同是500万元的房产，按不同的基数计算税金，企业交纳的税金就不同，相差50％甚至更多。

这其中就有节税筹划的空间。

对房产税的节税筹划技巧，我们归纳为“分、转、变”几种方式。

案例讲解如下：案例1：分——分别签订租赁合同，减轻房产税税负这个案例的筹划效果是：节约了120万元税款，税负下降幅度35.29％。

企业租赁大都涉及房屋租赁，例如出租车间、厂房，宾馆、门面房等，这些都和房屋有关。

涉及房屋出租，根据规定，就要按租金收入的12％交纳房产税。

但往往企业出租的不仅只是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等。

税法对这些设施并不征收房产税。

但是，如果把这些设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里，那些设施也要交纳房产税了，很多企业的税负就是这样高上去的。

某国有企业要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业，双方谈定厂润博财税---致力于专业税务筹划资讯及服务提供！房连同设备一年的租金是2000万元，并据此签订了租赁合同。

内容大致是：甲方同意将厂房连同设备租给乙方，乙方支付厂房和设备租金一年2000万元。

合同签订后。

乙方先付一半的租金，年底再付另一半租金。

按照这个将厂房连同设备一起出租的合同，甲方要交纳税款如下：交纳房产税为：2000×12％=240(万元)交纳营业税为：2000×5％=100(万元)两项合计为340万元。

也就是说，依据这个合同，机器设备也交纳了12％的房产税。

这确实有点冤大头。

出租工厂的第一年，这个企业老老实实(因为不知道当了冤大头)地交纳了340万元的税款。

但在第二年找到我们咨询之后，他们的出租合同就“相见恨晚”地改变了，把一个租赁合同改变为两个租赁合同——厂房出租合同与设备出租合同。