第三讲 房地产开发与经营环境
房地产经营环境分析
对房地产开发与经营活动而言,环境就是指以房地产开发经营行为为中心,并作用于该行为的所有外界事物,是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素的总和。
房地产开发与经营环境,就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和. Fa4.2、环境分析的原则1、客观性原则要求分析人员的分析依据必须是真实的、是经过调查得到的客观存在。
2、全面性原则是指分析人员要对房地产开发与经营环境的方方面面作出分析，从政策层面、行业层面得到微观环境层面，各个层次、众多因素都需要分析人员根据项目需求进行分析。
3、比较性原则4、预测性原则4.3房地产开发经营环境构成：宏观环境从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境。
中观环境从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素总和。
微观环境以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。
一、经济环境经济环境包括了宏观，微观环境两个方面。
无论是宏观还是微观的环境的一点点小改变，就会对房地产这敏感行业带来很大的影响。
国家的经济环境变化如下:1:国民生产总值持续高速增长。
这事影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真的促进供给的增加。
这几年来，中国的GDP一直在增长。
对于资金的流动问题，不少人都选择了购买楼盘，因为国民把楼盘作为增值或保值商品。
所以在过去的十年内，房地产业火爆，房价飞速上涨。
2：存款加息银行多次加息，虽然只针对股市，但依旧对房地产行业产生了影响。
给好的公司带来更多的扩张的机会，加息将加大开发经营成本，但对房价影响不大。
自从银行加息，有实力的开发企业对银行的依赖越来越小。
3：股市影响股市越稳定，房价也会稳定，甚至还会涨。
二、政治法律环境面对中国这几年来房价的飙涨，中国制定了多项相关对策。
第三章 房地产经营环境
房地产策划经理人宝典系列之第三章房地产经营环境第一节城市经济与房地产经济城市经济的发展与房地产经济的发展密不可分，随着城市化进程得快速推进，必然将带动城市相关产业的发展。
最直接的体现就是人们城市人口的增多，需要市政配套、住房、商业等等方面的支持。
伴着城市经济的快速增长，政府采取了一系列扩大内需、鼓励投资的政策，有效地刺激了房地产开发企业和消费者对未来的预期，使得房地产市场日趋活跃，目前正处于繁荣阶段的中期，相信随着中国宏观经济形势的进一步趋好，中国的房地产业今后还将经历一段时期的持续增长。
房地产经济在较短的时间内迅猛发展，成为国民经济的重要支柱产业和新的经济增长点，成为经济发展与社会进步的有机结合点，有力地推进了城市经济的快速增长和城市化进程，促进了城市经济的可持续性发展，房地产的发展对城市经济的发展主要有一下几个促进作用：一．房地产业对GDP的贡献日益突出一位经济学家说过，当今中国的房地产业是新经济的增长点，内需市场的新亮点，它不仅是经济发展的结果，更是经济发展的动力。
据分析，未来5年内将有2亿居民参与住房消费，房地产业面临着千载难逢的市场机遇，具有广阔的发展潜力，其在国民经济中的支柱地位将进一步得到巩固和加强。
同时，房地产业是一个关联度极大的行业，不仅对建筑、建材、装饰、金融、家电、家具、广告等行业有直接推动作用，而且对体育、教育、旅游等行业有很大影响。
“教育地产”、“体育地产”、“旅游地产”等泛地产已经成为新的投资热点，既促进了房地产经济业的多元化发展，也巩固了体育、教育、旅游等行业的基础建设，房地产业作为基础产业的地位和作用日益明显。
二.房地产业是城市化进程的促进者城市化是当今世界发展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。
随着社会和经济的不断发展，我国的城市化建设正处于关键时期，房地产业在城市化建设中具有促进者的重要作用。
首先，通过房地产业可以带动和加强城市基础设施建设，对城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾处理、电力电信等进行规划建设，可以大大地提高城市的综合服务功能；其次，可以改善城市人居环境。
第三讲房地产开发与经营环境
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只怕不改善，不怕改善少。2021年1 月17日 星期日 下午1 2时27 分48秒 12:27 :4821. 1.17
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时时注意安全，处处排除隐患。2021 年1月 下午12 时27 分21.1. 1712: 27Jan uary 17, 2021
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手牵手发扬优质精神。2021年1月17 日星期 日12 时27分4 8秒12 :27:4 817 January 2021
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铸造辉煌，唯有质量。21.1.1721.1. 17Su nday, January 17, 2021
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防护加警惕保安全无知加大意必危险 。12:2 7:481 2:27: 4812: 271/1 7/202 1 12:27:48 PM
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智者防患于前，愚者灭灾于后。21.1 .1712 :27:4 812:2 7Jan-2 117-J an-21
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二、房地产市场的完善程度
目前我过房地产市场的市场机制调节市场的能力 不强，整个市场体系的发育还不健全．
１、市场机制的调节能力 ２、销售市场与租赁市场的平衡状态 ３、二手房市场的完善程度
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三、房地产经营政策的取向
❖政府房地产交易税费的政策选择 ❖政府对资质审查的严格程度 ❖政府对房地产交易管制的严格程度
4
一、房地产开发的经济发展环境
（1）宏观经济发展形势 国际形势-影响国际都市CBD项目 国家形势-三大都市圈的核心城市项目 当地形势-其他省会城市的项目 城市某地段形势
（2）市民收入水平及贫富差异程度 （3）资金市场发展形势
如:利率和贷款条件
5
二、房地产开发的政治环境
政治环境：指各级城市人民政府对房地 产开发的态度
房地产开发与经营教材
房地产开发与经营教材1. 引言房地产行业作为一个重要的经济支柱，对国家经济发展和社会稳定起着重要的作用。
房地产开发与经营是指通过购买土地、开发和建设房屋，并进行销售或出租，实现利润的商业行为。
在这个行业中，开发商和经营者需要具备一定的专业知识和技能，以应对市场变化和竞争压力。
本文档将介绍房地产开发与经营的重要性，并探讨相关的教学内容。
2. 房地产开发2.1 土地购置与开发房地产开发的第一步是购买土地并进行开发。
开发商需要考虑土地的位置、规模、用途等因素，以确定开发的方向和策略。
土地开发包括规划设计、土地平整和基础设施建设等环节，这些都需要开发商具备相关的专业知识和技能。
2.2 建筑设计与施工在土地开发的基础上，开发商需要进行建筑设计和施工。
建筑设计需要考虑建筑的功能、风格、结构等因素，以满足用户的需求。
施工过程中，开发商需要协调各种资源，包括工人、材料和设备，确保项目按时、按质量完成。
2.3 物业管理房地产开发完成后，开发商需要进行物业管理，以确保房屋的正常运营和维护。
物业管理包括安全保障、设备维修、公共设施管理等方面，开发商需要具备相关的管理能力和经验。
3. 房地产经营3.1 房地产销售房地产经营的核心是销售房屋。
开发商需要进行市场调研，了解市场需求和竞争情况，制定适当的销售策略。
销售过程中，开发商需要与购房者进行充分的沟通和协商，以满足他们的需求。
3.2 房地产租赁除了销售房屋，开发商还可以选择租赁房屋来获取收益。
租赁业务需要进行租金定价、租赁合同管理和租户关系维护等工作，开发商需要具备相关的知识和技能。
3.3 金融与投资房地产经营涉及到大量的资金和投资，开发商需要与金融机构合作，进行融资和投资决策。
在金融与投资领域，开发商需要了解贷款、股权融资、资本市场等方面的知识，以做出明智的投资决策。
4. 教学内容4.1 基础理论房地产开发与经营教材需要包含一定的基础理论知识，包括土地的规划与利用、建筑设计与施工、物业管理原理等方面的内容。
第3章房地产开发环境调研
13.6 20390 13.6 15
12.2 18330 11.2
17000 15000
16137 10
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13000 4.9
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7000
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2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
汇率亦称“外汇行市或汇价”，是一国货币兑 换另一国货币的比率，是以一种货币表示另一 种货币的价格。由于世界各国货币的名称不同， 币值不一，所以一国货币对其他国家的货币要 规定一个兑换率，即汇率。
（三）人口环境 1、人口总量 2、年龄结构 3、人口地理分布 4、家庭结构 5、教育程度等 （四）社会文化
项目描述 一项综合发展,占地面积为460,897平方米,总建筑面积约为1,400,000平方 米,包括: *30幢34层高的住宅楼,设有商铺 *九层高的花园洋房 *均设有单层高的地下室 *五星级酒店 *农贸市场 *幼儿园及小学 *一期建住宅楼、花园洋房,三期才建五星级酒店。 *项目由马鞍山中闽置业(朝辉集团安徽中闽置业发展有限公司)投资建设,整体住宅 项目包含洋房,小高层,高层,超高层,公寓等多种物业产品。 项目阶段 项目已于2010年11月开工建设,工期约为29个月
15 9.8
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农民人均纯收入 增幅
2、项目所在区域环境状况调研 • 区域规划、功能定位、开发现状及未来定位 • 区域交通条件/ • 区域内楼盘总体价格水平与供求关系 • 竞争对手分析
第3+章房地产开发与经营环境分析.pptx
第一步，评估影响企业业务条件的各个因素； 第二步，评估引起变化的各个主要压力因素； 第三步，在前述两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中 指出8-10个能获得成功的关键因素； 第四步，在确定各关键因素及其假设条件后，提出四套项目预测方案。 第一套是根据未来7年各关键因素最可能的变化而提出的预测方案；第二套 是假设各关键因素的变化比预期的好而提出的乐观预测方案；第三套是假 设各关键因素的变化比预期的差而提出的悲观预测方案；第四套是各关键 因素变化最坏、可能导致公司遭难的预测方案。在各预测方案提出之后， 请专家对各方案可能出现的概率进行预测，从而作为决策的参考。
房地产开发与经营
天津大学
3.2 房地产开发与经营环境分析的原则、内容
3.2.2 房地产开发与经营环境分析的基本内容
➢ 宏观环境 ✓ 政策环境：财政政策、货币政策、产业政策、土 地政策 ✓ 经济环境：宏观经济条件、居民经济收入和购买 力 ✓ 人口环境：人口总量、人口年龄结构、家庭结构、 人口地理分布 ✓ 自然环境 ✓ 技术环境
3.2.2 房地产开发与经营环境分析的基本内容
➢ 微观环境 ✓ 区域地理位置特点：区域自然环境特点、区域经 济地位、社会地位、区域交通便捷度 ✓ 区域经济发展战略与发展规划 ✓ 区域房地产市场发展特点：区域居民及分布特点、 区域居民收入与购买力、区域居民的消费特点与习 惯、区域竞争项目分布及相关影响因素
房地产开发与经营
天津大学
3.2 房地产开发与经营环境分析的原则、内容
3.2.2 房地产开发与经营环境分析的基本内容
➢ 中观环境 ✓ 我国房地产市场的法制体系 ✓ 房地产市场态势：房地产市场周期、房地产市场 特点 ✓ 房地产行业规范
房地产开发与城市环境保护培训课件
目录一、引言...................................................................................................... - 1 -1.1研究背景.......................................................................................... - 1 -1.2研究目的及意义.............................................................................. - 1 -1.3国内外研究现状.............................................................................. - 1 -二、相关知识内容...................................................................................... - 2 -三、房地产项目对济南市环境的影响分析.............................................. - 4 -3.1、道路毁坏带来的问题.................................................................. - 4 -3.2、固体废弃物的大量堆积带来的问题.......................................... - 4 -3.3、给济南泉水带来的的破坏.......................................................... - 5 -3.4、对空气造成的污染...................................................................... - 5 -3.5、给济南带来的噪音污染.............................................................. - 6 -3.6、造成的视觉污染.......................................................................... - 6 -3.7、对城市优质景观的破坏.............................................................. - 7 -四、对房地产建设与开发的建议.............................................................. - 7 -4.1规划阶段建议.................................................................................. - 7 -4.2施工阶段污染防治措施建议.......................................................... - 8 -4.3管理监督建议.................................................................................. - 9 -五、结语...................................................................................................... - 9 -〔摘要〕我国的房地产业近几年来高速发展，有成为我国经济支柱产业的趋势，然而房地产业项目的开发却对城市的生态环境造成了极大地破坏。
房地产开发与经营
房地产开发与经营1. 简介房地产开发是指通过建设、改造和开发土地，将其转化为建筑物或用于其他用途的活动。
而房地产经营则是指通过购买、销售和租赁房地产，以及进行相关的管理和运营活动来获取利润。
在当今社会，房地产开发和经营是一个重要的经济领域，对于城市的发展和居民的生活有着深远的影响。
本文将介绍房地产开发与经营的基本概念、市场特点、主要参与者以及常见的经营策略。
2. 房地产开发的基本概念房地产开发是从土地的选择和获取开始的。
开发者通过购买或租赁土地，在土地规划和设计之后，进行建设或改建，最终将土地转化为有用的建筑物或用于其他用途的设施。
房地产开发的步骤包括市场调研、项目策划、设计与规划、融资、施工、销售和交付等。
在整个过程中，开发者需要进行市场分析、风险评估和项目管理等工作，以确保项目的顺利推进。
3. 房地产经营的市场特点房地产经营是指购买、销售和租赁房地产，并进行相关的管理和运营活动。
房地产经营的市场特点主要包括以下几个方面：3.1 高投资门槛房地产经营需要投入大量的资金购买房地产，并承担相关的风险。
对于普通投资者来说，进入房地产经营市场需要具备较高的资金实力。
3.2 市场周期性房地产市场存在较为明显的周期性波动。
在波动周期中，房地产价格和供求关系会发生变化，对房地产经营者的影响较大。
因此，房地产经营需要具备一定的市场判断能力和风险应对能力。
3.3 政策影响房地产经营受到政府政策的影响较大。
政府的土地供应政策、房地产调控政策等都会对房地产市场产生重要影响。
房地产经营者需要及时了解政策动态，做出相应的调整。
4. 房地产开发与经营的主要参与者房地产开发与经营涉及多个参与者，包括开发商、投资者、政府和居民等。
•开发商：开发商是房地产开发的主要参与者，负责购买土地、进行开发建设，并销售或进行租赁。
•投资者：投资者将资金投入到房地产项目，获取房地产增值或租金收益。
•政府：政府负责土地供应和规划管理，制定相关政策来引导和调控房地产市场的发展。
房地产开发与经营概述
房地产开发与经营概述房地产业一直是中国经济中的重要支柱之一，作为一个周期性行业，房地产开发与经营涉及到房屋建设、交易、投资等众多方面。
本文将对房地产开发与经营进行概述，探讨其在经济发展中的地位与作用。
一、房地产开发的意义与影响1.1 人民住房问题的解决房地产开发的最基本作用是解决人民住房问题。
改革开放以来，中国城市化进程加快，人口城镇化率逐年提高，人民对住房的需求大幅增加。
房地产开发商通过开发新住宅项目，满足了人民对良好居住环境的需求。
1.2 促进经济增长房地产开发与经营对国民经济的贡献不容忽视。
首先，它带动了相关产业的发展，比如建筑材料、建筑工程、家具装修等行业都得到了增长。
其次，房地产开发与经营对劳动就业具有较强的拉动作用，为大量人口提供了就业机会。
此外，购房、装修、搬迁等环节也刺激了消费需求的增加，进一步推动了经济增长。
1.3 财政收入与地方经济发展房地产行业作为一种高附加值产业，对于地方财政收入和经济发展具有重要意义。
开发商通过购地、销售房屋等环节产生的税收和利润，为地方政府提供了稳定收入来源。
同时，房地产开发也为城市提供了新的建设机会，提升了城市形象与品质，带动了周边经济的发展，形成了良性循环。
二、房地产经营的模式与策略2.1 房地产开发的模式房地产开发通常采用“先开发、后销售”的模式。
开发商先购买土地，进行规划与设计，投入资金进行房屋的建设与装修，然后以销售的方式变现。
这样的模式能够减少资金压力，降低风险，但也面临着市场波动、销售周期较长等挑战。
2.2 房产销售的策略为了提高销售量和盈利能力，房地产开发商采用了各种销售策略。
例如，一些开发商推出优惠政策，比如折扣、赠品等，吸引消费者购买。
另外，开发商还通过各种推广活动、展示中心等方式增强品牌知名度，提高消费者对产品的认同感。
2.3 不断创新的设计与建设随着人们对生活品质要求的提高，房地产开发商在设计和建设上也要不断创新。
除了满足基本的住房需求外，更注重打造宜居、智能、环保的新型房产项目。
房地产管理房地产开发与经营
房地产管理房地产开发与经营房地产管理：房地产开发与经营1. 简介房地产作为一个重要的产业，不仅直接影响着国家的经济发展，也深刻地影响着人们的生活质量。
房地产管理涵盖了房地产开发和房地产经营两个方面，是保障房地产市场健康发展的重要环节。
2. 房地产开发2.1 开发前期房地产开发的前期工作包括市场调研、土地投资与开发规划等。
市场调研是为了了解目标地区的需求情况，确定市场空缺与潜在购房人群。
土地投资则是关键一环，通过与政府合作或竞拍等方式，获取适合开发的土地资源。
开发规划是根据市场需求及土地条件，确定在该区域开发的项目类型、规模等。
2.2 开发中期房地产开发进入中期之后，涉及到设计、施工和销售等环节。
设计阶段，需要将规划方案转化为具体的建筑设计方案，确保符合市场需求和当地法规。
施工阶段，需确保工程按照设计方案进行，保证质量和进度。
销售阶段，需要制定营销策略，包括广告宣传、售楼处展示以及购房流程的管理，以吸引潜在购房者的关注和购买。
2.3 完成后期房地产开发的完成后，管理和交付是至关重要的环节。
管理方面，涉及物业管理、设施维护、环境保护等，以保证居民的舒适度和生活质量。
交付阶段，需要将项目交付给购房者，包括签订合同、办理过户手续等，使购房者合法拥有房产权益。
3. 房地产经营3.1 租赁与销售房地产经营主要通过租赁和销售来实现收益。
在租赁方面，需要制定合理的租金价格、签订租赁合同、管理租金收缴等，确保房产的稳定租金回报。
在销售方面，需要开展市场营销活动，包括广告宣传、开放购房咨询等，以吸引购房者，促成房产销售。
3.2 保值与增值房地产经营的目标是保值与增值。
保值是确保房产的价值不受损，需要及时维修、保养建筑物和设施，保证房屋质量和功能的长期稳定。
增值则是通过市场调研，及时了解市场走向，以制定合理的售价策略，提高房产的市场价值。
4. 房地产管理的挑战与应对4.1 法律法规房地产管理过程中，需要严格遵守相关的法律法规，包括土地使用权、建设工程质量监督、售房合同等。
房地产开发经营的环境
房地产开发与经营
第12页
（2）房地产行政法规 《城市房地产开发经营管理条例》《房地产开发经营管理条例》
2018年 中华人民共和国国务院令第698号，2018年3月19日起实施
《城市房屋拆迁管理条例》 《中华人民共和国土地法实施条例》（2014修订）是国务院于2014年
07月29日发布
《住房公积金管理条例》 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》 《物业管理条例》等
房地产开发与经营
第9页
3. 居民的受教育水平及职业构成
由于人的实际购买力等于人的购买欲望乘以人的购买能力， 而人的购买欲望和购买能力都与其所接受的教育水平密切 相关。
4. 城市的历史传统与社会风俗
随着城市化水平的提高，特别是随着各城市之间竞争的加 剧，发展城市鲜明的特色，成为各城市人民政府考虑的重 点问题之一。在发展自己城市的特色中，弘扬自己城市的 历史传统是十分重要的一点。这对房地产开发产生了十分 深远的影响。
房地产开发经营的环境
1.1 房地产市场的发展历程 1.2 房地产开发经营的经济和社会环境 1.3 房地产开发经营的政治法律环境
房地产开发与经营
2022/9/14
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1.1 房地产市场的发展历程
1． 房地产市场发展的五个阶段 （1） 1978～1991年的理论突破与起步阶段 （2） 1991～1995年非理性炒作与调整阶段 （3）1995～2003年相对稳定的协调发展阶段 （4）2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 （5）2007年～2011年，房地产行业全面调整的阶段 （6）2011年～至今，房地产市场稳定发展
3.资金市场发展形势 资金市场发展形势，主要包括利率和贷款条件两个
房地产开发与经营环境
房地产开发与经营环境一、引言房地产开发是指利用空地进行开发建设，提升土地的经济价值。
在过去几十年中，房地产开发一直是各国经济中一个重要的组成部分，对经济增长和就业创造起着重要的作用。
然而，与此同时，房地产市场也受到了政策、经济、社会和环境等多方面因素的影响，面临着诸多挑战。
二、国内房地产市场的发展现状近年来，中国房地产市场发展迅速，吸引了国内外资金的大量流入。
随着城市化进程的加速，房地产市场需求持续增长，推动了房地产开发的热潮。
然而，过快的发展也带来了一些问题，比如房地产泡沫、过度投机等，对市场稳定产生了一定影响。
三、房地产开发的影响因素3.1 政策因素政府对房地产市场的调控政策直接影响着开发商的经营决策。
不同的政策会导致市场价格、供应量等方面的变动，进而影响房地产开发的盈利情况。
3.2 经济因素经济发展水平、消费者购买能力、利率水平等，都会对房地产市场产生重要影响。
经济形势的变化将直接决定房地产市场的需求和供给状况。
3.3 社会因素人口结构、城市化程度、生活方式等社会因素也会影响房地产市场的发展。
随着年轻人的独立生活意识增强，对住房需求的多样化也将推动房地产市场的变革。
3.4 环境因素在房地产开发过程中，对环境的破坏和资源的消耗是不可忽视的问题。
环境保护意识的增强，将对未来房地产开发带来新的挑战。
四、房地产经营的策略4.1 资金管理合理的资金管理是房地产经营成功的基础。
开发商需要根据市场情况和经济形势灵活运用资金，确保项目的可持续发展。
4.2 品牌建设房地产项目的品牌形象在市场竞争中至关重要。
开发商需要注重产品质量和服务水平，树立良好的品牌形象，赢得消费者的信赖。
4.3 创新发展随着科技和社会发展的进步，房地产行业也需要不断创新发展。
开发商可以通过引进新技术、提供个性化服务等方式，不断提升竞争力。
五、房地产开发与经营的未来展望随着城市化进程的推进和人们对居住品质的要求不断提高，房地产市场将迎来新的机遇和挑战。
四 房地产开发与经营环境分析
第一节 房地产开发与经营环境概述 第二节 房地产开发与经营环境分析的原则、内容 第三节 房地产开发与经营环境分析方法 第四节 房地产开发与经营机会选择与风险分析
第一节 房地产开发与经营环境概述
一、房地产开发与经营环境的含义 二、房地产开发与经营环境的构成 三、房地产开发与经营环境的特点
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第一节 房地产开发与经营环境概述——房地产开发与经营的含义
房地产开发与经营环境，就是影响 开发与经营活动整个过程的外部因素和 条件的总和。
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第一节 房地产开发与经营环境概述——房地产开发与经营环境的构成
宏观环境 中观环境 微观环境
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第一节 房地产开发与经营环境概述——房地产开发与经营环境的特点
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第四节 房地产开发与经营机会选择与风险分析 ——房地产开发与经营机会选择
Hale Waihona Puke （一）时机的选择 （二）区位地段的选择 （三）投资类型的选择 （四）质量的选择
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第四节 房地产开发与经营机会选择与风险分析 ——房地产开发与经营机会选择 ——时机的选择
1．房地产周期不同阶段的时机选择 2．政策研究与时机选择
1．企业优势与环境有利条件结合， 即S＋O＝机会点 2．企业优势与环境不利条件结合， 即S＋T＝可规避风险点 3．企业劣势与环境有利条件结合， 即W＋O＝可借力机会点 4．企业劣势与环境不利条件结合， 即W＋T＝风险点（威胁点）
返回
第四节 房地产开发与经营机会选择与风险分析
一、房地产开发与经营机会选择 二、房地产开发与经营风险分析
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第二节 房地产开发与经营环境分析的原则、内容 ——房地产开发与经营环境分析的基本内容 ——中观环境
第三章 房地产经营环境(共20页)
第三章房地产经营环境第一节城市经济与房地产经济城市经济的开展与房地产经济的开展密不可分，随着城市化进程得快速推进，必然将带动城市相关产业的开展。
最直接的表达就是人们城市人口的增多，需要市政配套、住房、商业等等方面的支持。
伴着城市经济的快速增长，政府采取了一系列扩大内需、鼓励投资的政策，有效地刺激了房地产开发企业和消费者对未来的预期，使得房地产市场日趋活泼，目前正处于繁荣阶段的中期，相信随着中国宏观经济形势的进一步趋好，中国的房地产业今后还将经历一段时期的持续增长。
房地产经济在较短的时间内迅猛开展，成为国民经济的重要支柱产业和新的经济增长点，成为经济开展与社会进步的有机结合点，有力地推进了城市经济的快速增长和城市化进程，促进了城市经济的可持续性开展，房地产的开展对城市经济的开展主要有一下几个促进作用：一．房地产业对GDP的奉献日益突出一位经济学家说过，当今中国的房地产业是新经济的增长点，内需市场的新亮点，它不仅是经济开展的结果，更是经济开展的动力。
据分析，未来5年内将有2亿居民参与住房消费，房地产业面临着千载难逢的市场机遇，具有广阔的开展潜力，其在国民经济中的支柱地位将进一步得到稳固和加强。
同时，房地产业是一个关联度极大的行业，不仅对建筑、建材、装饰、金融、家电、家具、广告等行业有直接推动作用，而且对体育、教育、旅游等行业有很大影响。
“教育地产〞、“体育地产〞、“旅游地产〞等泛地产已经成为新的投资热点，既促进了房地产经济业的多元化开展，也稳固了体育、教育、旅游等行业的根底建设，房地产业作为根底产业的地位和作用日益明显。
二.房地产业是城市化进程的促进者城市化是当今世界开展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。
随着社会和经济的不断开展，我国的城市化建设正处于关键时期，房地产业在城市化建设中具有促进者的重要作用。
首先，通过房地产业可以带动和加强城市根底设施建设，对城市的道路、供水、供暖、污水和*处理、电力电信等进行规划建设，可以大大地提高城市的综合效劳功能；其次，可以改善城市人居环境。
房地产开发与经营环境
五、房地产开发的自然环境
1、地质条件 2、地形地貌 ３、水资源等自然资源状况 ４、温度湿度等气候条件
0
第二节 房地产经营的环境
一、房地产市场的供求状况 ❖目前房地产市场的供求状况 ❖房地产市场目前的市场阶段状况
兴旺－平淡－复苏－兴旺
❖可开发土地数量位置和开发条件 ❖政府对土地市场违法事件的打击力
度 ❖房地产开发税费征收 ❖资质审查的严格程度
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三、房地产开发的法律环境
❖法律环境，指各种直接管理房地产 的法律、法规的立法与执法情况．
❖目前我国房地产开发领域的混乱和 腐败现象比较严重，完善立法与严 格执法同样重要．
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四、房地产开发的社会环境
3
四、相关中介机构的发育状况
中介机构的存在的必要性:交易市场信息量巨大, 相关事务繁多.
❖ 评估机构的服务水平(双重资质管理制度) 对评估人员职业资格考试注册制度,对机构资 质审批制度
❖ 房地产交易所的服务水平(双重职能机构) 经营-商业性 市场管理-政策性
❖ 其他中介机构的发育状况.如信用评估机构等
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一、房地产开发的经济发展环境
（1）宏观经济发展形势 国际形势-影响国际都市CBD项目 国家形势-三大都市圈的核心城市项目 当地形势-其他省会城市的项目 城市某地段形势
（2）市民收入水平及贫富差异程度 （3）资金市场发展形势
如:利率和贷款条件
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二、房地产开发的政治环境
政治环境：指各级城市人民政府对房地 产开发的态度
1
二、房地产市场的完善程度
目前我过房地产市场的市场机制调节市场的能力 不强，整个市场体系的发育还不健全．
房地产开发经营环境分析5
中国地产系列教材
第三节 房地产开发与经营环境分析方法
（三）SWOT分析法
SWOT分析法思路如图
企业内部环境分析
宏观环境 中观环境 微观环境
S
开
W
综
发
合
与
分
经
析
营
O
决
策
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中国地产系列教材
第三节 房地产开发与经营环境分析方法
SWOT分析法
四个点:
1．企业优势与环境有利条件结合，即S＋O＝机会点 2．企业优势与环境不利条件结合，即S＋T＝可规避风
房地产开发 经营环境分析
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本章纲要
第一节 概述 第二节 房地产开发与经营环境分析的原
则、内容 第三节 房地产开发与经营环境分析方法 第四节 房地产开发经营机会选择与风险
分析
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第一节 概述
一、房地产开发与经营环境的含义 房地产开发与经营环境，就是
影响开发与经营活功整个过程的外部 因素和条件的总合。
由于激光本身的一些特点，因此要求 激光治疗室内尽可能不能有反光材料， 尤其是墙面，也不能有易燃易爆物品， 酒精消毒时要求酒精晾干后再治疗， 室内不能挂窗帘以免着火，氧气瓶应
激光治疗中心的一般原则
患者 前来就诊的患者多数是求美 的，因此这种患者的治疗心理和治疗 目的和一般 的患者有非常大的差别。 多数患者可以面对医疗中所有问题， 少数患者就有不切实际的想法，甚至 有些不健康的心理或期望值太高等。
第二节 房地产开发与经营环境 分析的原则、内容
2．经济环境
（1）宏观经济条件 （2）居民经济收入和购买力
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第二节 房地产开发与经营环境 分析的原则、内容
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一、房地产开发的经济发展环境
（1）宏观经济发展形势 国际形势-影响国际都市CBD项目 国家形势-三大都市圈的核心城市项目 当地形势-其他省会城市的项目 城市某地段形势
（2）市民收入水平及贫富差异程度 （3）资金市场发展形势
如:利率和贷款条件
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二、房地产开发的政治环境
政治环境：指各级城市人民政府对房地 产开发的态度
第三讲房地产开发与经营环境
城市学院 城环系 主讲教师 汤蓉
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学习目标
1、深刻认识环境对房地产项目的开 发有巨大影响.
2、了解广东省东莞市的房地产开发 环境.
2
重点难点
1|影响房地产经营的环境因素有哪些? 2 目前有业界哪些新政策会对企业的房地
产开发与经营带来影响?
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第一节 房地产开发的环境
房地产项目的开发环境主要分成5个方面 1、经济发展环境 2、政治环境 3、法律环境 4、社会环境 5、自然环境
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抓住每一次机会不能轻易流失，这样 我们才 能真正 强大。 20.12. 17202 0年12 月17日 星期四 12时5 3分29 秒20.1 2.17
谢谢大家！
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好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午12时 53分2 9秒上 午12时 53分00 :53:2 920.1 2.17
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每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.1 2.172 0.12.1 700:5 300:5 3:290 0:53: 29Dec -20
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务实，奋斗，成就，成功。2020年1 2月17 日星期 四12时 53分2 9秒Th ursday , December 17, 2020
人口数量环境 人口构成环境 人口受教育水平环境 ❖ 城市历史传统环境
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五、房地产开发的自然环境 1、地质条件 2、地形地貌 ３、水资源等自然资源状况 ４、温度湿度等气候条件
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第二节 房地产经营的环境
一、房地产市场的供求状况 ❖目前房地产市场的供求状况 ❖房地产市场目前的市场阶段状况
兴旺－平淡－复苏－兴旺
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踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。 20.12. 1720. 12.17 Thursd ay, December 17, 2020
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弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。 00:53: 2900: 53:29 00:53 12/17 /2020 12:53:29 AM
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20 .12.17 00:53 :2900 :53D ec-201 7-Dec -20
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二、房地产市场的完善程度
目前我过房地产市场的市场机制调节市场的能力 不强，整个市场体系的发育还不健全．
１、市场机制的调节能力 ２、销售市场与租赁市场的平衡状态 ３、二手房市❖政府房地产交易税费的政策选择 ❖政府对资质审查的严格程度 ❖政府对房地产交易管制的严格程度
❖可开发土地数量位置和开发条件 ❖政府对土地市场违法事件的打击力
度 ❖房地产开发税费征收 ❖资质审查的严格程度
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三、房地产开发的法律环境
❖法律环境，指各种直接管理房地产 的法律、法规的立法与执法情况．
❖目前我国房地产开发领域的混乱和 腐败现象比较严重，完善立法与严 格执法同样重要．
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四、房地产开发的社会环境
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四、相关中介机构的发育状况
中介机构的存在的必要性:交易市场信息量巨大, 相关事务繁多.
❖ 评估机构的服务水平(双重资质管理制度) 对评估人员职业资格考试注册制度,对机构资 质审批制度
❖ 房地产交易所的服务水平(双重职能机构) 经营-商业性 市场管理-政策性
❖ 其他中介机构的发育状况.如信用评估机构等
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追求卓越，让自己更好，向上而生。 2020年 12月1 7日星 期四上 午12时 53分2 9秒00: 53:29 20.12 .17
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严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020 年12 月上午1 2时53 分20.1 2.170 0:53D ecem ber 17, 2020
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重规矩，严要求，少危险。2020年1 2月17 日星期 四12时 53分2 9秒00: 53:29 17 December 2020
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重于泰山，轻于鸿毛。00:53:2900: 53:29 00:53 Thurs day, December 17, 2020
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不可麻痹大意，要防微杜渐。20.12. 1720. 12.17 00:53: 2900: 53:29 Dece mber 17, 2020
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加强自身建设，增强个人的休养。20 20年1 2月17 日上午 12时53 分20. 12.17 20.12. 17